臺灣臺南地方法院民事判決109年度簡上字第267號上 訴 人 吳若鈞被 上訴人 曾浩源訴訟代理人 曾宗明上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國109年7月10日本院臺南簡易庭109年度南簡字第338號第一審判決提起上訴，本院於109年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣陸萬參仟元部分，及該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之三十，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項、第255條第1項第3款規定甚明。查被上訴人起訴時聲明為：㈠上訴人應將門牌號碼臺南市○○區○○○街0號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）36,000元。㈢上訴人應自民國109年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見原審卷第104頁）。嗣於本院審理時變更其聲明為：㈠上訴人應給付被上訴人36,000元。㈡上訴人應給付被上訴人90,000元（見本院卷第160頁），核被上訴人上開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，其訴之變更自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於105年4月17日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定由上訴人以每月租金9,000元承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期間自105年8月1日起至109年7月31日止。詎上訴人違反系爭契約第8條約定，擅將系爭房屋轉租予訴外人李清智、高嘉宏，被上訴人已於109年4月15日原審言詞辯論期日，為系爭契約至同年5月31日終止之意思表示，上訴人自同年8月間始返還系爭房屋，尚積欠同年2月起至同年5月止之租金共36,000元，被上訴人另得依系爭契約第6條約定，請求上訴人給付同年6月起至7月止之違約金共90,000元，爰依系爭契約請求被上訴人給付36,000元、90,000元等語。
二、上訴人則以：上訴人確有積欠租金36,000元，然系爭房屋漏水經上訴人修繕自來水管路，支出386,820元，爰以修繕費用抵銷租金；又被上訴人曾於同年7月10日以簡訊表示倘上訴人於同年7月31日搬遷，就不請求違約金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第219頁至第220頁）：㈠兩造於105年4月17日簽訂系爭契約，約定由上訴人以每月租
金9,000元承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期間自105年8月1日起至109年7月31日止。
㈡系爭契約第3條約定：「租金每個月9,000元正，乙方（即上
訴人，下同）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」、第4條約定：「租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延」、第6條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」、第8條約定「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店）屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房（店）屋。」、第14條約定：「甲乙方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋。」之內容。
㈢被上訴人於109年4月15日言詞辯論期日當庭以系爭契約第8條
約定為據，主張系爭契約在109年5月31日終止，並以該言詞辯論筆錄送達上訴人為終止系爭契約之意思表示，該言詞辯論筆錄於109年4月20日送達上訴人。
㈣上訴人經營之惠鈞室內裝修工程行，出具修繕系爭房屋386,820元（含稅）之估價單。
㈤上訴人自109年2月起至同年5月31日止，未給付被上訴人之租金為36,000元。
㈥系爭房屋自107年8月至109年6月每兩個月繳1次水費之金額如
下：107年8月繳費522元、10月繳費740元、12月繳費658 元、108年2月繳費902元、108年4月繳費1,203元、108年6 月繳費1,329元、108年8月繳費1,718元、108年10月繳費1,980元、108年12月繳費672元、109年2月繳費631元、109年4 月繳費686元、109年6月繳費839元。
㈦系爭房屋自109年5月19日至同年7月16日之水費為781元、系
爭房屋1樓自109年5月13日至同年7月13日之電費為428元；2
樓自109年3月12日至同年5月12日、109年5月13日至同年7月13日之電費各為820元、1,687元。109年7月14日至同年7月26日之電費2元；接電費400元、設備維持費75元，共計4,
193 元。㈧上訴人自98年4月1日起向被上訴人承租系爭房屋，共簽立4次
租約，租金原為每月6,000 元，自第3次租期即102年8月1日起，調高租金為每月9,000元。
五、兩造爭執事項（見本院卷第220頁）：㈠被上訴人請求上訴人給付自109年2月1日至同年5月31日止之
租金，共計36,000元，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人自109年6月1日起至同年7月31日止，按
月給付被上訴人45,000元之違約金，共計90,000元，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠關於租金部分：
⒈按系爭契約第3條約定：「租金每個月9,000元正，乙方不得
藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」、第4條約定：「租金應於每月1日以前繳納，每次應繳1個月份乙方不得藉詞拖延」。
⒉被上訴人主張上訴人積欠109年2月起至同年5月止之租金共計
36,000元等情，既為上訴人所不爭執，從而，被上訴人依據系爭契約，請求上訴人給付36,000元，洵屬有據。
⒊上訴人辯稱系爭房屋漏水，其修繕自來水管路支出386,820元
，並以此金額扣抵被上訴人得請求之租金等語，雖據提出估價單為證（見原審卷第130頁），然觀諸該估價單係上訴人以經營之惠鈞室內裝修工程行名義出具，難認其內容客觀公允得據以認定上訴人確有就系爭房屋漏水部分進行修繕；再參以被上訴人於上訴人返還系爭房屋後，因系爭房屋漏水問題僱工修繕，有估價單及現場照片為證（見本院卷第182頁至第195頁），益徵上訴人並未修繕系爭房屋自來水管路，否則被上訴人何須再行僱工檢修。此外，上訴人復未提出其他證據證明其有修繕系爭房屋自來水管路及修繕費用為386,820元，是上訴人此部分辯稱，自不可採。
㈡關於違約金部分：
⒈按非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，
相對人不為承諾時，其要約失其拘束力，民法第157條定有明文。
⒉上訴人雖辯稱：被上訴人曾於同年7月10日以簡訊表示倘上訴
人於同年7月31日搬遷，就不請求違約金等語，並提出簡訊為證，惟觀諸該簡訊記載：「吳老闆：法律我可能比您懂得多，您當然可以上訴，但依我看來您拿那沒有人證、物證、事證完全瞎掰的36萬8千元房屋修繕損失要我賠償的要求，絕對不可能勝訴，建議您跟律師詳談，否則一個月45000元房租，一年就54萬元，絕對得不償失，請三思。只要您本月底前騰空搬出，我答應絕不會要求您付每月45000元房租，甚至二月到月底每月9000元房屋也可商量降低，請好自為之，我們仍是好友好聚好散，好嗎？」、「曾宗明敬上」之內容，有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第220頁），顯見被上訴人係於同年7月10日由其代理人以該簡訊向上訴人為「在同年7月31日前自系爭房屋搬遷，則不請求違約金」之要約，然上訴人收受該簡訊後，並未於相當時間為承諾，依上開說明，要約即失其拘束力；更何況，上訴人於本院審理時自承：系爭房屋有伊拆下來的門窗廢物料，還有腐朽衣櫃、材料等，是伊要用的，伊來不及搬走，被上訴人就把鎖換了，伊無法拿取等語（見本院卷第223頁），可知上訴人並未於同年7月31日前搬遷完畢，仍有部分物品留置屋內，是上訴人執此為辯，尚難憑採。
⒊復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。又違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院49年度台上字第807號、79年度台上字第1612號、79年度台上字第1915號判決意旨參照）。
⒋經查，系爭契約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方
同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」可認該條所約定之違約金，應屬損害賠償預定性質之違約金，被上訴人依此約定，請求上訴人自系爭契約終止後之109年6月起至同年7月止，按月給付違約金45,000元，共計90,000元等情，雖非無據。然本院審酌系爭房屋每月租金為9,000元，且原約定之租期仍未屆滿，依通常情形被上訴人在原訂租約期限內當無其他使用計畫，如按月以45,000元計算違約金，相較於被上訴人不能再將系爭房屋出租予他人所受損害，亦高出許多，而有過苛之情事，應以上開規定酌減之，故認被上訴人請求上訴人自系爭契約終止後之109年6月起至同年7月止，按月給付被上訴人之違約金酌減至每月13,500元，較屬適當，是被上訴人得請求之違約金共計27,000元【計算式：13,500元×2個月＝27,000元】，逾此範圍請求，尚屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約請求上訴人給付租金36,000元、違約金27,000元，為有理由，應予准許；逾上開範圍所為之請求，則為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許違約金部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 張麗娟
法 官 王鍾湄以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
書記官 林彥汝