臺灣臺南地方法院民事判決109年度簡上字第110號上 訴 人 謝冷雪訴訟代理人 林怡靖律師被上訴人 財團法人台灣省私立台南仁愛之家法定代理人 陳振融訴訟代理人 蔡進欽律師
蔡弘琳律師鍾旺良律師上列當事人間請求簽訂租約事件，上訴人對於中華民國109年3月30日本院臺南簡易庭108年度南簡字第1105號第一審判決提起上訴，經本院於111年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將臺南市○○區○○段0000地號（面積5.79平方公尺）、2760地號（面積43.64平方公尺）土地出租給上訴人，並與上訴人訂立如附件一所示租約。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第170條、第173條前段規定，當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第168條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之。又第168條至第172條及第174條規定所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條亦定有明文。被上訴人法定代理人王振廷於民國110年9月1日變更為陳振融，陳振融並具狀聲明承受本件訴訟，有法人登記證書及聲明承受訴訟狀在卷可按（見本院第289-291頁），合於法律規定，應予准許。
二、又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。上訴人起訴時原聲明第一項為：被上訴人應將臺南市○○區○○段0000○○段0000地號土地出租上訴人，並與上訴人訂立如附件一租約。後因上開土地重測後，地段地號有所變更，上訴人乃變更聲明為：「被上訴人應將臺南市○○區○○段○0000地號及同地段2760地號土地出租給上訴人，並與上訴人訂立如原審卷附件一租約。」上訴人上開所為，請求之基礎事實同一，訴訟標的亦未改變，僅係更正、補充事實上之陳述，於前引規定並無不合，應予准許。
三、又按第二審上訴程序，當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3、6款分別定有明文。前揭規定於簡易訴訟之第一審裁判上訴程序準用之，民事訴訟法第436條之1第3項亦有明文。
又審判所追求者，為公平正義之實現，如依各個事件之具體情事，不准許當事人提出新攻擊或防禦方法，顯失公平者，應例外准許當事人提出之，否則法院之裁判殆失其意義，此乃同條項但書第6款規定之所由設，最高法院著有101年度台上字第281號判決意旨可資參照。查上訴人於本院主張，被上訴人不續約，係依被上訴人片面所訂定之定型化契約，依民法第247條之1應解為無效；另被上訴人不續約有違誠實信用原則及權利濫用，及本件屬租地建屋，而被上訴人不符土地法第103條各款規定之要件，不得收回系爭土地等情 ，固屬第二審提出之新攻擊防禦方法，然本院審酌上訴人所為系爭契約屬定型化契約、被上訴人違反誠信原則、權利濫用之主張，涉及系爭契約是否有效、被上訴人行使權利之正當性，如不許上訴人提出，顯然有失公平；又上訴人於原審起訴即主張其祖母謝綉於47年向被上訴人承租土地建築房屋，其於本院主張被上訴人不續約，違反土地法第103條之規定，該攻擊防禦方法為上訴人原審主張之攻擊防禦方法之補充，依上開規定，均應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人部分：
（一）兩造於104年11月30日簽訂土地租賃契約書，約定由上訴人承租被上訴人所有坐落臺南市○○區○○段0000地號（重測後為南廠段1606地號）、1131地號（重測後為南廠段2760地號）土地中各5.79、43.64平方公尺土地（下稱系爭土地）、租賃期間自104年11月30日起至108年12月31日止（見原審卷第121-125頁，下稱系爭契約）。上訴人依系爭契約第17條約定，於租期屆滿2個月前，向被上訴人申請換訂租約，竟遭被上訴人拒絕，為此，爰依系爭契約第17條約定，請求被上訴人與上訴人續訂與系爭契約相同內容之租賃契約等語，並聲明：被上訴人應將系爭土地出租予上訴人，並與上訴人訂立如附件一所示契約。（原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起本件上訴）。
（二）上訴人於本院之陳述，除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
⒈本件被上訴人於90年前後，始反覆以新短約換舊短約之方
式來規避不定期租賃之規定，顯將使承租基地建屋之承租人之基地上建物，長期處於不安定之狀態，與民法保護租地建屋契約承租人之意旨有違。且被上訴人以定型化契約來約定短期租賃期間誠屬脫法行為，系爭土地租賃契約仍應適用不定期租賃之規定，先予說明。
⒉查系爭土地租賃契約所載存續期間，固自104年11月30日至
108年12月31日止，但上訴人與被上訴人續簽系爭契約之前，被上訴人早已將系爭土地租與上訴人祖孫三代並允上訴人在其上興建房屋60餘年，此可自臺南市政府財政稅務局臺南分局108年10月31日公函（詳原審卷第203頁）載明系爭基地上之房屋房屋稅起課時間為49年即能證明。是以被上訴人長期不間斷將系爭土地出租予上訴人及先人供建築房屋使用，上訴人自對被上訴人之行為有正當信賴。是以兩造間就系爭土地雖形式上有4年換約之約定及動作，然實則系爭契約應屬不定期租賃，而被上訴人抗辯租期已屆至云云，有違誠實信用原則。
⒊次查上訴人祖母謝綉於40年間起向被上訴人承租系爭土地
，並於其上興建門牌號碼臺南市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）時，被上訴人出具土地使用權証明書予謝綉供其向臺南市政府建設局申請45年南建土地第04187號營造執照（詳原審卷第333頁），顯見被上訴人明知上訴人之祖母租用系爭土地係為建築房屋之用，遑論謝綉於47年間就已興建好之房屋欲改建為磚造時，需另申請營造執照（47年南建土地第06723號，詳原審卷第27頁），當時應亦得檢附被上訴人之土地使用權同意書，由此可證明被上訴人明知系爭土地出租予上訴人祖母、父親及上訴人，均為供建築房屋之基地使用。再按民法第449條第3項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定。」故依民法第449條第3項立法沿革推論立法者本意，乃租地建屋所要求之契約安定性遠比一般動產、不動產租賃來的要長。本件審理時，被上訴人固以民法第449條之規定即租賃年限最長不得逾20年，並以歷年兩造間之契約均以4年為期云云置辯，但前開法條第3項早已排除前開租賃年限之限制。
⒋再按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人
不得收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時。」此土地法第103條定有明文。查系爭租賃契約既為供建築房屋所用且為不定期繼續租賃契約已如前述，則被上訴人如欲收回系爭土地即應受土地法第103條規定所限制。惟查本件上訴人既無土地法第103條第2款至第5款規定之情形，被上訴人即無從主張收回系爭土地。⒌另查本件兩造所簽訂之租賃契約書，其中第11條亦有類似
土地法第103條出租人得片面終止租約之限制。可見被上訴人與廣大租戶締結租賃關係的同時，一方面考量被上訴人深具公益背景，二方面被上訴人亦皆明知大部分承租仁愛之家土地之承租人皆係基於租地建屋之需求，所以在租賃契約中才會有類似土地法第103條之規定，避免仁愛之家得以輕率片面終止租約，造成承租人將流離失所之不公不義結果。又本件原屬不定期租賃契約，事後卻遭被上訴人片面要求承租方皆須4年一簽，惟查4年換約之規定並非原本不定期租賃之契約內容，換言之，4年換約之規定係為被上訴人片面加諸於承租方之義務，並非原本不定期租賃契約承租人之義務，縱算被上訴人事後片面要求承租方須4年換約一次，然仍不妨礙甚至未改變本件原屬不定期租賃契約之性質。
⒍縱認本件系爭契約非屬不定期租賃契約、租地建屋契約，
然係被上訴人片面所訂定之定型化契約，其中第14條、第17條顯失公平，依民法第247條之1應解為無效；另被上訴人訴請上訴人拆屋還地有違誠實信用原則及權利濫用，故應解為經上訴人請求，被上訴人即有續訂租賃契約之義務。
（三）聲明：⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應將臺南市○○區○○段○0000地號及同段2760地號土地出租給上訴人，並與上訴人訂立如附件一租約。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人抗辯：
（一）被上訴人並無同意續租之義務：⒈查上訴人雖分別於108年7月31日、8月30日以存證信函向被
上訴人申請換訂租約，惟觀系爭契約第17條約定：「本租約期屆滿時，租賃關係即行終止，甲方（即被上訴人，下同）不另行通知，乙方（即上訴人，下同）如有意繼續租用應於租期屆滿2個月前，自行向甲方申請換訂租約否則視為乙方無意續租。」所示，並無被上訴人應無條件續租之記載，尚難據此推論被上訴人負有與上訴人續訂租約之義務，以上業據原判決敘明綦詳。
⒉另參上訴人109年12月11日民事辯論意旨狀第3頁第11~13行
所載略以：綜觀系爭契約第14條、第17條約定，被上訴人斷然不予續約且不必為任何補償等語、第7頁第1行所載：
保留不續訂系爭土地租賃契約之權等語，亦足認上訴人確知悉被上訴人並無同意續租之義務，乃上訴人訴請被上訴人出租系爭土地，並換訂新約云云，自無理由。
（二）系爭契約第17條後段並無免除、減輕被上訴人之責任，亦未加重上訴人之責任或使其拋棄權利或限制其行使權利，要與民法第247條之1規定無關。況縱認系爭契約第14條、第17條後段約定，應解為無效，惟此亦舆被上訴人是否有同意續租之義務無涉：
⒈上訴人雖主張系爭契約第14條、第17條約定，使被上訴人
得斷然不予續約且不必為任何補償，符合民法第247條之1規定顯失公平之情狀，而應解為無效云云。惟按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。基此，上訴人於系爭契約租期屆滿後，本即負有回復原狀並返還土地之責，倘未履行，被上訴人自得訴請拆屋還地，系爭契約第17條後段不過重申此旨，並無免除或減輕訴人之責任，亦未加重上訴人之責任或使其拋棄權利或限制其行使權利，自與民法第247條之1規定無關。
⒉至民法第422條之1及土地法第102條有關地上權登記之規範
，不過係加強租地建屋關係所為之物權登記，原租賃關係並不因地上權之登記與否而受影響。況系爭契約第14條、第17條後段之約定，與被上訴人有無同意續租之義務全然無涉，從而上訴人主張系爭契約第14條、第17條約定，符合民法第247條之1第1~3款顯失公平之情狀，應解為無效云云，自無足採。
（三）系爭契約租期業已屆滿，則本件縱屬租地建屋，被上訴人亦得依地法第103條第1款規定收回系爭土地：
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。契約年限屆滿時，土地法第103條第1項定有明文。查系爭契約於租期屆滿即108年12月31日時消滅，為兩造於原審所不爭執（參原審卷第346頁），則本件縱屬租地建屋，被上訴人亦得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地。
⒉況據上訴人110年8月10日審理時陳稱：「原本上面有房子
，我祖母買下土地租用權後將房子做改造」等語（參本院卷第263頁）應非屬租地建屋之情況。另參臺南市臺南地政事務所複丈成果圖所示（參原審卷第331頁、本院卷第285頁），系爭房屋現占用之面積顯與被上訴人於40年間出具使用權証明書所同意使用之面積，及訴外人謝綉申請建造執造時出具之建築物概要圖示不符，而有增建之情，則依系爭契約第12條約定，被上訴人亦得收回系爭土地，併此敘明。
（四）兩造間並無租期屆滿後未訂新約，而承租人仍繼續使用收益之情，自無民法第451條規定之適用，且系爭契約之租期約定違反強制規定或公序良俗，乃上訴人主張系爭契約之短期約定屬脫法行為，而應適用不定期租賃之規定云云，自屬無據：
⒈按租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年
。前項期限，當事人得更新之。租用基地建築房屋者，不適用第1項之規定，民法第449條定有明文。觀其意旨，係使租地建屋契約之期限不受法定上限20年之拘束，惟尚非強逼租地建屋契約之當事人均須訂立長期租約，是契約當事人仍得自由約定賃期限之長短，至為灼然。
⒉次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，是為以不定期限繼續契約，民法第451條亦有明文。依上開條文所示，不定期租賃關係乃屬定期賃契約租期屆滿後，承租人仍為使用而出租人不即反對時之特別規定，惟兩造歷來均以4年為期訂立租約，並無租期屆滿後未訂新約，而承租人仍繼續使用收益之情，自無民法第451條規定之適用。且租期之約定要屬私法自治、契約自由原則之體現，該期限約定倘未違反強制規定或公序良俗，自屬有效，乃上訴人主張系爭契約之短期約定屬脫法行為，而應適用不定期租賃之規定云云，自屬無據。
⒊至上訴人另主張依系爭契約第11條第3項約定所示，被上訴
人允許隔代不間斷承租，實則系爭契約應屬不定期租賃云云。觀系爭契約第11條第3項約定：「本租約租賃期間，有下列情形之一者，甲方有權利終止租約並收回土地，乙方不得異議：承租人死亡而無繼承人者。」所示，顯係規範被上訴人於租期內得終止租約之事由，要與本件換訂租約乙節無涉，併此欽明。
（五）被上訴人未與上訴人續訂租約，並無違反誠實及信用原則，亦非屬權利濫用，上訴人執此主張被上訴人有義務同意續租云云，均無足採：
⒈查被上訴人於各承租人申請換訂租約時，均須先行審查始
決定是否續租，歷來己久，上訴人主張被上訴人免經審查即履行換約云云，要與事實不符。
⒉被上訴人於上訴人提起本件訴訟前，業己分別於108年3月8
日、7月4日邀集上訴人與訴外人曾景祥招開協調會協商未果，有被上訴人108年2月26日南仁財字第141號函、108年6月28日南仁財字第475號函在卷可稽（參原審卷第73、74頁），被上訴人並已於原審審理時明確拒絕上訴人換約之申請（參原審卷第289頁），並無未於一定期限內行使權利之情，乃上訴人主張被上訴人違反誠信原則云云，自屬無據。
⒊況兩造間基於系爭契約所生之租賃關係既已於租期屆滿即1
08年12月31日時消滅，被上訴人依法本得訴請拆屋還地並給付拆除前無權占有系爭土地所獲相當於租金之不當得利，要屬正當之權利行使，而無濫用之情，併此敘明。
（五）聲明：⒈上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）兩造不爭執事項：⒈兩造於104年11月30日簽訂系爭契約，約定由上訴人承租被
上訴人所有系爭土地，約定租賃期間自104年11月30日起至108年12月31日止。
⒉系爭契約第14條約定：「乙方不得要求設定地上權，亦不
得以本租約為設定抵押擔保或其他類似使用。」、第17條約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知，乙方如有意繼續租用應於租期屆滿2個月前，自行向甲方申請換訂租約，否則視為乙方無意續租……。」之內容。
⒊上訴人於108年7月31日寄發臺南地方法院存證號碼997號
存證信函予被上訴人，其上記載：「…甲方（即上訴人，下同）祖母謝綉承租被上訴人（稱乙方，下同）所有中西區保安段1110及同段1131地號土地（重測前）新二小段83地號），經乙方同意於土地上興建建物，臺南市建設局於47年11月13日核給謝綉上開建物之建築營造執照，嗣後由甲方父親繼承祖母建物，甲方父親死亡後，再由甲方繼承上開建物及承租上開乙方土地，迄今已逾60年。今甲方依約申請繼續承租上開土地，乙方卻以，甲方未經乙方同意於承租土地上興建建物為由，刁難甲方。為此檢附建物建照供乙方查核。並另檢附104年11月30日起至108年12月31日止土地租賃契約書正本，敬請乙方依約及慣例於函達後10日內准予甲方繼續承租上開土地並簽訂新土地租賃契約書。…」之內容（見原審卷第29、30頁），經被上訴人於108年8月1日收受。被上訴人於108年8月2日以南仁財字第567號函寄予上訴人，其上記載：「…本案租約屆期日為108年12月31日，台端日前申請續約離屆期日尚有5個月與契約規定不符，並非本家刻意刁難，尚請諒察。」之內容（見原審卷第43頁）。
⒋上訴人於108年8月30日寄發中正路郵局存證號碼281號存證
信函予被上訴人，其上記載：「…但租約第17條係約定租期屆滿2個月前申請續租，謝女士（即上訴人）於108年10月以前提出續租申請符合約定。為此謝女士再次以本存證信函向仁愛之家申請續租臺南市○○區○○段0000○0000地號土地…。」之內容（見原審卷第45-48頁），經被上訴人於108年9月2日收受。
⒌臺南市政府財政稅務局臺南分局108年10月31日南市財南字
第1083127484號函記載：「主旨：本市○○區○○里○○街00號（稅籍編號：00000000000）房屋，經查起課為49年。」之內容（見原審卷第203頁）。
⒍上訴人祖母即訴外人謝綉於40年間起向被上訴人承租系爭
土地，並於其上興建系爭房屋，系爭房屋之房屋稅自49年起課；嗣謝綉死亡，由上訴人之父繼承取得系爭房屋之事實上處分權，並向被上訴人承租系爭土地，後上訴人之父死亡，再由上訴人繼承取得系爭房屋之事實上處分權，並向被上訴人承租系爭土地。
⒎謝綉於興建系爭房屋時，被上訴人（當時名稱為台灣省私
立台南救濟院）曾出具土地使用權証明書予謝綉，由謝綉持以向臺南市政府建設局申請45年南建土字第04187號建造執照（見原審卷第333頁）。
⒏謝綉於47年間就系爭房屋之改建為磚造等項，向臺南市政
府建設局申請47年南建土字第06723號建造執照（見原審卷第27頁）。
（二）兩造爭執事項：上訴人依系爭契約第17條約定向被上訴人申請換訂租約，被上訴人是否有義務同意續租？上訴人主張依下列理由，被上訴人有義務同意續租：
⒈上訴人主張：謝綉於46年間向被上訴人承租系爭土地建築
系爭房屋，應屬租用基地建築房屋，非依土地法第103條規定，出租人不得收回基地，是否有理由？⒉系爭土地之租賃契約為被上訴人片面所訂定之定型化契約
，其中第14條、第17條顯失公平，依民法第247-1條應解為無效，是否有理由？⒊被上訴人反覆以新短約換舊短約之方式規避不定期租賃之
規定，致使上訴人於基地上之建物長期處於不安定狀態，與民法保護租地建屋契約承租人之意旨有違，是被上訴人以定型化契約約定短期租賃期間為脫法行為，系爭土地租賃契約仍應適用不定期租賃之規定，是否有理由？⒋倘法院認系爭土地租賃契約非為不定期租賃，凡上訴人請
求申請換約，被上訴人免經審查即履行換約之行為，反覆施行已有數十年，足使上訴人產生信賴，今被上訴人未予相當理由而不續訂系爭土地之租賃契約，誠屬違反誠實及信用原則，是否有理由？⒌被上訴人拒絕與上訴人續訂系爭契約之結果，使被上訴人
得訴請上訴人拆屋還地，係屬權利濫用；亦或請求相當於不當得利之租金，不啻與繼續訂立租賃契約殊途同歸，如有訟爭，徒浪費司法資源而損及公益，故系爭土地租賃契約第17條第1項，應解為經上訴人請求，被上訴人即有續訂租賃契約之義務，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）上訴人主張謝綉於46年間向被上訴人承租系爭土地建築系爭房屋，應屬租用基地建築房屋等情，業據提出臺南市政府建設局45年南建土字第04187號營造執照、47年南建土字第06723號營造執照為證，並經本院依職權調取上開營造執照原本核閱無誤。又系爭房屋占有臺南市○○區○○段0000地號、同段1606地號土地之面積分別為一樓占用34.93平方公尺、5.69平方公尺，及二樓占用35.27平方公尺、7.33平方公尺，此有臺南地政事務所複丈成果圖可按（見原審卷第331頁、本院卷第287頁）。
（二）被上訴人抗辯，依據上訴人審理時陳稱：「原本上面有房子，我祖母買下土地租用權後將房子做改造」（見本院卷第263頁）應非屬租地建屋之情況云云。然查，「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。」最高法院著有74年台上字第2562號判決可資參照。謝綉向前手購買房屋後再向被上訴人承租系爭土地，應符合租地建屋契約，被上訴人上開抗辯為無理由。
（三）被上訴人又抗辯，系爭房屋現占用之面積顯與被上訴人於40年間出具使用權証明書所同意使用之面積，及謝綉申請建造執造時出具之建築物概要圖示不符，而有增建之情，則依系爭契約第12條約定，被上訴人亦得收回系爭土地云云。經查：
⒈謝綉興建系爭房屋時，被上訴人（當時名稱為台灣省私立
台南救濟院）曾出具土地使用權証明書予謝綉，由謝綉持以向臺南市政府建設局申請45年南建土字第04187號營造執照（見原審卷第333頁）等情，此為兩造所不爭執，並經本院位職權調取上開營造執照原本核閱無誤。
⒉被上訴人於上開營造執照中出具之土地使用權証明書記載
：「茲有謝綉擬在本市○區○○街○○○○○○段○○段00○○○○段0000地號）、16之1（現南廠段1607地號）、83（現南廠段2760地號）地號之內，面積26.92平方公尺之土地建式，業經本人完全認可茲為申請營造執造特予証明。」等語。雖系爭房屋占用南廠段2760地號、南廠段1606地號土地之面積分別為一樓占用34.93平方公尺、5.69平方公尺，及二樓占用35.27平方公尺、7.33平方公尺，逾被上訴人上開土地使用權証明書之範圍。然查，上訴人於本院陳稱：「原來上面有房子，我祖母買下土地租用權，買下後將房子做改造。」，被上訴人亦陳稱：「該土地依照營造執照所示，是出租給訴外人林金盾，該房屋依照上訴人剛才所述係由林金盾所建，而再由謝綉於45、47年間增建、改建。
」等語（見本院卷第264頁），另訴外人林金盾亦出具同意書，內容為：「窃民向台南救濟院租用本市○段○○段00○00○0○00號內三筆土地面積638.415㎡，因謝綉建築騎樓面積不夠使用，雙方經徵得救濟院同意，本人無條件供謝綉女士使用，特具本同意書為憑。謹呈臺南市建設局。立同意書人林金盾。…中華民國45年11月」等語，附於45年南建土字第04187號營造執照可按，核與兩造前開主張相符。謝綉向前手林金盾購買系爭房屋後，原本林金盾向被上訴人承租之系爭土地，改由謝綉向被上訴人承租，謝綉於
45、47年兩次改建系爭房屋應可認定。⒊再查，謝綉申請之45年南建土字第04187號營造執照記載「
建築名稱：騎樓及住宅增建工程」、「建築地址：臺南市○區○○街○段○○段00地號內」、「建築面積：騎樓38.5平方公尺、減去騎樓以外面積38.5平方公尺」、「騎樓木造一樓38.5平方公尺、住宅木造二樓38.5平方公尺」、「基地構造：原有砌磚基礎使用」、「廁所：原有使用」、「排水設備：原有水溝使用」，有該營造執照原本可按。依上述資料可知，謝綉在45年間申請之建築執照為系爭房屋之部分增建工程，並非新建系爭房屋全部，而增建的範圍集中在新段二小段83地號內，即現南廠段2760地號內，由建築執照中記載一樓之建築面積為38.5平方公尺，但被上訴人僅就其中之26.92平方公尺土地出具土地使用權同意書，可見當時系爭房屋已有部分建築物存在，故被上訴人僅就增建之26.92平方公尺土地出具土地使用權同意書讓謝綉申請營造執照，並獲得主管機關之許可核發，益證增建前之系爭房屋，及增建之系爭房屋，均獲得當時地主即被上訴人之同意使用，非謂土地使用權同意書以外之其餘之建物未經被上訴人同意使用系爭土地。
⒋再參以上開建築執照內實測設計圖（縮圖600分之1）之記
載，謝綉向被上訴人「租用基地部分」之範圍（按當時尚包括新段二小段16-1地號土地）南北長3.5公尺（實測設計圖記載），東西長約28.8公尺（以比例尺換算），比對現今系爭房屋南北長3.3公尺（按超出之部分不在系爭契約範圍內）、東西長28公尺，均在當初謝綉申請營造執照時陳報給臺南市政府建設局之實測設計圖內，有實測設計圖、複丈成果圖可按（見原審卷第335頁、本院卷第287頁）；另系爭房屋目前在南廠段2760地號內之面積為一樓34.93平方公尺、二樓35.27平方公尺（見本院卷第287頁），亦未逾越上開建築執照許可之建築面積38.5平方公尺，並無被上訴人主張上訴人有未經被上訴人同意建築房屋之情事。
⒌綜上，系爭房屋現占用之面積雖與被上訴人於45年南建土
字第04187號營造執照出具使用權証明書所同意使用之面積，及謝綉申請營造執照時出具之建築物概要圖示不符，然係因謝綉申請之營造執照僅係部分建物之增建，非新建執照，故僅就有增建需求之部分申請、繪製實測設計圖並由被上訴人出具使用權証明書，上開面積、圖示與現況不符尚不足以證明謝綉或其繼受人有未經被上訴人同意而增建。而以系爭房屋自45年增建、47年改建為磚造之後，被上訴人並未能主張及舉證謝綉或其繼受人在此之後有何增建情事，故系爭房屋現今占有範圍，應與47年改建後之範圍一致，均在當時營造執照實測設計圖中所示謝綉租用基地之範圍內，未逾越系爭土地之範圍。謝綉於40年間起向被上訴人承租系爭土地，增建系爭房屋，雙方成立租地建屋契約應可認定。謝綉死亡後，由上訴人之父繼承取得系爭房屋之事實上處分權，並向被上訴人承租系爭上地，後上訴人之父死亡，再由上訴人繼承取得系爭房屋之事實上處分權，並向被上訴人承租系爭土地，則依據繼承之法律關係及民法第426條之1之意旨，該基地租賃契約，對於兩造仍繼續存在，上訴人主張兩造間就系爭土地有租用租用基地建築房屋之契約存在，為有理由。
⒍雖被上訴人抗辯稱，系爭房屋有有增建之情，則依系爭契
約第12條約定，被上訴人亦得收回系爭土地云云。然查，「乙方於建築房屋時，應先檢附設計圖說等各一份向甲方申請核發土地使用權同意書，若無甲方之同意書，乙方不得擅自建造房屋。違者終止租約收回土地，乙方並負第11條第二項之義務。」系爭契約第12條定有明文。查謝綉申請45年南建土字第04187號營造執照時，已據被上訴人提出土地使用權証明書同意謝綉使用系爭土地，而系爭建物自47年改建為磚造後，並無證據足資證明謝綉或其繼受人有增建情事，被上訴人出租系爭土地予謝綉及其繼受人已逾60年，對系爭建物坐落系爭土地之情形知之甚詳，此益足證系爭房屋坐落系爭土地為被上訴人同意，否則豈能持續出租60年，故難認謝綉及其繼受人有何未得被上訴人同意而擅自建造房屋或者增建情事。從而，被上訴人主張依系爭契約第12條得終止租約為無理由。
（四）被上訴人抗辯，兩造約定租賃期間自104年11月30日起至108年12月31日止，依土地法第103條第1款之規定，被上訴人得收回系爭土地；又依系爭契約第17條約定，被上訴人無續租之義務云云。經查：
⒈按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。承租人違反租賃契約時。」土地法第103條定有明文，兩造間就系爭土地有租用基地建築房屋之契約存在已認定如前，自有上開條文之適用。
⒉按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」民法第153條訂有明文。又第按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條有所明定。所謂探求當事人真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院96年度台上字第286號判決意旨參照)。兩造固然於系爭契約第2條約定：租賃期間自104年11月30日起至108年12月31日止（見原審卷第123頁）。然查，系爭契約實質為租用基地建築房屋之契約，但由契約形式上僅記載「土地租賃契約書」，完全未提及係租地建屋，且被上訴人亦否認兩造間為租地建屋（見本院卷第263、264頁），故根據兩造訂約之原因事實、經濟目的，及當事人意思表示所欲發生之法律效果，解釋兩造之真意，系爭契約租賃期間並非以租地建屋之前提而為約定，上開租賃期間自非租地建屋契約年限之約定。雖被上訴人又抗辯，租地建屋之期限雖不受民法第449條法定上限20年之拘束，但尚非強逼租地建屋契約之當事人均須訂立長期租約，當事人仍得自由約定租賃期限之長短云云。然查，兩造於訂立系爭契約時，並非以租地建屋前提而為訂定，故就「租地建屋之契約年限」之必要之點難謂已達成意思一致，被上訴人抗辯兩造已「自由決定租賃契期限長短」云云，與事實不符，並無可採。從而，被上訴人抗辯依土地法第103條第1款規定，得不續約並收回系爭土地並無理由。
⒊再查，系爭契約固然4年一約，系爭契約17條第1項並約定
：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，甲方不另行通知，乙方如有意繼續租用應於租期屆滿二個月前，自行向甲方申請換訂租約，否則視為乙方無意續租。」即認被上訴人有權決定是否續租云云。然查，土地法第103條各款出租人得收回租用建築房屋基地之規定，為強制規定，系爭契約第17條約定違背土地法第103條之強制規定，依民法第71規定應為無效（最高法院55年度第4次民、刑庭總會會議決議㈡參照），被上訴人抗辯稱其得片面決定是否續約為無理由。
（五）綜上所述，兩造間就系爭土地有租地建屋契約存在，被上訴人非依土地法第103條各款規定不得收回系爭土地，然被上訴人並未舉證證明有何符合土地法第103條規定之情事，被上訴人不得收回系爭土地。從而，上訴人主張其依系爭契約第17條約定向被上訴人申請換訂租約，被上訴人有換訂租約之義務，被上訴人應將臺南市○○區○○段0000地號（面積5.79平方公尺）、2760地號（面積43.64平方公尺）土地出租給上訴人，並與上訴人訂立如附件一所示租約，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。又上訴人主張被上訴人依土地法第103條之規定，不得收回基地，有義務繼續出租系爭土地為有理由，已如前述，則上訴人主張被上訴人有換訂租約義務之其他爭執事項，已無審理之必要，附此說明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 9 月 21 日
民事第五庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 李杭倫
法 官 張麗娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 9 月 21 日
書記官 高培馨