臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第327號原 告 蔡清波訴訟代理人 何曜男律師被 告 賴震東訴訟代理人 郭淑慧律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國109年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落臺南市○○區○○○段○○○○○號土地（權利範圍全部）及其上同段二九八０建號建物（權利範圍三分之一），於民國一０七年十月十一日所為之買賣債權關係及於民國一０七年十一月二日之移轉所有權登記之物權關係均不存在。
被告應將第一項土地及建物於民國一０七年十一月二日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
訴訟費用新臺幣捌萬柒仟肆佰貳拾柒元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣重測前臺南市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段○○○號建物（下稱系爭建物）於民國53年1月22日為第一次登記，建物坐落地號為重測前臺南市○○區○○段○○○○號土地，惟系爭建物實際坐落南寧段2
82、282-1、282-2地號土地（下分別稱系爭282、282-1、282-2地號土地）上。原告於77年2月9日因分割繼承取得原南寧段282-1地號土地之所有權，於77年2月20日因長兄蔡新田贈與，取得系爭282-2地號土地之所有權，並於98年6月8日買賣取得系爭建物之權利範圍3分之2。嗣於106年10月28日，系爭282、282-1、282-2地號土地經臺南市臺南地政事務為地籍圖重測，變更為臺南市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下分別稱系爭2039、2038、2037地號土地），系爭建物之建號則變更為臺南市○○區○○○段○○○○○號。因原告之長兄蔡新田於77年間將系爭282-2地號即系爭2037地號土地贈與原告，蔡新田之子女近年來請求原告過還系爭2037地號土地，但蔡新田並未表示意見，直至107年蔡新田向原告暗示希望能配合過還系爭2037地號土地，原告遂於107年8月間在其姐蔡吉子住處與姪女蔡美容碰面，原告當面告知蔡美容以下內容：１、原告願過還系爭2037地號土地，但當年蔡吉子請姊妹們放棄繼承土地所支付之費用共計新臺幣（下同）260萬元，應由蔡新田與原告各付一半。２、系爭建物實際坐落原南寧段282、282-1、282-2地號土地上，但卻僅登記坐落原南寧段282地號，系爭282-1、282-2地號土地登記地上建物0棟，需辦理變更登記，且為日後便於單獨使用，應訂立協議分割書。原告將身分證、系爭2038、2037地號土地及系爭建物之所有權狀及印鑑（下合稱系爭權利相關物品）交由蔡吉子，由蔡吉子轉交蔡美容辦理上開事項。原告過一段期間因未有辦理情形下文，打電話向蔡新田詢問，並於電話中同意將系爭2037地號土地過戶給姪女蔡淑文之子即被告，當時蔡淑文亦在旁並接聽電話表示過戶前應先給付蔡吉子130萬元，其願負責部分金額但希望分期，原告在電話中請蔡淑文與蔡吉子商量，後經蔡吉子向原告表示其不同意分期給付。因久無下文，原告於108年3月18日寄發存證信函請蔡美容將取走而尚未歸還之系爭權利相關物品寄還，蔡美容於108年3月25日交還蔡吉子，原告前往申請土地及建物登記謄本，始知原告所有系爭2038地號土地權利範圍全部及系爭建物權利範圍3分之1（下合稱系爭房地）之所有權，竟以買賣為原因移轉登記予被告，原告根本並未將系爭房地所有權出賣予被告，亦從未委託蔡美容將系爭2038地號土地辦理過戶給任何人，蔡美容未經原告同意，利用保管之便，私自將系爭權利相關物品交給訴外人蔡榮昇製作虛假之買賣契約，而將系爭房地所有權過戶給被告，明顯離譜。原告並未授予蔡榮昇等人出賣系爭房地之代理權，蔡榮昇以原告之名製作系爭土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，出賣系爭房地予被告，屬民法第170條第1項之無權代理，且未經原告承認，該買賣契約對原告不生效力。又原告並無授予蔡榮昇移轉登記代理權之意思，亦未製作授權文書，蔡榮昇辦理系爭房地之移轉登記，同屬民法第170條第1項之無權代理，該移轉登記物權行為對原告亦不生效力，爰依法提起本訴，請求確認兩造間就系爭房地所為之買賣債權關係及移轉所有權登記之物權關係均不存在，被告並應塗銷該所有權移轉登記。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、兩造間就系爭房地並無「原告移轉財產權於被告，而被告支付價金予原告」之約定，客觀上被告亦未曾給付任何款項予原告，顯見兩造就系爭房地並無買賣合意甚明。被告雖辯稱系爭房地係其外祖父蔡新田借名登記於原告名下，經蔡新田與原告電洽後，原告願將借名登記之系爭房地返還蔡新田，嗣經蔡新田同意指定登記於被告名下云云，然查，原告父親蔡福於76年6月19日死亡後，原告及其他第一順位繼承人蔡新田、蔡新篡、蔡雨霖、曾蔡葉、陳蔡金碖、李蔡綉英、熊蔡蕙華、蔡吉子、蔡富眞等人於76年12月5日就被繼承人蔡福遺產立有「遺產分割繼承契約書」（下稱系爭76年遺產分割契約）。依系爭76年遺產分割契約，系爭2038地號土地由原告單獨取得，系爭2037地號土地則由原告取得10分之4，蔡新田、曾蔡葉、陳蔡金碖、李蔡綉英、熊蔡蕙華、蔡吉子、蔡富眞各取得10分之1，系爭建物則由蔡吉子取得4分之3，蔡新篡取得4分之1。嗣蔡新田等6人於77年間將其等就系爭2037地號土地之持分共10分之6贈與原告，並於77年4月15日登記完成，蔡吉子於83年6月10日將其就系爭建物之持分4分之3贈與原告。
是系爭房地自始並無蔡新田寄放（借名登記）於原告名下之事，顯見證人蔡美容之證述並非事實。依證人蔡美容之證詞，其寄放（借名登記）之依據係57年7月6日之「家父蔡福財產處理同意書」（下稱系爭57年同意書），姑不論系爭57年同意書書立時，原告未成年，無拘束力，即使有，系爭57年同意書亦因全體繼承人於76年12月間另立系爭76年遺產分割契約而失其拘束力。再者，依證人蔡美容之證詞，其將系爭2038地號土地移轉於被告，並未確認原告真意，其僅憑系爭57年同意書即將系爭2038地號土地移轉予被告，顯未適法甚明。
２、依系爭76年遺產分割契約，蔡新田僅繼承系爭2037地號土地持分10分之1，此乃因原告父親蔡福原有之財產部分被蔡新田出售，錢未分給其他繼承人之結果，此經證人蔡吉子證述明確在卷，且對照系爭57年同意書，蔡福原本尚有其他不動產，但其死亡時，竟已不復存在，可見證人蔡吉子所言不虛。故如將原告於77年4月15日自蔡新田受有2037地號土地10分之1所有權之贈與解釋為寄放（借名登記），原告依承諾應返還於蔡新田之標的，應為系爭2037地號土地而非系爭2038地號土地甚明。本件原告承諾蔡新田過還之土地，即兩造間就應移轉登記之標的係系爭2037地號土地，而非系爭2038地號土地，故兩造間就系爭2038地號土地，意思表示並未一致，即贈與之法律行為並未成立甚明。
３、另依證人蔡吉子之證詞，可知原告係要求系爭建物坐落土地地號辦理更正登記，證人蔡美容亦證述須待系爭建物更正登記在系爭2037、2038、2039地號土地後再行分割等語，此與原告108年3月25日寄發蔡美容等人之存證信函內容相符，蔡美容卻藉辦理系爭建物更正坐落地號位置之便，而將系爭建物3分之1所有權移轉予被告，顯亦違反原告之意。另證人蔡淑芳雖證稱蔡吉子曾將系爭建物租金之一部分交予蔡淑文或蔡新田太太，然此並不足作為系爭建物係蔡新田寄放（借名登記）於原告名下之證明。綜上，兩造間就系爭2038地號土地及系爭建物，既無買賣契約或贈與契約關係存在，即便對系爭2037地號土地有贈與之意，亦因附有條件而未成就。
４、原告否認有為了歸還祖產的事與訴外人蔡榮昇接觸，即便有接觸有談到土地的過戶，但並未談到是否否認所有權的問題，不能因此推論蔡新田對土地有所有權。蔡福之遺產於77年間即已分割清楚，本件並無祖產的問題，純粹是蔡新田的子女誤認有這些財產，所以多次來找原告，原告沒有都沒有理會，後來考慮蔡新田的立場才同意返還系爭2037地號土地，至於原告所謂要撤銷贈與係針對系爭2037地號土地，而非系爭2038地號土地，因為系爭2038地號土地本來就不在要歸還的範圍裡面，所以沒有撤銷的問題。另證人蔡吉子係系爭建物之管理人，依系爭76年遺產分割契約，蔡吉子只有分房子沒有分土地，其於83年間將系爭建物持分贈與原告，所以從頭到尾不是祖產，原告取得系爭建物所有權，也都跟蔡新田沒有任何關係等語。
（三）並聲明：
１、確認兩造間就系爭房地，於107年10月11日所為之買賣債權關係及於107年11月2日之移轉所有權登記之物權關係均不存在。
２、被告應將系爭房地於107年11月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：
（一）兩造均不否認系爭房地之過戶登記原因雖為買賣，但實際上並無價金之交付，而移轉登記之原因為何，基於物權行為之無因性，基本上均不害其效力。故縱原告似主張兩造為「假買賣真贈與」，或被告主張是歸還袓產，考慮課徵贈與稅且登記實務上並無歸還袓產之登記原因，故與原告合意以買賣方式進行登記，原告請求確認兩造間並無買賣關係，或爭執所成立者為贈與關係，均與返還系爭房地之訴訟目的無涉，無確認之實益。至於此過還房地之無名契約是否另附給付130萬元之條件，業據受領之證人蔡吉子否認，蔡吉子是否基於此過還房地之無名契約，對被告或被告母親蔡淑文，另有其他請求權，非本案訟爭範圍。
（二）原告與訴外人蔡新田洽談歸還時雖未言明土地地段、地號，此乃因土地借名登記予原告後時隔數十年、且土地業經重測，地號變更所致，惟有特定係「蔡新田抽籤取得」之地，即系爭2038地號土地，此有系爭57年同意書及證人蔡美容之證述可證，被告委託訴外人蔡榮昇於107年10月31日申請辦理土地所有權移轉登記之標的並無錯誤。證人蔡美容因感念原告願意配合登記歸還房地，甚且於原告說有急需，即在取得權狀和印鑑章之翌日（107年8月3日）無條件匯40萬元到原告配偶之帳戶內。原告雖因故事後反悔，改稱交付權狀係為交辦更正登記云云，惟證人蔡美容早已移民定居紐西蘭20餘年，原告從花蓮來臺南參加長姐曾蔡葉喪禮後，忽然交辦久未謀面之蔡美容辦理更正登記，顯不符常情！且豈有交辦者之原告未付費，反由蔡美容匯款40萬元給原告？另原告雖主張其要歸還的是77年間蔡新田贈與原告之土地，非蔡新田抽籤分配之土地，故登記有誤云云，但蔡新田當初僅贈與土地持分10分之1，若要原物歸還，應僅有10分之1，豈可能歸還土地權利範圍全部？顯見原告要歸還土地，與蔡新田贈與系爭2037地號土地持分10之1，或系爭76年遺產分割契約無關聯，而係另有其他原因。原告主張其要移轉登記的是系爭2037地號土地，應由其另行舉證。又不論是系爭2037地號土地或系爭2038地號土地，客觀價值一樣，縱原告心中有誤認之情形，此種內心之錯誤，本即非屬民法第88條之錯誤，再退步言，錯誤之撤銷除斥期間為1年，原告已逾除斥期間，不能據此錯誤請求恢復登記。
（三）糸爭建物坐落系爭2038地號土地上，如原告僅同意歸還土地，不含建物者，顯與情理不符。況依原告所提民事聲請調解狀，亦稱系爭建物應訂分割協議，以利單獨使用，若不同意蔡新田過戶取得房屋產權，蔡新田或被告既非共有人，何必要訂分割協議書？原告於存證信函中更表示共有建物待訂立協議分割書後，願無條件過戶贈與蔡新田指定之人（蔡淑文之子），足見證人蔡美容所言，原告有表示過戶後，要分割成每人每塊土地上各有一份房子，方便個人貸款使用，確為可採。另由系爭建物過戶前之管理收益狀況，如管理人蔡吉子於過戶前將鑰匙交付蔡美容，及於租賃期間將房租細項向蔡新田夫婦報告，並將租金依比例交付蔡新田夫婦及原告，並於租賃契約終止時，將終止書面交付蔡新田夫婦等，可證原告均承認蔡新田為實際所有人，將其連同土地一併歸還，符合實際之權利狀況。證人蔡吉子所證述遺產分配的內容與事實不符，系爭76年遺產分割契約只是曾經的短暫登記狀況而已，非用以取代系爭57年同意書，在系爭76年遺產分割契約之後，很快的就有多次的移轉跟變化。原告既長期不否認蔡新田之所有人地位，卻於交付證件供辦理過戶後否認之，則原告應就其主張無過戶之真意乙節負舉證責任，不容其事後咨意否認。又原告於民事聲請調解（二）狀載稱被告既不同意依約給付130萬元，並竊占系爭房地，是以本書狀為撤銷贈與系爭房地所有權意思表示之通知等語，顯然原告本來確實有無償歸還系爭房地所有權之意，若自始僅只有請證人蔡美容代辦更正，從無對外表示無條件過戶移轉之意，何必再行撤銷贈與？而本案未符合法定撤銷贈與要件。
（四）原告雖主張其未委任蔡美容或蔡榮昇辦理過戶登記，為無權代理，且代理權之授予，未以文字為之，授權無效云云，然依原告之書狀，原告已自承當面向蔡美容表示願過還土地，並交付印鑑章及身分證，由蔡美容申請印鑑證明，另於電話中向蔡新田表示同意過戶給姪女蔡淑文之子，足見原告已與蔡新田達成過還土地之合意。而本件過戶登記予被告，所檢附之印鑑章與印鑑證明均為真正，原告稱並無過戶之同意，無可採信。證人蔡美容承原告及蔡新田之意，將過戶資料書寫完畢後交蔡榮昇送地政機關辦理登記，蔡美容僅具使者身分，並無須書面授權之必要，而送件者究為蔡榮昇或專職代書，並無不同，蔡榮昇為了歸還祖產的事有跟原告接觸，原告從來沒有否認蔡新田就系爭2038地號土地有所有權。況本件登記申請書已載蔡榮昇受委任之旨，已具文字書面要件，並無原告所稱之瑕疵或無效情事。
（五）證人蔡吉子所述與原告之主張，相互比對，有重大歧異，證人蔡吉子之證述完全無法達到舉證證明之效果。而證人蔡美容之證述，與原告之前的書面陳述，兩人就同意土地過戶及建物辦理分割、與給蔡吉子130萬元等相同，足見證人蔡美容所言確可採。系爭76年遺產分割契約製作時間雖為76年12月被繼承人蔡福死後，但同時貼有印花，顯為送往登記時之公契，且各該人等之簽名，均係同一人所為，而民間有關分產，本即容許有私契之存在，不能以時間較後面，就全然推翻系爭57年同意書。事實上原本係由四兄弟即蔡新田、蔡新篡、蔡雨霖（繼承人蔡瑞億）、原告繼承不動產，當時只有一筆地號、一棟建物，於57年分產協議抽籤後，土地始於59年間由原桶盤淺段52-143地號分割為桶盤淺段52-143、52-607、52-608、52-609等4筆地號，但仍均登記蔡福所有，顯已預先就兄弟四人日後之分配做出分割，否則何必分出4筆地號，建物（健康路94號平房）實際上則坐落在4筆地號土地上。76年6月間被繼承人蔡福死亡，繼承登記事宜係由證人蔡吉子接洽代書唐麗生辦理，辦理之細節，蔡新田並不知曉，由於系爭57年同意書已敘明相關財產分配事宜，故僅指示土地登記原告名義，以利日後合併使用。因地上房屋長期由蔡吉子管理，且蔡吉子未婚，照料蔡福辛勞多年，同意由其繼續收取租金，兄弟間僅蔡新篡較難溝通，其餘人等大致均無異見。嗣後雖有系爭76年遺產分割契約，但兄弟姐妹間就不動產之變動情形，仍係依系爭57年同意書之分產約定，即一個兄弟一塊土地一份房屋。是系爭76年遺產分割契約不能推翻系爭57年同意書，否則，依系爭76年遺產分割契約，原告僅自蔡新田處取得10分之1土地，蔡新田也未曾贈與原告房屋之持分，原告卻於30年後，自己不要求任何代價下願意過戶一整塊土地及持分之房屋！？又原告雖稱其於57年時尚未成年，惟當時家產分配者為父親蔡福，並周知10位子女，且系爭57年同意書正本由蔡吉子留存數十年再轉交蔡淑文，若系爭57年同意書於76年之後已無任何意義，豈會如此等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）關於原告與訴外人蔡新田為兄弟關係，訴外人蔡福為其等父親，被告為蔡新田之外孫，原告為被告之叔公；蔡福及其子女於57年7月6日書立系爭57年同意書，約定蔡福財產之分配方式；蔡福於76年6月19日死亡，其子女即蔡新田、訴外人蔡新篡、蔡雨霖、曾蔡葉、陳蔡金碖、李蔡綉英、熊蔡蕙華、蔡吉子、蔡富眞等人於76年12月5日簽訂系爭76年遺產分割契約，就原南寧段282、282-1、282-2、282-3地號土地及系爭建物分配個人之持分；系爭建物雖登記坐落系爭282地號土地上，惟實際上係坐落系爭282、282-1、282 -2地號土地上；系爭282-1、282-2地號土地（即系爭2038、2037地號土地）權利範圍全部及系爭建物權利範圍3分之2之所有權人登記為原告，原告於107年8月間因欲委託蔡美容辦理土地過戶事宜（何筆土地有爭執），故將爭2038、2037地號土地及系爭建物之系爭權利相關物品交由證人蔡吉子，由蔡吉子轉交證人蔡美容；訴外人蔡榮昇（即蔡新田之子）於107年10月31日向臺南市東南地政事務所申請辦理所有權移轉登記，將原告所有之系爭房地，以107年10月11日之買賣為原因，移轉登記為被告所有，並於107年11月2日登記完成；原告於108年3月18日寄發存證信請蔡美容將取走而尚未歸還之系爭權利相關物品寄還，蔡美容於108年3月25日交還蔡吉子；原告於108年6月3日向本院聲請調解，於108年8月23日調解不成立等情，有系爭57年同意書、系爭76年遺產分割契約、系爭282-
1、282-2地號土地及系爭建物登記第一類謄本、花蓮港務局郵局第12號存證信函、臺南市東南地政事務所於107年10月31日以107年普跨字第19440號收件之相關資料、系爭房地登記第一類謄本各1份附卷可參（見本院108年度南司調字第255號卷〈下稱本院調字卷〉第17至21、25至31、57至87、131至133頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張兩造間就系爭房地並無買賣及移轉所有權關係存在，被告竟以買賣為由將系爭房地移轉登記予自己，其自得依民法第767條第1項前段規定請求被告塗銷上揭系爭房地之所有權移轉登記等語，為被告所否認，則兩造間就系爭房地有無買賣及移轉所有權關係存在，攸關原告得否訴請被告塗銷所有權移轉登記，回復至原告名下，影響甚鉅，其法律上之地位顯處於不安之狀態，而此不安狀態復能以本件確認判決予以除去，則揆諸前開說明，自應認原告有提起本件確認之訴之確認利益存在，合先敘明。
（三）原告主張：其為歸還蔡新田過去贈與其之系爭2037地號土地，及更正系爭建物坐落土地之記載，而將系爭權利相關物品交予蔡美容，而兩造間就系爭房地並無買賣及移轉所有權關係存在，被告竟以買賣為由將系爭房地移轉登記予自己，其自得請求被告塗銷上揭系爭房地之所有權移轉登記等語，為被告所否認，並辯稱：原告係為歸還蔡新田於57年間家族協議蔡新田依抽籤本可得到的房地，而將系爭房地移轉登記予蔡新田所指定之人即被告云云，是本件爭點厥為：兩造間就系爭房地是否有買賣及移轉所有權關係存在？經查：
１、按當事人互相意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立；再按當事人互相表示意思不一致（即承諾之內容與要約之內容不一致），與表意人之意思表示之內容有錯誤，其法律上效果不同。查原審所謂：「此項記載，顯係出於雙方認知錯誤所致」，倘係指兩造當事人互相表示意思不一致而言，則依民法第153條第1項反面解釋，本件買賣契約似未成立（最高法院40年台上字第1482號判決意旨、80年度臺上字第2693號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號裁判要旨參照）。
２、查證人即原告之妹、被告母親之姑蔡吉子於本院審理時證謂：「（你有幾個兄弟姊妹？）十個。原告是最小的，蔡新田是老大、我是排第八。蔡淑文是蔡新田的小女兒。蔡美容是蔡新田的大女兒。被告是蔡淑文的兒子。（是否知道門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號房屋？）知道，……這個房子是我父親蓋的。……我父親在世的時候上開房地均託我管理。……原告有無曾經委託妳將上開房地的任何持分移轉給蔡新田或蔡新田的子孫？）沒有。……（原告有無曾經將上開房地的印章或相關資料交給你保管？）有，印章跟土地所有權狀跟建物的權狀都有。因為原告在花蓮當地檢書記官，他在很遠的地方，所以從登記到現在都放在我這裡委託我管理。……（你是否有聽過原告說同意將上開房地的任何持分移轉給蔡新田或他的子孫？）沒有。……108年的3月25日的下午三點，蔡美容拿原告的所有權狀跟土地給我跟我說，這我跟你拿的現在還你。我打開發現，還給我的是一塊土地跟一個建物的所有權狀，但是當初我拿給蔡美容是兩塊土地及一個建物的所有權狀跟印章，少了一塊土地的權狀，我跟蔡美容說我拿給你是兩塊土地，為何現在只剩一塊土地的權狀跟印章。（你當時為何要給蔡美容兩塊土地跟一個建物的權狀跟印章？）……蔡美容就問那間房子怎麼都沒有租出去，……蔡美容說我不會網路，我就把房租鑰匙給蔡美容。……以後要跟銀行借錢，可是原告去申請土地所有權狀登記的時候，那個房子只有在一塊地號上，所以蔡美容說這沒問題，只要辦理更正登記就好了，原告就告訴蔡美容印章、所有權狀都在我這裡，蔡美容隔一天就來跟我拿房子的所有權狀跟印章要請蔡美容去辦理更正座落土地，應該有三個地號。蔡美容辦理之後說還要身分證，我就找原告寄過來給蔡美容，讓蔡美容去辦理更正，還是申請印鑑證明，通通交給蔡美容。……我問蔡美容為何辦這麼久，……原告就想身分證也不還給他，就寫了存證信函給蔡淑文、蔡新田，蔡淑文就把身分證寄到花蓮還給原告。3月25日下午三點蔡美容就把一個土地跟一個建物所有權狀跟印章、印鑑證明還給我，其他就沒有了。我就跟蔡美容這都是你做的，我說我拿給你兩塊土地，現在變成一塊土地，……」等語（見本院卷第138至140頁），另參以原告於108年3月18日以花蓮港務郵局000012號存證信函通知蔡美容謂：「一、請將107年8月初由五姑姑蔡吉子處取走代辦土地地上物更正登記等事項之權狀及印鑑資料寄還（權狀……共三張）……。二、大哥蔡新田77年4月15日贈與之台南市○○區○○段○ ○○○○○號土地……本人同意過還其指定之人（目前……過戶給蔡淑文之子）……。」等語（見本院調字卷第27至29頁），酌以證人即蔡新田之女蔡美容於本院審理時亦證陳：原告說系爭建物坐落在1筆土地上好像有錯誤，叫我去弄清楚等語（見本院卷第151頁），可知原告將系爭權利相關物品交與蔡美容，係為辦理系爭建物坐落土地更正及系爭2037地號土地移轉登記事項，是原告主張：
其並無將系爭房地移轉登記予被告之意思乙節，已非無據。
３、又證人蔡美容於本院審理時雖證稱：「（有無見過該份移轉登記相關資料？（即系爭房地移轉登記資料）有，這是我寫的。我曾經擔任過代書，……（為何你會寫上開申請書？）因為原告答應我爸爸要把祖先留下來的土地，原先寄放在原告名下的土地要歸還給我們這房。所以原告請我的姑姑蔡吉子把相關的證件資料交給我叫我拿回去辦。叫我帶回去看怎麼辦。……（你如何知道要移轉哪一筆土地跟建物？）建物因為只有一筆，土地是因為我爸爸蔡新田跟我說過我祖父蔡福在世的時候他們四個兄弟有抽籤決定每個人取得的位置，我妹妹蔡淑文那邊有一張以前大家抽籤蓋章的協議書（即系爭57年同意書）作為證明。所以我就依據該位置登記，雖然上面沒有地號，我就依照該位置的來移轉該位置的那筆土地。……（你在跟原告談要過戶土地的時候，有無跟原告講說父親就是交代要過戶的土地是當時他手上抽籤抽到的那塊土地？）有。原告說好。……（為何這件事由蔡榮昇當代理人？）因為我移民很久了，證件的辦理我怕萬一有事情我在紐西蘭補件不方便，第二點是為了省錢，因為請代書要花一、二萬元……（原告有說要將房子的持分部分歸還嗎？）有。說房子是持分的，蔡雨霖持分三分之一，這部分我們借名在原告名下，所以我們也持三分之一。同時原告也表示把房子跟土地個人所有部分都辦理清楚，以後要合建或是共同投資的時候，個人以他名下的不動產去辦理貸款才會清楚。……（原告有無跟你明確指出要依57年的遺產分割書〈即系爭57年同意書〉來移轉？）我父親有跟原告談過，原告有同意，……我、蔡淑文、蔡新田在辦理產權登記以前還有跟原告做最後的確認，……有提到就是抽籤的那一塊。」云云（見本院卷第146至151頁），然其卻另證稱：原告並未確切指示要移轉哪筆土地跟房子，並未指明地號；其係聽父親蔡新田說原告願意依據系爭57年同意書移轉登記房地，其未親耳聽原告說；我跟原告表示要拿系爭權利相關物品過戶其父親抽籤到的部分，原告是否有講到「抽籤到」這幾個字，其不記得了好像沒有等語（見本院卷第146至148、155頁），可知被告（或蔡美容、蔡榮昇）在移轉房地時並未直接明確向原告確認其同意移轉登記之不動產範圍，僅依蔡新田之說法並自行比對系爭57年同意書後，認為原告有移轉系爭房地之意思；然此僅為蔡新田之說法，且原告、蔡新田及其等兄弟姊妹間於76年12月5日業已以系爭76年遺產分割契約重新協議分配其等父親蔡福遺留之財產，已如前述，考量系爭76年遺產分割契約既係作成於系爭57年同意書之後，衡情其內容應能考量當時最新之情狀，而較能符合原告、蔡新田及其等兄弟姊妹間之最後真意，而細繹系爭76年遺產分割契約，蔡新田並未繼承系爭房地，亦未有任何關於蔡新田借用原告之名義登記系爭房地之記載，則關於蔡新田表示其借用原告名義登記系爭房地之說法顯然有疑，自難據之逕認原告有何移轉登記系爭房地之意思，是被告依據蔡新田之意思而自行認定原告有移轉登記系爭房地之意思，亦屬有誤。至證人即蔡新田之女蔡淑文雇用之員工蔡淑芬於本院審理時雖證稱：十幾年前即94年左右起之兩、三年間，蔡吉子將出租系爭建物之租金分3份，將其中1份拿到蔡淑文之辦公室表示係要給蔡淑文之母云云（見本院卷第244至247頁），然蔡吉子將該房租之3分之1交與蔡新田之配偶之原因，本有多端，尚難僅據此而為不利於原告之認定；又原告於108年7月23日雖提出民事聲請調解（二）狀謂：「……是聲請人爰以本書狀繕本之送達作為撤銷贈與282-1地號房地所有權意思表示之通知」等語，然觀以其前後內容為「……茲聲請人爰請鈞院命相對人提出該附證全部之原本，以證相對人繼承土地位置究竟如何的誤植登記？且聲請人亦否認與蔡新田間有所謂依循『家父蔡福財產處理同意書』所示位置予以登記回來之口頭約定，……。故相對人假買賣之名將系爭房地過戶，……如相對人仍拒不返竊佔房地，聲請人自當依法提出告訴。四、末按……是聲請人爰以本書狀繕本之送達作為撤銷贈與282-1地號房地所有權意思表示之通知」等語（見本院調字卷第155至157頁），可知其真意係以被告未經其同意移轉登記系爭房地為由，主張撤銷系爭房地之移轉登記乙節，則姑不論其聲請撤銷是否為可行之法律主張，然其主張撤銷系爭房地之移轉登記，顯無承認其有移轉系爭房地之意思，是被告猶據原告該撤銷聲請而辯稱原告有移轉系爭房地之意思云云，亦不足採。據此，原告當時既僅有移轉登記系爭2037地號土地之意思，而無移轉登記系爭房地之意思，被告卻認本件係移轉登記系爭房地，是兩造間對於移轉登記標的物之意思顯然不一致，而標的物為契約必要之點，揆之首揭規定及說明，系爭房地買賣債權契約及移轉登記物權契約均無由成立；又被告雖另辯稱：退步言，倘認此係原告錯誤所造成，撤銷除斥期間為1年，原告已逾除斥期間，不能據此錯誤請求恢復登記云云，亦屬誤會，並不足採。
４、另按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文；又由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。本人以印章、存摺交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、存摺，即認須由本人負表見代理之授權人責任。李○明係上訴人公司財務主任，上訴人將其印章、存摺交付李○明，似尚不足使第三人信李○明有為上訴人借款之代理權存在（最高法院92年度台上字第1588號判決要旨參照）。是原告並無移轉系爭房地所有權之意思，業如前述，其自無授權蔡美容或蔡榮昇辦理移轉系爭房地之可能，又原告根本不知蔡榮昇代理辦理本件不動產過戶事務，業經蔡美容於本院審理時證陳明確在卷（見本院卷第149頁），則蔡榮昇顯然係為無權代理，又揆之上揭說明，亦不能僅憑蔡榮昇持有系爭權利相關物品，即遽認原告須負表見代理之授權人責任，則依上開規定，蔡榮昇以原告名義，辦理系爭房地所有權移轉事宜，對於原告自不生效力。
５、據上，系爭買賣、所有權移轉契約係屬無效，則原告請求確認系爭買賣、所有權移轉關係不存在，自屬有據；而系爭房地所有權現仍登記被告名下，然兩造間既無系爭買賣、所有權移轉關係存在，則上揭系爭房地所有權登記自屬對於原告所有權之妨害，原告本於所有權人之地位，本於所有權人之地位，依第767條第1項中段規定，請求被告塗銷系爭房地所有權移轉登記，亦有理由。
四、綜上所述，原告提起本件訴訟，請求確認兩造間就系爭房地所為之107年10月11日買賣債權關係及於107年11月2日移轉所有權登記之物權關係均不存在，另請求被告應塗銷於107年11月2日以買賣為原因所為之系爭房地所有權移轉登記，於法並無不合，均應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據資料，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局裁判時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件訴訟費用即第一審裁判費確定為87,427元，應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第3項所示。據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 20 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 21 日
書記官 程伊妝