臺灣臺南地方法院民事裁定 109年度司拍字第195號聲 請 人 中租迪和股份有限公司法定代理人 陳鳳龍代 理 人 邱龍彬上列聲請人與相對人蔡紘宗等人間聲請拍賣抵押物事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
程序費用新臺幣參仟元由聲請人負擔。
理 由
一、按抵押權人於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償，民法第873條定有明文。此規定，依民法第881條之17規定，於最高限額抵押權準用之。又按以不動產為標的的物權契約，若想發生法律效力，非以書面訂立，並經登記不可，民法第758條、第760條分別定有明文。則抵押權為不動產物權，非經登記不生效力，抵押權人僅能依設定登記之內容行使權利，最高法院72年台上字第2432號判例可資參照。是抵押標的物必須為已辦理登記之不動產始足當之，倘為未辦理登記之不動產，因無從為抵押權之設定登記，自不能為抵押權之標的物（臺灣高等法院98年度非抗字第54號裁定意旨參照）此乃物權法定之原則，而抵押權既屬於不動產物權之一種，則依法律所為抵押權之設定，非經登記不生效力；抵押權設定時尚未辦理保存登記之建物，縱使經抵押人及抵押權人合意為雙方所設定抵押權之效力所及，亦因該未保存登記之建物無從於地政機關之建物登記簿載明，而不生抵押權設定之效力。
二、本件聲請意旨略以：聲請人前經本院108年度司拍字第190號准予拍賣抵押物裁定准予拍賣臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號之土地，惟上開土地上尚有未保存建物門牌號碼「臺南市○○區○○路○○○號」，前於設定抵押權設定契約書中約定該未保存登記建物應為抵押權效力所及，有抵押權設定契約書之其他約定事項可稽，故聲請拍賣門牌號碼「臺南市○○區○○路○○○號」之未保存登記建物(基地坐落於台南市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號地號)。經查，依據物權法定之原則，而抵押權既屬於不動產物權之一種，則依法律所為抵押權之設定，非經登記不生效力；抵押權設定時尚未辦理保存登記之建物，縱使經抵押人及抵押權人合意為雙方所設定抵押權之效力所及，亦因該未保存登記之建物無從於地政機關之建物登記簿載明，而不生抵押權設定之效力。且相對人蔡紘宗異議表示上開未保存登記建物與最高限額抵押權毫無關係，亦無併附拍賣之適用等語。故該門牌號碼「臺南市○○區○○路○○○號」之未保存登記建物既未經登記，則即使抵押人及抵押權人合意為雙方所設定抵押權之效力所及，亦因該未保存登記之建物無從於地政機關之建物登記簿載明，而不生抵押權設定之效力，此為物權法定原則所保障，則聲請人聲請拍賣前開未保存登記建物部分，於法即有未合，不應准許。
三、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
四、如不服本裁定，應於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。關係人如就聲請所依據之法律關係有爭執者，得提起訴訟爭執之。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
司法事務官