臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1157號原 告 盧世豐 住○○市○○區○○○路000○0號四 樓之0
住○○市○○區○○○○街000號十 四樓之0訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師蘇正信律師鍾旺良律師彭大勇律師林士龍律師郭栢浚律師被 告 林健興即林吉興
陳林玉枝上 一 人訴訟代理人 陳清楓
楊丕銘律師(法扶律師)上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告應將坐落於臺南市○區○○段000000地號土地及其上同段943
建號建物即門牌號碼臺南市○區○○路00號房屋返還予原告。㈡被告林健興應給付原告新臺幣71,567元，及自民國109年12月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢被告林健興應自民國109年8月1日起至返還第一項房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣19,000元。
㈣原告其餘之訴駁回。㈤訴訟費用新臺幣24,959元，由被告陳林玉枝負擔新臺幣12,087元，被告林健興負擔新臺幣12,826元，餘由原告負擔。
㈥本判決第一項於原告以新臺幣776,934元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣2,330,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。
㈦本判決第二項得假執行。但被告林健興如以新臺幣71,567元為原告預供擔保後，得免為假執行。
㈧本判決第三項所命給付，原告於每期屆至時得假執行。但被告
林健興如各期以新臺幣19,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第2項、第3項原請求：㈡被告林健興即林吉興(以下稱被告林健興)應給付原告新臺幣（下同）140,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告林健興應自民國109年8月1日起至將房地返還予原告之日止，按月給付原告35,000元。嗣於本院審理中變更訴之聲明第2項、第3項如後述（見本院卷㈡第75、109頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。又被告林健興經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠原告與訴外人劉騏銘合作經營不動產投資，經由訴外人柯琨
珊之介紹，向被告林健興購買坐落臺南市○區○○段000000地號土地及其上同段943建號建物即門牌號碼臺南市○區○○路00號房屋(下稱系爭房地)，原告與被告林健興於107年8月9日簽立不動產買賣契約，約定買賣總價750萬元，委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證事宜，原告已依約將買賣價金存入僑馥公司指定開設之中國信託商業銀行履約保證專戶，其中買賣價金600萬元由原告以系爭房地向台灣銀行設定720萬元最高限額抵押貸款支付，系爭房地已於同年月29日辦理所有權移轉登記完畢，原告與被告林健興間為真實買賣交易，並非成立讓與擔保契約。
㈡原告買受系爭房地後，另與被告林健興協議，以每月租金19,
000元出租系爭房地予被告林健興；又因被告林健興尚積欠原告債務20萬元未清償，加計被告林健興每月應清償原告欠款16,000元，原告與被告林健興簽訂每月租金35,000元之房屋租賃契約書，約定租期自107年9月1日起至109年8月31日止，共2年（下稱系爭租約）。然被告林健興未按期給付租金，經劉騏銘質問，被告林健興始表示其將系爭房地轉租予其姑姑即被告陳林玉枝，並交付其與被告陳林玉枝於108年8月9日簽訂之房屋租賃契約書予原告，系爭房地實際上由被告陳林玉枝使用中。惟被告林健興自109年4月起至同年7月止，已有4個月未繳租金，原告於109年7月6日委託律師寄發存證信函催告被告林健興如未於5日內清繳租金，即終止租約，被告林健興於同年月7日收受存證信函，仍未給付租金，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示通知。原告因信賴物權登記而向系爭房地登記名義人即被告林健興購買系爭房地，不論被告間是否有借名登記契約，被告陳林玉枝並無占用系爭房地之合法權源，被告均應遷讓返還系爭房地予原告，被告林健興應給付積欠租金，並自租約終止日後之109年8月1日起，至遷讓返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利。爰依系爭租約及民法第767條第1項、第179條之規定，提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭房地返還予原告；⒉被告林健興應給
付原告76,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒊被告林健興應自109年8月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付原告19,000元；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：㈠被告林健興未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告陳林玉枝抗辯：
⒈被告陳林玉枝之子陳清楓、陳清賢於20年前分別向建商購買
系爭房地及鄰屋即門牌號碼臺南市○區○○路0000號房屋(下稱22-1號房屋)，為供被告陳林玉枝開設雜貨店，要求建商將兩戶一樓打通，陳清賢居住在22-1號房屋三樓，陳清楓與被告陳林玉枝居住在系爭房地三樓，近來被告陳林玉枝因行動不便，改居住在22-1號一樓後面房屋至今。陳清楓約於16年前或18年前，因無力繳納房貸，致系爭房地遭銀行法拍後，陳清楓再向拍定人買回系爭房地，但因被告陳林玉枝及其夫、子陳清楓均信用破產，陳清賢又背負22-1號房屋房貸，故被告陳林玉枝與姪子即被告林健興商議，將系爭房地借名登記在被告林健興名下，於93年3月12日辦理移轉所有權登記，惟買賣價款係由被告陳林玉枝之配偶以退休金支付頭期款80萬元，餘款則以系爭房地向元大銀行辦理抵押貸款支應，每月房貸本息約19,000元，由被告陳林玉枝一家人籌措，交由被告林健興向元大銀行繳納，因被告林健興要求被告陳林玉枝將所有權狀交其保管，並要被告陳林玉枝放心，被告陳林玉枝基於信賴，始將系爭房地所有權狀交給被告林健興保管。
⒉被告林健興於107年7、8月間擅自出售系爭房地予原告後，與
原告簽訂月租金高達3.5萬元租約，被告陳林玉枝一家人均不知情，直至原告於109年2月5日夥同其2名友人及被告林健興至系爭房地，被告林健興始告知被告陳林玉枝其已出賣系爭房地，原告當場稱被告林健興每月須支付房貸3萬6千元元，尚積欠1月房貸1萬5千元及2月房貸3萬5千元，被告陳林玉枝乍聞情急之下湊款1萬3千元交予原告，以圖緩和，並希望被告林健興盡快討回系爭房地，原告當場簽立收據交被告陳林玉枝收執。然被告陳林玉枝於109年5月收受原告所寄存證信函，要求被告陳林玉枝於3日內搬離系爭房地，被告陳林玉枝始知悉被告林健興無法且無意討回系爭房地，已向地檢署對被告林健興提出背信及偽造文書等刑事告訴，現仍由檢察官偵查中，本件實有必要等偵查結果再為判斷。
⒊原告係從事房地產投資之人，較諸一般人更應至現場看屋，
惟原告既未告知被告陳林玉枝其係買方，且未詢問被告陳林玉珠何以系爭房地與鄰屋一樓打通，亦未於買賣契約上註明出賣人林健興須於定期將一樓回復原狀，足見原告買受前未到系爭房地現場查看，縱原告買受前曾至現場查看，其前開舉動亦與常情不符，原告應係明知或因過失不知被告間有借名登記契約，依債權行為物權化及所有權(物權)社會化之實務見解，被告陳林玉枝得以被告間存有借名登記契約事由對抗原告，原告不得請求被告陳林玉枝遷讓返還系爭房地。況原告係借貸金錢予被告林健興，由被告林健興偽以買賣為原因將系爭房地所有權登記予原告，俾以讓與擔保之方式，擔保其借款債權，原告再與被告林健興通謀虛偽成立回租契約，由被告林健興每月支付租金3.5萬元，實係每月攤還借款本息3.5萬元，原告與被告林健興係基於抵押合意，而為系爭房地所有權移轉行為，依民法第87條第2項規定，原告應為系爭房地抵押權人而非所有權人，原告不得基於所有權人地位，請求被告陳林玉枝自系爭房地遷出。
⒋並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告與被告陳林玉枝經本院依民事訴訟法第271條之1準用第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化不爭執事項如下：(見本院卷㈡第112-113頁)㈠被告陳林玉枝之子陳清楓於87年4月3日購買坐落臺南市○區○○
段000000地號土地暨其上同段943建號即門牌號碼臺南市南區喜樹路22建物(即系爭房地)並設定抵押貸款，嗣抵押權人於92年間向法院聲請拍賣系爭房地，由訴外人黃富亮於92年8月1日拍賣取得後，再於93年3月12日以買賣為原因移轉所有權登記予被告林健興即林吉興，被告林健興即林吉興於107年8月9日將系爭房地出賣予原告，並於107年8月29日辦畢所有權移轉登記，系爭房地現登記為原告所有。
㈡系爭房地現由被告林健興即林吉興之姑姑即被告陳林玉枝占
有使用作為經營雜貨店之用，被告2人均未居住在系爭房地。
㈢系爭房地之所有權狀於被告林健興即林吉興為登記所有權人期間，由林吉興持有中。
㈣原告與被告陳林玉枝間就系爭房地無租賃關係存在。
五、本院判斷之理由：㈠原告與被告林健興間就系爭房地為真實買賣，並非成立債權讓與擔保：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文。是以，買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此二者意思表示一致，買賣契約即為成立。原告與被告林健興於107年8月9日簽訂不動產買賣契約，約定原告以750萬元向被告林健興買受系爭房地，並由僑馥公司為買賣價金履約保證，此有不動產買賣契約書在卷可證(本院卷㈠第143-151頁)。觀之該不動產買賣契約書，載明買方為盧世豐、賣方為林吉興，買賣標的為系爭房地，買賣標的總價款為750萬元，原告與被告林健興分別在立契約書人欄之「賣方（甲方）」及「買方（乙方）」簽名及用印（本院卷㈠第151頁），可徵原告與被告林健興斯時確有就標的物、價金等買賣契約重要之點予以明確約定而達成意思一致，堪認系爭房地買賣契約業已成立。
⒉原告與被告林健興就系爭房地買賣共同委任僑馥公司辦理買
賣價金履約保證及由僑馥公司將價金信託存於中國信託商業銀行帳號00000-000000000號信託帳戶內，此觀不動產買賣契約書第4條即明(本院卷㈠第145頁)。原告以75萬元支票支付簽約款，該支票已於107年8月10日存入上開信託帳戶內，嗣原告於107年8月29日匯款75萬元完稅款至上開信託專戶，再以買賣價金其中1,232,637元代償系爭房地第一抵押權人元大銀行貸款，餘款4,767,363元於107年9月7日匯入上開信託專戶，上開信託專戶於107年9月11日匯款636,000元至訴外人石浩辰名下郵局帳戶、匯款390萬元至訴外人杜婉華名下元大銀行灣裡分行帳戶、匯款1,726,876元至訴外人郭建辰中國信託商業銀行北高雄分行帳戶等情，有中國信託商業銀行109年10月15日中信銀字第1092005894號函、僑馥公司109年11月4日僑馥(109)字第494號函(本院卷㈠第215、293頁)在卷可稽，由此足見原告確實有支付系爭房地之買賣價金甚明。
⒊再據證人柯琨珊到庭證述：我從事不動產買賣介紹，透過一
名張先生說林健興要以房子借錢，我介紹朋友借300萬元給林健興，後來林健興說還有欠地下錢莊錢，所以又借了50萬元給他，並設定抵押權給訴外人杜婉華、石浩辰。之後林健興連銀行貸款都付不出來，我評估後，問林健興上開杜婉華、石浩辰二筆抵押借款是否可以如數清償，林健興說可以，但後來林健興發生車禍，又被地下錢莊的人打傷住院，林健興沒有工作，沒辦法支付抵押權人本息，林健興問我能否借錢給他，我告訴他已經找不到金主可以借錢給他，並跟他說這種情形房子一定會被法拍，他問我房子市價如何，我告訴他大約700多萬元，他說房子不能被法拍，因為被法拍後，他會沒有餘款可以拿，我建議他賣掉房子，他有同意，一開始要賣的時候，林健興有跟我們講清楚說一樓他租給他姑姑開雜貨店，他跟他姑姑間有租約，我問他說租金多少，林健興拿出合約書上面寫22,000元，比我評估的租金15,000元還高，我說這價格不錯，可以由買方去考慮，我透過朋友找到原告，原告要買系爭房地前，林健興帶我跟原告去看系爭房地，林健興當著我們的面，跟他姑姑即被告陳林玉枝打招呼，並跟被告陳林玉枝說我跟原告是來看房子，被告陳林玉枝沒有什麼表示。系爭房地現況是一樓作雜貨店面使用，與隔壁房子一樓打通，二樓我目視是沒有人住。後來他們自己談成，我沒有參與，我只有介紹代書陳綺霞給他們。之後林健興欠的錢都已經由履保專戶撥款還清等語(見本院卷㈠第230-235頁)。又證人陳綺霞到庭證稱：我是地政士助理員，柯琨珊介紹我辦理系爭房地買賣，原告與被告林健興到事務所(臺南市○區○○路000號)簽訂不動產買賣契約時，被告林健興沒有提到系爭房地是借名登記，不動產買賣契約是原告與被告林健興親簽，我有詢問雙方確定買賣價金為750萬元，經雙方同意當場約定付款方式如契約所載，原告當天有交付支票用以給付簽約款。系爭房地買賣價金是由僑馥公司辦理履約保證，後續價金付款依履保公司指示辦理，系爭房地辦理過戶登記完成後，尾款600萬元其中1,232,637元係代償元大銀行抵押債權，其餘4,767,363元全部匯到林健興指定帳戶，林健興有在我製作的確認書上簽名等語(本院卷⑾第236-240頁)，並提出不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書、杜婉華元大銀行灣裡分行存摺封面影本、石浩辰台南和順郵局存摺封面影本、郭建辰中國信託銀行北高雄分行存摺封面影本為憑(本院卷㈠第259-274頁)。另據證人劉騏銘證稱：我與原告合夥共同投資物業房地產十幾年，系爭房地只是投資的其中一筆。我們合作模式，有時由原告去看物業，有時我去看物業，只要一方決定好就投資，之後賣掉，再按固定比例分配利潤。系爭房地是原告經由柯琨珊介紹，原告購買前跟我說他已經看過，價金、地點都不錯，我有同意。系爭房地每月貸款本息31,000元，是自我們合夥投資所使用原告上海商銀帳戶存款支付等語(本院卷㈡第167-170頁)。依上開證人之證詞，可知被告林健興因積欠銀行房屋貸款及民間借款無力清償，恐日後系爭房地遭拍賣價格過低，依證人柯琨珊建議，同意先行出賣系爭房地以償還借貸債務，再經證人柯琨珊介紹，覓得買方即原告，原告與被告林健興談定買賣價金為750萬元，由證人柯琨珊介紹證人陳綺霞辦理系爭房地買賣簽約及所有權移轉登記，並委由僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證，原告則以支票給付第一期款，其他各期買賣價金則依約存入履約保證專戶，嗣證人陳綺霞依被告林健興指示，將買賣價金其中390萬元匯入杜婉華帳戶、636,000元匯入石浩辰帳戶、1,726,876元匯入郭建辰帳戶等情，堪以認定；再徵以原告於107年8月29日以系爭房地設定720萬元最高限額抵押權予臺灣銀行，臺灣銀行於107年9月3日撥款600萬元至原告之臺灣銀行高雄科學園區分行帳號000000000000號帳戶，該帳戶自107年10月3日起按月扣款本金及利息乙情，亦據原告提出臺灣銀行放款歷史明細批次查詢資料在卷可證(本院卷㈡第85-87頁)，益見原告自行支付系爭房地房貸本息，核與一般買受人以貸款支付買賣價金後，自行繳納貸款之交易模式相符。依上各節，堪認原告與被告林健興間就系爭房地確為真實買賣。
⒋另按信託之擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物
所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言(最高法院103年度台上字第1340號判決意旨參照)。證人劉騏銘於109年2月5日向被告陳林玉枝之子收取34,000元，並以原告之名義出具收據等情，有收據附卷可參（本院卷㈡第39頁），而收據上記載「茲收到喜樹路22號109年一月及二月之房貸34,000元正，尚欠38,000元正。盧世豐、109.2.5、陳清楓」等語乙節，據證人劉騏銘到庭具結證稱：以原告名義買受系爭房地後，林吉興要求出租給他2年，我考量節省房地合一稅金，同意出租給他，收取租金，日後再出賣，當時約定每月租金19,000元，但林吉興未按期交付，我問他租金來源，他才說以月租12,000元轉租給他姑姑，我記得於109年2月5日累計租金大約欠7萬多元，我去系爭房地收租金，我告訴陳清楓說房子是我的，如果不清償租金，我要回收房子，陳清楓說他要先付租金，他拿大約1萬多元給我，林健興也有拿錢出來，加上陳清楓拿出來的錢，合計是34,000元，但是還欠租金38,000元，這張109年2月5日收據是我寫的，「房貸」是「房租」的筆誤，因為房貸本來就是從原告帳戶支付等語(本院卷㈡第173-174頁)。本院審酌證人劉騏銘雖與原告合資購買不動產，且與原告為多年好友，情誼頗深，然證人劉騏銘已具結擔保其證詞之真實性，當無甘冒犯偽證罪之風險而為不實之陳述，且無證據證明其與被告陳林玉枝有何故舊仇怨，應認證人劉騏銘上開證詞為可採，是依證人劉騏銘上開證述可知，其出具之109年2月5日收據上所載「房貸」二字，確係出於「房租」之筆誤無誤，實則系爭房地貸款並非由被告林健興支付；佐以若被告林健興移轉系爭房地予原告僅係作為其向原告借款債務之擔保，實無由原告負擔貸款之理，況原告與被告林健興間並未約定被告林健興未依約返還所欠款項時，即由原告取得系爭房地所有權，顯與信託讓與擔保契約係債務人以所有權移轉作為擔保債務清償方式之情形不符，被告陳林玉枝抗辯原告與被告林健興間就系爭房地成立讓與擔保契約云云，應無可採。
⒌綜上，堪認原告與被告林健興確有買賣系爭房地之意思表示
合致，被告林健興將系爭房地所有權移轉登記原告，係基於買賣合意，而非基於信託讓與擔保契約，至屬明確。
㈡被告林健興為系爭房地登記名義人，其基於買賣辦理所有權移轉登記予原告，屬有權處分：
⒈按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他
方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。且不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任(最高法院107年度台上字第629號判決意旨參照)，是被告陳林玉枝抗辯系爭房地係其所有而借用被告林健興名義登記，被告間就系爭房地成立借名登記契約一節，既為原告所否認，依前開說明，自應由被告陳林玉枝就此事實負舉證責任。被告陳林玉枝抗辯被告林健興已承認系爭房地係由被告陳林玉枝一家人出資向黃富亮購買，且承認被告林健興係登記名義人乙節，雖提出其與被告林健興於109年2月19日、109年3月2日、109年4月4日之對話錄音譯文為憑(本院卷㈠第207-212頁)，然該錄音譯文係屬私文書性質，原告已否認其形式上之真正（本院卷㈠第245-247頁），依民事訴訟法第357條之規定，自應由被告陳林玉枝就該錄音譯文確係其與被告林健興之對話內容乙節，負舉證之責任，惟被告陳林玉枝就此並未舉證以實其說，被告林健興復未到庭或以書狀陳明該錄音譯文之真實性，則該錄音譯文內容是否與事實相符，尚乏憑據，自不能據為憑為被告間就系爭房地存有借名登記契約之證明。
⒉被告陳林玉枝抗辯原告明知或因過失不知被告間就系爭房地
存有借名登記契約，基於債權物權化原則，應受被告間借名登記契約拘束云云，然被告陳林玉枝不能證明被告間就系爭房地存有借名登記契約，已如上述，且系爭房地之所有權狀於被告林健興為登記所有權人期間，係由被告林健興持有中，亦為被告陳林玉枝所不爭執(不爭執事項㈢)，原告主張其不知悉被告間就系爭房地有借名登記契約，應為可採。退步言，縱被告間就系爭房地確有借名登記契約，惟借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。原告因證人柯琨珊之介紹而成為被告林健興之債權人，與被告林健興並無任何親誼關係，更不認識被告陳林玉枝，客觀上顯難得知系爭房地係借名登記，無論原告購買前是否曾至系爭房地現場查看，衡情均無從判斷系爭房地是否有借名登記之情事。被告林健興為出名人，既登記為系爭房地之所有人，則在借名關係存續中，其將該系爭房地出賣予第三人，自屬有權處分，不因原告為善意或惡意而有異，被告林健興出買登記在其名下之系爭房地予原告，仍屬有權處分之行為，被告陳林玉枝此部分抗辯，自難憑採。㈢原告與被告林健興間非基於通謀虛偽意思表示而訂立系爭租約：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，但不得以其無效對抗善意第三人，民法第87條第1項定有明文。所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當(最高法院109年度台上字第1773號判決意旨參照)。次按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，應由第三人負舉證責任(最高法院110年度台上字第385號判決意旨參照)。被告陳林玉枝抗辯原告與被告林健興通謀虛偽簽訂系爭租約乙節，為原告否認，揆諸前開說明，自應由被告陳林玉枝就上開利己事實，負舉證責任。
⒉又按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效（最高法院97年度台上字第979號民事判決意旨參照）。是當事人如合意以其給付作為使用之物之對價，即應成立租賃關係。經查，原告與被告林健興於107年9月1日簽訂系爭租約，系爭租約前言載明：「出租人盧世豐、承租人林吉興，因租賃房屋事宜，雙方協議同意訂定各條款如下：...」，第2條房屋租賃標的物：「(一)房屋標示：⒈門牌台南市○區○○路00號(基地座落喜東段186-15地號)...。」，第3條租賃期限：「租賃期間自107年9月1日起至109年8月31日止。」，第4條租金約定及支付：「承租人每月租金為新臺幣(下同)35,000元整，每期應繳納1個月租金，並於每□月□期1日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕……。」，第13條房屋之返還「(一)租期屆滿或租賃契約中止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。...」(本院卷㈠第27-43頁)，足證原告與被告林健興確有約定，原告以系爭房地出租與被告林健興使用收益，被告林健興則支付租金，且就租賃標的物與租金數額19,000元（租金數額，詳如下述）達成租賃之意思表示合致。
⒊被告陳林玉枝雖抗辯系爭租約記載每月租金3萬5千元，高的
離譜，足見原告與被告林健興通謀虛偽訂立系爭租約云云，然依證人劉騏銘到庭具結證稱：當時我與林健興約定租金19,000元，但因林健興另外有向原告借款20幾萬元，林健興要攤還這筆20幾萬元借款，我才在系爭租約填載租金35,000元，可是林健興繳付租金的情形不穩定，有時8,000元，有時1萬元，而且不是按期交，都是分次陸續交，我收的很辛苦，後來我就問林健興說你的租金是怎麼來的，林健興才說他將房屋以12,000元轉租給他姑姑即被告陳林玉枝，我要求林健興拿出他姑姑的租約，林健興拿出陳林玉枝已經簽名蓋章的租約（指本院卷㈠第155-163頁房屋租賃契約書）給我 ，我在甲方欄簽署原告的名字，目的在於確認林吉興有出租系爭房屋給他姑姑陳林玉枝等語(本院卷㈡第169-172頁)，足見被告林健興與原告就租賃標的物為系爭房地、租金為每月19,000元等租賃契約成立必要之點，確實均已臻於一致，且是系爭已有效成立，甚為灼然。至於租金是否合於當地市場行情，本即涉及訂約雙方主觀就房屋狀態之約定，或客觀上房屋所具備之使用狀態或關係親疏等因素不一而定，自不能單憑租金數額較當地行情為高，即認定系爭租約為通謀虛偽意思表示。被告陳林玉枝既未提出其他證據證明原告與被告林健興出於通謀虛偽意思表示而簽訂系爭租約，其此部分抗辯，即非可信。
㈣系爭租約已於109年7月23日終止，被告林健興應給付積欠之租金：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。系爭房地為原告所有，被告林健興向原告承租系爭房地，雙方於107年9月1日簽訂系爭租約，約定租賃期間自107年9月1日起至109年8月31日止，每月租金19,000元，租金應於每月1日前給付，惟被告林健興自109年4月起未按時給付租金，迄109年7月止，積欠租金已達4個月，共76,000元，原告乃於109年7月6日寄發存證信函催請被告林健興於5日內給付租金，否則終止系爭租約，被告林健興於同年月7日收受該存證信函後，未予置理，原告於109年7月16日提起本件訴訟，以本件起訴狀繕本送達被告林健興為終止系爭租約之意思表示，經被告林健興於同年7月23日收受本件起訴狀繕本，被告林健興仍未清償所欠租金等情，業據原告提出與所述相符之房屋租賃契約書、台南地方法院郵局第001023號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為證（本院卷㈠第27-51頁)，且有本件起訴狀繕本送達證書在卷可稽（本院卷㈠第81頁)。被告林健興對於原告上開主張之事實，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀或證據以供本院審酌，本院綜合上開事證，依調查證據之結果，堪認原告主張被告林健興自109年4月起未繳納租金，積欠租金總額已達2個月以上，經原告於109年7月16日提起本件訴訟，並以本件起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，該起訴狀繕本於109年7月23日由被告林健興本人收受，系爭租約已於109年7月23日終止等情，應為真實可採。
⒉次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。被告林健興承租系爭房地，約定每月租金19,000元，依系爭租約之約定，被告林健興自有按期給付租金之義務，惟被告林健興自109年4月1日起未給付租金，是原告依系爭租約之法律關係，請求被告林健興給付租賃關係存續中積欠之租金即自109年4月1日起至109年7月23日止，共3月又23日租金71,567元(計算式：19,000元×3又23/30個月＝71,567元)，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則乏所據。
⒊再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告上開租金之請求，並未定有給付之期限及利率，經原告起訴而送達訴狀，被告林健興迄未給付，當應負遲延責任；而本件起訴狀繕本於109年7月23日送達被告林健興（本院卷㈠第81頁），則原告請求被告林健興給付自翌日即109年7月24日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，亦應准許。
㈤被告應返還系爭房地：
⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1第1項分別定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號判決意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。再按地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第941條亦有明定。所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內，出租人係經由承租人維持其對租賃物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，應不失為現在占有人。所謂間接占有，乃自己不直接占有其物，而對於直接占有其物之人，本於一定之法律關係有返還請求權，因而對其物有間接管領力之占有而言（最高法院106年度台上字第1207號判決意旨參照）。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條前段所明定。所謂返還租賃物，當係指依債務本旨向出租人移轉租賃物之占有而言(最高法院108年度台上字第1210號判決意旨參照)。系爭房地於107年8月29日登記為原告所有，已於前述，依民法第759條之1規定，推定原告為系爭房地所有權人，依上說明，在系爭房地所有權登記依法定程序塗銷前，被告陳林玉枝尚不得否認所有權登記之效力。
⒉被告陳林玉枝之子陳清楓於87年4月3日購買系爭房地後設定
抵押貸款，抵押權人於92年間向法院聲請拍賣系爭房地，由訴外人黃富亮於92年8月1日拍賣取得後，再於93年3月12日以買賣為原因移轉所有權登記予被告林健興，被告林健興於107年8月9日出賣系爭房地予原告，於107年8月29日辦畢所有權移轉登記，系爭房地現登記為原告所有。系爭房地現由被告林健興之姑姑即被告陳林玉枝占有使用，作為經營雜貨店之用(見不爭執事項㈠、㈡)，並有系爭房地查詢資料及異動索引查詢資料在卷可稽（本院卷㈠第87-90、171-182頁)。原告於107年9月1日出租系爭房地予被告林健興，系爭租約已於109年7月23日終止，業經本院詳述如前，嗣被告林健興於租賃期間，將系爭房地轉租予被告陳林玉枝使用，約定租賃期限自108年8月9日起至109年8月8日止，每月租金12,000元，此有原告提出之108年8月9日房屋租賃契約書在卷可憑(本院卷㈠第155-163頁)，雖該房屋租賃契約書出租人記載為即原告「盧世豐」，然依證人劉騏銘前開證述可知，該份租約係被告林健興為證明其將系爭房地轉租給被告陳林玉枝等語屬實才交予證人劉騏銘，嗣由證人劉騏銘收受後，自行在租約出租人欄簽署原告姓名，核與被告陳林玉枝抗辯其與原告間並無租賃關係等語相符，是該份房屋租賃契約書實係被告林健興將系爭房地出租予被告陳林玉枝之轉租契約，至為明確。觀之本院卷㈠第155-163頁租賃契約書末頁立契約人(乙方)欄上，有被告陳林玉枝之簽名及蓋章，且被告陳林玉枝亦已自承其上印文為真正(本院卷㈡第280頁)，依民事訴訟法第358條規定，應推定該房屋租賃契約書為真正。雖被告陳林玉枝抗辯該租賃契約書加蓋之印文係被告林健興盜蓋，且簽名非被告陳林玉枝本人所為云云，然私人之印章，由自己使用或授權他人使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任，被告陳林玉枝既未舉證證明其印章係遭被告林健興盜蓋於該租賃契約書之立契約人欄上，自難認其此部分之抗辯為可採。又該租賃契約書上之印文既為真正，縱其上「陳林玉枝」簽名非本人親簽，依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名，如以印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力(參照民法第3條第1項、第2項規定)，被告陳林玉枝仍應受該租賃契約書之拘束。從而，被告林健興於租賃期間，將系爭房地轉租予被告陳林玉枝，依民法第941條之規定，被告陳林玉枝為系爭房地之直接占有人、被告林健興為系爭房地之間接占有人，系爭租約於109年7月23日終止後，被告陳林玉枝仍占用系爭房地作為經營雜貨店之用，被告已無合法占用系爭房地之正當權源，原告依民法第767條第1項規定，請求被告返還系爭房地予原告，洵屬有據，應予准許。
㈥復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第2350號裁定意旨參照）。系爭租約於109年7月23日業經原告終止，租賃關係因之消滅，被告林健興就系爭房地於租賃關係消滅後，即無再行占有使用之合法權源，但被告林健興迄未返還系爭房地予原告，乃無法律上之原因受有使用系爭房地之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，原告自得依民法第179條前段之規定，請求被告林健興返還無權占系爭房地所受利益。本院審酌系爭房地於107年9月至109年3月租賃期間，每月租金為19,000元，可見該金額應符合該區域之租金行情，被告林健興無權占用系爭房地，顯然可獲此相當於每月19,000元之租金利益，是原告依不當得利法律關係，請求被告林健興自109年8月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付19,000元相當於租金之不當得利，自應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房地遷讓返還予原告；被告林健興應給付71,567元，及自109年7月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；被告林健興自109年8月1日起至返還系爭房地之日止，按月給付19,000元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第78條及第79條分別定有明文。次按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準。以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77條之1第1項、第2項及第77條之2第2項分別定有明文。本件原告請求被告將系爭房地返還予原告，依上開說明，自應以系爭房地於109年7月16日起訴時之交易價額據以核定此部分之訴訟標的價額。又原告請求被告林健興給付自109年8月1日起至返還系爭房地之日止，占用系爭房地相當於租金之不當得利部分，固為請求返還系爭房地附帶請求，不併算其價額，惟其請求被告林健興給付積欠4個月租金本息部分，非返還系爭房地之附帶請求，其價額自應與返還系爭房地之價額合併計算。從而，本件訴訟標的價額核定為2,406,800元【計算式：82平方公尺(臺南市○區○○段000000地號土地面積)×25,200元/平方公尺（109年1月公告土地現值）＋264,400元(門牌號碼臺南市○區○○路00號房屋109年度課稅現值，本院卷㈠第61頁)＋76,000元(訴之聲明第2項)＝2,406,800元】，加計中國信託商業銀行查詢客戶資料手續費100元(本院卷㈡第189頁)，合計應徵第一審裁判費為24,859元，加計中國信託商業銀行查詢客戶資料手續費100元(本院卷㈡第189頁)，合計本件訴訟費用額確定為24,959元，爰審酌兩造勝敗訴比例及利害關係，依上開規定確定兩造各負擔之訴訟費用如主文第五項所示。
八、本件判決主文第一項，原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，被告陳林玉枝陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核就本件判決主文第一項，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。本件判決主文第二、三項，命被告林健興給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依職權宣告被告林健興預供擔保後，得免為假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 6 月 10 日
民事第五庭 法 官 張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 10 日
書記官 蘇冠杰