臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第547號原 告 董文隆訴訟代理人 蘇建榮律師被 告 黃國彰
黃豐政上二人共同訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師上列當事人間請求解除使用執照塗銷套繪事件，經本院於民國109年5月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、2款分別定有明文。本件原告起訴時原列黃國彰為被告，並聲明：「被告應將坐落台南市○○區○○○段○○○○○號土地之台南市歸仁區公所（90）南工局（歸所建）自用農舍使字第0027號農舍使用執照廢止並解除套繪管制。」嗣因系爭1491地號土地上之農舍起造人為黃豐政，黃豐政並領有上開使用執照，是原告乃於民國108年6月18日以民事準備書狀追加黃豐政為本件被告，並變更訴之聲明為：「被告二人應將坐落台南市○○區○○○段○○○○○號土地之台南市歸仁區公所（90）南工局（歸所建）自用農舍使字第0027號農舍使用執照廢止並解除套繪管制。」因被告黃豐政同意原告之追加，且前開追加之基礎事實同一，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告前購買被告黃國彰所有坐落台南市○○區○○○段○○○○
○號土地（下稱系爭土地），雙方並於107年9月28日簽訂土地買賣契約書（原證一），且系爭土地業經雙方確認同意已辦畢所有權移轉登記。嗣原告向臺南市歸仁區公所（下稱歸仁區公所）函查系爭土地是否提供興建農地或套繪使用，經歸仁區公所回覆系爭土地合併前（即歸仁南段1481-9地號），本所現有檔案資料，領有（90）南工局（歸所建）自用農舍住宅第0027號使用執照在案。惟依系爭土地買賣契約書第9條特別約定，第4項約定：「…且本買賣標的物不得為申請過農舍或用過建蔽率之農地。」是原告知悉所購農地前已遭被告興建自用農舍使用執照套繪管制中，已嚴重影響其權益，乃於107年12月24日寄發存證信函予被告黃國彰限期解除系爭土地套繪管制，詎被告黃國彰迄今仍置之不理，爰依系爭土地賣賣契約之約定，請求被告黃國彰塗銷解除系爭土地
（90）南工局（歸所建）自用農舍使字第0027號使用執照套繪管制。另原告由農業設施使用執照得知系爭農業設施之所有人為被告黃豐政，爰依民法第767條第1項中段規定，請求被告黃豐政解除系爭土地（90）南工局（歸所建）自用農舍使字第0027號使用執照套繪管制。
㈡原告與被告黃國彰間就原證一之系爭土地買賣契約書，有達成買賣系爭土地之意思表示合致：
⒈系爭土地買賣契約書為真正：系爭土地賣賣契約書上所載
「第一順位〉融資銀行歸仁區農會，設定金額新臺幣（下同）1,200萬元；第二三順位〉私人融資董*、黃*，設定金額2,400萬元；第四順位〉私人融資董**，設定金額1,200萬元，貸款餘額4,000萬元」，並非虛偽不實：
⑴被告黃國彰於106年2月24日、106年5月23日、106年6月
28日向訴外人即原告之母親唐雪珍、黃綉雲分別借款1,300萬元、300萬元、400萬元（合計2,000萬元，此部分借款設定第3順位抵押權予原告、訴外人黃綉雲，債權額比例各1/2，擔保債權總金額2,400萬元）；於106年8月22日向原告借款1,000萬元（此部分款設定第4順位抵押權，擔保債權總金額1,200萬元），此由原證5-8之收據及照片即可證明，是被告黃國彰抗辯其向訴外人唐雪珍、黃綉雲、原告分別借款1,300萬元、300萬元、400萬元、1,000萬元（合計3,000萬元），實際取得之借款金額僅為2,595萬元，與事實不符。
⑵被告黃國彰自107年7月份起即未繳利息，期間被告黃國
彰曾考慮是否再度向他人舉債方式清償原告等之部分借款，或以出售土地清償債務，嗣在被告黃國彰之友人即訴外人陳政泰之聯繫下，被告黃國彰決定以4,900萬元出售系爭土地予原告，遂有系爭土地之買賣。
⑶原告取得系爭土地所有權後，即以所有權人身分代被告
黃國彰清償系爭土地上之第1、3、4順位抵押借款債務，金額為4,000萬元（歸仁區農會第1順位抵押權1,000萬元+原告與訴外人黃綉雲第3順位抵押權2,000萬元+原告第四順位抵押權1,000萬元），目前尚有900萬元未給付。其中歸仁區農會借款債務部分，原告係於107年12月17日匯款10,610,700元予歸仁區農會（歸仁區農會上開第1順位抵押債務1,000萬元+非本案之另筆抵押債務），代被告黃國彰清償其積欠歸仁區農會之第1順位抵押借款債務，嗣歸仁區農會之第一順位抵押權於107年12月18日因清償而塗銷。
⒉又被告黃國彰自107年7月份未繳利息起至決定出售系爭土
地止，約有2至3月之時間考慮，且系爭土地買賣之聯繫均由訴外人陳政泰居中協調，待談妥出售價格後，亦係訴外人陳政泰陪同被告黃國彰前往楊驊玉代書事務所簽立買賣契約書，簽約時被告黃國彰交付土地所有權狀、印鑑證明及印鑑章予楊驊玉代書，並於代書解說契約內容後始親自簽名於契約書上，其餘用印部分，則由楊驊鈺代書於被告黃國彰在場親視下，代為用印於契約書上，同時訴外人陳政泰亦全程在場並簽名於契約書上，擔任被告黃國彰之代理人。被告黃國彰在簽約之時，完全未表示反對出售土地或不同意出售價格之情事發生，況由被告黃國彰係自行攜帶土地所有權狀、印鑑證明書及印鑑章前往楊驊鈺代書事務所乙情亦可證明，故被告黃國彰辯稱其前往楊驊鈺代書事務所並無出賣系爭土地之意願，僅係配合楊驊鈺代書之指示簽名，顯與事實不符。
⒊系爭土地買賣契約書係於被告黃國彰前往代書事務所當場
完成簽約，原告與被告黃國彰所持有之土地買賣契約內容核屬相同，雖有部分更正之痕跡，然此非事後修改內容，而是楊驊鈺代書當場製作手寫內容時，若有筆誤予更正之緣故。另原告亦依約代為清償被告黃國彰積欠歸仁區農會之1,000萬元之抵押債務，甚且於在發現系爭土地上有農地套繪時，原告亦透過訴外人陳政泰委請被告黃國彰儘速協助解除套繪，原告、被告黃國彰及訴外人陳政泰三人並曾會面商討，被告黃國彰表示其對套繪乙情不知情，然承諾將向胞兄即被告黃豐政溝通解除套繪乙事，是被告黃國彰殆無可能不同意出售系爭土地，至於土地買賣價金尾款900萬元原告尚未給付被告黃國彰，乃因系爭土地尚有農舍之套繪尚未解除，待解除套繪之同時，原告定當同時給付系爭土地之買賣價金尾款900萬元。
㈢被告黃國彰就系爭土地之買賣過程亦無意思表示內容錯誤，而得撤銷其意思表示之情事發生。
㈣系爭土地買賣不適用農業發展條例第18條之規定：臺南市歸
仁地政事務所109年3月31日函覆內容係著重農舍坐落土地一併出售是否限於農舍坐落之土地，然本件爭執則係農地與農舍分屬不同所有權人時，是否仍需併同出售之限制，是原告與被告黃國彰間之系爭土地所有權移轉登記，並未涉及農舍土地之賣賣，故本件無農業發展條例（下稱農發條例）第18條規定之適用。
㈤並聲明：被告二人應將坐落台南市○○區○○○段○○○○○號
土地之台南市歸仁區公所（90）南工局（歸所建）自用農舍使字第0027號農舍使用執照廢止並解除套繪管制。
二、被告辯稱：㈠原告提起本件訴訟欠缺民事訴訟保護必要要件：按內政部營
建署103年8月4日營署建管字第1032913827號函釋意旨：「依據本部103年7月1日台內營字第1030806572號令示：『有關農業發展條例89年修正前，依原臺灣省申請自用農舍補充注意事項規定以10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件辦理解除套繪，該農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制，自即日生效。』並無規定已興建農舍之農業用地辦理解除套繪時之先後申請順序，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制，至本案申請解除套繪管制因涉個案事實認定，請檢具具體資料圖說，逕向當地主管建築機關洽詢。」由上解釋應認原告得自行申請變更使用執照解除套管制，無庸起訴請求被告協同辦理。雖被告反對且不同意解除套，然原告既得自行申請變更使用執照解除套管制，則原告提起本件訴訟欠缺民事訴訟保護必要要件。
㈡原告主張依原證1系爭土地買賣契約書之約定，請求被告黃
國彰應將坐落系爭土地之臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照廢止，並解除套繪管制，為無理由：
⒈原告與被告黃國彰間就原證1之系爭土地買賣契約書，並未達成買賣系爭土地之意思表示合致：
⑴被告黃國彰固曾向民間借貸業者陳政泰借款週轉（嗣始
知悉貸與人為原告及訴外人黃綉雲等），然均有預扣三個月利息及高額手續費。原告曾簽署106年2月15日借據（金額1,300萬元）、106年5月23日借據（金額300萬元）、106年6月28日借據（金額400萬元）、106年8月21日借據（金額1,000萬元），借據總金額合計雖有3,000萬元，然因預扣利息3個月（以月利率2.5%計）225萬元及手續費6%即180萬元，取得借款總計約2,595萬元。嗣被告黃國彰於107年9月間無法湊足該月利息75萬元，經原告多次電催，迨至107年9月28日陳政泰要求被告黃國彰出面，卻遭陳政泰載往楊驊鈺代書處書寫土地買賣契約書，惟到場後楊驊鈺代書雖已將兩份土地買賣契約書繕打完畢，然總價款、各期款、買受人及多處內容均為空白，被告黃國彰亦不及閱覽內容，即因陳政泰強行要求立即還款，否則需於該兩份土地買賣契約書上簽名，致被告黃國彰臨時無法繳付高額利息，不得已於無出賣系爭土地意願之情況下，配合楊驊鈺代書之指示於空白契約上簽名，其後被告黃國彰來不及詳閱契約內容，復遭陳政泰載離楊驊鈺代書事務所，離開前楊驊鈺代書因稱尚有文件需補章，而將被告黃國彰之印鑑章等留在事務所。
⑵被告黃國彰於土地買賣合約第9條第6項後方、第13條第
1項後方及最末尾賣方（乙方）欄位雖有簽名（共簽名3次）。因買方為何人、總價金若干、付款條件及抵付債務本金利息如何計算等，均尚未約定，若確買主承買，仍須討論上開事項，故被告黃國彰一直在等待陳政泰或楊驊鈺代書通知商談價金並計算抵償金額及應返還之餘額，然久候未有訊息。詎被告黃國彰於107年11月6日前往地政事務所申請謄本始發現系爭土地已遭過戶予原告。嗣經楊驊鈺代書交付乙份土地買賣契約書影本後，被告黃國彰始發現，公告現值超過6,000萬元之系爭土地，僅記載總價為4,900萬元，且契約內記載扣除代償債務及抵償債務後尾款900萬元，然原告從未告知要給付被告黃國彰尾款；又系爭土地設定抵押權予歸仁區農會金額1,200萬元，實際借款僅1,000萬元，買賣契約卻以1,200萬元計算抵債，其餘之私人融資董*、黃*2,400萬元、私人融資董**1,200萬元合計高達3,600萬元亦與借據金額3,000萬元不符，況被告黃國彰實際借款應不超過2,595萬元；尤有甚者，買賣總價款「4,900萬元」、「各期付款金額」等字係經塗改後再填寫於系爭土地買賣契約書上。其後，被告黃國彰向陳政泰索取契約正本多次後，陳政泰才交付正本。是以，由上述土地買賣過程可知，系爭土地買賣總價款除與土地實際價值顯不相當外，復為事後所填載，故原證一之系爭土地買賣契約書並非真正，原告與被告黃國彰就系爭土地買賣契約書並無達成買賣之意思表示合致，買賣契約不成立。⑶另系爭土地賣賣契約書上所載「第一順位〉融資銀行歸
仁區農會，設定金額1,200萬元；第二三順位〉私人融資董*、黃*，設定金額2,400萬元；第四順位〉私人融資董**，設定金額1,200萬元，貸款餘額4,000萬元」，係虛偽不實：
①被告黃國彰借款之金額，於預扣利息、代辦費後，實際取得之借款金額僅為2,595萬元。
②系爭土地買賣契約書第2條所載貸款餘額4,000萬元，
惟被告黃國彰實際貸款金額至多為歸仁區農會借款1,000萬元及向原告等人實際借款2,595萬元，合計3,595萬元，並非4,000萬元。
③原告清償系爭土地上之第一、三、四順位抵押借款債
務之金額亦非為原告所主張之4,000萬元（歸仁區農會第一順位抵押權1,000萬元+原告與訴外人黃綉雲第三順位抵押權2,000萬元＋原告第四順位抵押權1,000萬元）：
原告雖有匯款1,061萬元予歸仁區農會，且歸仁區
農會認原告已代被告黃國彰清償抵押借款債務完畢，然被告黃國彰曾向歸仁區農會表示其不同意原告代其清償第一順位抵押借款債務，是原告就歸仁區農會第一順位抵押借款債務1,000萬元並不能以所有權人身分代被告黃國彰清償。
原告清償第三、四順位抵押借款債務之金額並不會超過2,595萬元。
⑷系爭土地賣賣契約書第2條買賣總價款及付款方式，附
註二有關違約金之約定，亦係遭他人於事後所填入，蓋第一期簽約款原告已用3,000萬元抵付（實際僅有2,595萬元可抵付），何來違約之情？⑸被告黃國彰向原告兩次抵押借款，以系爭土地設定抵押
權予原告，而借款設定抵押時，均經被告黃國彰親自簽名於登記申請書及抵押權設定契約書；然系爭土地遭原告辦理過戶之登記申請書及買賣所有權移轉契約書，均僅蓋用被告黃國彰印章，未經被告黃國彰簽名，是被告黃國彰並無出賣系爭土地之意思，如兩造間有出賣系爭土地之合意，何以原告未將移轉登記申請書及買賣所有權移轉契約書交付被告黃國彰簽名？由此益證系爭買賣契約不成立。
⒉被告黃國彰前往楊驊鈺代書事務所係以為要辦理抵押權設
定、清償債務等事宜，其並不知是要辦理系爭土地買賣事宜，亦不清楚系爭土地買賣契約書內容，而無出賣系爭土地之意願，且其於系爭土地買賣契約書簽名時，係遭楊驊鈺代書之誘導、配合指示簽名於金額、重要內容均為空白之土地買賣契約書上，是縱認原告與被告黃國彰間之系爭土地買賣契約書成立，則被告黃國彰就系爭土地之買賣過程亦有意思表示內容錯誤之情，是依民法第88條規定，被告黃國彰得撤銷其意思表示。
㈢原告主張依民法地767條第1項之規定，請求被告黃豐政應將
坐落系爭土地之臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照廢止，並解除套繪管制，亦為無理由：
⒈原告主張解除套繪應主張及舉證符合農業用地興建農舍辦
法第12條規定之情形。本件系爭土地與毗鄰之歸仁南段14
84、1484-9、1494地號土地上之門牌號碼臺南市○○區○○村○○路○段○○○號農舍（畜牧場）之起造人為被告黃豐政，該畜牧場除領有農畜牧登字第115523號畜牧場登記證書外，該農舍及其基地（即系爭土地與上開毗鄰土地）於90年8月3日並領有臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照，此屬公法上合法使用之權利，原告依土地所有權人請求解除套繪，侵害被告被告黃豐政既得權利，並無理由。
⒉原告係於被告黃豐政取得使用執照後始取得系爭土地之所
有權，基於債權物權化原則，被告黃豐政自可對抗原告之所有權，是原告請求被告黃豐政應將坐落系爭土地之臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照廢止，並解除套繪管制，顯無理由。
㈣系爭土地買賣應適用農業發展條例第18條第4項之規定：
⒈原告與被告黃國彰間就系爭土地之所有權移轉而言，因未
與被告黃豐政之合法農舍併同移轉，核與農發條例第18條第4項「農舍應與其坐落用地併同移轉」之強制規定牴觸，依民法第71條本文規定自始不生效力，則原告不能以所有權人地位對被告黃豐政主張為無權占有。
⒉依農發條例第18條第4項「農舍應與其坐落用地併同移轉
」之立法目的，旨在避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發經營利用及產權紛爭問題，依此，姑先不論原告得否有效取得系爭農舍基地所有權，或原告之所有權是否已經塗銷登記，其以農舍基地所有權人地位，請求被告黃豐政有權人辦理農舍使用執照之套繪解除，顯與上開農業發展條例規定之立法目的相抵觸。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺南市○○區○○○段○○○○○號土地（面積11,855平方
公尺，108年1月公告現值為5,250元/平方公尺；即系爭土地）原為被告黃國彰所有。嗣系爭土地於107年11月1日以買賣為原因（原因發生日期為107年9月28日），辦理所有權移轉登記為原告所有。
㈡被告黃國彰於104年11月10日以系爭土地為擔保設定第一順位抵押權予歸仁區農會，並向歸仁區農會借款1,000萬元。
㈢被告黃國彰經由訴外人陳政泰之介紹：
⒈於106年2月17日以系爭土地為擔保設定第三順位抵押權予
原告、訴外人黃綉雲（債權額比例各2分之1），擔保債權總金額2,400萬元，並於106年2月24日、106年5月23日、106年6月28日向訴外人唐雪珍（即原告之母親）、黃綉雲分別借款1,300萬元、300萬元、400萬元（合計2,000萬元）。而就借款1,300萬元部分，其中1,000萬元係於106年2月23日代償第二順位抵押權人鄭佳勇之借款債務，另300萬元則由訴外人唐雪珍、黃綉雲以現金交付。
⒉於106年8月21日以系爭土地為擔保設定第四順位抵押權予
原告，擔保債權總金額1,200萬元，並於106年8月22日向原告借款1,000萬元。
㈣原證一之107年9月28日土地買賣契約書記載略以：
⒈賣方黃國彰於107年9月28日將系爭1491地號土地以買賣總
價款4,900萬元出賣予董文隆，第一期簽約款3,000萬元、第二期備件款0元、第三期完稅款1,000萬元、第4期尾款900萬元。賣方有辦理貸款：第一順位〉融資銀行歸仁區農會，設定金額1,200萬元；第二三順位〉私人融資董*、黃*，設定金額2,400萬元；第四順位〉私人融資董**，設定金額1,200萬元，貸款餘額4,000萬元。
⒉第2條買賣總價款及付款方式，附註二約定：「…乙方（
即被告黃國彰）未返還該借款時，甲方（即原告）或債權人依約應向乙方請求借款本金外，另加計違約金新台幣3,000萬元」。
⒊第9條特別約定，第4項約定：「…，且本賣賣標的物不得為申請過農舍或用過建蔽率之農地。…」。
㈤被告對系爭土地買賣契約書第9條第6項後方「黃國彰」之簽
名、第13條第1項後方「黃國彰」之簽名、最末頁賣方「黃國彰」之簽名為其所親簽、系爭土地買賣契約書上「黃國彰」印文之真正，均不爭執。另被告黃國彰將其印鑑證明、印鑑章留存於楊驊鈺代書事務所。
㈥系爭土地與毗鄰之歸仁南段1484、1484-9、1494地號土地上
之門牌號碼臺南市○○區○○村○○路○段○○○號農舍（畜牧場）之起造人為被告黃豐政，該畜牧場除領有農畜牧登字第115523號畜牧場登記證書外，該農舍及其基地（即系爭土地與上開毗鄰土地）於90年8月3日並領有臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照。
㈦原告於107年12月17日匯款10,610,700元予歸仁區農會（歸
仁區農會上開第一順位抵押債務1,000萬元+非本案之另筆抵押債務），代被告黃國彰清償其積欠歸仁區農會之第一順位抵押借款債務，歸仁區農會之上開第一順位抵押權於107年12月18日因清償而塗銷。
㈧原告與訴外人黃綉雲之上開第三順位抵押權於107年11月5日因清償而塗銷。
㈨原告之上開第四順位抵押權於107年11月5日因清償而塗銷。
四、本院之判斷：㈠兩造於確認本件爭執及不爭執事項後，被告始抗辯系爭土地
買賣應適用農業發展條例第18條第4項之規定，因適用法律本為法院之職權，且被告此抗辯若有理由，系爭土地之買賣契約係屬無效，其餘爭點即無判斷之必要，是本院自應先予審酌系爭土地買賣是否應適用農業發展條例第18條第4項之規定。
㈡查系爭1491地號土地（地目田、使用分區：一般農業區，使
用地類別：農牧用地）原係屬黃國彰所有；前開土地與毗鄰之歸仁南段1484、1484-9、1494地號土地上之門牌號碼臺南市○○區○○村○○路○段○○○號農舍（畜牧場）之起造人為黃豐政，該畜牧場除領有農畜牧登字第115523號畜牧場登記證書外，該農舍及其基地（即系爭1491地號土地與上開毗鄰土地）於90年8月3日並領有臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照等情，為兩造所不爭執之事實，則系爭土地顯有被告黃豐政所有之合法農舍坐落其上無訛。
㈢按農業發展條例第18條第1-4項規定：「本條例中華民國89
年1月4日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿5年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。本條例中華民國89年1月4日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。本條例中華民國89年1月4日修正施行前共有耕地，而於本條例中華民國89年1月4日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興建者，亦同。第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」而前開第4項中段規定：農舍應與其坐落用地併同移轉，尋繹其立法旨趣，乃為保護農地所有人與農舍所有人之權益，調和農舍與農地之利用關係，使農舍所有權與農地利用權得為結為一體，以維持農舍所有權之安定性，避免農舍與農地分離，致危害農業經濟，並造成法律關係之複雜，有違該條例為確保農業永續發展及促進農地合理利用之目的（該條例第1條參看），是該規定性質上係屬於強制規定，若有違反，依民法第71條之規定，該法律行為自屬無效。
㈣因兩造就系爭土地之買賣是否應適用農業發展條例第18條第
4項之規定有所爭執，本院乃依兩造之聲請函詢內政部：「⒈系爭1491地號土地，於107年11月1日以買賣為原因之所有權移轉登記，未連同其地上農舍一併移轉，是否違反農業發展條例第18條第4項【農舍應與其坐落用地併同移轉】之規定？⒉經套繪之農地，如非農舍所有權人所有，其移轉是否仍應與農舍一併移轉？」嗣經內政部函轉台南市政府地政局、再函轉台南市歸仁地政事務所回覆稱：【…二、…地政機關於受理申請農地移轉登記時，倘已得自登記簿查知該農地上已有興建完成之農舍，自應要求申請人檢附該農舍之移轉契約書及完稅證明文件或其他證明文件，以供審認其是否併同移轉…」為內政部104年12月3日內授中辦地字第1040087728號函釋之規定。是以，經查旨揭地號土地地籍資料未登記有建物，且無農舍相關註記，故於審查其移轉案件時，無從依上述規定要求申請人檢附併同移轉之相關證明文件。三、另有關經套繪之農地非農舍所有權人所有，需否應併同移轉疑義：按「…對於農業發展條例第18條第4項規定所稱『坐落用地』之認定，變更為無論以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍，或以集村方式申請興建之農舍，提供興建農舍之農業用地均應受農業發展條例第18絛第4項農舍應與其坐落用地併同移轉之規定所規範。該坐落用地不應僅指農舍所坐落之該筆農業用地…另農業發展條例89年修正施行前已興建完成之農舍，倘農舍及提供興建農舍之農業用地仍同屬一人，縱使該農業用地得依農業發展條例第16條規定辦理分割，其移轉仍應受農業發展條例第18絛第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉之限制」為內政部104年6月23日台內地字第10404176173號函釋之規定，是本案敬請參酌上述規定審認。】有該函文在卷可稽（本院卷㈠第321-328項），是系爭土地雖已移轉登記於原告名下，然此純係因系爭土地之地籍資料漏未登記有建物、亦無農舍相關註記所致，自尚難以「已移轉登記於原告名下」即遽認系爭土地之買賣為有效之法律行為。
㈤本件系爭農舍與農地雖非屬同一人所有，且系爭農舍坐落之
土地亦不僅限於系爭農地，惟本院審酌農業發展條例第18條第4項中段之立法理由，係為使農舍及農地同歸屬一人所有，以增進農地之利用，並避免產生徒有農舍卻無供農業經營用地之不合理現象，認系爭土地之買賣應有該條項之適用，且行政機關就此亦為相同之認定（以多筆相毗鄰農地合併興建個別農舍者，及以集村方式興建之農舍者，亦均認有該條項之適用），是被告黃國彰縱有將系爭土地出賣予原告之意思表示，然因未與坐落其上之農舍合併出售，系爭土地買賣之法律行為自屬無效。
五、綜上所述，系爭土地之買賣契約既屬無效，則系爭土地之移轉登記亦屬無效，從而，原告主張依系爭土地買賣契約書之約定、民法第767條之規定，請求被告黃國彰、黃豐政應將坐落系爭土地之臺南市歸仁區公所（90）南縣（歸所建）使字第0027號使用執照廢止，並解除套繪管制，均為無理由，應予駁。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，依民事訴訟法第78條之規定，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 22 日
書記官 林政良