臺灣臺南地方法院民事判決108年度訴字第2050號原 告 林利吉訴訟代理人 許淑琴律師
馬健嘉律師朱俊穎律師原 告 林榮欽
林謙宇上 一 人訴訟代理人 王月蟾
林榮茂原 告 林韡臻訴訟代理人 林榮宗原 告 林福元共 同訴訟代理人 蘇建榮律師複代理人 侯碧龍被 告 林村福訴訟代理人 林燕聰被 告 林財養上二人共同訴訟代理人 黃品瑜律師被 告 徐光隆
徐國鈞上 一 人訴訟代理人 劉鍾錡律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○○段000地號土地(面積189.29平方公尺)、同段299地號土地(面積353.67平方公尺)、同段300地號土地(面積264.93平方公尺)，合併分割如附圖一即臺南市○里地○○○○○○○○○號111年11月24日法囑土地字第82700號土地複丈成果圖所示，其中編號A-2(面積163.35平方公尺)及編號F(面積25.13平方公尺)部分，分歸原告取得，並依原應有部分比例保持共有；編號B-2(面積315.42平方公尺)及編號G(面積31.71平方公尺)部分分歸被告林財養及被告林村福取得，並依原應有部分比例保持共有；編號C-2(面積76.07平方公尺)、編號E1(面積25.94平方公尺)及編號I(面積44.56平方公尺)分歸被告徐國鈞取得；編號D-2(5
0.44平方公尺)、編號E2(29.72平方公尺)及編號H(45.55平方公尺)分歸被告徐光隆取得。
兩造間應補償及應受補償之金額如附表二所示。
訴訟費用由兩造各按附表一所示訴訟費用負擔比例分擔。
事 實
一、原告方面起訴主張：臺南市○○區○○○段000地號、同段299地號、同段300地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，且共有人間並無不能分割或訂有不分割之契約協議之情形，為使系爭土地合理之經濟使用，爰依民法第823條及第824條規定請求合併分割共有土地。關於系爭土地之分割方法，原告同意依被告徐國鈞所提主張即臺南市○里地○○○○○○○○○號111年11月24日法囑土地字第82700號土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示分割方案(下稱甲案)分割，並依政譽不動產估價師事務所之鑑價結果補償標準相互找補等語。並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告徐光隆、徐國鈞之主張略以：㈠同意依甲案即附圖一所示分割方案分配，就補償金額亦同意系爭估價報告書所示等語。
㈡不同意被告林財養、林村福的方案，因編號E1、E2是道路退
縮地，編號C、D如扣掉現有道路及計畫道路用地，可以使用的面積寥寥無幾，對徐光隆、徐國鈞來說很吃虧，現有房子已經很老舊，徐光隆、徐國鈞是有改建計畫，如建築線(即原告方案之編號7、8、9)上面的交界線被告分到的土地也沒有用，雖然三組共有人都有分到道路用地，但徐國鈞、徐光隆又分到道路退縮地，可用的面積又更少，徐國鈞、徐光隆才會想多分一點土地，否則徐國鈞、徐光隆分到的土地很可能就是畸零地。道路退縮地以後徵收會有徵收費，但這遙遙無期的，目前看來沒有計劃要徵收。之前的分割方案，另外的共有人都有減少面積，林村福、林財養的分割方案，只有原告有減少面積，對於原告也不公平，徐光隆、徐國鈞多取得的土地，願意用找補的方式等語。
三、被告林財養、林村福則稱：㈠請求依臺南市佳里地政事務所113年7月10日所測量字第11300
62451號土地複丈成果圖(本院卷三第23至25頁)(下稱附圖二)所示方案(下稱乙案)，即編號A部分歸由原告取得，編號B部分分歸被告林財養、林村福取得，編號C、E分歸被告徐國鈞單獨取得，編號D、F分配予被告徐國鈞、徐光隆取得，至於徐國鈞、徐光隆多出其應有部分面積之編號E、F部分，林村福、林財養願依照鑑定意見書的補償費計算基準補償給原告。
㈡依卷證資料，系爭土地並無具體事證足以確認有徐光隆、徐
國鈞所稱之道路用地或保留地之情事，縱使有之，該等所有權人嗣後亦將因法定徵收程序獲得相應之補償金，亦無權利受損情況。實則，依據地籍圖重測後原告111年11月9日檢附之「證四號土地登記第三類謄本」及「證五號測量結果通知書應本」均係記載系爭土地為「乙種建築用地」，並非徐光隆、徐國鈞所稱之道路用地或保留地，殊無犧牲被告林村福、林財養原本應取得土地面積之理。
㈢觀諸原告112年9月27日庭呈之系爭土地毗鄰301、302、303地
號土地，土地謄本明載均為「交通用地」且目前也供作道路使用，故依據各共有人應有部分比例合併分割系爭土地，以各共有人各別所有之建築物座落位置分配系爭土地為原則，即原告5人分配取得附圖二之A部分（約原系爭298地號土地位置）、林村福、林財養分配取得附圖二之B部分（約原系爭299地號土地位置）徐國鈞分配取得附圖二之C部分（約原系爭300地號土地北邊位置）、徐光隆分配取得附圖二之D部分（約原系爭300地號土地南邊位置），系爭土地不僅使用上不會有交通不便情事，且無需犧牲任一共有人之應有土地面積，縱使有徐國鈞稱之土地價值減少問題，亦僅為價值補償事宜，非不得按應有部分比例分割事由。
㈣且查，依112年2月23日複丈成果圖之分割方案，對於林村福
、林財養顯屬不公平，主要理由因徐國鈞、徐光隆所有之建築物坐落於系爭300地號土地，自應由其受分配該地號位置土地，然徐國鈞、徐光隆一再主張因系爭300地號土地有道路用地、保留地等語，因此產生之價值減損需由其他共有人承受，故徐國鈞、徐光隆實際受分配土地之地界又再往林村福、林利吉原應受分配之系爭299地號土地做分配，依據系爭300地號土地登記謄本所載，原告林利吉於107年12月20日以「買賣」之法律關係主動取得系爭土地額外持分，縱使系爭300地號土地有價值減損情況，因林利吉主動取得相應土地持份，自應由林利吉自行吸收該等價值減損之損失，然而，現因系爭298、299、300地號土地合併分割，林利吉應受分配土地面積又較原系爭298地號土地面積大，故實際受分配土地之地界又再往林村福、林利吉原應受分配之系爭299地號土地做分配，此等犧牲林村福、林利吉權利之分割方式，顯不合理等語。
㈤聲明：請求駁回原告之訴，或主張依附圖二所示分割方案分
配。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第1項及第2項分別定有明文。本件原告主張系爭土地為鄉村區乙種建築用地，乃兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，且依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其分割方法不能協議決定等事實，業據其提出土地登記謄本為證（見本院卷二第295至第311頁），被告對此亦不爭執，則原告上開主張，自堪信為實在。從而，揆諸上揭法條規定，原告請求裁判合併分割系爭土地，於法自無不合，應予准許。
㈡按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有
自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）。簡言之，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院90年度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）。是以，裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，故法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決之。經查：
⒈系爭土地為上坐落有三棟相鄰之一層磚造平房，門牌號碼分
別為同安寮87、88、90號，其中87號由原告5人共有使用，88號為被告林村福、林財養所有，90號為被告徐光隆及徐國鈞所有等情，業據本院會同臺南市佳里地政事務所履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片（見本院卷一第117至第125頁、本院卷二第57至第59頁），並有臺南市佳里地政事務所112年3月1日所測量字第1120017476號函、複丈成果圖在卷可參（見本院卷二第61至第64頁）。
⒉觀原告所提之分割方案（見本院卷二第63頁），主張編號B-2
及編號G分配給被告林財養及林村福共有，編號C-2及編號E1及編號I分配給被告徐國鈞取得，編號D-2及編號E2及編號H分配給被告徐光隆取得，其主要目的係為保持系爭土地上建物之使用現況。而依照原告所提出系爭土地地籍圖謄本（見本院卷二第89頁）、本院勘驗筆錄（見本院卷一第117至第119頁、本院卷二第57至第59頁）、現場照片（見本院卷一第121至第125頁），系爭土地除南側部分即同段301至303地號，現況為既成道路，系爭土地西側部分即同段596地號現況亦為道路。又依臺南市政府工務局110年6月10日南市工管二字第1100660907號函(本院卷一第329頁)所示，編號E1、E2為道路預定地，於分割後亦將作為道路使用。因此原告所提方案，可使各共有人於土地上建物皆保有完整性，且徐國鈞、徐光隆所分配之土地，如將來改建配合建築線退縮，其分得土地面積亦符合法規要求，可作為建築使用，是符合共有人之最大利益。
⒊反觀被告林財養、林村福所提方案，林財養、林村福分得之
編號B部分土地上有徐國鈞及徐光隆所有之房屋，將來有面臨拆除之命運，且該方案將既有道路(即編號I、H)及道路預定地(即編號E1、E2)分配給被告徐國鈞及徐光隆，扣除道路用地後將使渠等分配到之土地成為畸零地，將來無法作為建築使用，對於被告徐國鈞及徐光隆並不公平。
⒋本院綜合上情，認以附圖一所示之分割方案，較符合全體共有人利益，爰判決如主文第1項所示。
㈢又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，
及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號判決意旨參照）。經查，本件依附圖一所示方案分割後，有部分共有人所分得土地及建物價值之比例與其應有部分之比例未盡一致，揆諸首揭規定及說明，各共有人間自有互為補償之必要。就各共有人於系爭土地分割後應為及應受補償之金額，經本院囑託政譽不動產估價師事務所實施鑑定，各共有人之應受補償金及應提供補償金如附表二所示，有政譽不動產估價師事務所113年3月18日113譽南行字第11303001號函檢附不動產估價報告書1份在卷可憑（見本院卷二第277至第283頁、估價報告書置於卷外)。本院審酌不動產估價師之鑑價是由估價人員親赴現場勘察，考量298、299、300地號三宗土地相連，南側臨約6米寬聚落道路，西側臨約8米寬之南51鄉道。298、299地號單面臨約6米寬聚落道路，300地號則為二面臨街地。坐落位置在同安寮段四至周界為近鄰地區範圍，近鄰地區屬於非都市土地，南51鄉道二側大致屬於同安寮聚落範圍，以鄉村區乙種建築用地為主，其餘外圍地區則多為特定農業區農牧用地。麻佳路二側則有零星丁種建築用地等情，並由不動產估價師實際查訪交易資訊，依影響系爭土地價格之土地一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分析，並採用比較法及土地開發分析法進行評估，據以計算出共有人間應相互補償之金額，其鑑定方法客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，其鑑價結果應屬可採。故有關系爭土地之補償金部分判決如主文第2項所示。
五、綜上，本院審酌當事人之聲明、應有部分比例、共有物之客觀情狀及其使用現況等各因素，堪認系爭土地分割如附圖一所示，對全體共有人即兩造較為公允合理，且合乎系爭土地之整體使用、經濟效益，爰判決分割系爭土地如主文第1、2項所示。
六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本院審酌系爭土地分割結果，諭知本件訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
書記官 黃怡惠附表一 編號 姓名 298地號 299地號 300地號 應負擔訴訟費用比例 1 林村福 4分之1 4分之1 4分之1 10000分之2500 2 林榮欽 20分之1 20分之1 20分之1 10000分之500 3 徐光隆 12分之1 12分之1 12分之1 10000分之833 4 林財養 4分之1 4分之1 4分之1 10000分之2500 5 徐國鈞 6分之1 6分之1 24分之1 10000分之1257 6 林謙宇 20分之1 20分之1 20分之1 10000分之500 7 林利吉 20分之1 20分之1 40分之7 10000分之910 8 林韡臻 20分之1 20分之1 20分之1 10000分之500 9 林福元 20分之1 20分之1 20分之1 10000分之500附表二 編號 受補償人 應補償人 受補償金額合計 徐光隆 徐國鈞 1 林村福 100,800元 79,669元 180,469元 2 林榮欽 76,503元 60,466元 136,969元 3 林財養 100,800元 79,669元 180,469元 4 林謙宇 76,503元 60,466元 136,969元 5 林利吉 138,892元 109,776元 248,668元 6 林韡臻 76,503元 60,466元 136,969元 7 林福元 76,503元 60,466元 136,969元 7合計 646,504元 510,978元 1,157,482元