臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1786號原 告 楊鈞和訴訟代理人 蘇文奕律師
陳郁芬律師被 告 全緯淳訴訟代理人 蔡青芬律師
陳文忠律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附圖即臺南市佳里地政事務所民國一百零九年九月十六日土地複丈成果圖所示編號A部分（面積七一點六八平方公尺）、編號B部分（面積八九點十五平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地及附圖所示之編號C部分（面積一三九點二九平方公尺）返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬零捌拾參元，及自民國一百零九年八月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零九年七月二日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾陸萬壹仟元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰參拾捌萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告原起訴聲明：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上之地上物拆除，並將前開土地返還原告，㈡被告應給付原告新臺幣（下同）42,381元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自民國109年7月2日起至返還前項土地之日止，按月給付原告4,709元。嗣訴狀送達後，原告以109年10月5日民事擴張聲明狀(營簡調字卷第119-122頁)變更訴之聲明為㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如臺南市佳里地政事務所109年9月16日複丈成果圖所示編號A部分(面積71.68平方公尺)RC造三層樓房，及B部分(面積89.15平方公尺)RC造牆壁、磚造、鐡皮造平房拆除，㈡被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地，如臺南市佳里地政事務所109年9月16日複丈成果圖所示編號A部分(面積71.68平方公尺)，B部分(面積89.15平方公尺)，及C部分(面積139.29平方公尺)土地返還原告，㈢被告應給付原告19,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並自109年7月2日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,200元。經核其所為上開變更，請求之基礎事實同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，按諸上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於108年9月20日因拍賣取得坐落臺南市○○區○○段000地號土地之所有權，並於同年10月2日完成土地所有權移轉登記，有不動產權利移轉證書及土地登記謄本1份可證。惟系爭土地上卻有被告所有門牌號碼臺南市佳里區海澄里番仔寮1ll之2號建物及增建之磚造鐵皮屋。被告於原告取得系爭土地所有權後，仍持續無權占用系爭土地，致原告迄今仍無法就系爭土地為使用收益，原告自得本於民法第767條物上請求權之規定，請求被告拆除系爭建物後將系爭土地返還原告。
（二）被告雖主張系爭土地原為訴外人全逢彬所有，於70年間提供給其母親即訴外人全楊碧玉興建保存登記建物居住，幾年後又增建如附圖所示編號B部分之磚造鐵皮屋，2人間就系爭土地存有使用借貸關係云云，原告否認之。即便全逢彬與全楊碧玉間存有使用借貸關係，然基於契約相對性原則，全楊碧玉在104年間將系爭建物以贈與為原因讓與所有權與被告後，該使用借貸關係並不當然移轉給被告，被告主張其與全逢彬就系爭土地存有使用借貸關係云云，自屬無據。再者，原告係108年9月20日因拍賣取得系爭土地之所有權，依拍賣公告就系爭土地之使用情形記載：「假扣押査封時，據地政指界人員稱：查封之編號1土地上有一棟二層磚造建物，建物旁並有鐵皮屋，編號2、3為道路。另依鑑價報告記載，編號1 土地上有建物及種植作物，編號2、3土地為編號1土地前方及側邊道路。應買人應自行査證，上開建物及作物，占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內，拍定後不影響原有法律關係，拍定後均不點交。」顯然系爭土地自97年9月間假扣押查封直到108年7月間拍定，被告從未向法院陳報其使用系爭土地具有正當權源，則原告於拍定前自無從知悉被告就系爭土地是否存有使用借貸關係，即便被告與原告之前手全逢彬間存有使用借貸關係，然因使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定債之關係，僅於當事人間有其效力，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令全逢彬允許被告使用系爭土地，被告仍不得以其與全逢彬原訂有使用借貸契約，而主張該使用借貸契約對原告仍繼續存在。
（三）被告引用最高法院101年度台上字第437號裁判意旨，主張訴外人全逢彬與全楊碧玉間之使用借貸關係已物權化、對原告仍繼續發生效力云云。惟上開最高法院裁判之案例事實為所有權人於拍定前，在執行程序中已得知停車位使用人前已支付價金購買停車位，卻仍然拍定取得建物所有權，才因而駁回所有權人返還停車位之請求，與本件原告無從於執行程序得知被告就系爭土地是否存有使用借貸關係，全然不同，被告稱使用借貸契約對原告仍發生效力云云，顯屬無據。至於大法官釋字第349號解釋與最高法院48年度台上字第1065號裁判，均係在說明共有物應有部分之受讓人若知悉或可得而知有分管契約之情形，受讓人仍受讓與人前與其他共有人所訂分管契約之拘束，本件既非應有部分之受讓，亦無分管契約存在，自難認使用借貸契約對原告仍然發生效力。又被告所主張之使用借貸契約，並未經公證，且被告主張其期限為系爭建物已達於不堪使用之狀態，於此情形倘認該使用借貸契约可對原告發生法律上效力，則使用借貸之效力豈非優於租賃，如此適用顯將輕重失衡，且將使原告受有不可測之損害，如認被告主張之使用借貸契約對原告發生效力，將使原告雖取得系爭土地所有權，然卻須無償提供給被告使用之不合理現象，此顯悖於公平正義及誠信原則，故被告主張使用借貸契約可對原告發生效力云云，顯無可採。被告復主張其本於最高法院48年度台上字第1457號、59年度台上字第2490號判決，仍屬有權使用系爭土地云云。惟參諸上開最高法院裁判之內容，適用前提為土地與房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形，良以此種情形土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，遂規範應推斷土地承買人默許房屋承買人得繼續使用土地。然本件系爭土地與建物原非同屬一人所有，自無適用上開最高法院裁判之餘地，則被告以此主張其有權使用系爭土地云云，應屬無理由。
（四）被告無合法權源而竟占用原告所有之土地，拒不交還，自屬故意不法侵害原告對系爭土地之所有權而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有相當於租金之損害，從而原告自得依侵權行為及不當得利之法則，訴請被告賠償並返還相當於租金之利益。茲系爭土地地形方正完整，便於利用，其經濟價值不低。被告占用糸爭土地之面積為300.12平方公尺，申報地價每平方公尺為880元，故依土地申報總地價264,105元計算年息百分之10，每年租金為26,410元，即每月租金2,200元，應屬適當，原告買受系爭土地後，係於108年10月2日辦妥土地所有權之登記，迄至109年7月1日止，計有9個月之期間，依據上開標準計算9個月之租金金額，共計原告因被告無權占用系爭土地所受相當於租金之損害額為19,800元，故爰依法請求被告給付19,800元，及自109年7月2日起至返還土地之日止，每月給付2,200元之金額。
（五）並聲明：⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地上，如臺南市佳
里地政事務所109年9月16日複丈成果圖所示編號A部分、面積71.68平方公尺RC造三層樓房，及B部分、面積89.15平方公尺RC造牆壁、磚造、鐡皮造平房拆除。
⒉被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地，如臺南市佳里
地政事務所109年9月16日複丈成果圖所示編號A部分(面積
71.68平方公尺)、B部分(面積89.15平方公尺)，及C部分(面積139.29平方公尺)土地返還原告。
⒊被告應給付原告19,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息百分之5計算之利息，並自109年7月2日起至返還前項土地之日止，按月給付原告2,200元。⒋訴訟費用由被告負擔。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
（一）系爭土地（重測前為番子寮段665-13地號）面積333.84平方公尺，原為訴外人全逢彬於69年間因分割而取得。全逢彬取得系爭土地後，於70年間，將系爭土地無償提供給其母即訴外人全楊碧玉興建門牌號碼臺南市佳里區海澄里番仔寮1ll之2號建物，並經辦理保存登記在案。全楊碧玉於104年4月23日再將該屋贈與其女即被告，並經移轉登記在案。全逢彬之所以將系爭土地提供給全楊碧玉建屋居住，顯屬使用借貸關係，容無置疑。依民法第470條規定，使用借貸未定期限者，應依借貸之目的使用完畢時返還之。又土地與房屋雖為各別之不動產，惟地上房屋非不獨不能與土地使用權分離而存在，且繼續附著於土地 並不易移動其所在，此即定著物之永久性與固定性使然。故借地建屋者，除別有約定外，應認以所建房屋已達不堪使用之狀態，為依借貸之目的使用完畢時。系爭建物即處於足堪使用之狀態，依上開說明，原告請求被告拆屋還地，自非有理。
（二）土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，除有特別情事，可解為當事人之真意，限於轉讓房屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋受讓人繼續使用土地（最高法院48年度台上字第1457號、59年度台上字第2490號判決參照）。全逢彬提供系爭土地給全楊碧玉建屋，及全楊碧玉將系爭建物贈與被告，其間並無禁止轉讓之特別約定，依上開說明，該土地借用權自得隨房屋而為移轉。況原告於108年9月20日拍定系爭土地時，已明知系爭土地上房屋為被告所有，有該建物保存登記資料在地政機關可查。
（三）民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力；後者於公示方法使第三人知意之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實第三人明知或可得而知繼為債權契約，其契約内容仍非不得對第三人發生法律上之效力。其基於一定法律上之原因而享有占有之利益，既因占有而具有事實支配標的物之外觀，自亦足以表彰其權利，則該債權契約對於受讓之第三人仍繼續存在，此即「債權物權化」之法理（大法官釋字第349號解釋、最高法院48年度台上字第1065號裁判、101年度台上字第437號判決參照）。是被告及全逢彬、全楊碧玉間為母子關係，全楊碧玉借用系爭土地建屋後，並辦理保存登記，嗣因房屋不敷使用再建築鐵皮屋，是其借地建屋事實自為原告可得而知，依上開說明，其使用借貸債權契約，對原告自仍繼續發生效力。因此，原告請求被告拆屋還地，顯屬無理由。
（四）並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、得心證之理由：
(一)原告請求拆屋還地部分：⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由(最高法院72年度台上字第1552號民事判決同此見解)。次按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利，最高法院59年度台上字第2490號裁判同此看法。復按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（參考最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨）。
⒉查原告主張其為系爭土地之所有權人，業據其提出本院108年
9月20日南院武107司執公字第87424號權利移轉證書、系爭土地登記第一類謄本(調字卷第19-23頁)，被告對上情及其以系爭建物占有使用系爭土地等情不爭執。而原告主張被告占有系爭土地係屬無權占有，依前揭規定及說明，被告自應就其非無權占有系爭土地負舉證之責。被告固稱其系爭建物為保存登記建物，且為該土地前手即訴外人全逢彬無償提供給被告之母全楊碧玉興建系爭建物，再由全楊碧玉將系爭建物贈與被告等情，並提出土地登記謄本、建築改良物登記簿供參(調字卷第79-87頁)。然縱認全逢彬與全楊碧玉間就系爭土地存有使用借貸關係，該使用借貸關係並非成立於兩造之間，揆諸首開說明，基於債之相對性而言，原告並不受此使用借貸契約之拘束。
⒊進言之，有關使用借貸之債之效力（即能否對抗契約以外之
第三人，包括占有之受保護），除共有人間訂有分管契約、當事人間有約定之法律關係（權利）等外，固包括已具備公示之作用（如占有）在內，惟仍需就占有之事實具有正當、合法之法律關係或事實上之行為存在（權源）始可；又占有之人有占有之正當權源，所有人固不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette） 」之原理所產生之效果，惟與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬二事（最高法院101年度台上字第224號判決同此見解）。被告自陳系爭土地之前手全逢彬將系爭土地借予被告之母全楊碧玉建屋居住，而使用借貸之借用人非經貸與人同意，不得允許第三人使用借用物(民法第467條第2項)，本此，全楊碧玉雖將系爭建物贈與被告，被告亦無從因占有連鎖而取得合法占有使用系爭土地之權源。
⒋另被告雖稱原告拍定系爭土地時，已明知系爭建物係為被告
所有，被告、全逢彬、全楊碧玉間為母子關係，原告對於借地建屋之事實可得而知，該使用借貸關係對原告應繼續發生效力云云。然債權相對性係指未參與締約之人，不受契約之拘束，此為契約自由原則消極意義之表現，不得任意破壞，以貫徹私法自治原則之理念。債權物權化係債權相對性原則、契約自由原則之例外，應從嚴解釋。據此，當債權契約經由交付或登記而具公示性時，在法律明文規定之案例（如租賃契約、共有物分管契約），固得使債權物權化，但在其他法無明文規定之契約，則不得任意擴張債權物權化之範圍。
至於第三受讓人對於原本債權契約之債權人，主張物上請求權時，契約標的物必然已經交付占有，此時應依具體個案，探究受讓人主張權利之客觀情事，是否違反誠信原則，僅在例外情形，禁止標的物受讓人行使物上請求權。於受讓人單純知悉債權契約存在或債權人占有標的物，不足作為債權物權化之依據，受讓人知悉與否，至多作為法院判斷其主張物上請求權是否違反誠信原則之一項因素而已。且原告知悉有系爭建物存在，與是否知悉該建物占有系爭土地權源之法律關係，亦屬二事，無法混談。循此，原告在拍定系爭土地前，縱已知悉系爭建物現為被告所有，被告仍不能執此作為全逢彬與全楊碧玉間之債權（即前述使用借貸契約）應予物權化之依據，據而主張原告亦應受該契約之拘束。是被告所執前見，亦難憑採。
⒌綜上，原告為系爭土地之所有權人，被告以原告應受系爭建
物原所有權人全楊碧玉與全逢彬間使用借貸契約之拘束，不得主張被告占用系爭土地為無權占有，核無依據。此外，被告並未提出其證據足可證明其對於系爭土地具有合法占有權源，則原告依民法第767條請求被告應拆除附圖所示編號A部分、B部分，並將該等土地及附圖所示編號C部分土地返還原告，自屬有據，應准許之。
(二)原告請求不當得利部分：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文；而所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，故無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常之觀念。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，而租用基地建築房屋並有準用，亦為土地法第105條、第97條第1項所明定。而所謂土地之總價額，是指土地所有人依土地法申報之地價即法定地價，此於平均地權條例施行地區，是指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有人在公告申報期間內自行申報之地價，而建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條分別定有明文。又所謂年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
⒉查：
⑴原告經強制執行法之拍賣程序，拍定系爭土地，於108年9
月25日領得不動產權利移轉證書，有本院調閱之前開執行卷宗可據。依此，原告於108年9月25日取得系爭土地所有權(強制執行法第98條第1項參照)。又如前述，被告並無占有使用系爭土地之權源，原告自得向被告請求給付自108年9月25日起至返還上開占用土地之日止，無權占用系爭土地之利益。
⑵本院參酌上開執行卷所附不動產估價報告書及本院履勘現
場結果，系爭土地為非都市土地鄉村區之建築用地，尚非工商繁榮、交通往來甚繁之處，交通條件須自備車輛，距離市場、學校不太遠，發展潛力持平等情狀，認被告無權占有系爭土地所得利益，以申報地價年息百分之5計算為適當。系爭土地之申報地價為每平方公尺880元(調字卷第23頁)，被告占用系爭土地之面積如附圖所示編號A、B、C部分，共計300.12平方公尺，是被告無權占有系爭土地所受相當於租金之不當得利為每月1,100元（計算式：880×3
00.12×5%÷12=1100元，元以下四捨五入）。⑶承上，被告自108年9月25日起至109年7月1日止，無權占有
系爭土地共計9個月又5日，其受有之相當於租金之不當得利為10,083元(計算式：1,100×9+1,100×5÷30＝10,083元，元以下四捨五入)。從而，原告請求被告給付10,083元，及自109年7月2日起至返還上開土地之日止，按月給付於告1,100元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應駁回之。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。查原告起訴狀繕本於109年8月1日送達被告（調字卷第37頁），是原告聲明請求前述不當得利10,083元部分自起訴狀繕本送達翌日起即109年8月2日至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為法之所許，應予准許。
(三)綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號A、B、C之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，及依民法第179條規定，請求被告給付10,083元及自109年8月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自109年7月2日起，按月給付1,100元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌兩造之勝敗比例，以及原告敗訴部分為附帶之請求，認本件訴訟費用應全由被告負擔。
五、兩造均陳明願供擔保，就原告勝訴部分聲請宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回失所依附，應併駁回之。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 25 日
民事第五庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 29 日
書記官 謝婷婷