臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1866號原 告即反訴被告 黃文平訴訟代理人 熊家興律師
李國禎律師被 告即反訴原告 王紫翎（王崑祥之承受訴訟人）訴訟代理人 史乃文律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國111年8月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示土地之所有權，辦理移轉登記予原告。
被告應將門牌號碼為臺南市○市區○○里00鄰○○000號之未保存登記建物，交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、被告即反訴原告王崑祥於民國110年11月13日死亡，其繼承人王紫翎於111年7月6日具狀承受訴訟在案（見本院卷一第65-67頁），先予敘明。
貳、本訴部分：
一、原告起訴主張：
（一）被告為如附表所示土地暨其上門牌號碼為臺南市○市區○○里00鄰○○000號之未保存登記建物（以下合併簡稱系爭不動產）之所有權人，因其有意出售系爭不動產，故委託捷勤不動產仲介有限公司（以下簡稱捷勤仲介公司）進行仲介銷售，並出具授權書（見本院卷一第31頁，以下簡稱系爭授權書），委由其女兒王紫翎全權處理系爭不動產買賣事宜；嗣經捷勤仲介公司之仲介下，原告同意以新臺幣（下同）375萬元承購系爭不動產，原告及王紫翎遂於109年9月23日簽署「不動產買賣契約書」（以下簡稱系爭買賣契約），原告旋將簽約款375,000元匯入履約保證專戶。詎被告竟藉故反悔，經捷勤仲介公司屢次催促，仍拒不移轉及交付系爭不動產，爰依民法第348條1項規定，提起本件訴訟。
（二）並聲明：⒈被告應將如附表所示土地之所有權，辦理移轉登記予原告。
⒉被告應將門牌號碼為臺南市○市區○○里00鄰○○000號之未保存登記建物，交付予原告。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）被告於109年6月19日授權女兒王紫翎辦理系爭不動產買賣事宜，授權出售金額原為658萬元，當日經捷勤仲介公司營業員遊說下即同意出售金額變更為555萬元；惟捷勤仲介公司營業員竟在被告未更改授權出售金額之情形下，佯稱系爭不動產之土地面積僅有10多建坪等情，並告知系爭不動產不值被告同意出售之555萬元，要求王紫翎以375萬元與原告簽訂系爭買賣契約。
（二）被告獲知上情後，認王紫翎已逾越授權金額，被告拒絕承認系爭買賣契約，隨即於109年10月19日以高雄地方法院郵局第4210號存證信函為「拒絕承認王紫翎之代理系爭不動產買賣契約」意思表示之送達，原告已於翌日收受上開存證信函，則系爭買賣契約經被告拒絕承認後，對被告不生效力，故原告主張基於系爭不動產之買受人地位請求被告應交付及移轉系爭不動產，即無理由。
（三）並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）捷勤仲介公司業務人員係於109年9月23日晚間簽署系爭買賣契約時，始告知王紫翎系爭不動產有諸多問題云云，而王紫翎當時方結束業務工作匆忙趕至捷勤仲介公司，因身心疲憊、欠缺判斷能力，又無法與反訴原告商量之情形下，捷勤仲介公司人員隨即先將王紫翎與反訴原告隔離於不同房間，告知王紫翎反訴原告僅願意出價375萬元，復不停對王紫翎以：系爭不動產有很多問題、有很大面積是交通用地、建地面積很小，系爭不動產已經作為別人的空地比，買方出價375萬元金額很高，買方已經等很久，今天不簽約買方就不願意簽約，以後就賣不到這麼好的價錢云云，進行長達一個半小時之遊說行為，使王紫翎輕率以375萬元之價格與反訴被告訂立系爭買賣契約。王紫翎並無處理不動產買賣之相關經驗，則反訴原告請求依民法第74條第1項規定，撤銷兩造間於109年9月23日簽立之系爭買賣契約。
（二）系爭2859-2地號土地雖經臺南市政府工務局110年10月15日函及臺南市新市區公所110年10月19日函覆鈞院尚未解除套繪，惟其業已編定為甲種建築用地，則依臺南市政府工務局110年8月18日函檢附之內政部營建署105年1月4日內授營建管字第1040818875號函之意旨，已具備解除套繪之資格，復依臺南市政府工務局110年11月23日函覆院就系爭2859-2地號土地「有關解除套繪管制一節，宜請土地所有權人檢具申請書及相關土地權利證明文件逕向本局申辦，其無相關規費；有關申請時程仍應個案審定，如屬貴院交辦案件，本局依規定期限完成處理」等語，堪認系爭2859-2地號土地辦理解除套繪之程序簡便，亦無須支付任何費用成本，則反訴被告仍將系爭2859-2地號土地作為不得建築、毫無利用可能性之土地與反訴原告訂立系爭買賣契約，使反訴原告將該土地賤價出售，系爭買賣契約對反訴原告仍屬有顯失公平之情形，反訴原告依據民法第74條規定請求鈞院撤銷兩造間系爭不動產買賣契約，即有理由。
（三）聲明：⒈兩造間於109年9月23日就系爭不動產所簽訂之不動產買賣契約應予撤銷。
⒉訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告則以：
（一）王紫翎並無急迫、輕率、無經驗之情事：⒈系爭不動產買賣之議價過程中，王紫翎有何非當場決定
之正當事由，反訴原告未能具體敘述，僅空泛主張：在急迫、輕率、無經驗之狀況下簽訂買賣契約云云。易言之，若買賣價格無法達成共識，王紫翎即可直接拒絕出售，且無需負擔任何法律責任，究有何急迫情形而決定出售？縱王紫翎有輕率之情事，亦應由授權人即反訴原告自行負擔不利益。
⒉反訴原告雖主張王紫翎先前並無處理不動產買賣之相關
經驗云云，然王紫翎乃反訴原告自行擇定之代理人，王紫翎有無買賣相關經驗，本屬反訴原告應予考量之範圍，既仍選擇授與其代理權，即應自行承擔風險，焉能反以此為由，主張撤銷買賣契約，將相關不利益推由第三人負擔。
⒊況且，王紫翎於簽訂系爭買賣契約時，乃32歲之成年人
，且從事業務工作，並非甫成年或欠缺社會經驗之人；此外，反訴原告除授權王紫翎外，另委託專業之不動產仲介業者仲介出售系爭不動產，王紫翎於決定出售價格時，全程有仲介人員在場協助，益彰王紫翎於決定出售價格及簽訂買賣契約時，並無任何急迫、輕率或無經驗之客觀情事。
⒋依臺南市政府工務局與臺南市新市區公所函覆內容，可
知系爭2859、2859-2地號土地尚未解除套繪管制，則兩造當時基於相同正確之認知，而簽定系爭買賣契約，自不得認有無效或得撤銷之事由。是以，兩造既係基於相同且正確之事實認知，而自由決定土地買賣價格，即均應受其拘束，不容任意毀約，基於契約自由原則，司法機關亦應予最大程度尊重。
⒌綜上，系爭買賣契約合意之買賣價金及條件，既為王紫
翎與反訴被告相互折衝下之結果，反訴原告自當受其拘束。縱反訴原告主觀上認為系爭買賣契約約定之價金不如市場行情，亦不得僅憑王紫翎無不動產交易經驗，即謂系爭買賣契約有民法第74條第1項所定之得撤銷事由。
（二）反訴被告並無利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事：
王紫翎與反訴被告在議價時係在不同房間，反訴被告對於王紫翎如何決定出售價格，顯然無法獲悉；且反訴被告原出價低於375萬元，復經仲介公司人員協調後，方提高至375萬元，足認反訴被告主觀上並無利用王紫翎之急迫、輕率、無經驗，而簽定系爭買賣契約之情事。
（三）王紫翎以375萬元出售系爭不動產，並無顯失公平之情事：
⒈反訴原告及王紫翎於簽訂系爭買賣契約前，不曾調閱土
地登記謄本，亦不知悉使用地類別或其代表之意義，可認反訴原告於委託出售系爭不動產時，當係以全部為建地之認知，來決定委託出售之價格。然系爭土地中交通用地即占6.2坪，建築用地僅剩13坪多，且系爭土地已作為他人之空地比，其利用方式受有極大限制，恐無法任意作為建築使用，其市場價格自難與全部均為建地之價格相提並論。是以，系爭買賣契約約定價金375萬元，並未明顯偏離交易行情，客觀上即難認有何顯失公平之情事。
⒉況反訴被告係於接獲仲介人員告知，王紫翎同意以375萬
元出售系爭不動產後，方出面簽訂買賣契約，並未參與仲介人員與王紫翎之議價過程，則反訴被告自無任何違反公平交易原則之行為，且系爭買賣契約所約定之價格與條件，並無欠缺社會妥當性，反訴被告亦未從中獲有暴利等情事。是以，反訴原告僅以其主觀上認為買賣價格不如市場行情，即謂系爭買賣契約有民法第74條1 項所定之得撤銷事由，自難認有理由。
（四）聲明：反訴駁回，反訴費用由反訴原告負擔。
肆、得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）原告主張被告委託捷勤仲介公司進行系爭不動產仲介銷售，並出具系爭授權書，委由其女兒王紫翎全權處理系爭不動產買賣事宜；嗣經捷勤仲介公司之仲介下，原告同意以375萬元承購系爭不動產，原告及王紫翎遂於109年9月23日簽署系爭買賣契約，原告旋將簽約款375,000元匯入履約保證專戶等情，業據其提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書、系爭授權書、系爭買賣契約書為憑（見本院卷一第21至40頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第2項定有明文。原告復主張被告藉故反悔，經捷勤仲介公司屢次催促，及原告寄發存證信函後，仍拒不移轉及交付系爭不動產，爰依民法第348條1項規定，請求被告移轉及交付系爭不動產等語；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈原告主張被告於109年6月19日授權王紫翎銷售系爭不動
產，且系爭授權書係被告與王紫翎親自簽名等情，業據原告提出系爭授權書為憑（見本院卷一第31頁），且為被告所不爭執，並據證人李光彩到庭證述明確，堪信原告此部分主張為真實。
⒉系爭授權書上載明：「不動產標示：坐落臺南市○市區○○
段000000○0000○0000○000000地號。授權事項：授權人全權委任被授權人代理本人，為上開不動產之買賣、產權移轉或租賃等一切事務之委任全權代理。」等語，堪認王紫翎確係有權代理被告處理系爭不動產買賣事宜之權限。
⒊再觀系爭買賣契約上所載「立契約書人：買方：黃文平
、賣方：王崑祥」、第1條不動產標示：「一、土地標示：台南市○市區○○段000000地號2平方公尺持分3/4…二、建物標示：臺南市○市區○○里00鄰○○000號面積114.8平方公尺所有權全部」、第2條買賣總價款：「新台幣參佰柒拾伍萬元整」，可確認兩造業已約明買賣標的物為系爭不動產，買賣總價金為375萬元等情，至為明確，足認兩造已就買賣標的物及買賣價金之買賣契約必要之點，有明確約定，並達成意思表示一致。是原告主張兩造間就系爭不動產有買賣契約關係存在等語，為可採信。
⒋被告雖抗辯其授權同意出售系爭不動產金額為555萬元，
王紫翎已逾越（低於）授權金額，被告拒絕承認系爭買賣契約云云，並提出土地一般委託銷售契約書及委託銷售契約內容變更合意書為憑。惟觀被告與王紫翎所簽立之系爭授權書上，並未記載授權期間及授權金額，而被告復未舉證證明原告知悉有出售系爭不動產金額555萬元之授權（代理權）限制（原告否認有此限制）。是被告以王紫翎逾越（低於）授權金額，被告拒絕承認系爭買賣契約為由，依民法第170條規定抗辯系爭買賣契約對其不生效力云云，自非可採。
（三）被告另抗辯王紫翎係於急迫、輕率或無經驗之情形下，經捷勤仲介公司人員以系爭不動產有很多問題等語，始以375萬元出售系爭不動產，有顯失公平之情形，依民法第74條規定請求撤銷兩造間之系爭買賣契約云云；惟為原告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈王紫翎大學畢業，於簽訂系爭買賣契約時已32歲，且已
在保險公司工作約2年，具有相當知識及社會經驗，縱經捷勤仲介公司人員遊說，應仍保有是否出售系爭不動產及出售價格為何之能力；是被告空言抗辯王紫翎因捷勤仲介公司遊說，於急迫、輕率或無經驗之情形下，貿然與原告簽訂系爭買賣契約云云，不足採信。
⒉從而，被告以王紫翎係於急迫、輕率或無經驗之情形下
簽訂系爭買賣契約為由，並依民法第74條規定請求撤銷兩造間之系爭買賣契約，核屬無據。
（四）綜上，兩造確已就系爭不動產買賣之買賣標的物及其價金互相同意，而被告抗辯系爭買賣契約對其不生效力，及撤銷系爭買賣契約云云，均不足採。從而，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告將系爭不動產即坐落臺南市○市區○○段000000○000000○0000○0000地號土地所有權移轉登記予原告、門牌號碼臺南市○市區○○里00鄰○○000號之未保存登記建物交付予原告，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：
（一）反訴原告主張反訴被告趁王紫翎（被告之代理人）急迫、輕率、無經驗而簽訂系爭不動產之買賣契約，依民法第74條第1項規定撤銷系爭買賣契約云云。惟為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯。查，反訴原告主張王紫翎係於急迫、輕率或無經驗之情形下簽訂系爭買賣契約云云，並不足採信，業如前揭本訴所述。
（二）從而，反訴原告依民法第74條第1項「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」之規定，請求撤銷系爭買賣契約，為無理由，不應准許。
伍、綜上所述，原告請求被告【⒈應將如附表所示土地之所有權，辦理移轉登記予原告。⒉被告應將門牌號碼為臺南市○市區○○里00鄰○○000號之未保存登記建物，交付予原告】，為有理由，應予准許。至反訴原告請求撤銷兩造間系爭買賣契約，為無理由，應予駁回。
陸、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
柒、據上論結，本訴原告之訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
書記官 蕭 雅 文附表： 編號 坐 落 土 地 權利範圍 1 臺南市○市區○○段000000地號 4分之3 2 臺南市○市區○○段000000地號 全部 3 臺南市○市區○○段0000地號 全部 4 臺南市○市區○○段0000地號 全部