臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1672號原 告 王秋燕訴訟代理人 梁志偉律師被 告 王仲義上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國110年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣7,710元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件原起訴被告林○清、林方○（民國00年生）、林欣○（101年生）、林家○（104年生）【後三人年籍均詳卷】部分，業經原告與其等均於訴訟中和解成立，有本院109年12月28日和解筆錄附卷可憑（見本院訴字卷第105至106頁），先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告丙○○與原告為兄妹關係，原告於105年9月23日與被告丙○○簽訂買賣移轉契約書，向被告丙○○買受臺南市○○區○○段000地號土地之應有部分10000分之27，以及坐落於該土地上之臺南市○○區○○段000○號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○○路000巷0號0樓之0房屋）（建物下稱「系爭房屋」，建物及其基地，下合稱「系爭房地」），並於105年11月3日辦理所有權移轉登記，於起訴時為系爭房地所有權人，被告丙○○迄今仍居住於系爭房屋內，惟無占有之正當權源，為無權占有，原告基於系爭房地所有權人之身分，依民法第767條第1項前段規定，行使所有物返還請求權等語。並聲明：㈠被告丙○○應自系爭房屋遷出並將系爭房屋返還與原告；㈡如受有利判決，原告願以現金或同額之金融機構可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告丙○○則答辯稱：系爭房地為被告丙○○於88年6月17日買受，登記為被告丙○○所有，105年間因被告丙○○積欠當鋪約新臺幣（下同）50萬元，想要以系爭房地增貸，以利還款，但因被告丙○○信用不佳，無法增貸，故向原告請求協助，原告找到高雄的林姓代書，先於105年4月28日將系爭房地設定抵押權予林姓代書，由林姓代書先行償還約50萬元之當鋪債務後，於105年9月29日辦理抵押權之塗銷登記，被告丙○○再於105年11月3日將系爭房地約定借名登記予原告並辦理所有權移轉登記，就林姓代書代為清償之約50萬元、辦理所有權移轉登記之增值稅、契稅等規費，連同被告丙○○先前向臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行）設定之抵押債務，合計約130萬元，以原告名義，向玉山商業銀行（下稱玉山銀行）申辦150萬元之貸款，並於系爭房地均設定抵押權；被告丙○○就系爭房屋之玉山銀行貸款債務，自105年12月起，均按月繳納本息約1萬9,100元，至109年8月間，債務僅剩下80餘萬元，因原告與被告丙○○當時之同居人林○清發生衝突，於109年7月22日向法院提起本件訴訟，要求被告丙○○及林○清等人遷出，且將玉山銀行貸款清償後，改向日盛國際商業銀行（下稱日盛銀行）申辦貸款，並拒收被告丙○○繳納之貸款本息，爰以109年10月19日另案起訴狀（見本院訴字卷第42頁）作為終止借名登記契約之意思表示，並送達原告等語；並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於起訴時為臺南市○○區○○段000地號土地及臺南市○○區○○
段000○號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○○路000巷0號0樓之0）即前稱之「系爭房地」之登記所有權人，並持有建物及土地所有權狀，土地部分之登記權利範圍為10000分之27，建物部分之登記權利範圍為1分之1（見本院新調卷第19頁）。
㈡系爭房地於88年6月17日起登記為被告丙○○所有，嗣於105年11月3日辦理所有權移轉登記予原告。
㈢原告與林○清於109年7月16日發生爭執、衝突。原告於同日經
奇美醫療財團法人奇美醫院（下稱奇美醫院）診斷有左側前臂挫擦傷之傷勢。
㈣被告丙○○自105年12月7日起至109年3月9日止，陸續匯款至原
告帳戶，匯款日期及金額同本院訴字卷第327至328頁之表格所載。
㈤原告向玉山銀行繳納系爭房屋貸款，繳納日期、金額及繳納方式，同本院訴字卷第329頁之表格所載。
四、得心證之理由：㈠原告主張因買賣取得系爭房地，尚難採信為真，兩造間應有借名登記契約存在：
1.證人即原告、被告丙○○之兄王○宇於本院審理中證稱：系爭房地過戶、移轉登記所有權到原告名下的事情，是我與原告、被告丙○○三人商量，原告與被告丙○○沒有實際上買賣系爭房地，105年當時因被告丙○○有債務問題，擔心系爭房地會被拍賣，所以先將系爭房地移轉到原告名下，貸款是由被告丙○○在繳，從105年至今原先都沒什麼事情發生，後來是因為109年的後面幾期貸款，被告丙○○沒繳貸款本息，沒有通知原告，造成原告困擾，影響原告的信用，如果被告丙○○沒繳貸款的話，原告都會打電話聯絡我，所以這件事情我非常清楚；被告丙○○先前也曾漏未繳過貸款，原告會先幫忙墊繳，只是109年這次比較嚴重，後面幾期都沒有繳，我跟原告很久以前就商量過系爭房地我跟原告不會要，如果我父親王○鳴過世，系爭房地就是被告丙○○的，因為都是被告丙○○在照顧父親，被告丙○○有賭博習性，我勸過很多次，經過本案希望他會戒掉，因為本案是被告丙○○賭博導致沒錢繳房貸，原告以前有借錢給被告丙○○過，但頂多大概只有10萬，不可能跟系爭房地價金相當，被告丙○○105年原本是說要將系爭房地過戶到我名下，是我妻子說不要，所以才過戶到原告名下；原告於系爭房地移轉登記至其名下後，有跟我提過要向玉山銀行申辦貸款，來清償新光銀行貸款，弄成一筆處理，105年1月原告向玉山銀行貸款的金額有超過新光銀行原先房貸餘額及被告丙○○對外債務，所以如果有繳清玉山銀行貸款，系爭房地就不怕被拍賣，之後可以移轉回被告丙○○名下等語（見本院訴字卷第213至218頁）
2.原告雖主張系爭房地是原告向被告丙○○購得，並主張系爭房地價金共為1,38萬3,429元【計算式：64萬1,429元+74萬2,000元=1,38萬3,429元】，惟查，本案除於系爭房地移轉登記予原告後，由原告向玉山銀行申辦貸款外，未見原告提出任何證據或說明以佐證其有交付被告丙○○系爭房地價金之事實，亦未陳述有何無須另行給付價金之情形，則原告是否確實是向被告丙○○買受系爭房地，已非無疑。
3.又無論是依據原告主張之系爭房地買賣價金金額1,38萬3,429元（見本院訴字卷第125頁），或依財政部南區國稅局之「非屬贈與財產同意移轉證明書」（見本院訴字卷第141頁）所列核定系爭房地於105年9月23日之交易價額1,39萬2,929元，均顯較原告或被告丙○○各自提出之105年間系爭房屋周圍「不動產交易實價查詢」資料所列之交易總價額相距甚大。查系爭房屋之總面積為112.09平方公尺，換算後，僅就房屋部分，面積約為33.9坪，依原告提出之「不動產交易實價查詢」資料（見本院訴字卷第353頁），與系爭房屋同巷弄之房地於105年9月至12月間之不動產交易實價，扣除1戶因交易單價明顯異常偏低、不列入參考外【該戶單價每坪僅5.5萬元，依據被告提出之「內政部不動產交易實價查詢」資料（見本院訴字卷第401頁），應即為系爭房地於105年9月之實價登錄資料】，其餘各戶交易單價約在每坪10.1至11.2萬元間；而依被告提出之「內政部不動產交易實價查詢」資料（見本院訴字卷第401頁），與系爭房屋同巷弄之房地於105年3月至12月間之不動產交易實價資料，扣除1戶交易單價明顯偏低外（單價僅每坪6.8萬元），其餘各戶交易單價約在每坪10.1至11.2萬元間，縱依此交易單價區間之最低單價計算，系爭「房屋」之交易價額就應高達約342萬3,900元【計算式：33.9坪*10.1(萬元/每坪)=342萬3,900元】，此金額尚未加計基地價額，竟已達系爭房地登記時所陳報之交易價格約2.46倍，與系爭房地交易價格顯有落差。
4.再查，倘系爭房地確實因出售予原告，而由原告取得所有權，被告丙○○亦取得價金或由原告代為清償債務（此部分均為假設語氣），則系爭房屋由原告既然以自身名義，於105年11月後向玉山銀行申辦貸款150萬元，自應自行繳納貸款本息，而非由系爭房屋之前任所有權人代為繳納。然查，原告玉山銀行之帳戶，自105年11月後，多由被告丙○○按月以匯款方式，將約為1萬9,100元之金額，定期匯入原告玉山銀行帳戶，以繳納貸款本息。而依原告提出之「原告繳納系爭房屋貸款彙整表」（見本院訴字卷第321、329頁），原告僅於106年11月8日、107年5月9日、107年6月11日、108年6月11日、108年12月19日、109年6月8日、109年7月5日，零星繳納約1,700元至2萬元間之金額（金額大多約為1萬9,000元至2萬元），嗣於109年7月28日始一次大額繳付73萬9,713元貸款本息，並於109年8月7日清償玉山銀行貸款，此等情節亦與證人王○宇證稱於105年11月3日系爭房地移轉登記予原告後，貸款本息多由被告丙○○繳納，原告僅於被告丙○○未繳納時先代墊，嗣於109年起被告丙○○因多期未繳，造成原告困擾等語，互核一致，足見證人王○宇所述應為屬實。
5.另查，系爭房屋於105年11月3日所有權移轉登記予原告前，原有新光銀行貸款，餘額約為86萬餘元，於105年11月9日經清償並經新光銀行發給「抵押權塗銷同意書」（見本院訴字卷第195頁），又經原告以自身名義向玉山銀行申辦貸款150萬元，並由被告丙○○按月繳交本息，原告僅部分墊繳等事實，核與被告丙○○答辯稱因其自身信用不足，外面另有債務50萬元，倘不予清償，將導致系爭房地遭拍賣，希望能增貸及避免遭拍賣，故移轉登記予原告，並以原告名義增貸等語大致尚無矛盾。又無論是原告主張之系爭房地買賣價金金額1,38萬3,429元（見本院訴字卷第125頁），或財政部南區國稅局之「非屬贈與財產同意移轉證明書」（見本院訴字卷第141頁）所列系爭房地於105年9月23日之交易價額1,39萬2,929元，均與被告所稱於105年11月之新光銀行貸款本息餘額86萬8,888元及對外約50餘萬債務之總額，金額甚為接近。況倘非因被告丙○○有增貸需求，又因信用不足，無法自行申貸，其若確實將系爭房地出賣予原告，何須為原告按月繳納貸款本息？
6.復查，倘原告原先是因自身有金錢需求，而就系爭房屋向玉山銀行設定貸款，且該筆貸款與被告丙○○全無關聯，則原告之貸款償還期限，本可自行安排，然原告為何會在其與被告丙○○之原同居人林○清於109年7月16日有所爭執及肢體衝突後，便由其配偶陳○原隨即於翌日109年7月17日即無端突向日盛銀行申請高達472萬元之貸款（見本院訴字卷第285至314頁之貸款申請資料），並由原告擔任保證人，並由日盛銀行就系爭房地設定抵押權，再於109年7月28日、109年8月7日繳清玉山銀行貸款本息，嗣後卻又拒絕繳納日盛銀行貸款本息，經日盛銀行寄發110年9月2日、110年10月14日存證信函，並由被告丙○○先代為以匯票墊付5萬元本息，有此等存證信函及匯票影本附卷可參（見本院訴字卷第415至422頁），此亦與常理顯然未合。且參酌原告陳稱其於109年7月16日到系爭房屋促請被告丙○○遷出，遭林○清拒絕並施暴成傷，受有左側前臂挫擦傷之傷勢，並提出奇美醫院110年7月16日診斷證明書為證（見本院新調卷第33頁）等情，互核與證人王○宇證稱：原告因被告丙○○未按期繳款，造成原告困擾，且原告與林○清發生爭執後，原告心生不滿，故要求被告丙○○、林○清等人遷出房屋等情節均屬相符。
7.末查，原告於起訴時僅主張被告丙○○無權占有系爭房屋，尚未述及被告占有系爭房屋之起因，嗣後雖因見被告丙○○答辯稱有按月繳納貸款之事實，因而增加主張被告丙○○每月所繳款項均為其居住於系爭房地之租金，但就此並未舉證以實其說，況倘認原告主張為真，系爭房地既已出售予原告，且被告丙○○並無增貸需求之情形下，被告丙○○何須支付如此高額、等同於每月貸款本息之租金。就兩造間是否於105年11月3日起迄今曾存在有租賃關係乙節，原告就此未能詳加說明，或有相關之證據如租賃契約、租金催繳通知為憑，故其主張被告丙○○所匯款項均為租金乙節，實難採信。
8.至系爭房地之所有權狀，雖由原告所持有，然依證人王○宇所述，於本案訴訟前，原告與被告丙○○、證人王○宇之關係良好，且本件亦非單純僅是借名登記之情形，原告不僅出名代為登記為所有權人，尚出具其名義為被告丙○○向玉山銀行申辦貸款以清償債務，縱為恐嗣後被告丙○○拒絕清償剩餘貸款本息，為求保障而要求須由原告持有系爭房地所有權權狀，亦屬合理，自難僅依所有權狀由原告持有，即認原告為實質上之所有權人。
9.從而，依原告之主張及所舉證據，均不能證明其向被告丙○○買受系爭房地並取得所有權。而被告所辯系爭房地為其借名登記予原告名下，被告占有系爭房地並非無權占有乙節，依前述說明，應屬可信。
㈡綜上所述，原告主張被告丙○○無權占有系爭房屋，依民法第7
67條第1項前段規定，請求被告丙○○遷出並將系爭房屋返還與原告，為無理由，應予駁回。其假執行宣告之聲請，因原告之訴駁回，亦失所依據，應併予駁回。
㈢本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文，本件原告請求為無理由，訴訟費用即裁判費7,710元，應由原告負擔，爰判決如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 26 日
民事第三庭 法 官 陳郁婷以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 26 日
書記官 謝靜茹