臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1680號原 告 張巧儒被 告 沈林錦雀訴訟代理人 黃燦堂律師上列當事人間請求終止租約事件，經本院於民國110年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○地號土地上，如附圖（即臺南市歸仁地政事務所複丈日期民國一百零九年十二月四日土地複丈成果圖）所示編號A部分宮廟(面積257平方公尺)、編號A1部分雨遮(面積135平方公尺)、編號B部分廁所(面積45平方公尺)、編號C及C1部分水泥地(面積共332平方公尺)拆除，並將前開土地返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告於民國105年5月5日就其所有座落臺南市○○區○○段000○0地號土地其中南側236坪之部分（下稱系爭土地）出租予被告，約定租金每月新臺幣（下同）16,000元，租期10年，租賃期間自105年5月10日起至115年5月10日止，並立有土地租賃契約書（下稱系爭租約）。被告並經原告同意，於系爭土地上興建如附圖（即臺南市歸仁地政事務所複丈日期109年12月4日土地複丈成果圖）編號A所示之法圓宮（下簡稱A建物）。
(二)被告嗣後未經原告同意，陸續於A建物四周增建如附圖編號A1部分之雨遮、編號B部分之廁所、鋪設編號C及C1部分之水泥地(下合稱系爭地上物)，原告於被告架設上開雨遮過程中加以阻止，然被告仍執意施作。系爭地上物均為違章建築且未經原告同意而設立，因而違反系爭租約第6條、第7條之規定，已經構成系爭租約終止事由，原告遂於106年9月22日寄送存證信函向被告終止系爭租約，被吿卻迄今拒絕搬遷返還系爭土地，爰依民法第767條所有物返還請求權之規定提起本訴等語。
(三)並聲明：被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A部分之A建物(面積257平方公尺)及編號A1部分(面積135平方公尺)、B部分(面積45平方公尺)、C及C1部分(面積332平方公尺)之系爭地上物拆除，並將前開土地返還原告。
二、被告抗辯：
(一)被告於105年5月5日向原告承租系爭土地作為興建宮廟使用，並訂有系爭租約。被告於簽立系爭租約後，經原告同意，委由其所經營之巧儒工程行於系爭土地上承攬興建A建物。而被告後續所興建之系爭地上物均於系爭租約所承租之土地範圍內，且興建過程中原告均未為反對之意思表示，被吿增添部分附著物，均未變更土地原形，亦未增築房屋，而主體建物為原告所建築，且於部分附著物增添後，原告仍陸陸續續收受被吿相關增添附著物之價金，當然視為已同意該附著物之增添。被告均有依約如期繳納租金。是被告並無任何違反系爭租約之事由，原告主張終止系爭租約，請求被告拆除上開地上物，並無理由等語。
(二)併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.原告於105年5月5日將系爭土地出租予被告，約定租金為每月16,000元，租期自105年5月10日起至115年5月10日止，雙方並簽立土地租賃契約書（即系爭租約）。
2.被告經原告同意於系爭土地上興建A建物，作為被告開設宮廟(法圓宮)使用。A建物並由被告委由原告承攬興建。
3.系爭土地上之水泥圍牆不在本件原告請求拆除之範圍。
4.原告於106年9月22日寄送存證信函予被告，表明訴請終止系爭租約，該函於106年9月27日經被告收受。被告109年5、6月起至今仍有持續將每月租金匯款至原告之帳戶內。
(二)爭執事項：
1.被告是否未經原告同意擅自增建及鋪設系爭地上物，違反系爭租約第6、7條約定？
2.原告主張被告違反系爭租約第6條、第7條及第12條之約定而由原告終止系爭租約，請求拆除附圖編號A、編號A1、編號B
、編號C、編號C1之地上物並將系爭土地返還原告，是否有據？
四、得心證之理由：
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦定有明文。查原告於105年5月5日將系爭土地出租予被告，約定租金為每月16,000元，租期自105年5月10日起至115年5月10日止，雙方並簽立系爭租約；被告經原告同意於系爭土地上興建A建物，作為被告開設宮廟(法圓宮)使用；A建物並由被告委由原告承攬興建等情，為兩造所不爭執，上情首堪認定。本件原告主張被吿違反系爭租約第6、7條約定而具有終止租約之事由，依系爭土地所有權人之所有物返還請求權規定，請求被吿拆除系爭地上物及A建物，並返還系爭土地等語，為被吿否認並以前詞置辯，依此，原告自應就其主張被吿構成系爭租約終止事由而其已終止系爭租約，被告現無權占用系爭土地等事實負舉證責任。
(二)被告未經原告同意，擅自增建及鋪設附圖編號A1部分之雨遮，違反系爭租約第6條約定：
1.依照系爭租約第6、7條明文約定：「租用地內若有變更土地原形，或是須要增築房屋等之必要時，須先通知甲方（即原告），經由甲方書面承諾後，方可進行」；「租用地內乙方（即被吿）若有違章建築時，無論租期是否屆滿，乙方當然喪失租用權，且其政府拆除違建之費用及罰款由乙方負擔」，有系爭租約在卷可稽（見南司簡調卷第39頁）。由此可知，原告固然於出租系爭土地之初同意被吿於系爭土地上建造A建物，但兩造約定如被吿之後另「增築房屋，或變更系爭土地原貌」時，需通知原告並取得原告承諾之「書面」後，被吿始得為之，且所興建之建物不得為違章建築。又前開租約所載明「增築房屋」之意，參照系爭租約條款前後文意，應認被告有增建房屋之情形，即足當之。
2.原告主張被吿未經原告同意，於A建物興建後，擅自增建及鋪設系爭地上物等語，業經原告提出系爭土地空照圖與證人楊河順、馮玉林、陳崑布之證述為證。經查：
①觀原告所提出之系爭土地航照圖（見卷附證物袋）可知，105
年4月23日當時系爭土地上並無A建物及系爭地上物，105年9月18日當時系爭土地上已經座落A建物、附圖B所示廁所及C、C1所示水泥地，而A建物當時並無增建附圖編號A1部分之雨遮，可認被吿辯稱如附圖編號B、C、C1部分之廁所、水泥地等地上物係與A建物同時期興建，前開地上物之興建均得原告同意等語，即非無據。
②而附圖編號A1部分之雨遮興建過程，依據證人楊河順到庭證
述略以：「我只有蓋A建物前面的鐵皮遮雨棚（即附圖A1所示之雨遮），主建物（A建物）跟廁所（即附圖B所示之廁所）不是我蓋的，當初是我姊夫馮玉林說法圓宮住持說要蓋遮雨棚，叫我去蓋，我是105年11月9日請款的，我興建遮雨棚時，主建物、廁所、水泥地都已經蓋好了...」等語（見本院卷第136-139頁），並提出請款單為證（見本院卷第153頁）；核與證人馮玉林到庭證述略以：「我認識被吿，我在法圓宮裡修行，被吿說有三家工程行可以做遮雨棚，請示神明後說找我小舅子楊河順做，我就轉告楊河順這個訊息，當時遮雨棚興建期間，我有看過原告，原告好像有跟楊河順講最邊角的地的問題，但詳細怎麼講的我不清楚...」等語大致相符（見本院卷第139-141頁）；參以證人陳崑布到庭證述略以：「被吿當時是找我做法圓宮內部牆壁的油漆工程，我油漆當時，附圖編號A1部分的遮雨棚還沒有蓋」等語（見本院卷第142-143頁），綜觀前開證人之證述內容，堪認A建物興建完成後，被吿後續才委託他人增建附圖編號A1部分之雨遮。據此，被吿後續所增建附圖編號A1部分之雨遮，顯然非與A建物及系爭土地上其他地上物同時期興建，則依照系爭租約之約定，被告於嗣後增建附圖編號A1部分雨遮，即應得原告書面之同意，始得為之。然原告否認曾同意被吿增建附圖編號A1部分之雨遮，被吿亦未能提出原告同意被吿增建前開部分之書面文件，原告主張被吿擅自增建附圖編號A1部分之雨遮之行為，已經違反系爭租約第6條約定等語，即屬有據。
③被吿雖辯稱附圖編號A1部分之雨遮係附著於A建物上，並非系
爭租約所定之「增築房屋或變更土地原形」等語，惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。依照系爭租約第6條之文意觀之，增建附圖編號A1部分之雨遮，已經增加A建物使用之範圍，亦影響A建物外觀，應屬「增築房屋」範圍，上開約定文義要無辭句模糊、文意模稜兩可之情形，自不得反捨契約文字而另為他解。被吿又辯稱原告於106年間有收受A建物之工程款，當時附圖編號A1部分之雨遮已經搭建完畢，足認原告就附圖編號A1部分之雨遮之增建已經視為同意等語，姑不論原告否認有前開視為同意之行為，依照系爭租約第6條所定「增築房屋」要件為需得原告書面之同意，此項書面同意要件究與原告有視為同意之行為或默示同意之情形不同，尚難以此認定被吿並無違反系爭租約第6條之約定，被告前開所辯，洵非可採。
(三)原告請求被告拆除A建物、系爭地上物，並返還系爭土地，核屬有據：
1.被告既有違反系爭租約第6條之情形，而原告得以終止，兩造亦不爭執原告於106年9月22日寄送存證信函予被告，表明訴請終止系爭租約，該函於106年9月27日經被告收受等情，足認原告已對被告為終止系爭租約之意思表示而為被告收受，斯時已生終止系爭租約之效力。被告雖辯稱109年5、6月起至今仍有持續將每月租金匯款至原告之帳戶內等語，似主張兩造間成立不定期租賃關係，然縱認可採，原告於本件起訴狀中明確主張被告有上開違約事由，依照系爭租約第12條之約定終止系爭租約，應認原告亦有以本件起訴狀再次為終止租約意思表示之通知，本件起訴狀繕本已於109年5月29日送達於被告（見南司簡調字卷第55-57頁），應發生終止兩造間租約之效力。
2.系爭租約既經原告終止，兩造間已無租約存在，被吿現仍持續搭建A建物及系爭地上物以占用系爭土地，而被吿並未再舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除A建物及系爭地上物，並將系爭土地返還原告，核屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張以系爭租約第6條、第12條約定終止系爭租約等語，要屬有據，其請求被吿拆除A建物、系爭地上物，並將系爭土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，原告雖另以其他違約事由主張終止系爭租約，然系爭租約業經原告合法終止，業經認定如前，其餘違約事由即不予論駁，又兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，亦認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
民事第四庭 法 官 許育菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 21 日
書記官 楊意萱