臺灣臺南地方法院民事判決 109年度簡上字第162號上 訴 人 何碧華
黃泊儒黃君梧兼 上二人訴訟代理人 黃明進被 上訴人 金龍大廈管理委員會法定代理人 余俊賢訴訟代理人 孫光天上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國109 年4 月24日本院臺南簡易庭108 年度南簡字第1193號第一審判決提起上訴，本院於109 年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺南市○區○○段○○○ ○○ ○號土地上同段1578、1579建號即門牌號碼臺南市○區○○路○○○ 號金龍大廈（下稱金龍大廈），為地上17層、地下2 層之建物，訴外人黃豐基、上訴人黃明進、何碧華於民國100 年7 月26日以拍賣為原因登記為金龍大廈1 樓與地下1 樓（下稱系爭建物）共有人，應有部分各3 分之1 ，曾於101 年間參加金龍大廈第3 次全體區分所有權人會議，並繳交自100 年9 月起至102 年8 月間之管理費。嗣黃豐基於106 年11月2 日以買賣為原因將系爭建物應有部分3 分之1 移轉予上訴人黃君梧、黃泊儒，應有部分各6 分之1 ，惟上訴人自102 年9 月起即拒繳管理費，迭經被上訴人起訴催討，迄今尚積欠108年4 月起至同年7 月止之管理費新臺幣（下同）148,362 元，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付148,
362 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：91年9 月29日金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議已決議系爭建物當時所有人錦安投資股份有限公司（下稱錦安公司）之管理費以空屋收費，且上訴人實際使用公共設施項目及面積極低，而公寓大廈之管理費收取標準，應具體斟酌區分所有建物面積、實際獲益程度等情事，並依公平原則定之，基此，上訴人至多僅應比照一般住家繳納管理費等語。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人148, 362元，及自108 年8月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第486 頁至第489 頁）：㈠金龍大廈為地上17層、地下2 層之建物，金龍大廈係由訴外
人華斌開發建設股份有限公司（下稱華斌公司）於77年間，獲准依「臺灣省零售市場建築規格」、「臺灣省零售市場管理規則」及「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」興建使用，並於79年8 月3 日取得使用執照，地下1 樓及1 樓為市場用途、地下2 樓為停車空間及避難室、2 樓為庭院、3樓至17樓為集合住宅。
㈡被上訴人依公寓大廈管理條例規定成立管委會，並於86年11月間依公寓大廈管理條例規定向臺南市政府申請報備完竣。
㈢金龍大廈現況與完工時大致相符，僅將鐵門改成玻璃門。
㈣黃豐基、上訴人黃明進、何碧華於100 年7 月26日以拍賣為
原因登記為系爭建物共有人，應有部分各3 分之1 ，曾於10
1 年間參加金龍大廈第3 次全體區分所有權人會議，並繳交自100 年9 月起至102 年8 月間之管理費。嗣黃豐基於106年11月2 日以買賣為原因將系爭建物應有部分3 分之1 移轉予上訴人黃君梧、黃泊儒，應有部分各6 分之1 。
㈤被上訴人前以黃豐基、上訴人黃明進、何碧華未給付自102
年9 月起至104 年1 月止管理費合計476,540 元為由，提起給付管理費訴訟，經本院臺南簡易庭於105 年12月2 日以10
4 年度南簡字第882 號判決命黃豐基、上訴人黃明進、何碧華應給付被上訴人476,540 元，及自104 年3 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣黃豐基及上訴人黃明進、何碧華不服提起上訴，經本院於106 年9 月25日以106年度簡上字第7 號判決上訴駁回確定。
㈥被上訴人前以上訴人黃明進、何碧華未給付自104 年2 月起
至106 年10月止管理費合計1,228,360 元為由，提起給付管理費訴訟，經本院臺南簡易庭於107 年5 月23日以106 年度南簡字第1465號判決命上訴人黃明進、何碧華給付被上訴人1,228,360 元，及自106 年11月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣上訴人黃明進、何碧華不服提起上訴，經本院於108 年1 月17日以107 年度簡上字第159 號判決上訴駁回確定。
㈦被上訴人曾於87年間依公寓大廈管理條例規定及當時之住戶
大會規約，訴請當時之系爭建物所有人即訴外人重仁國際股份有限公司（下稱重仁公司）依住戶規約內容給付管理費，經臺灣臺北地方法院以88年度簡上字第800 號受理，該案承辦法官至現場勘驗結果，發現金龍大廈全體住戶共用一座水塔，地下2 樓設有電氣室及消防設備各1 處，並有停車場。
㈧金龍大廈管理委員會91年住戶規約暨組織章程第6 條記載：
「本會委員之任期屆滿前1 個月，由管理委員會遴選或住戶有意願者提名，於半個月前由主任委員開區分所有權人會議（住戶大會）組織下屆管理委員會。」之內容（見本院卷第
243 頁）；金龍大廈管理委員會103 年組織規章暨住戶規約第6 條記載：「本會委員任期屆滿之前1 個月，由區分所有權人推薦有意願之區分所有權人（含1 樓與地下1 樓區分所有權人）列入後選名單，開區分所有權人會議（住戶大會）時，由出席之區分所有權人（含委託單）投票選出9 人，組織下屆管理委員會。」之內容（見本院卷第271 頁）；金龍大廈管理委員會105 年組織規章暨住戶規約第6 條記載：「本會委員任期屆滿之前1 個月，由區分所有權人推薦有意願之區分所有權人（含1 樓與地下1 樓區分所有權人）列入後選名單，開區分所有權人會議（住戶大會）時，由出席之區分所有權人（含委託單）投票選出至多9 人，組織下屆管理委員會。」之內容（見調字卷第21頁）；金龍大廈管理委員會91年住戶規約暨組織章程第17條記載：「本大樓地下1 樓及地面1 樓收費標準比照3 樓以上住戶，3 樓以上住宅有公司、辦公室者，管理費之分擔原則是純住家的1.5 倍。」之內容（見本院卷第247 頁）；金龍大廈管理委員會103 年組織規章暨住戶規約第17條記載：「本大樓地下1 樓及地面1樓收費標準比照3 樓以上住戶，3 樓以上住宅有公司、辦公室者，管理費之分擔原則是純住家的1.5 倍。」之內容（見本院卷第247 頁）；金龍大廈管理委員會105 年組織規章暨住戶規約第17條記載：「本大樓地下1 樓及地面1 樓收費標準比照3 樓以上住戶，3 樓以上住宅為公司、商家、辦公室者，管理費收費標準為一般住家的1.5 倍。」之內容（見調字卷第22頁至第23頁）。另如調字卷第28頁所示之規約附件㈢金龍大廈管理費收費基準記載：空戶每坪20元（以住戶權狀計算）、住戶有商業使用，每坪60元（以住戶權狀計算）。
㈨被上訴人於108 年6 月18日寄發永康網寮第314 號存證信函
予上訴人，催告上訴人繳納金龍大廈108 年4 月起至同年6月止之管理費。
㈩上訴人未繳納108 年4 月起至同年7 月止之管理費。華斌公司在79年間輔導成立台南金龍大廣場管理委員會，訂
立如原審卷第89頁至第110 頁所示之「台南金龍大廣場管理委員會管理規章」（下稱系爭規章），系爭規章第13條記載「本大廈管理經費由各住戶按所住坪數計算負擔，而依年度所需預算平均計算。」、第17條記載「3 樓以上住宅有公司、辦公室者，管理經費的分擔原則是公司辦公室是純住家的
1.5 倍」、第18條記載「住戶是空屋者，須繳1/2 管理費」之內容。附件㈠台南金龍大廣場住戶公約記載「……店舖絕對禁止開後門更不得懸掛私人衣服、雜物等破壞美觀。
1 樓店舖招牌應統一設計懸掛，以維本大廈之美觀。3 樓以上住戶，除住家及公司、辦公室用途以外，不得另作其他用途。……店舖開餐廳者，為美觀與實用，排煙管路由營造公司統一設計處理，住戶無異議。本大廈1 樓店舖禁止開設瓦斯煤氣行，及其他易燃、易爆、危險之行業」之內容。
金龍大廈所有住戶共同使用之公共設施為①頂樓突出物第二
層水塔（含台水自來水管及水表）、②地下二層水、電、消防設備即自來水蓄水池及馬達等設施、共用送水管、民生用水、消防用水管道間、電、電信管線、消防設備管道間及瓦斯管道間、台電變電室、電箱電表、污水池及馬達、共用污水排水管、糞水池、共用糞水排糞管、電梯、電梯機房、機坑、電器室（消防、馬達控制系統）、消防蓄水池、消防管線及消防馬達機組、消防緊急發電機組、消防火警排煙系統、排煙通道及排煙機組、③一樓大門口、一樓後側法定空地、電梯內監視系統。
91年間系爭建物所有人錦安公司曾委託他人出席91年9 月29日之金龍大廈第13屆區分所有權人會議。
五、兩造爭執事項（見本院卷第489 頁）：上訴人抗辯系爭建物使用公設比例極低，不得比照金龍大廈
3 樓以上商家以一般住家的1.5 倍計算管理費，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條分別定有明文。
㈡經查，兩造對於金龍大廈管理委員會91年住戶規約暨組織章
程第17條、103 年組織規章暨住戶規約第17條、105 年組織規章暨住戶規約第17條約定「金龍大廈地下1 樓及地面1 樓收費標準比照3 樓以上住戶，3 樓以上住宅為公司、商家、辦公室者，管理費收費標準為一般住家的1.5 倍」之內容均不爭執，故被上訴人主張系爭建物係商業使用，管理費比照
3 樓以上商家以一般住家的1.5 倍計算，請求上訴人給付10
8 年4 月起至同年7 月止之管理費合計148,362 元，即屬有據。
㈢上訴人辯稱：91年9 月29日金龍大廈第13次住戶大會暨所有
權人會議已決議系爭建物當時所有人錦安公司之管理費以空屋收費，且上訴人實際使用公共設施項目及面積極低，至多僅應比照一般住家繳納管理費云云，經查：
⒈金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議記錄記載：「伍、
臨時動議：1F/B1F錦安公司管理費處理案。決議：茲因錦安空司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。1.請錦安公司支付地下1 樓、1 樓至2 樓安全梯加裝安全門之該筆費用。2.考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。3.請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租糾紛事宜。」之內容（見本院卷第523 頁），與被上訴人91年12月23日以（91）金龍大廈委字第009 號函錦安公司：「主旨：函請貴公司繳交位於本大廈房屋管理費事宜，請查照。說明：1.貴公司位於本大廈房屋管理費在考量貴公司與楊淑華小姐租賃官司尚未解決的情況下，經協商暫以空屋收費，每坪20元，每月應繳18,210元故自90年11月至91年12月計14個月，共計應補繳交254,940 元整。此後依空屋費繳納，將來若貴公司1F/B1F有商業行為（含出租）的運作，管理費再行另議。……」等語對照觀之，可知錦安公司將所有系爭建物出租予尚海公司，因租賃糾紛正行訴訟，金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議始決議錦安公司之管理費「暫時」以空屋計算，並於會議後再行發函予錦安公司，告知其後系爭建物有商業使用時，管理費部分再行商議，足認金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議決議系爭建物之管理費以空屋收費，係考量當時使用情況所作暫時性之管理費調整，並非指系爭建物日後無論以何種方式使用，均以空屋計算管理費，是上訴人執此辯稱系爭建物管理費應以空屋計算，自不可採。
⒉再觀諸金龍大廈管理委員會組織規章暨住戶規約係以坪數及
使用方式計算服務費，屬區分所有權人間本於社區私法自治之精神，就與公寓大廈管理使用有關事項所協議制訂之規範，在不違反法律強制或禁止規定、公序良俗或誠信原則情形下，尚難認法院有介入或限制自治決議之必要，且公寓大廈管理條例第10條第2 項之立法目的以「按應有部分比例分擔」乃基於使用者付費原則，蓋建物權利範圍較多者，即有較多使用公共設施的機會，且商業使用相較於一般住家，出入者不單僅是特定住戶，而係不特定之社會大眾，商業經營所衍生之油煙、噪音、垃圾等環境問題，亦須耗費更多人力、物力處理，更何況，金龍大廈所有住戶係共同使用水電設備，而商業用電及用水量本就遠高於單純住戶之用電及用水量，對於抽水馬達設備、污水處理設備、用電設備造成之耗損較高，亦須定時僱工檢測，而社區的管理維護本需仰賴管理費與公共基金，故該規約以坪數及使用方式計費並無違反立法目的。至於區分所有權人實際有無使用公設，為其等自己規劃利用之問題，本非所問。況且，法律亦無明文區分所有權人得自行拋棄使用權利，再據此請求酌減管理費。又被上訴人如不同意規約有關管理費之收取標準，亦得經由區分所有權人會議以決議修改規約或透過金龍大廈內部之規制要求改善。如仍不服，另得依公寓大廈管理條例第59條規定循行政爭訟途徑救濟，或依民法第799 條之1 第3 項規定，提起撤銷規約訴訟。是在金龍大廈管理委員會組織規章暨住戶規約尚未經法院撤銷之前，該規約自有效力，被上訴人仍有依金龍大廈管理委員會組織規章暨住戶規約繳納管理費之義務，故被上訴人辯稱其實際使用公共設施項目及面積極低，至多僅應比照一般住家繳納管理費，並不可採。
七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付148,362 元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年
8 月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 張麗娟法 官 王鍾湄以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 10 月 28 日
書記官 曾怡嘉