臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第249號原 告即反訴被告 許晴哲訴訟代理人 邱玲子律師被 告即反訴原告 吳三能訴訟代理人 林瑞成律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國109 年6 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之所有權權利範圍全部移轉登記予被告之同時，給付原告新臺幣柒佰萬元。
被告應給付原告自民國一百零八年九月十二日起至前項金額清償之日止，按新臺幣壹仟零陸拾捌萬元每日千分之零點五計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳佰參拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。被告於本件言詞辯論終結前提起反訴，其反訴與本訴係源於相同之土地買賣糾紛，與本訴之訴訟標的及防禦方法均相牽連，揆諸上開說明，被告於本件所提起之反訴，自屬合法。
貳、實體方面：
一、本訴部分之兩造主張及抗辯
（一）原告主張：⒈被告經由永慶不動產臺南中正西門加盟店之仲介，於民國
108 年5 月15日與原告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），買受原告所有坐落於臺南市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號之土地（下稱系爭土地），約定買賣總價新臺幣（下同）10,680,000元，分4 期即：⑴簽約款1,000,
000 元，於系爭契約簽訂時給付；⑵備證用印款2,680,00
0 元，於印鑑證明權狀交付時給付；⑶完稅款3,000,000元，於稅捐機關核發增值稅單後3 日內給付；⑷尾款4,000,000 元，於108 年7 月31日點交土地時付清。因系爭土地屬第一種住宅區，尚未開發使用，除自然生長之草木外無任何地上物，故兩造特別於系爭契約第15條特別約定事項約定「現況交地」、「賣方（即原告）須申請鑑界，無套繪紋，並指界予買方（即被告）」以及「雙方同意依地政測量面積為準，如有增減，於結案時互相找補」等條款。
⒉原告於108 年6 月6 日依約申請鑑界，始發現系爭土地之
東北界遭鄰地（即同段690 地號土地）地上物越界占用約
15.3平方公尺，依系爭契約第15條約定，本不影響系爭契約之履行，詎增值稅單於同年月10日核發後，被告卻拒絕給付第3 期之完稅款，而要求先解決鄰地地上物越界占用之問題，原告同意故先行撤銷稅單，同時委由訴外人即系爭土地買賣之承辦仲介蔡宗翰與訴外人即鄰地所有人顏玉珍協商，並與顏玉珍達成由其買受其地上物越界部分土地之合意，並向被告告知此解決方式，被告亦未拒絕。且因被告要求先解決系爭土地遭越界占用問題始願履約，故有關系爭契約之完稅、所有權移轉登記以及系爭土地點交等之履行期日亦應隨之變更，訴外人即原告委託之代書薛連發之助理陳裕展曾連絡被告簽立延長點交日期之合約，但未獲被告回應。
⒊詎原告於108 年8 月2 日接獲被告委由訴外人方金寶律師
所寄發之高雄西甲郵局存證號碼000924號存證信函，以原告未依系爭契約約定於同年7 月31日點交系爭土地為由，催告原告應於函到7 日內出面協商，原告遂於同年8 月6日提出：⑴現況交地，價金依比例減少；⑵現況交地，原告並負責排除占用；⑶合意解除契約，返還已收價金及依銀行計算之利息等方案，但被告均不接受。嗣原告於108年8 月14日委由訴外人林華生律師寄發台南地方法院郵局存證號碼001051號存證信函與被告敘明：⑴現況交地，鄰地占用之15.3平方公尺土地分割出買賣，按原約定價金比例減少價款；或⑵現況交地，鄰地占用部分原告買賣排除等2 方案，均符合雙方契約之約定，請被告於一週內擇一共同履約，被告則於108 年8 月16日委由方金寶律師寄發高雄西甲郵局存證號碼000990號存證信函回覆，強調原告未依約點交未被他人占用之土地，顯已違約，並催告原告於函到7 日內依約履行，完成履行前，拒絕給付完稅款及尾款。
⒋原告於108 年8 月19日接獲被告上開催告原告於函到7 日
內履約之存證信函，遂即於同年月21日委由林華生律師寄發台南地方法院郵局存證號碼001100號存證信函與被告，通知被告於同年月26日下午3 時至現場接受現況點交，並表明所有權之移轉因須重新報稅，不可能在7 日內完成，但已儘速辦理，並同意被告待排除越界占用部分，完成所有權移轉登記後，再給付完稅款及尾款即可；同時亦委由林華生律師寄發台南地方法院郵局存證號碼001099號存證信函與顏玉珍，通知顏玉珍原由其買受其地上物越界占用部分土地之買賣合意已失效，並催告其應於108 年8 月26日上午之前完成拆除並返還所占用土地。
⒌但被告竟不待催告期滿，即於108 年8 月22日委由方金寶
律師寄發高雄西甲郵局存證號碼001033號存證信函與原告，表示不同意辦理點交，拒絕受領，原告收受後遂再委由蔡宗翰以手機簡訊告知被告108 年8 月26日之點交係依被告存證信函催告7 日內依約履行之意旨辦理，並促其務必到場。同時原告並委由林華生律師以簡訊告知被告如不接受現況交地，原告將拋棄系爭土地之占有。
⒍迨至108 年8 月26日下午3 時前，訴外人即原告配偶董宜
青偕同蔡宗翰到場時，顏玉珍已清除其地上物越界之占用系爭土地部分，但最終未見被告前來接受點交，原告隨即於108 年8 月27日委由林華生律師寄發台南地方法院郵局存證號碼001134號存證信函與被告表示原告已拋棄占有，並請被告隨時管領，被告於同年月28日接獲上開存證信函後，即於同日委由方金寶律師寄發高雄西甲郵局存證號碼000000號存證信函通知原告解除系爭契約。嗣原告重新申報之增值稅單核發後，原告即按所作承諾，不待被告給付完稅款，於108 年9 月2 日先行繳納增值稅完畢，並於同年月3 日委由林華生律師寄發台南地方法院郵局存證號碼000000號存證信函與被告，催告被告應於函達7 日內給付價金餘額合計7,000,000 元以取得系爭土地之所有權，被告於同年月4 日收受，仍於108 年9 月5 日寄發高雄西甲郵局存證號碼001740號存證信函與原告表示買賣契約既經解除，自無再給付任何款項之義務而拒絕給付。
⒎原告既已依被告催告按系爭契約履行交付，並已於108 年
8 月26日排除鄰地之占有，且於繳納增值稅後，催告被告應於函達7 日內給付完稅款及尾款7,000,000 元，被告即有於原告催告期限屆滿前給付剩餘之買賣價金之義務，然被告仍執意不為給付，即陷於給付遲延，爰依系爭契約第
2 條及第10條第2 項之約定請求被告給付剩餘之買賣價金及違約金等語，並聲明：如主文第1 、2 項所示。
（二）被告則以：⒈系爭契約第2 條第1 項將點交土地日期訂於108 年7 月31
日，被告應依約付清尾款；第11條第1 項約定原告應於完稅前完成鑑界，鑑界結果如有第三人占用土地，原告應負責於點交前排除；第9 條第2 項亦約定系爭土地如有地上物，原告應於點交前將地上物清除，如有第三人占用，原告並應負責排除；第7 條第1 項約定原告擔保系爭土地無被他人占用之情事，如有應由原告於被告支付完稅款前清理完畢，否則視為違約。故原告依系爭契約約定應於108年7 月31日將系爭土地點交與被告，否則原告即應負違約之責。雖系爭契約第15條有現況交地之特約，惟並未免除原告依上開約定應負之義務。
⒉原告未依系爭契約第2 條第1 項之約定於108 年7 月31日
將系爭土地點交與被告，被告乃於同年8 月1 日寄發存證信函催促原告於函到7 日內就系爭契約進行協商，雖原告於同年月14日回函提出2 種方案，但被告已於同年月16日回函表示不同意，並表明原告應於函到7 日內依約履行，倘逾期仍未完成履行，被告將解除系爭契約，並依約請求違約金及損害賠償。是原告依約應於108 年7 月31日點交系爭土地卻未完成點交，即應負違約之責。
⒊原告雖通知被告於108 年8 月26日下午3 時至現場點交系
爭土地，惟系爭土地依鑑界結果有遭第三人占用之情形，原告即應依系爭契約第11條第1 項、第9 條第2 項、第7條第1 項之約定，於108 年7 月31日點交土地前排除第三人之占用，但原告迄未排除，其提出之給付不合於債之本旨，依民法第235 條之規定，不生提出給付之效力，被告乃於108 年8 月22日寄發存證信函告知原告其點交遭他人占用之土地，與契約約定不符，被告無法同意，並否認原告所稱系爭土地遭占用乙情已經排除之事。
⒋原告無法依約於108 年7 月31日點交系爭土地，亦無法排
除系爭土地遭鄰地地上物占用之情事，已屬違約，被告乃於108 年8 月28日寄發存證信函通知原告解除系爭買賣契約，系爭契約既經解除，被告即無依系爭契約給付買賣價金或違約金之義務，原告之訴為無理由等語資為抗辯，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分之兩造主張及抗辯：
（一）反訴原告主張：⒈反訴被告依系爭契約第2 條第1 款、第11條第1 款、第9
條第2 款、第7 條第1 款之約定，應於108 年7 月31日將系爭土地點交與反訴原告，系爭土地上若有地上物或遭第三人占有，並應清除及排除之，否則反訴被告即應負違約之責任，並賠償反訴原告所受之損害。雖系爭契約第15條有現況交地之特約，惟此一特約並不免除反訴被告依上開約定應負之義務。
⒉反訴被告未於108 年7 月31日點交系爭土地與反訴原告，
反訴原告遂於108 年8 月1 日寄發存證信函催告反訴被告應於函到7 日內就系爭契約進行協商，反訴原告並未同意反訴被告得遲延交付系爭土地及排除第三人占有，反訴被告既未於108 年7 月31日排除第三人之占有並點交土地，反訴被告即應負違約之責，反訴原告乃寄發存證信函通知反訴被告解除契約，系爭契約因反訴被告違約業經反訴原告依系爭契約第10條第3 項後段合法解除，反訴原告已於
108 年5 月15日簽發支票與反訴原告兌現給付簽約款1,000,000 元，另於108 年7 月2 日匯款至反訴被告之台新銀行受託財產專戶給付備證用印款2,680,000 元，合計3,680,000 元，反訴被告依系爭契約第10條第3 項後段之約定及民法259 條第2 款之規定，自應將所收之上開款項加計自受領時起之利息返還反訴原告，並另交付原所收款項計算之金額與反訴原告，以為違約賠償等語，並聲明：⑴反訴被告應給付反訴原告7,360,000 元，及其中1,000,000元自108 年5 月15日起，2,680,000 元自108 年7 月2 日起，3,680,000 元自反訴起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
（二）反訴被告則以：⒈依系爭契約第10條第1 項前段約定，系爭契約任一方違約
時，須經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方始得解除契約。反訴原告於108 年8 月16日寄發存證信函催告反訴被告於函到7 日內依約履行，反訴被告於同年月19日接獲上開存證信函後，旋即於同年月21日發函通知反訴原告於同年月26日下午3 時至現場點交系爭土地，並通知鄰地所有人顏玉珍應於同日上午前拆除地上物返還其所占用之系爭土地，反訴原告不待催告期限尚未屆滿，即發函表示不同意點交，反訴被告乃委由承辦仲介蔡宗翰以手機簡訊告知反訴原告108 年8 月26日之點交係按反訴原告催告意旨辦理，請反訴原告務必到場；另委由林華生律師以手機簡訊預告反訴原告若不於上開期日到場接受點交，反訴被告將拋棄占有。迨至108 年8 月26日下午3 時，董宜青偕同蔡宗翰到場時，鄰地所有人顏玉珍已清除其地上物越界占用系爭土地部分，但最終未見反訴原告到場接受點交，反訴被告乃於108 年8 月27日發函告知反訴原告已拋棄系爭土地之占有，請反訴原告隨時管領，反訴被告依法已免除交付之義務。反訴被告既已於反訴原告催告之函到7 日內排除第三人占有並完成點交，依系爭契約第10條第1 項約定，反訴原告即無從解除系爭契約，系爭契約既未經反訴原告合法解除，反訴原告即無從依系爭契約第10條第3 項後段之約定及民法第259 條第2 款之規定，請求反訴被告返還價金及違約賠償。
⒉反訴被告於108 年6 月6 日依約申請鑑界，始發現系爭土
地之東北界遭鄰地地上物越界占用約15.3平方公尺，依系爭契約第15條約定，本不影響系爭契約之履行，詎增值稅單於同年月10日核發後，反訴原告卻拒絕給付第3 期之完稅款，而要求先解決鄰地地上物越界占用之問題，反訴被告同意故先行撤銷稅單，同時委由蔡宗翰與顏玉珍協商，並與顏玉珍達成由其買受其地上物越界部分土地之合意，並向反訴原告告知此解決方式，反訴原告亦未拒絕。且因反訴原告要求先解決系爭土地遭越界占用問題始願履約，故有關系爭契約之完稅、所有權移轉登記以及系爭土地點交等之履行期日亦應隨之變更，反訴被告並未遲延。況且縱認反訴被告未於108 年7 月31日排除占有點交系爭土地而有遲延，亦僅為反訴被告應否依系爭契約第10條第3 項前段之約定賠償反訴原告自108 年7 月31日起至反訴被告完成點交之日同年8 月26日止，按買賣總價款每日千分之
0.5 計算之違約金而已，反訴原告尚不得依同項後段之約定解除系爭契約，請求反訴被告返還所收款項，及交付原所收款項計算之金額與反訴原告作為違約賠償等語資為抗辯，並聲明：⑴如主文第5 項所示；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第382 至384 頁）：
（一）兩造於108 年5 月15日簽立如本院卷第29至52頁之契約書（即系爭契約），由原告將系爭土地出賣與被告。被告已依約交付簽約款1,000,000 元、備證用印款2,680,000 元。
（二）原告於108 年6 月6 日依系爭契約約定申請鑑界結果發現系爭土地東北角鄰地所有人顏玉珍占用15.3平方公尺。
（三）兩造有下列郵件往返：⒈被告委由方金寶律師於108 年8 月1 日寄發如本院卷第65
至67頁所示之高雄西甲郵局存證號碼000924號存證信函與原告，催告原告「於函到7 日內聯繫協商買賣契約處理事宜」，經原告於同年月2 日收受。
⒉原告委由林華生律師於108 年8 月14日寄發如本院卷第69
至75頁所示之台南地方法院郵局存證號碼001051號存證信函與被告，提出「㈠現況交地，鄰地占用部分…分割出買賣之外，按原約定價金比例減少價金。㈡現況交地，鄰地占用部分本人（即原告）負責排除」，經被告於同年月15日收受。
⒊被告委由方金寶律師於108 年8 月16日寄發如本院卷第79
至87頁所示之高雄西甲郵局存證號碼000990號存證信函與原告，催告原告「於函到7 日內依約履行」，經原告於同年月19日收受。
⒋原告委由林華生律師於108 年8 月21日寄發如本院卷第89
至95頁所示之台南地方法院郵局存證號碼001100號存證信函與被告，通知被告可以「合意解除契約，返還已收價金及依銀行計算之利息」或「於108 年8 月26日下午3 時到場接受現況交地」，經被告於同年月22日收受。
⒌被告委由方金寶律師於108 年8 月22日寄發如本院卷第10
5 至109 頁所示之高雄西甲郵局存證號碼001033號存證信函與原告，告知原告不同意於108 年8 月26日點交土地，亦不同意「合意解除契約，返還已收價金及依銀行計算之利息」，經原告收受後，於同年月24日、25日分別委由蔡宗翰、林華生律師寄發如本院卷第111 頁所示之簡訊與被告，通知被告於108 年8 月26日下午到場現況交地。
⒍原告委由林華生律師於108 年8 月27日寄發如本院卷第11
3 至115 頁所示之台南地方法院郵局存證號碼001134號存證信函與被告，告知被告已排除系爭土地遭他人占用部分，且因被告於108 年8 月26日下午3 時未到場受領土地，原告已拋棄占有系爭土地，經被告於同年月28日收受；又於108 年9 月3 日寄發如本院卷第123 至125 頁所示之台南地方法院郵局存證號碼001186號存證信函與被告，告知被告其已重新報稅經核發稅單，並完納系爭土地增值稅，，催告被告於函達7 日內繳清剩餘之買賣價金，經被告於同年月4 日收受。
⒎被告委由方金寶律師於108 年8 月28日寄發如本院卷第17
1 至172 頁所示之高雄西甲郵局存證號碼001695號存證信函與原告，通知原告解除系爭買賣契約，經原告收受；另於108 年9 月5 日寄發如本院卷第129 至135 頁所示之高雄西甲郵局存證號碼001740號存證信函與原告，經原告收受。
（四）原告就系爭土地已於108 年8 月20日申報移轉，並於同年
9 月2 日將印花稅及土地增值稅繳納完畢，且迄今未撤銷申報，辦理退還土地增值稅。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點在於：㈠本訴部分：⒈鄰地地上物占用系爭土地部分原告是否已於108 年8 月26日排除？⒉系爭契約是否經被告合法解除？⒊原告請求被告於原告將系爭土地移轉登記與被告之同時給付7,000,000 元，有無理由？⒋原告按系爭契約第10條第2 項請求被告給付違約金有無理由？㈡反訴部分：反訴原告按系爭契約第10條第3 項後段請求反訴被告返還所收款項，及另交付原所收款項計算金額之違約損害賠償，有無理由？茲分述如下：
（一）本訴部分：⒈鄰地地上物占用系爭土地部分原告業已於108 年8 月26日通知被告到場點交時間前完成排除：
原告主張其配偶董宜青偕同蔡宗翰於108 年8 月26日下午3時到場時，鄰地所有人即已自動清除其地上物越界占用系爭土地部分之事實，為被告所否認，並抗辯：原告於同年月3日已與鄰地所有人顏玉珍訂立買賣契約，顯見原告迄今並未排除系爭土地遭第三人占用之部分云云。惟查：原告雖前於
108 年8 月3 日與顏玉珍簽立買賣契約，惟於同年月21日即寄發台南地方法院郵局存證號碼001099號存證信函與顏玉珍，促其於同年月26日上午之前拆除交還占用部分之土地，有存證信函影本1 紙在卷可稽（見本院卷第97至109 頁），且原告所為上開主張，亦核與證人蔡宗翰到庭具結證稱：我於
108 年8 月26日到現場時，鄰地地上物占用情況即已拆除完畢，我並有寄照片給林華生律師等語（見本院卷第250 至25
1 頁），及證人林華生到庭具結證稱：點交當天有請原告太太及仲介蔡宗翰到場看現場狀況如何，占用情況已排除，蔡宗翰還有把照片傳給我等語（見本院卷第262 至263 頁）相符，是系爭土地遭鄰地地上物占用部分，原告已於108 年8月26日通知被告到場點交時間前排除，堪以認定，被告空言否認，並不足採。
⒉系爭契約未經被告合法解除：
⑴系爭契約第10條第1 項約定：「甲（即被告）乙（即原告
）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」。原告據此主張依系爭契約約定不論兩造間任何一方未按系爭契約履行時，仍須經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行，方得解除契約，惟被告則抗辯：系爭契約第10條第1 項之約定僅係解除契約之前置程序，非謂原告可因被告之催告而遲延點交土地云云。本院認：
①按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條、第254 條分別定有明文。故於債務人給付遲延之情形下，除法律別有規定或契約另有約定者外，必債務人已負遲延責任後，經債權人再定相當期限催告其履行而不履行，債權人始得以債務人給付遲延為由解除契約（最高法院108 年度台上字第664 號判決意旨參照）。
②查系爭契約約定點交土地之日期為108 年7 月31日，可
認屬給付定有確定期限之契約，而原告未於上開約定期日提出給付，僅係是否須負遲延責任之問題而已，系爭契約不僅並無被告得不經催告原告履行即得解除契約之特別約定，且依系爭契約第10條第1 項約定，被告欲據此主張解除契約，仍須再定7 日以上期限催告原告履行而其不為履行時，被告始得以原告給付遲延為由解除契約，可知系爭契約第10條第1 項之約定，係在貫徹民法第229 條、第254 條規定之意旨。
③被告辯稱：系爭契約第10條第1 項之約定僅係解除契約
之前置程序，非謂原告可因被告之催告而遲延點交土地云云，顯係混淆系爭契約約定之意旨，蓋系爭契約第10條第1 項之約定係契約當事人一方給付遲延時，他方取得契約解除權之前提；而契約當事人一方給付遲延時，他方仍可依系爭契約第10條第2 項前段、第3 項前段之約定請求遲延賠償，仍負有遲延責任，並無因他方之催告而使給付遲延免責；又系爭契約第10條第3 項後段雖約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，乙方應於通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約賠償」，但依系爭契約第10條第1 項之規定體系解釋，在給付遲延之情形下，仍需經被告定7 日以上期限催告原告履行而其不為履行時，被告始得以原告給付遲延為由解除系爭契約，被告尚不能僅據系爭契約第10條第3 項後段之規定直接解除系爭契約。
⑵查原告係於108 年8 月19日收受被告催告其於函到7 日內
依約履行之高雄西甲郵局存證號碼000990號存證信函之事實，為兩造所不爭執，而由該存證信函內容可知，被告係催告原告應點交「無被他人占用之土地」甚明（見本院卷第81頁），由上開說明可知，必須原告於108 年8 月26日仍不依約點交無被他人占用之系爭土地與被告，被告方得解除系爭契約；而原告於108 年8 月21日寄發台南地方法院郵局存證號碼001100號存證信函通知被告於同年月26日下午3 時到場現況交地，經被告於同年月22日收受，原告又於同年月24、25日分別委由蔡宗翰、林華生律師寄發簡訊通知被告於上開時間到場現況交地之事實，亦為兩造所不爭執，且原告已於108 年8 月26日通知被告到場點交時間前排除系爭土地遭他人占用部分，亦於前述，故原告既已於被告催告期限內提出符合系爭契約債之本旨未有第三人占有之系爭土地，被告即無從依系爭契約第10條第1 項之約定解除系爭契約，故被告主張系爭契約業經其合法解除，自屬無據。
⑶被告雖另以：系爭契約約定兩造應於108 年7 月31日點交
系爭土地，原告未依約點交，於同年8 月1 日起即應負遲延責任，被告於同日以高雄西甲郵局存證號碼000924號存證信函催告後，被告依系爭契約第10條第1 項約定，經過
7 日即可解除系爭契約，無庸再於同年月16日以高雄西甲郵局存證號碼000990號存證信函催告原告後經過7 日方可解除系爭契約云云。惟被告於108 年8 月1 日所寄發之高雄西甲郵局存證號碼000924號存證信函僅通知原告「於函到7 日內聯繫協商買賣契約處理事宜」，內容亦未敘及催告原告應交付無他人占用之系爭土地之事，觀諸該存證信函甚明（見本院卷第65至67頁），難認係被告對原告催告應於函到7 日內點交無被他人占用之系爭土地之意思，被告自無從據此抗辯其已依此存證信函催告原告履行，是被告上開所辯，容無足採。
⒊原告請求被告於原告將系爭土地移轉登記與被告之同時給付7,000,000 元，為有理由：
⑴按系爭契約第2 條第1 項約定完稅款3,000,000 元應於稅
捐機關核發稅單後3 日內給付，尾款4,000,000 元應於點交土地時付清。
⑵查原告於108 年8 月26日下午3 時許被告催告其依約履行
之期限內，已提出合於債之本旨無第三人占用之系爭土地與被告點交，業經認定如前；且原告就系爭土地已於108年8 月20日申報移轉，於同年9 月2 日將印花稅及土地增值稅繳納完畢之事實，復為兩造所不爭執，又原告業於10
8 年9 月3 日寄發台南地方法院郵局存證號碼001186號存證信函與被告，告知被告其已重新報稅經核發稅單，並完納系爭土地增值稅，催告被告於函達7 日內繳清剩餘之買賣價金，經被告於同年月4 日收受之事實，復據原告提出上開存證信函及回執影本為證（見本院卷第123 至127 頁），依上開系爭契約之約定，被告即有給付上述剩餘買賣價金之義務。
⑶次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定
之性質者，如為懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233 條規定請求給付遲延利息及賠償其他損害；如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院86年度台上字第2165號判決意旨參照）。
⑷查被告未於上開存證信函到達後所定之函達7 日內之期限
繳清剩餘買賣價金，即陷於給付遲延，應負遲延責任，原告請求其給付該剩餘款項及自被告收受上開存證信函催告期限7 日屆滿（即108 年9 月11日）之翌日即108 年9 月12日起至清償日止，按法定利率週年利率5%之利息，本屬有據，惟系爭契約第10條第2 項前段約定：「甲方（即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止」，依該約定意旨，係在填補原告當被告給付遲延之損害，屬損害賠償約定性質之違約金，揆諸上開說明，原告即不得更請求遲延利息，是原告關於遲延利息之請求，核屬無據。
⒋原告按系爭契約第10條第2 項前段約定請求被告給付違約金為有理由：
⑴按系爭契約第10條第2 項前段約定：「甲方（即被告）若
有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止」。
⑵由上可知，被告經原告催告後，於108 年9 月11日前即有
給付剩餘買賣價金之義務，若未給付，於翌日（12日）起即屬遲延給付，則揆諸上開說明，原告按系爭契約第10條第2 項，請求被告給付原告自108 年9 月12日起至剩餘買賣價金清償之日止，按買賣總價10,680,000元每日千分之零點五計算之違約金，核屬有據。
（二）反訴部分：⒈反訴原告雖依系爭契約第10條第3 項後段之約定及民法25
9 條第2 款之規定，請求反訴被告應將所收之款項加計自受領時起之利息返還反訴原告，並另交付原所收款項計算之金額與反訴原告，以為違約賠償云云。
⒉惟按系爭契約第10條第3 項後段約定：「如乙方（即反訴
被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（反訴原告）得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約賠償」；又民法第259 條第2 款規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，可知反訴原告無論係依系爭契約第10條第3 項後段之約定及民法259 條第2款之規定請求反訴被告給付，均以系爭契約經反訴原告合法解除為要件，然系爭契約未經反訴原告合法解除，業經認定如前，從而，反訴原告依系爭契約第10條第3 項後段之約定及民法259 條第2 款之規定請求反訴被告給付，均屬無據。
五、綜上所述，系爭契約未經被告即反訴原告合法解除，且被告即反訴原告經原告即反訴被告合法催告亦未於催告期限內給付剩餘之買賣價金，是原告本訴基於系爭契約之法律關係請求被告給付剩餘未付之買賣價金7,000,000 元，及自108 年
9 月12日起至剩餘買賣價金清償之日止，按買賣總價10,680,000元每日千分之零點五計算之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回；至反訴原告基於系爭契約第10條第3 項後段之約定及民法第259 條之規定請求反訴被告給付，因系爭契約未經反訴原告合法解除，反訴原告並不符合依上開約定及規定請求反訴被告給付之要件，其請求自無理由，爰依法駁回反訴原告之反訴。又反訴原告之反訴既均經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。
六、本訴部分兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之：原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌後，核與本件之結論不生影響，爰不另予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
民事第一庭 法 官 游育倫以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 29 日
書記官 林彥丞