臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第947號原 告 歐榕儀被 告 大地莊園社區管理委員會法定代理人 黃希榮訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師張嘉琪律師陳思紐律師鄭淵基律師陳妍蓁律師上列當事人間請求確認會議決議不存在等事件，本院於民國109年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告起訴時法定代理人原為訴外人卓泊滕，嗣於訴訟進行中先後變更為卓水吉、甲○○，被告之新任法定代理人已分別於民國108年8月26日、109年5月11日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第49頁、卷三第9頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為臺南市麻豆區大地莊園社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，被告為系爭社區之管理委員會，因系爭社區之開發計畫案為經內政部營建署核可在案之社區，社區相關交接事宜須依核定之計畫書執行，但計畫書將社區活動中心之產權誤植為管理委員會，因管理委員會非法人組織，不能承接不動產，經詢問臺南市都市發展局後，大致有二種解套方法：㈠成立法人協會後借名登記。㈡由區分所有權人共有。為討論上開二種交接方式之利弊，系爭社區於106年12月16日召開臨時區分所有權人會議（下稱系爭會議），然因系爭會議之決議過程有以下之瑕疵，該決議應為無效或不存在：
1.系爭會議為系爭社區106年度第二次區分所有權人會議重開議之臨時會，而系爭社區係於106年8月19日以系爭社區第一期、第二期之住戶共432戶為召集戶數，召開第一次區分所有權人會議重開之臨時會（下稱系爭第一次會議）決議成立「大地莊園社區管理委員會」，該432戶住戶之原始起造人乃原名旭宸建設之旭城建設有限公司（下稱旭城公司），然系爭第一次會議之召集人卻為達博迎國際開發有限公司（下稱達博迎公司）之法定代理人許世雄，達博迎公司與系爭社區之開發、起造全無關係，卻向臺南市政府申請指定其為召集人召開系爭第一次會議。當時旭城公司正常營運，亦具有系爭社區之區分所有權人身分，依公寓大廈管理條例第28條規定，旭城公司負有召開第一次區分所有權人會議之義務，且此項義務專屬於起造人，具高度屬人性，不得繼受轉讓，若旭城公司無法依公寓大廈管理條例第28條召集時，亦應依同條例第25條第3項規定，由區分所有權人互推1人為召集人，當時系爭社區既已籌組籌備委員會，顯有能力進行區分所有權人互推召集人之程序，卻未曾進行，達博迎公司逕自依同條例第25條第4項規定向臺南市政府申請指定其為召集人，顯然違反公寓大廈管理條例上開規定。再者，臺南市政府雖指定達博迎公司之法定代理人許世雄為臨時召集人，然依臺南市政府106年6月16日府工使二字第1060637363號函（下稱系爭函文）說明五「本府擬同意指定達博迎國際開發股份有限公司負責人：許世雄為旨揭公寓大廈管理組織召開區分所有權人會議之臨時召集人，其任期至本年度互推召集人，並請經推選之召集人儘速召開區分所有權會議，以維住戶權益。」，可知此函文之意，僅係指定許世雄為可召開互推召集人會議之臨時召集人，其互推產生之召集人方能召集區分所有權人會議，並非指定許世雄為可直接召開區分所有權人會議之臨時召集人。綜上，達博迎公司之法定代理人許世雄為無召集權之人，由其召集之系爭第一次會議自為無效，於系爭第一次會議中所成立管理委員會之決議及選舉管理委員、主任委員王烱遼之決議，均因不備成立要件而不存在。從而，系爭會議之召集人王烱遼亦因而無召集權，系爭會議所產生之決議亦因不備成立之要件而自始無效。
2.系爭社區依據開發案計畫書共有536戶，開發案雖尚未完成，但未完成之戶數及其專有面積於計畫書中早有明定相關內容及數字，無私自變更之空間，故系爭社區計算區分所有權比例之總戶數應為536戶，而非系爭會議之召集戶數432戶。又依公寓大廈管理條例第27條第3項規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，可受託出席者限於該戶區分所有權人之配偶、直系血親、承租人及其他區分所有權人。系爭會議開議時，區分所有權人卓泊滕未出席，由其父卓水吉代表出席，但未出具委託書，且卓水吉並非系爭社區之區分所有權人，依法不得受其他44戶區分所有權人之委託出席；區分所有權人黃思為未出席，由其父甲○○代表出席，但未出具委託書；區分所有權人莊玉竹未出席，由其配偶劉美俊代表出席，又劉美俊並非系爭社區之區分所有權人，不得受區分所有權人熊保之80戶委託；區分所有權人真理大學雖計有102戶，但依區分所有權比例計算，應僅代表14戶；王克堯非系爭社區之區分所有權人，依法不得受其他2戶區分所有權人之委託出席；陳家維非系爭社區之區分所有權人，依法不得受其他15戶區分所有權人之委託，以系爭會議出席簽到簿301戶扣除上開無效票數230戶後，出席戶數僅有71戶，尚不達總戶數432戶之5分之1（即86戶），未達系爭會議開議之生效門檻，系爭會議缺乏成立要件應不成立。若以區分所有權比例估算，依系爭會議之出席扣除無效之委託書，實際出席之商店區為19戶，出席之專有面積為4,010平方公尺（22,164平方公尺÷105戶×19＝4,010平方公尺），透天區為35戶，出席面積為18,563平方公尺（132,068平方公尺÷249戶×35＝18,563平方公尺），加計公寓住宅區5,530平方公尺，計出席專有部分面積總數為28,103平方公尺，占系爭社區專有部分面積之比例為百分之16.9，亦未達區分所有權人會議開議之生效門檻，系爭會議自始缺乏成立要件，所產生之決議自不生效力。
3.被告在缺乏合理評估及查詢法規之情形下，直接摒棄社區活動中心由區分所有權人共有之方案，並以訴外人陳廷堃係不動產交接方面之專業律師為由，令其於系爭會議中擔任講座，然陳廷堃並無律師資格，亦非法律專業，被告亦同時於系爭會議中發送不實標註之公文，誤導住戶社區活動中心不可由區分所有權人共有。且系爭會議開議當日，有區分所有權人質疑出席情況之不正常委託影響出席票數情況，要求依議事規則清查人數，然遭當時主任委員王烱遼拒絕而強行表決，且當時之監察委員更當眾對有異議而欲存證之其他區分所有權人施以暴行、恐嚇及霸凌，全場區分所有權人皆感到管理委員會之暴力威脅，數十位住戶因此撤簽拒絕參加表決表示抗議。又真理大學102戶每戶每月只需繳交60元之管理費，廣地營造熊保珉之80戶更不需繳交管理費，管理委員會以此犧牲區分所有權人權益，利益交換投票票數。系爭會議過程中結合假律師欺騙、發送不實資料、以不當收費交換票數、委託區分所有權比例計算不清、違反議事規則拒絕清點人數、惡意阻攔及恐嚇區分所有權人查閱出席資料等等惡行，視公序良俗於無物，被告以違反公序良俗之方法所得系爭會議之決議，依民法第72條規定，當然無效。
4.系爭會議會議紀錄所記載之決議內容雖為「經討論決議由擬辦中之方案進行表決同意與否；授權由管理委員會全權處理（或內政部解釋文後之可行方案授權由管理委員會評估處理）」，然系爭會議之決議內容應是僅授權管理委員會成立法人，嗣後待內政部回文後再由區分所有權人決定最後處理方式。況且，在之後的107年11月3日區分所有權人會議中，白板所書議案明確標明「討論議題」四字，且議案第3案寫明「會館交接⒈他益信託⒉大地慈愛協會⒊共同持有做交接」，此議案有贊成票及反對票之欄位，而為三選一之待議決議題，顯示此並非僅為報告說明事項；在107年11月3日之區分所有權人會議中，多數區分所有權人皆覺得此事重大且未經充分完整之討論，而決定予以擱置，亦未產生決議，由此可知，關於社區活動中心交接之議題，不可能於106年12月16日之系爭會議時已產生決議。是以，系爭會議之決議內容並不包含會議紀錄中「取得法人資格後依法點交」之部分。
(二)並聲明：確認系爭會議會議紀錄所載『取得法人資格後依法點交』部分決議不成立或無效。
二、被告則以：
(一)自公寓大廈管理條例第25條規定體系可知，該條文係在規定區分所有權人會議召開之頻率、組成、時機及由何人召集，臨時召集人係因無該條第3項所定之身分又無法互推產生召集人時，未能順利召開區分所有權人會議，而由主關機關指定臨時召集人來召開區分所有權人會議，至於其任期至互推召集人，係因指定臨時召集人之際無同條第3項所載身分存在，故只能令其擔任臨時召集人直至互推產生召集人。系爭函文之說明五已明確表示「指定達博迎國際開發股份有限公司負責人：許世雄為旨揭公寓大廈管理組織召開區分所有權人會議之臨時召集人」，並載明任期至本年度互推召集人，而後段「並請經推選之召集人盡速召開區分所有權會議，以維住戶權益」，是指達博迎公司召開區分所有權人會議後仍無法產生同條第3項所載之身分，再由區分所有權人互推1人為召集人，前開函釋僅係在提醒日後召集人須迅速召開區分所有權人會議而已，並非指達博迎公司無權召開區分所有權人會議，原告辯稱系爭函文僅係指定達博迎公司為可召開互推召集人之會議之臨時召集人，而非可召開臨時區分所有權人會議之臨時召集人云云，並不可採。縱認系爭函文指定達博迎公司為臨時召集人係不合法，然達博迎公司接手系爭社區之原始起造人旭城公司辦理系爭社區開發案，自應承受原始起造人之權利義務，接手以原始起造人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，職是，系爭第一次會議乃有召集權人所召集之會議，則經該會議選舉產生之主任委員王烱遼，自有系爭會議之召集權。
(二)系爭社區曾於106年12月2日召開區分所有權人臨時會，因出席人數未達系爭社區規約規定之門檻而流會，而於106年12月16日就同一議案再重新召開系爭會議。召開系爭會議時，實際上系爭社區僅存在432戶，雖開發計畫書核定建案興建完原為536戶，然當時並未興建完成，自不應將不存在之104戶計入。系爭會議出席人中，卓泊滕、莊玉竹皆為區分所有權人，且受其他區分所有權人之委託出席，卓泊滕、莊玉竹為其他區分所有權人之代理人，卓泊滕、莊玉竹非不得分別再將代理權授與卓水吉、劉美俊，卓水吉、劉美俊既為複代理人自得代理投票，其等所投出之票數仍屬有效票數。又系爭會議應具二項標準：⑴出席之區分所有權人數達3人且5分之1以上、⑵區分所有權比例達5分之1以上，始符合系爭社區規約第5條第3項第2款、第6條第1項、公寓大廈管理條例施行細則第2條之規定。
系爭會議出席紀錄有302人（真理大學以102票計算），縱使扣除原告爭執之卓泊滕35票（原告所稱45戶但僅有35戶門牌）、黃思為1票、莊玉竹81票、王克堯2票、陳家維15票等代理有問題之出席數共134票後，仍有168人出席，其中真理大學102戶，依系爭社區規約第5條第3項第2款意旨，超過全戶數5分之1者不予計算（計算式：432×1/5＝
86.4），因此真理大學出席人數以86人計算，則系爭會議出席人數共有152人（計算式：102－86＝16，168－16＝152），已超過總戶數432戶之5分之1。若以區分所有權比例計算，總戶數432戶之專有部分面積總和為74,652.28平方公尺（其中真理大學專有部分面積為7,164.03平方公尺，未達區分所有權比例5分之1），出席之302戶專有部分面積總和為45,142.57平方公尺，出席之區分所有權比例為百分之60.4（計算式：45,142.57÷74,652.28＝60.4%），亦已達區分所有權比例5分之1之法定足額數，縱使扣除原告所爭執之134戶專有部分面積後，168戶之專有部分面積總和為24,083.16平方公尺，出席之區分所有權比例仍有百分之32.2（計算式：24,083.16÷74,652.28＝32.2%），均達區分所有權比例之法定足額。綜上，系爭會議之出席人數及區分所有權比例，均達出席人數3人並5分之1以上及其區分所有權比例均達5分之1以上，系爭會議自屬合法成立通過議案。
(三)系爭會議投票前已清算人數，並告知如對人數有質疑者，可至會館查詢簽到簿及委託書，而系爭會議當天唯一投反對票者，甚至手指主席台大聲咆嘯，完全未見有絲毫畏懼之情，實際上亦無原告所稱有數十住戶要撤簽，亦無於會議決議後得以撤簽之依據。系爭社區於107年1月1日始有法律顧問，於系爭會議開議時並無法律顧問，陳廷堃是土木技師兼建築師，法律研究所、企業管理研究所畢業，並具有處理公寓大廈公共設施交接之專業知識，卓水吉特邀陳廷堃列席系爭會議分享其他人處理交接之方式，況陳廷堃於系爭會議中從未自稱是律師，僅分享其專業智識、提供建議。出席系爭會議之區分所有權人，當時已知悉解決管理委員會非法人無法受讓不動產之方式包含借名登記於管理委員會成立之法人，會議中亦有其他人提及要求以區分所有權人共有之方式為之，可見區分所有權人係於聽取各方資訊，審慎思考下所為之表決，並無原告所稱係因誤信陳廷堃為律師身分，在聽取錯誤資訊後受欺而為表決之情事。
(四)系爭會議在王烱遼主委複誦表決問題前，在場人員已針對議案內容充分討論，原告在場並全程錄音錄影，況且會議後已寄送會議紀錄給各區分所有權人，並請對會議記錄有任何異議者，於7日內以書面表示意見，倘若會議記錄有任何不實，原告或其他區分所有權人豈會在會議紀錄送達後7日內未表示意見，該次會議紀錄由在場人員無酬製作，謹記載要義，縱未逐字記錄，不能就認為系爭會議之決議不存在。於系爭會議後，有部分區分所有權人對決議結果有疑義，系爭社區遂於107年11月3日區分所有權人臨時會中，在就為何採成立法人做交接予以說明，系爭會議已有決議，不因107年之會議就此部分議案再次說明，就反推系爭會議未成立「以成立法人做交接」之決議。
(五)並聲明：原告之訴駁回
三、兩造不爭執事項及爭執要點如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭社區於106年12月16日以管理委員會主任委員王烱遼為召集人，召開臨時區分所有權人會議（即系爭會議）。該次會議為依公寓大廈管理條例第32條就同一議案重新召集之會議（前次會議於106年12月2日召集之臨時區分所有權人會議，因出席人數不足故未成會），其出席、代理狀況除下列第2項⑴、⑵之特別說明者外，均如本院卷一第81至124頁簽到簿所示。
2.系爭會議中：⑴簽到簿編號121至200號區分所有權人熊保岷（計80戶）
之代理人莊玉竹於表決時未在場，而是委託其夫陳美俊代為表決（未出具委託書）。
⑵簽到簿編號378號之區分所有權人兼編號108、255、256
、281、288、293、294、295、299、304、307、317、
319、323、326、329、331、333、337、338、341、344、346、350、355、361、362、366、367、380、383、3
86、387、388、389、399、402、403、406、407、412、413、418（計44戶）區分所有權人之代理人卓泊滕未親自出席系爭會議，而是由其父卓水吉代表出席（未出具委託書）。卓水吉非系爭社區區分所有權人，亦非該編號108等44戶區分所有權人之配偶、直系血親或承租人。
⑶簽到簿編號424、429區分所有權人（共2戶）之代理人
王克堯非系爭社區區分所有權人，亦非該2戶區分所有權人之配偶、直系血親或承租人。
⑷簽到簿編號112、115、117、118、120、206、258、276
、348、390、404、405、415、417、432號區分所有權人（共15戶）之代理人陳家維（為編號391區分所有權人郭芳琪之配偶）非系爭社區區分所有權人，亦非該15戶區分所有權人之配偶、直系血親或承租人。
3.系爭會議之會議紀錄記載如下：「案由：維護基金與公設設備（含會館）點交事宜討論。
說明：因應管理委員會尚無法點交會館與財產轉移，經
討論授權管理委員會全權處理成立協會，取得法人資格後點交。
擬辦：⑴授權管理委員會全權處理成立協會。
⑵委員會函文內政部；說明並協助本社區之計畫
書內文中，提供有關會館財產轉移之可行方案。
決議：⑴經討論決議由擬辦中之方案進行表決同意與否
；授權管理委員會全權處理（或內政部解釋文後之可行方案授權由管理委員會評估處理）。
……」（上開經紀錄之決議內容下稱系爭決議）。
4.系爭社區區分所有權人人數為432人（數人共有一區分所有建物者以一人計）。
5.系爭社區各區分所有建物之面積如本院卷二第151至163頁表格所示。
6.系爭社區之起造人為訴外人旭城公司。訴外人達博迎公司前經臺南市政府以106年6月16日府工使二字第1060637363號函（即系爭函文）同意指定其擔任系爭社區區分所有權人會議之臨時召集人。嗣系爭社區以達博迎公司為召集人，於106年8月19日召開區分所有權人會議即系爭第一次會議，該次會議決議選任王烱遼為主任委員。
7.原告提出之系爭會議過程影音光碟內容節錄如附件所示（依會議進行順序排列）。
(二)爭執要點：原告以下列事由主張系爭決議無效或不存在，有無理由？
1.系爭會議之召集人王烱遼無召集權。
2.系爭會議出席人數或其區分所有權比例未達公寓大廈管理條例第32條第1項規定所定成數。
3.區分所有權人係遭詐欺而成立系爭決議。
4.系爭會議所成立之決議，內容並不包含會議記錄中「取得法人資格後依法點交」部分。
5.縱成立「取得法人資格後依法點交」之決議亦違反公序良俗。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件原告為系爭社區之區分所有權人，系爭決議中「取得法人資格後依法點交（會館）」部分是否成立或有效，涉及該社區內會館產權之歸屬，則兩造就此部分決議效力之爭議，確使原告在法律上之地位陷於不安之狀態，致其私法上之地位有受侵害之危險，且此項危險得以本件確認判決予以除去，依上開說明，原告提起本件確認訴訟，自有確認利益，先予說明。
五、得心證之理由：
(一)原告主張系爭會議之召集人王烱遼無召集權部分：
1.按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始無決議之效力（最高法院107年度台上字第1687號判決意旨參照）。次按公寓大廈管理條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。公寓大廈管理條例第2條、第28條第1、3項、第25條第3項前、中段及第4項分別定有明文。公寓大廈管理條例第28條第1、3項規定，乃係為避免新屋銷售移轉初期無人主持公共事務，而課予起造人召集區分所有權人會議及於自治管理組織成立前負責管理之義務；然公寓大廈管理條例之立法目的，係為達成住戶自治、共治，自不應使起造人享有凌駕住戶自治權之主導權利，故公寓大廈管理條例第28條規定，應未排除同法第25條之適用可能性，倘住戶能依該條例第25條規定程序合法產生召集人，合法召開區分所有權人會議，並符合法定出席及表決比例通過決議，則依該決議所成立之管理組織，自為適法。又主管機關依公寓大廈管理條例第25條第4項規定所指定之臨時召集人，乃行政機關本於行政權之監督作用，就具體事件所為之行政處分。而行政處分未經撤銷、廢止，或未因其他事由而失效者，其效力繼續存在，行政程序法第110條第3項定有明文。
查臺南市政府係依「大地莊園籌備委員會」之申請，指定訴外人達博迎公司為系爭社區區分所有人會議之臨時召集人，此有系爭函文在卷可參（見本院卷二第301至305頁），屬行政處分之性質，而此行政處分尚未見有何行政程序法第111條各款所列無效情形，是縱原告認此處分不當，然在此處分經依法定程序撤銷、廢止，或因其他事由而失效前，其效力自繼續存在；原告既未能舉證證明上開行政處分有何業經撤銷、廢止或失效之情形，則達博迎公司即為主管機關依公寓大廈管理條例第25條第4項規定所指定之臨時召集人，具有召開系爭社區區分所有權人會議之召集權。另公寓大廈管理條例第25條之文義，已明定依該條第4項指定者為「區分所有權人會議」之臨時召集人，至於該項後段「其任期至互推召集人為止」僅為任期之規定，並無該臨時召集人僅得「召開互推召集人之會議」之限制；系爭函文說明第五項亦載明係指定達博迎公司為區分所有權人會議之臨時召集人，該項說明中「……其任期至本年度互推召集人，並請經推選之召集人儘速召開區分所有權會議，以維住戶權益」等語，亦僅是在重申公寓大廈管理條例之臨時召集人任期規定，暨提醒日後若經互推另產生召集人致指定之臨時召集人解任時，互推之召集人亦應儘速召開區分所有權人會議之意，難認有對臨時召集人之召集權為限制之意。是以，原告主張系爭第一次會議之召集人達博迎公司無召集權，並進而主張經該次會議中選任王烱遼為主任委員之決議、王烱遼無召開系爭會議之召集權云云，均屬無據，不足採信。
(二)原告主張出席人數或其區分所有權比例未達法定成數部分：
1.按未達法律或章程所定最低出席數額之社團總會所為之決議，應認為不成立。蓋法律或章程規定決議須有一定數額之社員出席時，此一定數額以上社員之出席乃決議之成立要件，若欠缺此要件，自決議成立之過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有總會之召開或有決議之成立（最高法院96年度台上字第235號判決意旨供參）。次按區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。公寓大廈管理條例第32條第1項定有明文。再按區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之5分之1以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數5分之1者，其超過部分不予計算。此為同條例第27條所明定；該條修正理由為：「一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。爰修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時，並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。二、為糾正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰予明列。」。而代理權是否具備應於開會前即先行確認，攸關會議得否順利開會，自須明確，故法律明文規定代理權之授與須以書面為之。是此代理權授與之要式性及代理人身分之限制，性質應屬強制規定，違反者即不生代理之效力；而複代理性質仍屬代理權授與之一種，故上開限制，自亦適用於複代理之情形。
2.系爭社區現有432個專有部分（432戶）乙情，為兩造所不爭執；原告雖主張依系爭社區開發計畫書之規劃，系爭社區應有536戶，除432戶以外之尚未完成戶數亦應計入系爭社區全部專有部分個數及區分所有權面積，然未完成之建物倘尚非所有權之客體，根本無所謂專有、共用部分或區分所有權可言，原告復未能具體說明系爭社區於上開432個專有部分外，是否另有其他專有部分或區分所有權人存在，則其前開主張自無足採，系爭會議之出席區分所有權人數、表決權數及區分所有權比例之計算，仍應以此432戶專有部分個數及此432戶專有部分面積總和74,652.28平方公尺（見本院卷二第151至163頁）與各戶專有部分面積之比例為準，先予敘明。
3.依本件不爭執事項第1項所示簽到簿之記載，出席系爭會議之區分所有權人數（戶數）為302人，其中：
⑴區分所有權人「真理大學林文昌」所有之102戶（簽到
簿編號1至102），專有部分面積合計為7,164.03平方公尺，未超過區分所有權比例之5分之1（即74,652平方公尺×1/5＝14,930.456平方公尺），然其所有之專有部分個數已超過全部專有部分個數432戶的5分之1，則此區分所有權人之出席人數僅能計為86人（432×1/5＝
86.4，以86計），超出部分（16人）則不能計入出席人數。
⑵簽到簿編號121至200號區分所有權人熊保岷（計80戶）
之代理人莊玉竹於表決時未在場，而是委託其夫陳美俊代為表決，然並未出具委託書予陳美俊；簽到簿編號378號之區分所有權人兼編號108、255、256、281、288、
293、294、295、299、304、307、317、319、323、326、329、331、333、337、338、341、344、346、350、
355、361、362、366、367、380、383、386、387、3
88、389、399、402、403、406、407、412、413、418（以上計44戶）區分所有權人之代理人卓泊滕未親自出席系爭會議，而是由其父卓水吉代表出席，然卓水吉並未出具委託書，此已違反公寓大廈管理條例第27條所定之代理權授與要式性之強制規定，此部分不生代理效力，故區分所有權人熊保岷所有之80戶及卓水吉所代理之上開44戶，不得計入系爭會議之出席人數。
⑶簽到簿編號424、429區分所有權人（共2戶）之代理人
王克堯，及簽到簿編號112、115、117、118、120、206、258、276、348、390、404、405、415、417、432號區分所有權人（共15戶）之代理人陳家維，本身並非系爭社區區分所有權人，且亦非各該被代理之區分所有權人之配偶、直系血親或承租人，依前開說明，其代理亦不生效力，故其代理之上開17戶，不得計入系爭會議之出席人數。
⑷又依簽到簿之記載，編號373號區分所有權人黃思為並
未出席系爭會議，亦未委託他人代理出席，本即未被計入出席人數302人之中，原告爭執其代理權之授與無效，不應計入出席人數，應有誤會，併予敘明。
4.綜上，扣除前所述不得計入出席人數之157人（16＋80＋44＋17＝157）後，系爭會議之出席人數應為145人（000－000＝145），仍達3人並在區分所有權人數之5分之1（86人）以上；而此出席之145人之專有部分面積合計為20735.4平方公尺【區分所有權人「真理大學林文昌」所有之102戶中，僅86戶可計入出席人數，故擇面積最小、次小之16戶（51.14平方公尺者14戶，53.09平方公尺者2戶）予以剔除】，亦已超過全部專有部分面積總合74,652.28平方公尺之5分之1，已達公寓大廈管理條例第32條第1項所定之出席人數及區分所有權比例，是原告以系爭會議出席之區分所有權人人數或其區分所有權比例未達法定最低出席數額，而主張系爭會議所作成之決議不成立部分，亦無理由。
(三)原告主張區分所有權人遭詐欺而成立系爭決議部分：原告雖主張訴外人陳廷堃於系爭會議進行中誤導住戶社區活動中心不可由區分所有權人共有，惟自附件所示陳廷堃於系爭會議中對住戶所為之說明，其固有表示倘將會館登記社區住戶共有，於稅捐負擔、維修管理等事項上較為不利，如將會館借名登記另行成立之基金會、協會名下，較為有利且簡便易行等語，然並無表明會館不得由區分所有人共有之語；且於最終表決前，仍有住戶要求被告以「二案併呈」（將會館登記予協會或登記予區分所有權人）之方式函詢主管機關，實難認與會者存有會館不得登記為區分所有權人所有之認知，原告前開主張自無足採。況區分所有權人會議之決議，乃屬多數區分所有權人出於平行與協同之意思表示相互合致而成立之合同行為（又稱協同行為、共同行為），若系爭會議表示於外之決議存有瑕疵，應依意思表示錯誤之規定，於法定期間內撤銷其錯誤之意思表示，非可由原告逕自以意思表示錯誤為由主張系爭決議無效或不成立，附予說明。
(四)原告主張系爭決議之內容不包含「取得法人資格後依法點交」部分：
自附件所示系爭會議進行過程以觀，召集人欲於該次會議表決之議案，乃「區分所有權人授權予管理委員會成立法人，並由此法人承接會館」，此觀召集人王烱遼所稱「以協會一個角色來做所謂交接，然後我們用法律框架架上去，大家沒有疑慮，這條路這麼簡單可以走為什麼不走呢？……協會就很簡單，只要三、四個人以上當基本就可以成立了，而且這麼簡單它只是掛名登記……」等語即明；且召集人為徵得住戶對此議案之支持，亦委由訴外人陳廷堃到場分析「成立法人並將會館借名登記於法人名下」、「將會館登記為區分所有權人共有」二方案之利弊，而陳廷堃於該次會議中之發言，亦明示成立法人之目的在於以該法人之名義承接會館；雖然部分與會住戶對採法人承接會館之方式仍有爭議，並要求管理委員會應發函請內政部營建署就「住戶共有會館」此方案再為解釋，然自與會住戶「對我來講管委會就是提出來要成立法人來承接，要問說那我們住戶不管是公同共有還是怎麼回事，可不可行」之發言，可認與會者對該次會議將表決之議案為「授權管委會成立法人後由此法院承接會館」乙情均屬知悉；且一般人在針對特定事項為討論時，因參與者就所討論之事項起因、緣由均有一定之認識，在溝通用語上本無須一再鉅細靡遺的重複；系爭會議召集人王烱遼於決議前所宣讀之決議事項雖為「就贊成區權人完全授權管理委員會成立法人，附帶條件就是待那個內政部營建署回復作最後裁決」，然自該次會議整體討論經過及內容，與會者均可知悉「授權成立法人」所指者即為「授權成立法人並由該法人承接會館」之意，此亦為系爭會議一開始即彰明之討論事項，並不受王烱遼宣讀決議事項時簡化用詞之影響。是系爭會議之會議紀錄上所載之「授權管理委員會全權處理成立協會，取得法人資格後點交」此決議內容，確為該區分所有權人會議中所成立之決議。原告僅憑王烱遼於宣讀決議事項時未提及「取得法人資格後點交」等語，即認此部分非已成立之決議，尚無可採。原告雖另以系爭社區107年11月3日區分所有權人會議中，尚將「會館⒈他益信託、⒉大地慈愛協會、⒊共同持有做交接」列為議案，並提出該次會議白板上所書議案之照片為證（見本院卷一第297頁），然此至多僅能證明系爭社區於107年11月3日區分所有權人會議再次就會館交接、歸屬事項為討論，而區分所有權人會議本得就已為決議同一事項再行討論，甚至再以新決議推翻舊決議，自不能因會館交接事項被再次討論，即認此事項未於系爭會議中達成決議。是原告執此主張系爭會議未達成「取得法人資格後點交」之決議，亦屬無據。
(五)原告主張系爭決議中「取得法人資格後依法點交」部分違反公序良俗部分：
按民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗，係指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。自系爭會議討論經過可知，系爭決議中「取得法人資格後依法點交」部分，係因社區管理委員會無權利義務能力，無法直接登記為會館所有權人，故以成立法人作為所有權登記名義人為解決方案；此乃區分所有權人基於社區自治，就公共設施管理方式所為之決議，縱原告主觀上認此方案將不利於區分所有權人，究難謂與國家社會一般利益及道德觀念有違，是其主張系爭決議中「取得法人資格後依法點交」部分違反公序良俗而無效云云，於法無憑，無從准許。至於原告主張管理委員會係以對區分所有權人之暴力威脅、恐嚇之方式而取得系爭決議云云，除未舉出任何證據以實其說外，亦屬意思表示自由及效力之問題，原告執此主張上開決議違背公序良俗，應有誤會，併予說明。
六、縱上所述，系爭會議所為之決議，並無無效或不成立之事由存在，原告請求確認系爭決議中「取得法人資格後點交」之決議無效或不存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 張玉萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
書記官 鄭伊汝┌───────────────────────────────────┐│附件 │├───────────────────────────────────┤│光碟1「VTS01_1.VOB」檔案 ││02:21~02:30 ││王烱遼：待會陳律師會做投影片解釋，解釋完之後，有問題大家提出來討論。 ││3:06~03:18 ││陳廷堃：就會館交接方式做比較客觀一個解釋，不帶任何色彩，讓各位住戶做評││ 斷。 ││03:33~06:59 ││陳廷堃：目前公共設施交接方式，並沒有針對這個社區，我先來跟各位闡明一下││ ，一般公共設施交接方式。我們先講會館的情況，目前登記在自然人開││ 發商的私人名下，獨立產權，獨立門牌，與一般大樓公設是不一樣的。││ 因為一般大樓沒有獨立門牌，也沒有獨立產權，而且這些公設都是大樓││ 住戶去購買的，與這個社區這個會館不一樣，看你們的所有權狀應該沒││ 有涵蓋會館的土地跟建物。目前公設交接方式，主要有兩種，一種是管││ 委會持有，另外一種自然人持有，但管委會持有依台灣法律，我講台灣││ 法律，因為管委會不是一個法人，所以它不能持有任何土地還有一些所││ 謂不動產，這部分我等一下會再談。所以我們用一種方式，管委會的借││ 名登記方式，所謂借名登記方式就是成立一個協會或成立一個基金會來││ 持有這個不動產，藉由一些比如說一些的那個、預告登記還有限制登記││ 方式把我們公共資產保護起來。另一種就是住戶持有，有分為分割持有││ 跟共有這兩種，共有又分為分別共有跟公同共有，我就稱為私有化。那││ 管委會為何不能成為不動產登記主體主要是因為我們法律規定，內政部││ 有一個文特別講到，惟除依法取得法人資格外，尚不得當然成為法人，││ 管委會不能視為法人，我們一般法律用語就是沒有權利能力，不得為登││ 記主體。最高法院有判例，記得是判例不是判決，判例就是各級法院都││ 要遵守的一個判決，土地法所稱的權利人是指民法第6條跟第26條規定 ││ 自然人跟法人，而管委會依現行的法人之登記制度，是不可能登記為 ││ 所有權，不具有權利能力的主體，這就變成管委會不能直接成為不動產││ 登記的主體。那怎麼辦呢？那就是修法，何時修法不知道。 ││07:50~08:17 ││陳廷堃：為何社區住戶不能持有會館等公共設施呢?主要是我們開發計畫書裡面 ││ 有提到社區中心產權，產權就是所有權，它屬於社區管理委員會，所以││ 他不能登記不能持有。 ││12:46~14:18 ││陳廷堃：什麼對社區最有利的，我也知道這個社區有些人有不同意見，我想大家││ 心平氣和來想想，什麼對社區住戶是有利的方式？像減免稅捐的話，成││ 立基金會可以減免稅捐。維修管理如果登記在個人名下的話，維修管理││ 是非常不合宜，議事效率、公共資產的話等等問題，讓住戶來思考，目││ 前我們對公共資產的部分，假設能成立基金會或協會的話，公共資產部││ 分我們會考慮第一頁方式，我們會到法院公證、禁止處分、抵押等限制││ 登記，再來預告登記。預告登記什麼，就是日後管委會法人化之後，法││ 人化後修法之後，將登記在社團法人名下公共設施登記回管委會名下，││ 這是在預告登記就做到的。這個東西事實上你只要經過這些做法，事實││ 上我們的資產不會因為私人的緣故來轉賣，就這部分有無意見。 │├───────────────────────────────────┤│光碟2「VTS01_1.VOB」檔案 ││00:08~01:38 ││王烱遼：管委會已經成立之後，我們急著交接，旭城也急著交接，只是他的附帶││ 條件是一次交接成功，代表著他基金交接沒問題，一些公共設施包括會││ 館一併交接，只是說會館交接方式，對口是管理委員會，但是於法律來││ 講，我們又不能承接，所以我們講三角關係，就是以協會一個角色來做││ 所謂交接，然後我們用法律框架架上去，大家沒有疑慮，這條路這麼簡││ 單可以走為什麼不走呢？像亮哥講的去解釋那可以，如果說營建署解釋││ 給各位的話，就否決掉，就這麼簡單，如果不是，就成立協會，基金會││ 不能選是因為它條件太苛，它要一千萬它是錢，它要錢來做基本，要一││ 千萬而且要所有住戶都同意才行，但是協會就很簡單，只要三、四個人││ 以上當基本就可以成立了，而且這麼簡單它只是掛名登記，它沒有任何││ ，它只是與會館，沒有錢的問題，所以這條路是簡單又好走，為什麼不││ 走，我就覺得很奇怪。 ││12:37~13:05 ││王烱遼：今天這個會議就只是要取得區權人授權給我們管理委員會，還不是一個││ 決議，至少有授權才能進行法規什麼什麼擬定，是不是，解釋歸解釋，││ 如果說法人這條路解釋這條路不能走，就不要走，就區分給所有人，這││ 條路是又近又可行的事，為什麼不先把它交接下來。 ││13:06~13:55 ││某住戶：我們很快的就把甲案就，今天所有討論都排除甲案，我們有一份沒有署││ 名的方案一、方案二，我們今天的共識很清楚絕對不可能住戶平均算出││ 來一戶平均5坪，這完全就是假議題，這不可能，我們大家把這一份就 ││ 先丟掉，今天完全進入到，也只有管委會，剛剛展沿、律師，很清楚，││ 一剛剛開始律師也說的很清楚管委會，我們區分所有權大會就授權管委││ 會，去進行，今天可以做這個表決，做這個表決就好。 │├───────────────────────────────────┤│光碟2「VTS01_2.VOB」檔 ││08:02~08:12 ││某住戶：管委會對我來講管委會就是提出來要成立法人來承接，要問說那我們住││ 戶不管是公同共有還是怎麼回事，可不可行。 ││12:00~12:15 ││王烱遼：現在請陳律師分析這個所謂兩個案，一個是分割分持分，跟所謂成立協││ 會，這兩條路來做利弊分析，再做表決。 │├───────────────────────────────────┤│光碟3「VTS01_1.VOB」檔案 ││00:03 ││某住戶：主席您再宣布一下，看大家聽清楚沒有。 ││00:07 ││某住戶：主席再復頌一下。 ││00:11 ││某住戶：主席你剛講的話要再復頌一下，主席你必須要講話。 ││00:13 ││王經理：我們今天要表決的議題，我們重新請主席再復頌一遍。 ││00:15 ││王烔遼：就是所謂的區權人授權管理委員會協助成立法人，然後吶，接著要怎麼││ 寫？ ││00:27 ││某住戶：依內政部行文下來的決議是？ ││00:30 ││王烱遼：這是一個附帶，附帶是不是？附帶的話就依內政部回文來作最後的裁決││ 。 ││00:38 ││某住戶：對……對。 ││00:40 ││某住戶：同時處理就好。 ││00:43 ││王經理：那這樣表決的議題，沒問題了喔。那現在跟各位報告一下，我們剛重新││ 清點人數，剛剛誤報是318，實際點名是301，各位對這301有問題，歡 ││ 迎到我們會館這邊來查詢簽到簿跟委託書，那我們就開始進行來表決。││01:05 ││某住戶：對不起，等一下，表決之前我想確認一下，行文內政部的時候，會不會││ 將，能不能內容是將這二個方案一併行文請內政部裁決，還是你們只是││ 把協會的部分送上去而已。 ││01:22 ││王烱遼：那個送什麼是我們管委會的。 ││01:26： ││某住戶：那現在只有管委會，那我們區權人意見就不是意見 ？ ││01:29 ││王烱遼：按照法人走也是行的通的，你們知道嗎？依法人走也是行的通的，也不││ 一定要，只是我們有關心說，依他們的解釋，站的住腳，這樣子而已。││01:41 ││葉委員：家維你這個案子不是我們的提案，不是我們的提案，只是個討論的過程││ ，包含這個可能，包括如果行文回來說可以進行切割，再說。 ││01:53 ││某住戶：問題是你行文的這個內容有沒有包這個方案上去。 ││02:02 ││某住戶：這你們一定要寫進去啦。 ││02:05 ││王烱遼：請他們解釋而已，請他解釋而已。 ││02:07 ││某住戶：協會一樣也是請求解釋？ ││02:12 ││某住戶：怎可以只送協會而已。 ││02:20 ││王烱遼：是請他解釋如何交接。 ││02:21 ││葉委員：如果包含那個可以。 ││02:22 ││某住戶：二案併呈寫清楚就OK啊。 ││02:23 ││某住戶：要寫二案併呈啦。 ││（02:27~03:20預備投票） ││03:20 ││某住戶：等等，我實在是要表達一下意見，我不要麥克風沒關係，我是說你們要││ 行文內政部是二案都併呈，解釋下來再依據去做。 ││03:31 ││王烱遼：是請他解釋如何來交接而已。 ││03:34 ││某住戶：二案併呈啊。 ││03:35 ││王烱遼：就這樣子而已，這麼簡單啊。 ││03:36 ││某住戶：可是你現在就只呈一個案啊。 ││03:38： ││王烱遼：我哪有只呈一個案而已。 ││03:40 ││某住戶：你剛剛不是只有協會，聲明稿上有二個案子，有二個建議。 ││03:47 ││王烱遼：聲明稿並非我們的，是這邊的，跟這有什麼關係。 ││03:56 ││某住戶：他提議說二案併呈，主席我附議他的意見。 ││04:00 ││王烱遼：這是一個獨立的事，跟這完全扯不上關係。 ││04:04 ││某住戶：他提議二案併呈，我附議王大明的意見，請主席處理一下。 ││04:11 ││王經理：經過主席的裁示，開始進行表決。 ││04:36 ││某住戶：經理，你要重復一次贊成什麼什麼的舉手。 ││04:46 ││王主委：就贊成區權人完全授權管理委員會協助成立法人，附帶條件就是待那個││ 內政部營建署回復作最後裁決。 ││05:00 ││某住戶：對，這樣很清楚。 │└───────────────────────────────────┘