臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第88號原 告即反訴被告 伊甸園實業有限公司法定代理人 張煒華訴訟代理人 吳永茂律師
羅玲郁律師侯昱安律師被 告即反訴原告 甘龍水訴訟代理人 裘佩恩律師複代理人 莊佳蓉律師訴訟代理人 王盛鐸律師
楊志凱律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國108年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應同意僑馥建築經理股份有限公司撥付中國信託商業銀行營業部履約保證專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000000000000號）內款項新臺幣壹佰柒拾陸萬元予反訴原告。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參佰伍拾萬元，及自民國一○八年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之二，餘由反訴原告負擔。
本判決第四項於反訴原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣參佰伍拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告起訴主張兩造於民國107年5月16日簽立之不動產買賣契約，因被告未依約履行契約內容，原告業已解除契約，請求被告返還已支付部分之土地價款，經被告否認並於本案審理中提起反訴，主張原告即反訴被告未依約給付其餘土地價款，請求原告即反訴被告給付違約金等語，經核本訴被告所提反訴標的與本訴之標的及防禦方法有牽連關係，應予准許。
貳、實體事項
一、本訴部分
(一)原告起訴主張：
1、兩造於107年5月16日簽訂不動產買賣契約，約定由原告向被告買受被告所有坐落臺南市○○區○○段1131、1132、1132-1、1133、1133-1、1133-2、1133-3、1134、1135地號土地（以上9筆土地均權利範圍全部，下稱系爭1131地號等9筆土地），及與上開土地相毗鄰之同段1179、1180地號土地（以上2筆土地權利範圍均僅二分之一，下稱系爭1179地號等2筆土地），總價款為新臺幣（下同）6200萬元（下稱系爭土地買賣契約）。原告已於簽約時先行給付被告簽約款300萬元。因原告買受上開共11筆土地之目的係計畫興建大樓出售，然系爭1131地號等9筆土地地形並非方正，部分土地更呈尖錐狹長型，不利於上開建案規劃，原告乃於簽約時與被告約定被告應與系爭1179地號等2筆土地之共有人協調辦理合併分割，並取得毗鄰系爭1131地號等9筆土地中之臺南市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭1134地號土地）之部分，詎被告遲至簽約後6月餘之107年11月22日始與系爭1179地號等2筆土地之共有人協調完成合併分割，且分割後被告取得土地之位置（即分割後地號臺南市○○區○○段○○○○○○號土地，下稱系爭分割後1179-2號土地）並非與系爭1134地號土地相毗鄰之部分，致原告無法遂行原先興建大樓出售之計畫，原告乃先後於107年10月15日、107年10月26日寄發存證信函催告被告履約，因被告置之不理，原告再於108年1月28日寄發存證信函通知被告解除系爭土地買賣契約。爰依民法第
354、259條規定及系爭土地買賣契約第10條約定提起本訴，請求被告返還先前原告已支付之簽約款300萬元。
2、聲明：⑴被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
(二)被告則答辯略以：兩造未就系爭1179地號等2筆土地合併分割後被告取得部分之位置有特別約定，原告不得以被告未取得毗鄰系爭1134地號土地之區塊為由，主張被告違約並據此解除買賣契約，其請求返還300萬元之簽約款，亦屬無據。
聲明：⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴部分
(一)反訴原告即被告主張：
1、系爭土地買賣契約就買賣價金之約定為：第一期款即簽約款為300萬元，第三期款即完稅款為2千萬元(兩造特別約定須於107年7月20日前支付），第四期款即尾款為3900萬元，買賣總價6200萬元，雙方同意委託訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）於中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）申請設立帳號：00000000000000號之信託帳戶（下稱系爭履保專戶），並辦理履約保證業務。反訴被告於簽約時即已交付一紙面額300萬元之支票（發票日記載為107年5月20日、票號：AE0000000號、付款銀行：陽信銀行岡山分行）作為第一期款即簽約款交付承辦地政士陳綺霞，並已兌現存入上開履保專戶。
2、詎反訴被告屆107年7月20日仍未支付第三期款即完稅款2千萬元，經兩造協調合意反訴被告至遲應於同年9月底交付尾款並辦理過戶登記，如逾期未能履行，反訴原告即依系爭土地買賣契約約定內容沒收已付之買賣價金，反訴原告並已於107年9月18日以存證信函通知反訴被告上開情事以資存證，然反訴被告屆期仍未能給付第三期款即完稅款及第四期款即尾款，僅於同年10月1日開立面額350萬元之支票（票載發票日為107年10月5日、票號AE0000000、付款銀行：陽信銀行岡山分行）作為買賣價金之一部，然經僑馥公司於107年10月5日提示，竟因存款不足遭退票，反訴原告乃於107年10月8日以存證信函通知反訴被告解除系爭土地買賣契約，並沒收已支付價金。反訴被告悉函後，竟藉詞反訴原告尚未辦妥系爭1179地號等2筆土地之合併分割，致金融機構無法核估貸款金額，影響貸款進度為由，以存證信函要求反訴原告盡速辦理上揭土地之合併分割，俾利反訴被告完全給付一切款項。然系爭1179地號等2筆土地係經反訴被告同意暫不辦理合併分割。反訴原告遂於107年11月1日以存證信函函達反訴被告，表示系爭1179地號等2筆土地之合併分割已由代書送件辦理中，若反訴被告再無法依約履行，即逕為解除契約，沒收已付價金。嗣系爭1179地號等2筆土地之合併分割已於107年11月22日辦妥，反訴原告乃於107年12月5日以存證信函催告反訴被告於函到後7日內給付買賣價金餘款，否則將逕行解除契約，沒收已付價金。107年12月14日，反訴被告仍未依前函催告履行第三、四期款之給付義務，反訴原告遂再以存證信函通知反訴被告解除契約、沒收已付價金之意旨，僑馥公司亦於107年12月18日以存證信函通知反訴被告已逾期未將買賣餘款存入履約保證專戶，將依約沒收專戶中價款予賣方之意旨。反訴原告為求慎重，復又於108年1月4日委託碩恩法律事務所函達反訴被告重申解約並沒收已付價金之意旨。依系爭土地買賣契約第5條第3項、第10條第1、2項約定，反訴原告得將反訴被告已支付之價金即簽約款300萬元沒收作為懲罰性違約金，反訴被告並應照其開立之支票面額350萬元賠償反訴原告。
3、爰依法提起本件反訴，聲明：⑴反訴被告應同意僑馥公司撥付系爭履保專戶內款項300萬元予反訴原告；⑵反訴被告應給付反訴原告350萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
(二)反訴被告即原告抗辯略以：反訴原告違反兩造間之約定，雖與系爭1179地號等2筆土地之共有人協調辦理合併分割，然分割後並未依照與反訴被告之約定取得與系爭1134地號土地相毗鄰位置之土地，業經反訴被告發函催告履行後仍未能履約，經反訴被告再以存證信函解除契約，反訴被告自無庸依系爭土地買賣契約支付後續價款，反訴原告亦不得據系爭土地買賣契約第5條第3項、第10條第1、2項約定，主張沒收已給付之價金作為懲罰性違約金或請求損害賠償。縱本件經認定反訴被告遲延給付價金，然系爭買賣總價款僅為6200萬元，且反訴原告拖延至簽約後6個多月方將系爭1179地號等2筆土地辦理合併分割，又分割後所取得之土地位置亦非理想，致反訴被告無法遂行原先購地興建大樓出售之目的，受有嚴重損失，反訴原告主張沒收反訴被告所支付第一期價款300萬元，復請求反訴被告應賠償350萬元，所請求之違約金顯然過高等語，茲為抗辯。聲明：⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回；⒉若受不利判決，反訴被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)本訴部分：
1、兩造前曾簽立系爭土地買賣契約，契約中載明應先由被告就系爭1179地號等2筆土地與共有人辦理合併分割後始辦理過戶手續，原告並已支付第一期簽約款300萬元，嗣被告辦理系爭1179地號等2筆土地完成，取得位置非與系爭1134地號土地相毗鄰，原告先後以存證信函催告被告履約、復通知解除契約等情，業據原告提出系爭土地買賣契約書、地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、存證信函、不動產買賣價金履約保證協議書等件為證，且為被告所不爭，此節堪以認定。
2、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間約定被告應將系爭1179地號等2筆土地與共有人辦理合併分割，並應取得毗鄰系爭1134地號土地位置，今被告雖辦理合併分割完畢，但取得位置並未毗鄰系爭1134地號土地，原告得以被告違反契約約定為由，解除系爭土地買賣契約，並請求被告返還已給付之價金300萬元，惟據被告否認兩造有約定被告應取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地部分，並否認原告得據此主張被告違約而解除系爭土地買賣契約，則原告自應就：(1)兩造有約定被告應取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地部分、(2)原告得以被告未取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地部分為由解除系爭土地買賣契約等有利於己之事實，負舉證之責。
3、然原告雖提出平面配置圖、平面圖等件(訴字卷第231至247頁、第429至431頁)，主張簽約時已有向被告說明原告買受系爭1131地號等9筆土地及系爭1179地號等2筆土地(共11筆土地)之目的係為興建大樓出售，故被告與共有人協議分割系爭1179地號等兩筆土地應取得分割後毗鄰系爭1134地號土地之位置云云。惟兩造如簽約時確實有約定被告應取得分割後系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地部分，且如被告未能取得此部分位置土地，原告即有權解除系爭土地買賣契約，此應屬契約重要事項，當會於契約上明確記載，而系爭土地買賣契約最末「第十五條：其他約定事項」第5項固載明「本約1179及1180地號，持分各為1/2，須於共有人辦理分割完成始可辦理過戶手續」，惟並未就系爭1179地號土地分割後被告取得位置有任何記載。證人即承辦本件土地買賣簽約事宜之代書陳綺霞亦到庭證稱：兩造於簽約當時雖然有說到系爭1179地號等2筆土地要辦理合併分割，但並未就分割後被告應取得土地位置有所約定，因為這部分還要跟共有人協調，原告提出的設計圖(即上開平面配置圖等)還有訴字卷第51頁的分割示意圖都是簽約後才拿出來的等語(訴字卷第173、203至208頁)。證人即承辦本件土地買賣仲介事宜之開發人員杜怡慧亦到庭證稱：本件簽約時買方即原告只有說要求系爭1179地號等2筆土地要與共有人分割清楚，沒有很強烈要求一定要取得分割後哪個位置的土地，也沒有說如果沒有取得特定位置的土地就不要買這總共11筆土地，契約上也沒有這樣的記載，買方當然會有自己想要的位置，但是分割這件事因為涉及其他共有人，不是渠等可以掌控的，渠等不能保證一定要取得分割後哪一個位置的土地，伊也有告知買方即原告如果有疑慮可以不要買這塊地，伊有看過原告提供的建案設計圖，但是設計師的規劃改來改去，不能確認是原告提出的平面圖版本，至於訴字卷第51頁分割示意圖，是簽約後某一天原告拿出來的等語(訴字卷第352至361頁)。證人鄧元昇則到庭證稱：伊受原告委託繪製系爭建案設計圖，原告所提出設計圖、分割示意圖均為伊所繪製，伊不知兩造何時簽訂土地買賣契約，也忘記什麼時候交給原告，伊每次畫完圖都會在下面註明日期等語(訴字卷第347至351頁)。而原告所提出上開平面配置圖、平面圖等件(訴字卷第231至247頁)，時間分別在107年7月、9月，即均在兩造於107年5月16日簽訂本案系爭土地買賣契約之後，不足以作為兩造間有就被告應取得系爭1179地號土地分割後特定位置有所約定乙情之證明。原告嗣雖又提出107年4月間之設計圖(訴字卷第429至431頁)，然縱有該設計圖之存在，亦無法證明確實原告曾經提示設計圖予被告閱覽，或縱有提供被告閱覽，被告閱覽之設計圖即為該設計圖，亦不能證明被告確實有承諾原告取得系爭1179地號等2筆土地分割後特定位置。
4、證人即原告公司員工洪睿承雖到庭證稱：伊有參與系爭土地買賣契約簽約過程，兩造於簽約時，被告有承諾取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地部分云云(訴字卷第209至216頁)，證人莊友昌則到庭證稱：伊為原告公司負責人張煒華之友人，因為對原告公司規劃中之建案有興趣，考慮購買，有參加系爭土地買賣契約簽訂之過程，簽約時原告公司有拿設計圖與被告確認系爭1179地號土地分割後應取得之位置云云(訴字卷第332至346頁)。惟證人洪睿承、莊友昌既分別為原告公司員工、原告公司負責人之友人，渠等證詞憑信性本有疑義。而證人陳綺霞、杜怡慧均證稱兩造於簽約時僅有約定被告應將系爭1179地號等兩筆土地與共有人協調辦理合併分割，並未約定被告應取得特定位置等語，且系爭土地買賣契約書亦僅記載被告應將系爭1179地號等兩筆土地與共有人協調辦理合併分割之意旨，並未註明被告於分割後應取得特定位置均如前述，自不能於無其他客觀證據佐證下，遽以證人洪睿承、莊友昌二人憑信性有所疑義之證詞，認定足以證明原告主張兩造間就系爭1179地號等兩筆土地分割後應取得位置有所約定乙節為真實。又證人洪睿承證稱：兩造於簽約時，原告並未向被告表示若無法取得系爭1179地號等兩筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，原告即不要購買上開總共11筆土地等語(訴字卷第216頁)，證人莊友昌亦證稱：伊不知道原告於簽約時有沒有向被告表示須取得系爭1179地號等兩筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，否則就全部11筆土地都不要買了，原告公司負責人張煒華也未曾向伊如此表示過等語(訴字卷第345頁)。則原告縱使曾經持設計圖向被告說明將來興建大樓出售之規劃，且表示希望被告能取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，然亦不能據此認定兩造締約時之真意，有將被告應取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置乙節納入契約約定內容一部分，並賦予原告於嗣後被告未能取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置時，以被告違約為由，解除系爭土地買賣契約之權利，除系爭土地買賣契約書上固有明確記載被告應辦理系爭1179地號等兩筆土地合併分割之意旨，卻未就應取得位置有所記載外，恰如證人杜怡慧所言，原告公司固有想取得之位置，然分割前賣方即被告並無法向原告保證分割後能為原告公司取得特定位置，況原告公司亦有可能考量如未能如願取得毗鄰系爭1134地號土地之位置，仍可以變更建案設計圖，或嗣後與分得該部分土地之原共有人協調價購該部分土地以遂行原興建大樓出售之計畫，故依原告簽約時真意，亦有可能縱被告未能取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，原告仍願購買取得系爭11筆土地。
4、綜上，原告以被告違約為由，主張解除系爭土地買賣契約，並請求被告返還已給付之第一期價款300萬元，惟原告不能證明兩造間締約時真意，有將被告應取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置乙節納為系爭土地買賣契約中被告應履行契約義務之一部分，自不得嗣後以被告未取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置為由，主張被告違約，從而其嗣後以存證信函通知被告解除契約云云，難認有據，其再以契約已合法解除，請求被告返還已給付之價金云云，亦無理由。
(二)反訴部分：
1、查系爭土地買賣契約第5條第2款付款方式「第三期款(完稅款)」欄位，以手寫方式記載有該部分款項為2千萬元，反訴被告應於107年7月20日前給付之意旨，同條第3款後段則約定：若反訴被告逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經反訴原告定期間催告仍不履行時，反訴原告有權解除系爭土地買賣契約。又據同契約第10條第1項約定：兩造如有任一方發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥公司進行最終催告仍未履行或認證後，系爭土地買賣契約即生解除之效力，並由僑馥公司執行專戶價金之撥付作業。同條第2項約定：契約簽訂後，反訴被告若有違約情事經被告合法解除契約，反訴被告對反訴原告負損害賠償責任，且反訴被告已支付之價金應交付反訴原告沒收作為懲罰性違約金，反訴被告若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意反訴原告據以執行。此情有系爭土地買賣契約書在卷足證，且為反訴被告所不爭，自可認為真實。
2、而反訴被告始終未給付第三期款(完稅款)，僅開立面額350萬元之支票1紙，然經屆期提示未獲兌現，反訴原告乃於107年12月5日以存證信函催告反訴被告於函到後7日內付款，否則將依約通知僑馥公司解除契約並沒收已給付之價金，因反訴被告屆期仍未付款，經僑馥公司於同年月18日再以存證信函催告反訴被告付款未果後，反訴原告再委任碩恩法律事務所代為函知反訴被告系爭土地買賣契約解除並沒收反訴被告已給付價金之意旨等情，業據反訴原告提出上開存證信函、函文等件為證(訴字卷第119至132頁)，且為反訴被告所不爭，此情亦堪認定。
3、反訴被告雖抗辯因反訴原告未依約取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，反訴被告已依法解除系爭土地買賣契約，自毋庸給付後續價款，反訴原告不得再依系爭土地買賣契約請求反訴被告給付違約金、賠償金云云，然其無法證明兩造確曾約定反訴原告應取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，為反訴原告依系爭土地買賣契約應負履行義務之一部，應認其主張有權解除系爭土地買賣契約云云為無理由乙節，業經本院認定如前述，應認反訴被告主張系爭土地買賣契約業經其合法解除，其毋庸再給付後續價款云云，為不可採。
4、反訴被告又抗辯違約金金額過高云云，惟：
(1)按違約定金（民法第249條所規定之定金之一種）之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（民法第250條參照），屬於諾成契約。兩者在性質上顯有不同。約定之違約定金，除交付違約金之當事人證明其所交付違約定金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例，得認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之一部先付，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平外，並無民法第252條違約金酌減之規定（最高法院98年度台上字第710號判決意旨參照）。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額；惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院79年台上字第1915號判例、92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
(2)據上，基於當事人契約自由、私法自治原則之體現，兩造既已就反訴被告遲延未依約付款之法律效果約定明確，本應受約定內容拘束，本院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。再衡諸兩造資力、議約能力、未履約時對兩造之影響及系爭不動產價值等情狀，難認反訴原告依約沒收反訴被告已給付之價金，並依反訴被告開立而未兌現之支票面額350萬元請求反訴被告賠償損害，有何顯失公平之處，故反訴被告抗辯違約過高云云，為不可採。
5、惟反訴原告請求反訴被告應同意僑馥公司撥付系爭履保專戶內反訴原告已存入之第一期簽約款300萬元，據僑馥公司具狀陳報稱：反訴被告給付之第一期簽約款，其中124萬元業經僑馥公司依與兩造所簽訂「不動產買賣契約書」、「不動產買賣價金履約保證申請書」之約定，撥付訴外人豪洋開發有限公司(下稱豪洋公司)以支付豪洋公司與反訴原告約定之本件土地買賣仲介居間服務報酬，反訴原告僅得就系爭履保專戶中所餘176萬元款項主張權利等語(訴字卷第367至369頁
)。故反訴原告依系爭土地買賣契約第10條第2項後段約定，請求反訴被告依開立之支票面額350萬元賠償其損害，固屬有據；然反訴原告依同條款前段約定，請求反訴被告同意僑馥公司撥付履保專戶內款項，應僅以176萬元為限，逾此部分，為無理由，不應准許。
四、綜上所述：
(一)本訴部分：原告所提出之證據，尚不足以證明兩造有約定被告應取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置，此為系爭土地買賣契約內被告應履行義務之一部，如有違反，原告得主張解除契約並請求返還已支付價款，故原告主張被告未能取得系爭1179地號等2筆土地分割後毗鄰系爭1134地號土地位置違反契約約定，原告得據以解除系爭土地買賣契約云云，為無理由。其依民法第354條主張系爭11筆土地有瑕疵云云，亦不可採。從而，原告依民法第354條、第259條規定，及系爭土地買賣契約第10條約定，請求被告返還已支付之價金300萬元及遲延利息，要屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
(二)反訴部分：反訴被告既遲延給付價金，經反訴原告定期催告、僑馥公司最終催告仍未履行，反訴原告依系爭土地買賣契約第5條第3項、第10條第1、2項約定，主張沒收反訴被告已給付之價金，並請求反訴被告同意僑馥公司撥付系爭履保專戶內款項176萬元予反訴原告，另請求反訴被告給付350萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即108年3月6日起至至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由。逾此範圍部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、反訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論斷，本訴部分，原告之訴為無理由。反訴部分，反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 22 日
民事第四庭 法 官 許嘉容以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 25 日
書記官 謝靜茹