臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1323號原 告 邱俊良被 告 柯頴川昇
柯郭麗英共 同訴訟代理人 王韻茹律師
王建強律師上列當事人間請求拆除地上物等事件，經本院於民國111年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○區○○段000○00000地號土地上，如臺南市東南地政事務所複丈成果圖所示編號A面積35.83平方公尺、編號B面積11.22平方公尺之建物拆除，將上開土地騰空遷讓返還原告及全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、緣坐落臺南市○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地A、B）為原告與訴外其他共有人共有。被告所有之未辦保存登記建物門牌號碼臺南市○○路000巷00弄00號（下稱系爭建物）占用系爭土地之位置及面積如附圖所示。被告並無正當權源，無權占有系爭土地，原告依民法第821條、第767條規定，請求被告拆屋騰空遷讓返還系爭土地予原告及全體共有人。
㈡、否認系爭土地曾出售給被告之祖先。被告民事答辯狀裡，所稱曾向邱瑞鐘、邱縛（由其子邱進財簽署出賣證書）購買云云，然與原告提出之戶籍資料、邱家祖譜不符，在原告的叔公祖輩中之邱縛等人之戶籍中，根本查不到被告所稱之邱進財這個人，另外原告父親邱瑞鐘之簽名部分，亦與邱瑞鐘本人之親筆字跡及印章都不符合，否認真正，原告質疑被告有詐欺、偽造文書、捏造假買賣之嫌。被告柯頴川昇、柯郭麗英，長期不法侵占他人土地，不法圖利自己，還將系爭建物出租給他人獲利。原告才是合法繼承人及使用人，附上原告今年繳納地價稅的證據等語。
㈢、聲明（本院卷第171頁）：
①、被告柯頴川昇、柯郭麗英應將坐落臺南市○○段000地號土地，
如附圖編號A部分面積35.83平方公尺，及坐落臺南市○區○○段00000地號土地，如附圖編號B部分面積11.22平方公尺之地上物拆除後，將土地騰空返還予原告及全體共有人。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、系爭建物固有占用到系爭土地A、B，且系爭建物之房屋稅籍證明書上納稅義務人記載為被告科郭麗英（被證1，民國97年6月5日登記)，故被告柯頴川昇並非所有權人。
㈡、被告不是無權占有，被告柯頴川昇的父親柯清水與訴外人柯引的父親之前已經出資向訴外人邱鐵等人買下臺南市○區○○段000○000○000地號土地三筆（其中之782地號當時地號為下鯤鯓段470地號，柯清水係向邱瑞鐘、邱縛（由其子邱進財簽名）購買，有出賣證書為憑，且出賣人已經交付土地所有權狀），後同段782地號土地分割成782、782-1地號，因為782-1地號是道路用地；系爭建物是被告柯頴川昇之父親柯清水於49年間興建，並於同年設籍繳納房屋稅。當時甚至都已委由出賣人之代書邱棟奢欲前往地政事務所辦理移轉登記，但後來不知為何，未辦理過戶登記。
㈢、是在土地買賣之情形，雖尚未辦理所有權移轉登記，惟買受人之占有土地如係出賣人本於買賣之法律關係所交付，無論現實交付抑簡易交付，均具正當權源，原出賣人不得認係無權占有而請求返還。被告柯頴川昇之父親係因買賣受讓而合法有權占有使用系爭土地，身為繼承人，被告自係合法有權占有使用系爭土地。
㈣、原告稱買賣契約並非其父親邱瑞鐘之字跡云云，然揆諸被證2買賣契約文件，原告之父親邱瑞鐘業已提供印鑑證明書，且邱縛及邱瑞鐘均將土地所有權狀正本交給代書，後代書將所有權狀交給被告柯頴川昇之父親柯清水，如果簽名非真正，豈有可能隨意將土地所有權狀正本交付他人？等語。
㈤、聲明（本院卷第175頁）：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
③、如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告為系爭土地A、B之共有人之一，於97年11月29日繼承取得、權利範圍公同共有1/2；系爭建物為被告之父親柯清水於49年間興建完成並居住使用，門牌號碼臺南市○○路000巷00弄00號，目前由被告出租予他人，系爭建物為未辦保存登記之建物，目前之房屋稅納稅義務人為被告柯郭麗英；系爭建物占用系爭土地之位置及面積如附圖編號A、B所示等情，有系爭土地A、B之土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、本院履勘筆錄、現場照片、複丈成果圖、系爭建物房屋稅籍證明書附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪以認定。
㈡、按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，最高法院69年度台上字第851號判決意旨參照。被告柯頴川昇雖否認其為系爭建物之所有權人，其無權拆除系爭建物云云，然查，被告柯頴川昇前於108年4月30日警詢筆錄（原告對被告柯頴川昇提起土地竊佔罪嫌案）中業自承：「系爭建物是我的父親柯清水於49年間興建，49年就設籍房屋，此後我們一家人就住在系爭建物內。我從小就居住在這裡（指系爭建物），直到2年前『出租給』林立偉，每月租金新臺幣（下同）4千元。我父親柯清水有向原告的父親邱瑞鐘、訴外人邱鐵、邱進財、邱進得、邱呈、邱縛等六人購買的，代理人是邱棟奢，購買金額我不知道，因為有些字跡已經消失。我曾經聽父親柯清水說過，沒有辦理過戶登記，因為其中有人拿到錢就跑路了。」等語明確在卷（108偵9006卷第8、9頁），而系爭建物並未辦理保存登記，被告既為柯清水之繼承人，依法自屬對於系爭建物有事實上處分權之人。被告上述辯詞，委無可採。
㈢、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。次按「不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1 月23日修正公布同年7 月23日施行之民法第759條之1 第1 項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定『依本法所為之登記有絕對效力』之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任。」、「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記予後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」，最高法院99年度台上字第592 號、95年度台上字第394號判決意旨參照。
㈣、被告雖辯稱被告之父親柯清水前已購買系爭土地A、B云云，並提出出賣證書（其上記載出賣價350元，無日期，出賣人名義為邱瑞鐘、邱進財（並將邱進得之印文劃除），本院卷第183頁）、覺書、印鑑證明書、土地所有權狀、土地臺帳謄本、共有人書狀保持證、稅捐完納證明申請書、臺南市契稅投納申請書、土地權利變更登記聲請書為據（本院卷第181至203頁），然按不論柯清水是否已付清買賣價金（假設語氣）而取得請求移轉登記系爭土地A、B之權利，該買賣契約均僅具債權之效力，於尚未辦理物權之所有權移轉登記之前，揆諸前開法條規定，柯清水即未取得系爭土地A、B之所有權。
㈤、末按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。承上所述，被告之父親即被繼承人柯清水既未取得系爭土地A、B之所有權，原告亦否認被告前揭出賣證書等文書之真正，被告又未能提出其他證據證明其有何合法權源使用系爭土地，從而，原告本於所有權，訴請被告拆除如附圖編號A、B 部分面積各35.83、11.22 平方公尺之系爭建物，並將該部分土地騰空遷讓返還予原告及全體共有人，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告應將坐落臺南市○區○○段000○00000地號土地上，如臺南市東南地政事務所複丈成果圖所示編號A面積35.83平方公尺、編號B面積11.22平方公尺之建物拆除，將上開土地騰空遷讓返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第五庭 法 官 吳金芳附圖（壹頁）以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 李崇文