臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第672號原 告 劉俊宏訴訟代理人 查名邦律師
邱霈云律師複代理人 高亦昀律師被 告 林宗興即鴻嘉沙發行
林惠萍上列當事人間返還所有物等事件，本院於108年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告林宗興、林惠萍應自如附表所示建物遷出並將該建物返還予原告。
被告林宗興、林惠萍應給付原告新臺幣柒萬貳仟玖佰捌拾肆元，及被告林宗興自民國一百零八年五月十八日起、被告林惠萍自民國一百零八年十月八日起，均至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。
被告林宗興、林惠萍應自民國一百零八年四月二十四日起至遷讓第一項建物之日予原告止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟貳佰肆拾陸元。
前二項所命被告林宗興、林惠萍給付部分（相同期間），如其中一人已為給付，另一人於給付範圍內同免其責任。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告依序以新臺幣拾玖萬元、貳萬肆仟元供擔保後，得假執行，但被告如依序以新臺幣伍拾陸萬玖仟元、柒萬貳仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以新臺幣陸仟零捌拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣壹萬捌仟貳佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告原起訴聲明為：「⒈被告鴻嘉沙發行即林宗興（下稱被告林宗興）應自坐落於臺南市○區○○段○○○○○○○號上之建物騰空遷出，並將上開建物返還予原告。⒉被告林宗興應給付原告新臺幣（下同）77,348元，及自民國108年4月12日起，按年息百分之五計算之利息；暨自108年4月12日起，按月給付原告19,337元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。」（補字卷第13頁），嗣具狀更正訴之聲明為：「⒈被告林宗興應自坐落於臺南市○區○○段○○○○ ○○○號上之建物騰空遷出，並將上開建物返還予原告。⒉被告林宗興應給付原告72,984元，及自108年4月12日起，按年息百分之五計算之利息；暨自108年4月12日起，按月給付原告18,246元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。」(訴字卷第55頁)，嗣以被告林宗興辯稱該建物係林惠萍所借用為由，追加林惠萍為共同被告，並變更其訴之聲明為：「⒈被告林宗興、林惠萍應自坐落於臺南市○區○○段○○○○○○○號上之建物騰空遷出，並將上開建物返還予原告。⒉被告林惠萍應給付原告72,984元，及自108年4月12日起至返還房屋之日止，按年息百分之五計算之利息；暨自108年4月12日起至返還房屋之日止，按月給付原告18,246元。⒊被告林宗興應給付原告72,984元，及自108年4月12日起至返還房屋之日止，按年息百分之五計算之利息；暨自108年4月12日起至返還房屋之日止，按月給付原告18,246元。⒋原告願供擔保請求准予假執行。」（訴字卷第199、244頁），經核均屬本於同一基礎事實之變更追加，就請求金額部分，則屬應受判決事項之聲明擴張或減縮，於法尚無不合，自應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
(一)如附表所示未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人陳敏璨所有，經本院107年度司執字第43153號強制執行事件拍賣，由原告於107年10月15日買受取得事實上處分權，並已於同年12月13日取得不動產權利移轉證明書。惟系爭建物於原告拍定取得前即由被告林惠萍、林宗興無權占用迄今，渠二人除應將系爭建物返還原告外，並應給付原告相當於租金之不當得利，依內政部不動產交易實價登錄查詢資料，系爭建物所在地區平均每月租金行情約為每坪318元，而系爭建物總面積189.71平方公尺，換算坪數約57.38坪，每月租金行情價應在18,246元之譜，計算後，自107年12月13日原告取得系爭建物事實上處分權起至108年4月12日止，被告等無權占有4個月，應返還不當得利72,984元，另被告等自108年4月12日起至返還日止，應按月給付不當得利18,246元。
爰依民法第767條第1項及不當得利之法律關係提起本訴。
(二)聲明：⒈被告林宗興、林惠萍應自系爭建物騰空遷出，並將上開建物返還予原告。⒉被告林惠萍應給付原告72,984元，及自108年4月12日起至返還房屋之日止，按年息百分之五計算之利息；暨自108年4月12日起至返還房屋之日止，按月給付原告18,246元。⒊被告林宗興應給付原告72,984元，及自108年4月12日起至返還房屋之日止，按年息百分之五計算之利息；暨自108年4月12日起至返還房屋之日止，按月給付原告18,246元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則答辯略以：被告林惠萍於107年3月12日向訴外人陳思妤購買坐落臺南市○區○○段○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○號之1房屋（下稱系爭2-1號房屋），據陳思妤稱系爭2-1號房屋右側緊鄰且一樓相通之系爭建物亦為陳思妤所有，無償贈與被告林惠萍使用。被告林惠萍嗣後出借被告林宗興作為倉庫使用，於107年7月間，法院人員前往系爭建物查封時，被告林惠萍知悉系爭建物將遭拍賣，即已告知被告林宗興其不欲繼續占用系爭建物，惟被告林宗興考量自己已在系爭建物內部投入相當資金裝潢，不捨遷出而繼續占用，此後之占用行為應與被告林惠萍無關。又被告占用系爭建物係作為倉庫堆放雜物而非供營業使用，縱為無權占有而應給付原告相當於租金之不當得利，亦應依系爭建物課稅現值作為計算基準，而非如原告所主張內政部不動產交易實價登錄附近地區租金行情查詢資料，況原告所提出查詢資料均為安平工業區之廠房租金行情，然系爭建物位在較為僻靜之住宅區，租金行情自難相提並論，被告亦已提出附近房屋租賃契約供參，又系爭建物所坐落土地為國有土地，原告所提出內政部不動產交易實價登錄查詢資料均為同時出租房地之租金行情，與本案不同，益徵原告主張被告應每月給付相當於租金之不當得利18,246元予被告云云，為無理由。聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：
(一)關於原告請求被告等自系爭建物遷出騰空部分：
1、按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文。所稱無權占有其所有物者，係指現在占有該物之人，亦即現仍事實上管領其物之人而言，包括直接占有人及間接占有人如貸與人、出租人等在內。請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人。
2、查系爭建物前由本院107年度司執字第43153號強制執行事件進行不動產拍賣程序，由原告拍定買受等情，業據本院職權調取107年度司執字第43153號給付票款事件全卷（下稱系爭執行事件、系爭執行卷）查閱無訛。又本院民事執行處係於107年12月13日發給權利移轉證書，並於同年月24日送達原告本人收受等情，亦有該卷內本院執行處函稿及送達證書可憑。
3、被告等主張被告林惠萍於107年3月12日向訴外人陳思妤買受系爭建物左側緊鄰房屋即系爭2-1號房屋，據陳思妤稱系爭建物亦為陳思妤所有，並於買賣契約書最末「其他約定事項」欄記載約定由陳思妤無條件贈與被告林惠萍使用權，陳思妤並曾承諾系爭建物因有他人主張權利，若被告林惠萍等遭損壞物品、脅迫情形，陳思妤願協助處理爭議等情，固據提出該買賣契約書、協議書影本為證（訴字卷第145至163、165頁），然據系爭執行卷附訴外人陳敏璨全國財產稅總歸戶財產查詢清單、臺南市政府財政稅務局臺南分局107年5月22日南市財南字第1073110148號函覆系爭2-1號房屋稅籍資料，系爭房屋實係陳敏璨所有，被告等亦未能提出其他證據證明系爭建物原先實係為陳思妤而非陳敏璨所有，自無法證明陳思妤係有權處分，從而不能證明被告等占用系爭建物有合法使用權源。又依系爭執行卷附本院執行處於107年7月6日到場查封系爭建物所製作房屋現況調查表，林惠萍當天曾在場表示系爭建物現為林惠萍所使用等語，及被告等於本院108年11月20日審理時自認系爭建物由被告林惠萍出借被告林宗興使用，被告林惠萍於107年7月間即已告知被告林宗興系爭建物遭查封之事實，然被告林宗興考量已經投入資金裝潢系爭建物，迄今不捨遷出等語（訴字卷第252頁），暨本院於108年7月25日前往現場勘驗，系爭建物內仍堆放有被告林宗興所有之雜物等情（訴字卷第73至113頁勘驗筆錄、照片等），足見被告林惠萍等自107年3月間向陳思妤買受系爭2-1號房屋後，至遲於同年7月間即已有占用系爭建物之事實迄今。
4、又按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院106年度台上字第941號判決意旨參照）。被告雖辯稱系爭建物係附合於系爭2-1號房屋，並非獨立建物云云，系爭執行卷附拍賣公告亦記載系爭建物與系爭2-1號房屋一樓相通，惟據本院於108年7月25日前往現場勘驗結果，系爭建物僅前端有一側門可連通系爭2-1號房屋前方開放式騎樓，除此之外，系爭建物有屋頂、四周牆壁，正面有大、小門可直接對外通往屋前道路，空間上可與系爭2-1號房屋完全區隔，且系爭建物內目前僅零星堆放雜物，使用上顯然與系爭2-1號房屋不具依存性（見前述訴字卷第73至113頁勘驗筆錄、照片等），故不論自構造上、使用上，系爭建物應均為獨立於系爭2-1號房屋以外之建物，並無附合之情形，應予說明。
5、被告林惠萍雖辯稱其自107年7月本院執行處人員前往查封時，便已告知被告林宗興其已放棄主張對系爭建物之權利，已無占用之行為云云，惟被告林宗興、林惠萍於本院審理時自承：渠2人為男女朋友關係等語（訴字卷第256頁）。而被告林惠萍於本院執行處人員於107年7月間前往現場執行查封時已有對在場人員陳稱系爭建物現為其使用如前述，又本件原告原僅以林宗興為被告提起本件訴訟，被告林宗興始終抗辯系爭建物為被告林惠萍自前手陳思妤處取得並出借被告林宗興使用，未曾提及被告林惠萍曾稱已放棄主張對系爭建物之權利，而被告林惠萍於歷次庭期始終陪同被告林宗興出庭，且有當庭與被告林宗興討論如何答辯之情形（訴字卷第254頁本院勘驗庭期錄音筆錄），然未曾否認被告林宗興之說法，嗣原告追加被告林惠萍為被告，渠等始改口稱被告林惠萍自107年7月間即已放棄主張對系爭建物之權利云云，實難採信，況被告2人間為男女朋友關係，且系爭建物為被告林惠萍出借被告林宗興使用，被告林惠萍空言主張其於107年7月間即已向被告林宗興表示放棄主張對系爭建物之權利云云，未能舉證以實其說，自屬無憑。
6、綜上，本件被告等上開抗辯均非可採。被告等既無權占用系爭建物，原告本於其權利，請求被告等自系爭建物遷出騰空，即屬有據。
(二)關於原告請求被告等給付不當得利部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告等無權占有原告所有之系爭建物，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係請求其返還所受不當得利，洵屬有據。被告林惠萍雖辯稱其自始未曾使用系爭建物云云（訴字卷第220頁），惟本件被告林宗興固因直接占用系爭建物，而受有得使用收益之利益，被告林惠萍雖未直接占有系爭建物，亦享有將該建物無償借予被告林宗興使用之利益，原告本得各自對於被告林宗興、林惠萍請求返還不當得利，惟被告林宗興、林惠萍就原告無法使用系爭建物之損害應負同一給付責任，但於其中一方為給付時，他方即免為給付義務，即被告林宗興、林惠萍間就上開不當得利給付義務重疊之期間，應屬不真正連帶債務，原告並無因此不當獲得雙重利益之情形，故被告林惠萍該部分抗辯，亦不足採。
2、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項固有明文，然考其立法意旨為：「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。而被告林宗興自承系爭建物係作為倉庫使用，存放其所經營沙發行之貨品等語（訴字卷第39頁），並經本院到場勘驗確認現場僅零星堆放雜物，並非供一般居住如上述，故被告等占用系爭建物之用途，顯與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，揆諸上揭判決意旨暨說明，自無土地法第97條租金限制規定之適用。
3、又內政部為促進不動產交易資訊透明化，健全不動產交易市場所實施之「不動產實價登錄」制度，近年來已成為民眾查詢相關不動產交易及租賃價格之重要參考資訊，且經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，違者將處以30,000元以上150,000元以下罰鍰，為不動產經紀業管理條例第24條之1第1項、第29條第1項第2款所明定，故於不動產交易實價查詢網站上所公布之租賃價格，既為不動產仲介業於受託租賃案件成立後依法申報之價格，其真實性自無可議，並堪可憑為附近區域租金行情之評估依據。查據原告所提出內政部不動產交易實價查詢服務網網頁列印資料（補字卷第25頁），鄰近之門牌號碼臺南市○區○○路○○○○○號○○區○○路1～30號○○區○○○路1～30號○○區○○○路○段1～30號建物（不含土地）於100年2月至108年2月間租金分別為每坪319、291、307、358元，平均每月每坪租金約318元（計算式：【319+291+307+358】÷4≒318），又依卷附系爭建物不動產權利移轉證書，系爭建物1、2層面積合計為18
9.71平方公尺，換算其坪數約57.38坪（1平方公尺為0.3025坪，計算式：189.71x0.3025≒57.38）。計算後被告等每月應給付原告相當於租金之不當得利約為18,246元（計算式：
318x57.38≒18246）。
4、又本件不適用土地法第97條租金限制規定如上述，故被告等主張應依系爭建物總價年息百分之5或課稅現值計算相當於不當得利之租金云云（訴字卷第67、178至179頁），即無所據。另被告等抗辯原告所提實價登錄資料均為經濟活動繁榮之工業區土地、廠房，不能反映位於住宅區之系爭建物附近真實租金行情云云，惟據原告提出其他內政部不動產交易實價查詢服務網、房屋交易網站網頁列印資料（訴字卷第225、227頁），鄰近之門牌號碼臺南市○區○○路○○○○○○○號建物於108年3月間租金行情為每月399元，臺南市○區○○路○○○巷○○號（總坪數20坪）於108年11月間每月租金為7,500元，計算後每坪租金約375元（計算式：7500÷20=375），均高於原告所主張之每坪318元之租金。被告等雖又提出房屋租賃契約書2份，主張鄰近之門牌號碼臺南市○○○路○段○○○巷○○弄○號、門牌號碼臺南市○區○○街○○號每月租金均為6千元云云，惟該2份租賃契約書上均未載出租標的之坪數，無法據以計算是否較原告主張之租金為低，況此2份租賃契約書來源不明，是否確有租賃關係存在，或是否因租賃契約雙方之親誼關係影響租金高低，均有疑義。復未於內政部不動產交易實價查詢服務網登錄，難昭公信，自無從據以作為本件租金計算之依據。此外，被告等並未提出其他足以供本院認定本件相當於租金之不當得利金額之證據資料，其空言抗辯原告所主張計算方式不當云云，自非可採。
(三)按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查本件本院執行處核發系爭建物權利移轉證書日期雖為107年12月13日，惟經送達原告本人實際領得日期則為同年月24日如前述，故原告應自107年12月24日始取得系爭建物之所有權。是原告請求被告等給付自107年12月24日起至返還系爭建物起，相當於每月租金18,246元之不當得利，應屬有據，逾此範圍，為無理由。計算被告等應給付原告相當於租金之不當得利，自107年12月24日起至108年4月23日止共4個月，合計應為72,984元，另原告尚得請求被告等自108年4月24日起至返還系爭建物起，按月給付18,246元。
(四)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告未舉證本件於起訴前即已催告被告等給付上開相當於租金之不當得利，被告等自應自受催告時起，始負遲延責任。而本件起訴狀係於108年5月7日寄存送達被告林宗興，於同年月17日生送達之效力；又原告追加林惠萍為共同被告之書狀係於108年10月7日送達被告林惠萍地址，由同居人即被告林惠萍之叔父收受而生送達之效力（見訴字卷第21、211頁送達證書），故渠二人應分別自上開書狀送達後始負遲延責任。則原告請求被告等就應給付72,984元部分，應加計被告林宗興自108年5月18日起、被告林惠萍自108年10月8日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應有理由，逾此部分，不應准許。
(五)又本件原告依民法第179條規定，分別請求被告林宗興、林惠萍返還使用系爭建物所受不當得利，經核被告等基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於同一債權人即原告各負全部給付義務，性質上屬不真正連帶債務，是此部分不當得利金額，因被告林宗興、林惠萍中之一人給付，他債務人即同免其責任。
四、綜上所述，原告民法第767條第1項前段、同法第179條等規定，請求被告等自系爭建物遷出，並返還該建物予伊，被告等並應給付72,984元及法定遲延利息，另應按月給付18,246元至返還系爭建物之日止，而被告林宗興、林惠萍就上開應返還之不當得利範圍，如其一人為給付，另一人於該給付範圍內免除給付義務，為有理由，應予准許；逾此範圍則無理由，不應准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回，並依職權宣告被告如預供擔保得免為假執行。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
民事第四庭 法 官 許嘉容以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 9 日
書記官 謝靜茹┌──────────────────────────────────┐│附表： │├─┬───┬────────┬─────────┬──┬──────┤│編│建號 │基地坐落 │建物面積（平方公尺│權利│備考 ││號│ │ │） │範圍│ │├─┼───┼────────┼─────────┼──┼──────┤│1 │27265 │臺南市○區○○段│1層 ：132.37 │全部│本件係未保存││ │ │677-81地號 │2層 ： 57.34 │ │登記建物 ││ │ │（門牌號碼空白）│合計：189.71 │ │ │└─┴───┴────────┴─────────┴──┴──────┘