臺灣臺南地方法院民事判決108年度重訴字第206號原 告 林嘉宏訴訟代理人 蘇清水律師複 代理人 黃聖珮律師被 告 林孫瑞霞訴訟代理人 蔡建賢律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、兩造共有坐落臺南市○○區○○段0000地號（下稱系爭2757土地）、同段2757-1地號（下稱系爭2757-1土地）、同段2758地號（下稱系爭2758土地）（以上三筆合稱系爭土地）土地三筆，系爭土地相鄰，兩造應有部分各為1/2。
㈡、按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」、「共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。」民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。
㈢、再按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。」農業發展條例第16條第1項第3款定有明文。
㈣、系爭土地並無不分割之協議，且兩造均係繼承而得系爭土地，故不受農發條例面積未達0.25公頃不得分割之限制，新化地政事務所亦函覆無不得分割之事由（原證3）。是以，系爭土地為共同人相同、相鄰之不動產，可以合併分割。爰依民法第823條第1項、第824條第5項規定提起本件訴訟分割遺產，且為合併分割，分割方案如附圖一甲方案。
㈤、對甲方案之說明：系爭2757土地面積385平方公尺、系爭2757-1土地面積2797平方公尺、系爭2758土地面積1760平方公尺，各筆土地面積非大，如分開單獨分割，土地利用之經濟效益不佳，故應合併分割。甲方案編號A部分，面積2471平方公尺，分歸原告取得；編號B部分，面積2471平方公尺，分歸被告所有，兩造分得土地面積一樣，故原告主張毋庸找補金額。被告主張系爭2757土地為建地，系爭土地三筆的公告現值也有差異，因此原告應為價差補償云云，惟查，系爭2757土地係因地上原有建築物，後來被納入都市計畫範圍内，並編定為農業區，但因建築物早已存在，為維持土地上建物之合法使用，才編作「農業區建地」，然仍應依農業區之法定用途使用，故本件如採甲方案，合併分割後將系爭土地三筆分成甲、乙兩塊，系爭2757土地應該會因面積、位置改變而失去建地之目的，而均屬農業區，因此應該沒有價差。
㈥、如鈞院仍認應鑑價找補，則原告對於王建忠不動產估價師事務所之A鑑價報告即鑑價認定原告應補償被告新臺幣（下同）12萬3,550元乙節，沒有意見。
㈦、至於王建忠不動產估價師之函文表示：建議系爭土地暫不分割，宜待都市計畫之區段徵收乙節，因為兩造均係繼承取得系爭土地，故不受農發條例面積未達0.25公頃不得分割之限制，原告仍主張原物分割、且應合併分割，如暫不分割，系爭土地會空置且雜草叢生，也會遭他人丟棄垃圾而遭環保單位開罰單等等，若待區段徵收，會緩不濟急，故原告不同意估價師之前開建議。
㈧、本件因被告對鑑價報告有意見，所以再送第二次鑑價，第一份鑑價報告（下稱A鑑價報告）認定原告應補償被告123,550元，第二份鑑價報告（下稱B鑑價報告）認定原告應補償被告391,638元，然B鑑價報告係將系爭2757土地當作建地去鑑價，原告不認同，蓋系爭土地合併分割之後應該會失去建地地目之性質，故B鑑價報告應不足採。
㈨、對被告111年4月1日辯論意旨狀中提到如原告堅持分割，則辦理分割登記的土地增值稅部分，應由原告負擔，原告認為無理由，因為依照土地稅法施行細則第42條第2項規定，應該是免徵土增稅，或者是後段價值減少者，就減少部分來課土徵稅，而價值減少是辦理分割時才會確認的情況，與分割當時的價金找補金額無關，故被告不得要求原告負擔。依庭呈之71年函釋，本件合併分割後如果有找補，則土增稅應由價值減少的那一方來負擔，因此，被告請求由原告來負擔土增稅的部分，與函釋內容不符，並無理由。此外，被告說自己計算土增稅要9 萬多元，應該不正確，不管是依A或B鑑價報告來計算，土增稅都沒有那麼高等語。
㈩、聲明（本院卷二第211頁）：
①、兩造共有坐落於臺南市○○區○○段0000地號、同段2757-1地號、同段2758地號，應予合併分割，分割方法如附圖一所示。
②、訴訟費用依兩造應有部分比例負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭土地毗鄰臺南科學園區及台積電，審理中業經都市計畫變更為「科學園區用地」，故原告訴請分割系爭土地並無意義，且對兩造不利，懇請鈞院駁回原告之訴。原則上被告不同意分割系爭土地，系爭土地現在已經變更為南科用地，所以未來不管是區段徵收或一般徵收，現在分割根本沒有意義。
㈡、原告為被繼承人林清標之子、亦即被告之繼子。系爭土地雖係兩造繼承而得，故不受農發條例面積未達0.25公頃不得分割之限制，惟因「地目不同」，且使用内容及現況（系爭2757土地上有建物）亦不相同，故系爭土地依法不得合併分割。
㈢、退萬步言，倘若鈞院真的准予分割，並依原告所提甲方案分割（附圖1），則被告主張土地之價差找補應依宏宇不動產估價師事務所所為之B鑑價報告，亦即原告應補償被告391,638元，因為B鑑價報告詳細參考附近土地實價登錄、買賣情況、市場行情，對於補償的論述比較詳細。其次，系爭2757土地若全部歸原告所有，則此應視為被告將系爭2757土地出售予原告，故依法應繳納之土地增值稅99,384元（如附證），自應由原告負擔。上開金額合計為491,022元。土增稅部分，被告認為本件不是原告所說的適用細則第42條第2項，而是應該適用第4項規定，被告受分配的土地將來價值會減少，依第4項後段，會被針對減少價值的部分，課徵土增稅，被告自己計算到時候應該會需要繳納土增稅99384元，此部分自然應該由原告支付。被告請求法院於判決時一併認定土增稅是多少、土增稅應由原告負擔等語。
㈣、聲明（本院卷二第217頁）：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張系爭土地三筆為兩造所共有，權利範圍各1/2，業據原告提出土地登記第一類謄本等件附卷為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、經查，系爭2757土地上有未辦保存登記之鐵皮屋（即複丈成果圖A建物），其屋頂、牆壁、門、窗，已部分破損，鐵皮屋四周為空地，上有雜草、樹叢；該地東側臨產業道路興農路69巷、北側臨灌溉溝渠。系爭2757-1土地的東南角處有未辦保存登記之車庫（同上圖B建物），但僅剩下鐵架，無屋頂及牆壁，其四周為空地，上為雜草；該地東側臨「產業道路」興農路69巷、北側臨「灌溉溝渠」、南側臨「大排水溝」。系爭2758土地「未臨路」、北側臨灌溉溝渠、南側臨「大排水溝」，其上為空地、雜草等情，為兩造所不爭執，並有本院現場履勘筆錄、現場略圖附圖A、現場照片、照片光碟附卷可稽（本院卷一第31至53頁）。次查，系爭2757土地目前為都市計畫農業區「建」地目土地；而系爭2757-1、2758土地目前為都市計畫農業區「田」地目土地乙節（本院卷一第197、240、241、242頁），為兩造所不爭執，並有手抄土地登記簿謄本附卷可稽，亦堪認定。
㈢、又查，系爭土地之南側約「200公尺」即為臺南科學工業園區（下稱南科區）之積體電路產業聚落，其中又以台積電、聯電等晶園代工廠商為代表；以及為精密機械產業聚落，例如：ASML、臺灣應材等；復有國立臺灣史前文化博物館（南科考古館）、公園、學校等公共設施。西側數百公尺有臺灣高鐵；東南側有臺灣鐵路之「善化站」（臺南地區僅次於臺南站、新營站之第三大站）及「南科站」，交通運輸四通八達等情，亦為兩造所不爭執，並有系爭土地鄰近地區之航照圖、交通運輸略圖附卷可稽（本院卷二第210、211頁）。系爭土地因鄰近南科區，而南科區因主要產業為積體電路、光電、精密機械、生技及綠能等產業，其中台積電公司在南科區設廠製造5奈米及3奈米晶圓之先進製程半導體，為我國重要產業，而南科區之開發成功，促使臺南市政府更傾全力投入南科區之持續擴建及開發周邊土地，為公眾週知之事實。是查，系爭土地之使用分區業從「農業區（供申請變更開發為產業支援區）」變更為「變更農業區（供申請變更開發為產業支援區）為『生活服務區』」之開發區塊「E」（如附件二所示）。系爭土地從「97/07/30變更台南科學工業園區特定區計畫(不含科學園區部分)第一次通盤檢討案」，經「109/3/31變更臺南科學工業園區特定區計畫(不含科學園區部分)主要計畫及細部計畫分離專案通盤檢討土地使用分區管制要點細部計畫案書」，再到110年4月19日「擬定臺南科學工業園區特定區計畫（不含科學園區部分)新市區建設地區開發區塊A、B、C、D、E、N、O細部計畫配合變更主要計畫案」及「擬定臺南科學工業園區特定區計畫(不含科學園區部分)新開發變動市區建設地區開發區塊A、B、C、D、E、N及O細部計畫案」，其開發變動速度甚快。按都市計畫規定，本區之開發採「區段徵收」之方式，亦即有關原土地所有權人領回抵價地依規定係以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則，而非市地重劃以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準；因此，區段徵收前之土地區位會影響其徵收價格高低，但對於分配位置，並無影響。系爭土地業經臺南市政府都市計畫變更依法公告期滿（110年4月20日起30日），下一階段即為「區段徵收」，而區段徵收係以土地所有權人為單位，因此區段徵收前共有土地之共有人，若其權利價值大於臺南市通知辦理抵價地分配當次最小分配面積所需之權利價值者，即可「單獨」分配土地（自行選定分配街廓、公開抽籤決定位置），不再存在共有關係，同樣可以達到本案共有物分割之目的；又系爭土地目前為農業區，然與隔壁之工業區（亦即訴外2755、2755-1、2755-4土地間）僅相隔一條線，亦即隔著興農路69巷（如附件一），兩者市價價格差異大，雖系爭土地附條件可供申請變更開發為產業支援區（指新市科學園區），但在未依法變更之前，仍為農業區土地等情，有王建忠不動產估價師事務所110年7月22日函文附卷可稽（本院卷一第367至371頁），據此，系爭土地刻正為臺南市政府開發中因而陷入不確定之狀態。
㈣、而原告所提之分割方案（如附圖一），係將系爭2757土地（農業區建地地目）全部及系爭2757-1、2758土地之北側劃歸自己所有（甲部分），其餘南邊土地則劃歸被告所有（乙部分）；然查，附圖一之甲部分地界線均筆直，形狀大致為方整之長型，乙部分卻呈現不規則狀，客觀而言，價值顯非相當，原告主張：兩邊面積一樣大，應該不用找補云云，自屬無據。
㈤、又系爭土地如經合併分割後，原系爭2757土地因目前臺南市政府基於臺南科學工業園區之整體開發考量，將無法再以農業區建地地目同意其申請建築使用，有上揭不動產估價師之回函附卷可稽（同卷第371頁），亦與常情事理相符，堪認可採，是對兩造應非有利之情形，且就系爭2757土地究應依現況之建地地目性質進行鑑價、或以分割後應無法再申請建築使用之農業區土地性質進行鑑價，兩造互有堅持，經本院送請兩間不動產估價師事務所鑑價，亦持不同之見解，致鑑價結果分別有123,550元、391,638元之差距，有A鑑價報告與B鑑價報告附卷為憑。
㈥、本院審酌系爭土地因刻正進行都市計畫開發中，故於區段徵收完成之前，兩造對於系爭土地之使用權業已受限於都市計畫變更公告之內容及限制；且原告訴請合併分割系爭土地，將造成系爭2757土地喪失建地地目之特殊價值，另分割後原告亦無法於其分得之土地上申請建築使用，蓋不動產利用恆須長期規劃且達一定經濟規模，始能發揮其效益，是堪認系爭土地目前乃有民法第823條第1項但書規定之因物之使用目的不能分割之情形。況本件目前不予分割，而以現況參與區段徵收，如其等權利價值大於臺南市通知辦理抵價地分配當次最小分配面積所需之權利價值，亦可單獨獲配土地，不再存在共有關係，與訴請裁判分割之結果無異，且尚可避免兩造均爭執之土地鑑價不公之情形，應屬對於全體共有人較為有利之方式。
四、綜上所述，原告依民法第823、824條規定，請求合併分割系爭土地，為無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
六、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判如主文第2 項所示。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第五庭 法 官 吳金芳以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 李崇文附圖一附件一附件二