臺灣臺南地方法院民事判決 109年度簡上字第46號上 訴 人 陳美惠被 上訴人 趙子雄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108 年12月27日臺灣臺南地方法院新市簡易庭108 年度新簡字第482 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國109 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人起訴主張：㈠兩造於民國105 年10月1 日訂立房屋租賃契約（下稱系爭租
約），雙方約定由被上訴人將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○ 巷○ 號房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自105 年10月1 日起至106 年9 月30日止，租金為每月新臺幣（下同）20,000元；上訴人於訂約時，並交付押租金60,000元予被上訴人；嗣系爭租約約定之租賃期限屆滿後，上訴人仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，而被上訴人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約；且兩造於106 年10月起，並合意將系爭房屋之租金變更為每月19,000元。茲因兩造間之租賃契約（下稱系爭契約）已於109 年3 月12日終止，經以押租金扣抵後，上訴人尚欠108 年7 月租金中之16,000元，及108 年8 月1 日起至109 年3 月12日止之租金仍未給付；為此，爰依系爭房屋之所有權及系爭契約之法律關係，提起本訴，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，並給付尚欠之租金等語。
㈡並聲明：1.上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人；2.
上訴人應將系爭房屋內部還原當初狀況，及給付被上訴人80,000元，暨自108 年8 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人19,000元；3.願供擔保，請准宣告假執行（原審判決上訴人應給付被上訴人80,000元，及自10
8 年8 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人19,000元，並駁回被上訴人其餘之請求；茲上訴人就敗訴部分全部上訴，被上訴人就原審駁回其請求部分，並未聲明不服，且被上訴人於本院審理中已將訴之聲明第2 項關於給付租金部分，減縮為上訴人應給付被上訴人16,000元及自108 年8 月1 日起至109 年3 月12日止，按月給付租金19,000元，是被上訴人敗訴部分及減縮部分，均不在本院審理之範圍內）。於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：㈠依民法第450 條第3 項本文規定，上訴人終止系爭契約，依
習慣先期通知即可，上訴人已於108 年4 月30日自系爭房屋遷出，且已通知被上訴人終止系爭契約，系爭契約應於108年4 月30日終止；另上訴人因被上訴人未修繕系爭房屋，亦得依民法第429 條規定，終止系爭契約。
㈡系爭租約已於108 年4 月30日終止，上訴人僅須給付108 年
4 月份之租金，經以上訴人繳納之押租金60,000元抵償後，被上訴人仍需返還押租金41,000元予上訴人。
㈢被上訴人違反民法第430 條所定出租人之修繕義務等語。
㈣上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於105 年10月1 日訂立系爭租約，雙方約定由被上訴人
將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自105 年10月1 日起至
106 年9 月30日止，租金為每月20,000元，上訴人於訂約時，交付押租金60,000元予被上訴人。
㈡系爭租約約定之租賃期限屆滿後，上訴人仍為租賃物即系爭
房屋之使用收益，而被上訴人不即表示反對之意思，已視為以不定期限繼續契約。
㈢兩造自106 年10月起，合意將系爭房屋之租金變更為每月19,000元。
㈣上訴人自108 年4 月起自同年7 月止，均未給付租金，如兩
造間之系爭契約於108 年4 月30日終止，經以押租金抵充積欠租金後，上訴人已未積欠租金；如兩造間之系爭契約於10
9 年3 月12日終止，經以押租金抵充後，上訴人就108 年4月起至同年7 月止之租金，尚欠108 年7 月租金中之16,000元尚未給付。
㈤兩造於109 年3 月12日就系爭房屋之返還成立和解。
四、本件之爭點：㈠兩造間之系爭契約於108 年4 月30日或109 年3 月12日終止
？㈡被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付16,000元及自108 年
8 月1 日起至109 年3 月12日止，按月給付租金19,000元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠兩造間之系爭契約於108 年4 月30日或109 年3 月12日終止
？
1.本件上訴人抗辯：依民法第450 條第3 項本文規定，上訴人終止系爭契約，依習慣先期通知即可；上訴人已於108年4 月30日自系爭房屋遷出，且已通知被上訴人終止系爭契約，系爭契約應於108 年4 月30日終止；另上訴人因被上訴人未修繕系爭房屋，亦得依民法第429 條規定，終止系爭契約等語，並提出其與訴外人張志明訂立之房屋租賃契約書、臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官
108 年度偵字第12941 號不起訴處分書、臺南市永康區調解委員會（下稱永康區調解委員會）調解通知書、調解不成立證明書等影本各1 份為證（參見本院卷第21頁至第34頁），惟為被上訴人所否認，主張：上訴人直至109 年3月12日，仍以密碼鎖將系爭房屋鎖住等語。經查：
①按民法第450 條第3 項規定，乃任意規定，而非強行規
定，僅有補充適用之效力，於當事人未有約定時，始有其適用。倘當事人另有約定，自應從其約定。查，系爭租約第1 條空白處，記載「搬家前2 個月告知退租，……陳美惠107 年10月8 日」等語，有系爭租約影本1 份在卷可按（參見原審卷第29頁），足見兩造曾於107 年10月8 日約定上訴人如欲終止系爭契約，應於2 個月前通知之。上訴人雖抗辯：依民法第450 條第3 項本文規定，上訴人終止系爭契約，依習慣先期通知即可等語，惟兩造間既已約定上訴人如欲終止系爭契約，應於2 個月前通知，揆之前揭說明，自無民法第450 條第3 項規定之適用，上訴人前揭部分之抗辯，自不足採。其次，終止權之行使，依民法第263 條準用同法第258 條規定，應向他方當事人以意思表示為之。是以，上訴人如欲終止系爭契約，自應於2 個月前通知，且終止時，應向被上訴人以意思表示為之。
②上訴人雖辯稱：上訴人已於108 年4 月30日自系爭房屋
遷出，且已通知被上訴人終止系爭契約，系爭契約應於
108 年4 月30日終止等語。查，承租人使用、收益租賃物與否，本係承租人之自由，承租人於租賃關係存續中，縱未使用、收益租賃物，租賃契約亦不會因此而當然終止。是縱令上訴人已於108 年4 月30日自系爭房屋遷出，系爭契約亦不會因上訴人自系爭房屋遷出而當然終止。其次，上訴人並未提出任何證據證明其於108 年4月30日之2 個月前，業已通知上訴人將於2 個月後終止系爭契約；且於108 年4 月30日以前，曾向被上訴人為以108 年4 月30日為期限，終止系爭契約之意思表示，或於108 年4 月30日，曾向被上訴人為終止系爭契約之意思表示，自難認上訴人已於108 年4 月30日合法終止系爭契約。
③次按，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，
由出租人負擔；出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，民法第429 條定有明文。上開規定，僅係關於租賃物修繕及保存之規定，而與承租人之契約終止權無涉，上訴人自無依民法第429 條規定，合法終止系爭契約之可能，上訴人主張其因被上訴人未修繕系爭房屋，得依民法第429 條規定終止系爭契約，自無足取。
④上訴人所提出其與張志明訂立之房屋租賃契約書、臺南
地檢署檢察官108 年度偵字第12941 號不起訴處分書、永康區調解委員會調解通知書與調解不成立證明書等影本各1 份，至多僅能證明其與張志明另訂房屋租賃契約書、上訴人曾因樹立指摘被上訴人為惡房東之告示牌，為被上訴人提出妨害名譽之告訴，嗣經臺南地檢署檢察官為不起訴之處分、兩造曾因租賃糾紛前往永康區調解委員會調解而調解不成立之事實，並不足以證明上訴人業於108 年4 月30日業已合法終止系爭契約之事實。
⑤況且，承租人於租賃契約終止後，即無占有及使用、收
益租賃物之權利，為一般人所知；上訴人為00年00月出生，有個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果影本1 份在卷可按（參見原審院卷第41頁），自無不知之理；惟上訴人於108 年4 月30日以後，曾傳送載有「我愛怎樣就怎樣，你管不著，你管不著。店裡面我有放了〝非常貴重的東西〞我這邊留有證明書……」、「……你放心店裡我會維持的很好，這是我權力啊～不要擔心。我每天都會過去逛逛，掃掃地啊～可是你的馬桶，屋頂漏水我是沒辦法啦。你也不要斷水斷電哦！這會觸犯強制罪…我好心跟你講」、「…那房子是誰的權力。是我的使用權……」等語之訊息予被上訴人，有行動電話螢幕擷圖16份在卷可按（參見本院卷第123 頁至131 頁）；且直至109 年3 月12日，仍以號碼鎖將系爭房屋處之木門鎖住，此據上訴人於本院準備程序中陳述在卷（參見本院卷第66頁）；衡諸常情，如上訴人於108 年4 月30日以前，曾向被上訴人為終止系爭契約之意思表示，不論其所為終止系爭契約之意思表示是否合於法律規定或契約約定而生終止系爭契約之效力，上訴人理應認為自己已無占有及使用、收益系爭房屋之權利，當無於108 年4月30日以後，仍然傳送前開表示系爭房屋內尚有其所有之貴重物品、被上訴人如切斷系爭房屋水、電，即會觸犯強制罪，及自己對於系爭房屋仍有使用權等內容之訊息，且直至109 年3 月12日仍以號碼鎖將系爭房屋處之木門鎖住之理？益徵上訴人抗辯已通知被上訴人終止系爭契約等語，尚難採憑。
⑥此外，上訴人復未能舉出其他證據證明已於108 年4 月
30日合法終止系爭契約，上訴人抗辯系爭契約於108 年
4 月30日終止，自不足採。
2.上訴人主張系爭契約於108 年4 月30日終止，雖不足採，惟因兩造於109 年3 月12日已就系爭房屋之返還成立和解，足以間接推知兩造已有合意終止系爭契約之效果意思，可認兩造已於109 年3 月12日合意終止系爭契約。
3.綜上所陳，足認系爭契約應於109 年3 月12日終止，上訴人抗辯系爭契約於108 年4 月30日終止，應無足取。
㈡被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付16,000元及自108 年
8 月1 日起至109 年3 月12日止，按月給付租金19,000元，有無理由？
1.查，系爭契約既於109 年3 月12日終止，有如前述，則上訴人於系爭契約終止以前，即於109 年3 月12日以前，自應依系爭契約之約定給付租金；又上訴人自108 年4 月起自同年7 月止，均未給付租金，如兩造間之系爭契約於10
9 年3 月12日終止，經以押租金扣抵後，上訴人就108 年
4 月起至同年7 月止之租金，尚欠108 年7 月租金中之16,000元尚未給付，此為兩造所不爭執，是上訴人至今應尚欠系爭房屋108 年7 月租金中之16,000元及自108 年8 月
1 日起至109 年3 月12日止之租金，仍未給付。上訴人主張：系爭租約業於108 年4 月30日終止，上訴人僅須給付
108 年4 月份之租金，經以上訴人繳納之押租金60,000元抵償後，被上訴人仍需返還押租金41,000元予上訴人等語，自不足採。
2.至上訴人雖抗辯：被上訴人未履行民法第430 條所定出租人之修繕義務等語。惟查，上訴人雖抗辯被上訴人未履行民法第430 條所定出租人之修繕義務等情，惟未提出任何證據以實其說，已難遽信；況且，縱令被上訴人確未履行民法第430 條所定出租人之修繕義務，依民法第430 條之規定，上訴人亦須定相當期限，催告被上訴人修繕，如被上訴人於其期限內不為修繕者，始得自行修繕而於租金中扣除，而上訴人既未舉證證明曾定相當期限，催告被上訴人修繕，亦未舉證證明其於被上訴人在該期限內不為修繕後，曾自行修繕而支出費用，則以被上訴人未履行民法第
43 0條所定出租人之修繕義務為由，作為拒絕給付尚欠租金之理由，自不足採。
3.從而，被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付系爭房屋10
8 年7 月尚未給付之租金16,000元及自108 年8 月1 日起至109 年3 月12日止，按月給付租金19,000元，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約，請求上訴人給付16,000元及自108 年8 月1 日起至109 年3 月12日止，按月給付租金19,000元，為有理由，應予准許。又上開應予准許部分，乃原審就民事訴訟法第427 條第1 項規定之訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
民事第一庭審判長法 官 林雯娟
法 官 吳金芳法 官 伍逸康以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 22 日
書記官 康紀媛