臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第113號原 告 江安邦訴訟代理人 顏伯奇律師被 告 范燦麟
范揚生共 同訴訟代理人 劉烱意律師共 同複代理人 嚴天琮律師
陳柏宇律師上列當事人間請求確認契約關係存在等事件，本院於民國109年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告有意出售其名下如附表所示土地（下合稱系爭土地）及
其上雞舍予原告，雙方約定買賣總價金為新臺幣（下同）1320萬元，被告應於民國106年8月15日完成地上建物之農業容許使用、建築執照、使用執照及畜牧場登記（下合稱畜牧登記），若畜牧登記無法通過，雙方同意無條件解約。雙方於106年3月8日簽立書面契約（下稱系爭買賣契約），原告並依約給付50萬元定金。被告未如期完成畜牧登記，原告同意被告展延繼續辦理。嗣被告向嘉義縣中埔鄉調解會申請調解，107年5月4日調解時被告表示正委託陳文章辦理相關手續，雙方同意繼續辦理畜牧登記申請手續。然原告於107年6月20日收受被告委託沈昌憲律師發函，表示契約已經解除，原告以為被告拒絕辦理畜牧登記，遂申請107年7月6日調解，並表示已找到顧問公司可代為辦理，被告表示其委託之陳文章會辦妥登記，並提出107年5月8日陳文章就畜牧登記申請之報價單。詎料被告又委託劉炯意律師107年9月21日發函，表示契約已解除要求返還訂金等語，原告不同意解約，請求被告提出相關資料，由原告辦理雞舍登記，但被告拒絕。經查詢土地謄本及台南市政府農業課，被告未辦理建物保存登記及畜牧登記資料，且根本沒有去申請，乃有意阻止畜牧場登記核發通過。被告寄發存證信函，表示契約已解除，為此，提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
1.確認兩造106年3月8日簽立之不動產買賣契約關係存在。
2.原告給付被告二人1270萬元後，被告應偕同原告將附表所示土地之所有權移轉登記並交付予原告。
3.被告應協同原告辦理上開土地上建物（位置及面積以實測為準）之農業容許使用、建築執照、使用執照及畜牧場登記，並將上開建物移轉交付予原告。
4.被告應給付原告代辦費用50萬元。
5.訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：㈠系爭買賣契約第14條其他約定事項：…倘雞舍執照有核發通
過（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方須賠償違約金五十萬元（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方須賠償違約金五十萬元（連同簽約金返還一百萬元）。故系爭買賣契約應定性為「附解除條件的買賣契約」。原告推薦由陳文章辦理畜牧登記，被告確實有委託陳文章辦理畜牧登記相關事宜，前後交付387,755元，因陳文章仍無法完成，被告於107年6月20日委任沈昌憲律師發函予原告，表示解除契約，陳文章知悉後，再次保證於107年9月18日完成畜牧登記，否則退還全部費用，然之後陳文章仍無法完成。系爭買賣契約解除調解已成就，被告於107年9月21日請律師發函表示契約已解除，並請原告提供帳戶退還50萬元定金，原告拒絕，被告購買50萬元匯票退還定金，但原告拒收。
㈡被告信任原告推薦之人，委由陳文章辦理畜牧場登記，只是
遭臺南市政府農業局或其他相關法規、局處要求補正，並非被告未申辦，陳文章無法完成畜牧登記，不可歸責被告，並非被告拒絕履約。107年7月6日調解時，陳文章已進行處理相關登記事項，若同時再委任原告推薦之顧問公司，勢必疊床架屋，就同一案件重複申請，且增加委辦費用，當時既有原告推薦之陳文章辦理畜牧場記，被告自無必要也不該再另外請顧問公司同時辦理登記。縱被告另外請顧問公司辦理畜牧場登記，未必能在106年8月15日前完成登記，且縱被告於107年7月6日調解當日，委請顧問公司辦理且完成登記，亦早已逾越系爭買賣契約約定之期限106年8月15日，系爭買賣契約解除條件成就，時間無法逆回，故本件無民法第101條規定之情形。原告提出弘強工程顧問企業有限公司函發文日期為108年3月13日，顯然是為本件訴訟特別撰寫，可信度有疑。被告依約定解除契約並返還訂金，並無違誤，原告本件請求均無理由。
㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於106年3月8日簽訂不動產買賣契約書（系爭買賣契約
），約定由原告向被告范揚生購買坐落臺南市○○區○○○段糞箕湖小段595、600、601-1、604、605、606、609地號土地，向被告范燦麟購買○○○區○段○○段601、609-2地號土地（上開9筆土地權利範圍均為全部，下合稱系爭土地），買賣總價為1320萬元，原告已給付簽約款50萬元。
㈡系爭買賣契約第14條第2點約定：「倘雞舍執照有核發通過
（最遲106年8月15日），賣方不賣，則賣方須賠償違約金伍拾萬元正(連同簽約金返還壹佰萬元正）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款伍拾萬元正。」。
㈢被告范揚生曾就委任訴外人陳文章辦理雞舍及合法畜牧登記
乙事，另案於臺灣嘉義地方法院對陳文章提起返還價金訴訟，經嘉義地院107年度嘉簡字第718號判決陳文章應給付被告范揚生127,000元確定。
㈣被告於107年9月21日寄發嘉義中山路郵局360號存證信函，
主張依系爭買賣契約第14條為解除買賣契約之意思表示，將退還原告簽約款50萬元，並請原告提供退款帳號，經原告收受。
㈤原告於107年11月23日寄發朴子海通路郵局58號存證信函，
請被告於函到5日內提供雞舍及畜牧登記所需文件給原告，經被告收受。
㈥被告曾以108年3月25日嘉義中山路郵局100號存證信函隨同
50萬元匯票寄送原告。原告收受款項及上開存證信函後，於108年4月15日以朴子函郵局14號存證信函連同上開50萬匯票寄還原告。
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決
之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此項不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判決意旨參照）。
本件原告主張兩造簽立系爭買賣契約，約定被告應辦妥畜牧登記後，再為系爭土地買賣移轉登記，但被告延滯未辦理畜牧登記，且拒絕由原告辦理，卻以存證信函表示解除契約，為此請求確認系爭買賣契約關係仍屬存在，被告應依約履行等語，然為被告否認，並以前詞置辯，則該買賣關係是否存在即有不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此不安之狀態，能以確認判決將之除去，揆之首開說明，原告提起本件確認訴訟，應有確認利益，合先敘明。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。經查，兩造於系爭買賣契約第14條其他約定事項，以手寫方式記載：
「一、現況交地，含地上物、雞舍、地上種植物。二、倘雞舍執照有核發通過（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方需賠償違約金50萬元正（連同簽約金返還100萬元正）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款50萬元正。三、賣方申請鑑界，費用賣方支付，四、賣方需申請農用，不課徵增值。本買賣含同段609-1地號土地使用權。」等字句，有原告提出之系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷第47頁）。依上開契約約定內容，可知系爭買賣標的物除附表所示之土地外，尚包含有土地上之雞舍等地上物及植物，而契約約定記載之雞舍執照，應指畜牧登記。再者，系爭土地使用分區及使用地類別均為一般農業區、農牧用地，此亦有系爭土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第21至37頁），是以兩造買賣標的物既包含有附表所示之土地及雞舍等地上物，如未取得畜牧登記，將無法以農牧用地，辦理免徵土地增值稅，且需拆除雞舍等地上物，回復農用，方得辦理所有權移轉登記。由此可知，兩造係基於買賣土地及其地上物之使用現況、目的及稅賦等多種因素之考量，而為系爭買賣契約第14條之約定，因此兩造就系爭買賣契約第14條各款約定之闡釋，應綜合第14條整體約定內容為解釋，方符合契約當事人之真意。
㈢次查，系爭土地為能取得畜牧登記，其過程需辦理農業用地
作為農業設施容許使用同意、基地測量、版橋興建及通行許可、土地分割、建築執照、使用執照及畜牧場登記等事項，被告於兩造簽立系爭買賣契約前，業已委任第三人陳文章辦理上開業務之事實，為兩造所不爭執，並有被告另案向陳文章提起返還價金事件之臺灣嘉義地方法院107年度嘉簡字第718號判決在卷可佐（見本院卷第147至165頁），足見兩造簽立系爭買賣契約時，被告委任陳文章辦理畜牧登記業務已進行相當時間。再者，就系爭土地及地上物買賣，因牽涉現有雞舍使用現況、農牧用地及稅賦等因素，兩造就將來得否辦理畜牧登記成功乙事，對系爭買賣契約效力影響甚鉅，因而於契約第14條第2款約定「倘雞舍執照有核發通過（最遲106年8月15日）賣方不賣，則賣方需賠償違約金50萬元正（連同簽約金返還100萬元正）。若雞舍執照無法核發通過，則雙方同意無條件解除契約，賣方無息退還已收簽約款50萬元正。」等語，可知兩造是以106年8月15日為辦理畜牧登記終期，如被告於上開終期屆至時，已辦妥畜牧登記，卻悔諾不願出賣系爭土地及地上物，被告除應返還買賣定金50萬元外，尚需賠償原告50萬元之違約金。反之，在上開終期屆至，被告仍無法辦妥畜牧登記，則系爭買賣契約解除條件成就，被告返還原告定金，兩造不受買賣契約之拘束，系爭買賣契約即解除失效。換言之，買賣契約雙方當事人之真意，應是以106年8月15日為終期辦妥畜牧登記乙事，作為系爭買賣契約之解除條件，並無庸等待主管機關駁回畜牧登記之申請，確定無法辦理畜牧登記，方得解除契約甚明。原告主張應以畜牧登記申請經主管機關駁回，無法核發通過，解除條件才成就云云，顯與系爭買賣契約第14條約定內容及雙方之真意不符，實無足採。
㈣又按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民
法第99條第2項分別定有明文。又民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上字第4001號判決意旨參照）。另約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限（最高法院93台上字第359號判決意旨參照）。查，系爭土地於106年8月15日時，仍未辦妥畜牧登記，為兩造所不爭執，依前開規定及說明，兩造間系爭買賣契約於106年8月15日就附有終期之解除條件成就後，當然發生解除效力，無待於雙方當事人另為解除權之行使或為意思表示。又原告就被告於上開期限內未能取得畜牧登記乙事，並未舉證證明有何可歸責於被告之事由，故意以不正當行為促使解除條件成就。基此，系爭買賣契約於兩造約定終期屆至即106年8月15日，未取得畜牧登記時，即因解除條件成就，使系爭買賣契約發生解除效力，而歸於消滅，原告請求確認兩造106年3月8日簽立之不動產買賣契約關係存在云云，洵屬無據，並無可採。
㈤原告固主張兩造另有合意延後辦理畜牧登記最終期限云云，
被告雖不否認因委託辦理畜牧登記之陳文章，辦事拖延，因此有同意延長辦理期限云云，然就延長辦理期限為何，兩造互有爭執。經查，兩造就系爭買賣契約紛爭，原告先後於107年5月4日、同年7月6日，向嘉義縣中埔鄉調解委員會申請調解，然調解結果均未成立。參酌主持兩造調解事件之調解委員陳勇勝到庭結證稱，當時地主即被告因沒有辦好畜牧登記，所以原告才來申請調解，被告有表示還在繼續辦理，原告也有表示他有辦法處理登記問題，雙方都表示要辦好畜牧登記，才要做買賣，所以就沒有調解成立等語（見本院卷第
383、384頁），足證兩造於系爭買賣契約解除後，並未就系爭土地買賣糾紛，雙方另達成合致之處理方式或意思表示。況調解程序目的係以當事人間互相協商讓步，成立調解合意以解決紛爭為目的，調解過程中，當事人雙方提出與法律上私權狀態不相符之調解方案，以及表示願意就某些事項讓步交換對造同意其他事項的情況，亦屬常見，倘嗣後雙方意見不同，調解不成立，自難以兩造於調解過程中所為之陳述或讓步，即認雙方就系爭土地買賣另達成由被告無限期辦理畜牧登記之合意，而使已解除失效之買賣契約，回復原有之效力。
㈥基上，系爭買賣契約是以被告應於106年8月15日最終期限前
，辦妥畜牧登記作為解除條件，但上開期限屆至被告仍未完成畜牧登記，故系爭買賣契約業因解除條件成就，失其效力而不存在，業如前述。從而，兩造所簽訂之系爭買賣契約既已不存在，則原告依系爭買賣契約及民法第345條規定，請求被告協同辦理畜牧登記及給付代辦費50萬元，並於原告給付1270萬元後，將附表所示土地所有權移轉登記及交付原告云云，均於法無據，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，兩造所簽訂之系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，系爭買賣契約已不存在，從而，原告請求確認兩造106年3月8日簽立之不動產買賣契約關係存在；及依該買賣契約請求1.原告給付被告二人1270萬元後，被告應偕同原告將附表所示土地之所有權移轉登記並交付予原告；2.協同原告辦理上開土地上建物之農業容許使用、建築執照、使用執照及畜牧場登記，並移轉交付上開建物；3.給付代辦費用50萬元予原告，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 14 日
民事第六庭 法 官 田幸艷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 19 日
書記官 駱映庭