臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1855號原 告 余松育訴訟代理人 陳怡靜原 告 王聖夫被 告 張素绵訴訟代理人 沈昌憲律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國110年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地移轉登記予原告余松育（權利範圍四分之一）、原告王聖夫（權利範圍四分之三）。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)原為原告余
松育（權利範圍1/4）、王聖夫（權利範圍3/4）所有，於民國108年12月24日與被告簽立不動產買賣合約書(下稱系爭買賣契約)，約定以新臺幣(下同)82萬元出售被告，被告應於立約日交付訂金30萬元，並於臺南市鹽水地政事務所辦理過戶登記完畢後3日內付清尾款52萬元；如被告不買或不按期付款視為違約，所付定金及價款由原告沒收並解除契約。嗣原告於109年3月9日將系爭土地所有權移轉登記於被告名下，被告卻未依約給付買賣價金尾款52萬元，經原告屢次催付，被告仍拒絕給付，原告爰依系爭買賣契約約定解除契約，被告自應依民法第259條規定移轉系爭土地所有權登記返還原告。
㈡依系爭買賣契約約定，原告應清除之地上物並不包括系爭土
地地面上之水泥鋪面，且系爭土地之地上物乃被告擅自拆除訴外人侯有春之房屋後予以棄置，與原告無關，該地上物現為被告涉犯毀損建築物罪遭臺灣臺南地方檢察署(下稱臺南地檢署)檢察官提起公訴之犯罪證據，原告如予移除，恐涉犯湮滅證據罪，故被告以原告未清除地上物為由而拒絕給付尾款，並無理由等語。
㈢並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：㈠兩造固約定被告應於臺南市鹽水地政事務所辦理過戶登記完
畢後3日內付清尾款52萬元，然依系爭買賣契約第5條手寫部分第2點約定，被告給付尾款之前提為出賣人(即原告)負責清理地上物，原告迄未將遭鄰地(即臺南市○○區○○段000地號土地，下稱772地號土地)所有人占用之系爭土地交付予被告，已屬違約，且訴外人侯有春主張其遺留之廢棄物係有權占用系爭土地，故系爭土地具有權利瑕疵，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款，並解除系爭買賣契約等語，以資抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為原告余松育(權利範圍4分之1)、王聖夫(權利範圍4分之3)所共有，土地面積76.56平方公尺。
㈡原告將系爭土地全部出售被告，並於108年12月24日與被告簽
立系爭買賣契約，約定總價為82萬元，被告於簽約日交付定金30萬元與原告，並約定於鹽水地政事務所辦理過戶登記完畢3日內付清尾款52萬元(第2條第3點其餘價款約定之手寫部分第2點)，另承買人(即被告)不買或不按期付款時，視為違約，其所付訂金及價款應由出賣人(即原告)沒收並解除契約(第2條第5點前段)、出賣人負責清理地上物(第5條手寫部分第2點)，其餘契約內容詳如附件1、被證1即本院卷第23至25頁、第99至101頁所示。
㈢原告簽約後將過戶相關資料交與被告，系爭土地於「109年3
月9日」以買賣為原因關係移轉所有權登記於被告名下。惟被告未於系爭土地辦理過戶登記完畢後3日內給付尾款52萬元，原告遂於109年10月14日寄發臺南文元郵局存證號碼156號存證信函與被告，催告其於收受該存證信函後3日內履行給付尾款義務，存證信函內容詳如附件3即本院卷第29至33頁所示。
㈣訴外人侯有春興建之地上物(鐵皮屋)有部分坐落系爭土地上
，占用系爭土地面積約1.19坪，被告於109年8月2日僱用拆除業者將該地上物全部拆除，惟遭侯有春以毀損建築物罪提起刑事告訴，經臺南地檢署檢察官偵查後以109年度營偵字第2177號提起刑事告訴，本院刑事庭審理後以110年度訴字第7號判決張素綿無罪。
㈤系爭土地尚未點交與被告，地上物拆除後廢棄物仍未清除，
現況如被證3即本院卷第109頁所示。
四、本院得心證之理由：㈠查系爭土地原為原告余松育(權利範圍4分之1)、王聖夫(權利
範圍4分之3)所共有，2人將系爭土地全部出售被告，並於108年12月24日與被告簽立系爭買賣契約，買賣總價82萬元，被告於簽約日交付定金30萬元與原告，並約定於鹽水地政事務所辦理過戶登記完畢3日內付清尾款52萬元(第2條第3點其餘價款約定之手寫部分第2點)，另被告如不買或不按期付款時，視為違約，其所付訂金及價款應由原告沒收並解除契約(第2條第5點前段)、原告負責清理地上物(第5條手寫部分第2點)等情，有系爭買賣契約在卷可稽(本院卷第23至25頁、第99至101頁)，原、被告亦不爭執上情，則兩造就系爭土地達成買賣合意並簽立系爭買賣契約，被告於簽約時交付30萬元與原告之事實，即堪認定。
㈡原告主張簽立契約後，系爭土地已於「109年3月9日」移轉所
有權登記於被告名下，惟被告迄未交付尾款52萬元乙節，此據其提出系爭土地謄本為證(本院卷第27頁)，被告亦不否認尚未交付買賣尾款52萬元與原告。而原告以被告未依約交付尾款，按系爭買賣契約約定主張被告違約，應予沒收並解除契約，請求被告返還系爭土地，此固為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
1.系爭買賣契約第2條第3點、第5點就其餘價款給付時間、違約懲罰分別約定：「…3.其餘價款約定：…2.向鹽水地政事務所辦理過戶登記完畢三日內付清尾款伍拾貳萬元整。買賣總價以地政複丈坪數為主，多退少補，雙方無異。」、「5.承買人(指本件被告，下同)不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人(指本件原告，下同)沒收並解除契約。但出賣人不履行本契約或不賣時，應將所收定金及價款退還外，並以同額賠償與承買人，雙方各無異議。」等語明確(本院卷第23、25頁)，由此可知被告於系爭土地辦理所有權移轉登記完畢後3日內即應交付尾款52萬元與原告，如未按期交付，原告得予主張沒收已收之定金30萬元並解除契約。
2.承上，系爭土地既於「109年3月9日」已完成所有權移轉登記於被告名下，被告依約即應於3日內交付52萬元買賣尾款與原告，惟被告迄未交付，原告主張被告違反上開約定而主張沒收已收之30萬元及解除契約，即非無據。被告雖以系爭買賣契約第5條手寫部分第2點約定，其給付尾款之前提為原告必須將地上物清理完畢，且訴外人侯有春之建物部分占用系爭土地，原告迄未履行上開約定，自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付尾款云云。惟查，系爭買賣契約就尾款交付之條件，如上開所揭第2條第3點內容，僅約定被告應於「辦理過戶完畢3日內」交付原告，並未有原告須將地上物清理完畢後，始將尾款交付原告之特別約定，亦無約定原告必須將地上物清理完畢，待條件成就後被告方須給付尾款之相關文字，被告徒以「給付尾款之前提為原告必須將地上物清理完畢」所為之抗辯，顯屬牽強。又系爭買賣契約第5條雖以手寫記載：「…出賣人負責清理地上物。」一語，惟契約內並未就所謂「清理地上物」之範圍及狀況予以載明，而被告所辯鄰地所有權人侯有春建物占用系爭土地一事，亦無任何文字將其情形詳載於契約中，故上開約定僅可解為原告於「點交時」必須將地上物清理完畢，無從解釋為被告給付買賣尾款時之特別約定或條件。況兩造簽立系爭買賣契約後，縱經鑑界而發現訴外人侯有春之建物有部分坐落系爭土地上，然被告並未提出其於知悉上開情事後，有與原告合意將上述「…出賣人負責清理地上物。」約定含括拆除訴外人侯有春占用系爭土地之建物，作為給付尾款前提條件之證據資料以為證明，被告自不得以上開情事據為拒絕給付尾款之合法理由。從而，被告以系爭買賣契約第5條手寫部分第2點約定，抗辯原告未清理地上物而拒絕給付尾款，委屬無稽，並無可採。
3.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264條定有明文。故所謂「同時履行抗辯權」，係指契約雙方互負債務，於他方未依約定給付「前」，方得拒絕自己之給付，且於他方已為給付時，如拒絕自己之給付有違誠信原則者，則不得主張同時履行抗辯而拒絕給付。準此，原告已將系爭土地移轉所有權登記於被告名下，且系爭買賣契約並未將「…出賣人負責清理地上物。」作為給付尾款之特別約定或條件之事實，均如前述，顯然原告基於買賣契約已完成系爭土地移轉所有權之給付義務，並無未為給付之情形存在，被告依約即應於辦理過戶登記完畢3日內至遲於「109年3月12日」前將尾款交付原告，被告抗辯原告未依約對待給付而以同時履行抗辯權為憑，拒絕給付尾款與原告，於法尚有未合，難謂有據。至於訴外人侯有春所有建物部分坐落系爭土地一事，應屬瑕疵擔保問題，非可作為拒絕給付價款之理由，且縱認被告可依此瑕疵問題而解除契約，然原告已因被告未依約給付尾款而提起本件訴訟，並主張解除契約(109年11月4日起訴繫屬本院，起訴狀繕本於109年12月15日寄存送達被告，送達證書參本院卷第59頁)，則系爭買賣契約至遲應於「109年12月26日」已生解除效力，而被告於起訴後方以「110年1月4日」民事答辯狀催告原告應於「110年1月6日」前清除地上物，如逾期即解除系爭買賣契約一語，顯然將已解除之契約作為標的，尚不生解除效力，自不得以系爭買賣契約為其請求權基礎，抗辯原告應返還已收領之定金及同額之違約金。
4.綜上，被告未依約於系爭土地所有權移轉登記至其名下後3日內，給付尾款與原告，已違反系爭買賣契約第2條第3點約定，原告依第2條第5點前段約定沒收被告已給付之定金30萬元，並依上開約定及民法第259條第1款：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。」規定，主張解除系爭買賣契約，請求被告將系爭土地予以返還，即非無據，應予准許。
五、綜上所述，兩造簽立系爭買賣契約後，原告已將系爭土地所有權移轉登記至被告名下，被告依約即應於登記完畢後3日內將尾款交付與原告，系爭買賣契約第5條特約事項手寫之「出賣人負責清理地上物」，並非給付尾款之特別約定或條件，被告不得據此拒絕給付尾款與原告，惟迄未給付，應已違反系爭買賣契約之約定。從而，原告依系爭買賣契約第2條第5點約定及民法第259條第1款規定，請求被告將系爭土地返還移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 林勳煜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 30 日
書記官 李崇文