臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第1354號原 告 吳宗欣訴訟代理人 戴勝利律師
林仲豪律師吳佳龍律師被 告 吳家溱
吳晉同兼前列二人訴訟代理人 吳采鴦上列當事人間請求返還所有權狀等事件，經本院於民國111年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告乙○○應返還嘉義市堀川段29-12 (地籍重測後為嘉義市○○段000地號）、29-41地號（地籍重測後為嘉義市○○段000地號）土地之所有權狀正本予原告。
二、被告丙○○應自民國109年7月1日起至返還嘉義市○○段000○000地號如附圖所示編號A、B土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣1,687元。
三、被告乙○○應自民國109年7月1日起至返還嘉義市○○段000○000地號如附圖所示編號A、B土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣1,687元。
四、被告丁○○應自民國109年7月1日起至返還嘉義市○○段000○000地號如附圖所示編號A、B土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣1,687元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決於第一項於原告以新臺幣55萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行；但被告乙○○如以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二、三、四項，於原告就各期給付以新臺幣562元為被告丙○○、乙○○、丁○○供擔保後，得於各該期給付屆清償期時假執行；但被告丙○○、乙○○、丁○○如就各期給付以新臺幣1,687元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。原告提起本件訴訟，原訴之聲明第⒈項為：被告乙○○應返還嘉義市○○段00000○00000地號土地之所有權狀正本（下稱系爭權狀）予原告，訴之聲明第⒉⒊⒋項為：被告丙○○、乙○○、丁○○應自民國109年7月起至返還嘉義市○○段00000○00000地號土地予原告為止，各按月給付原告新臺幣（下同）5,357元。嗣於訴狀送達後，因嘉義市○○段00000○00000地號土地地籍重測後，變更為嘉義市○○段000○000地號土地（以下合稱系爭土地）；復經本院囑託嘉義市地政事務所測量繪製複丈成果圖（見本院卷㈡第375頁），就占用系爭土地面積之不當得利數額，變更為如後述原告聲明所載。上開聲明之變更，就系爭土地段名、地號變更之補充，係屬更正事實上陳述；就請求不當得利之金額部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定規定相符，自應予以准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）請求被告乙○○返還系爭權狀部分：⒈查原告為系爭土地所有權人，兩造母親吳陳錦慧生前於系
爭土地上興建未辦保存登記建物6棟（門牌號碼：嘉義市○○路00巷00號、27-2號、27-3號、27-4號、27-5號、27-6號，下稱系爭建物)，並出租予第三人維持生活，為求管理上方便，原告同意系爭土地所有權狀由吳陳錦慧持有。
⒉嗣吳陳錦慧於105年6月4日死亡後，原告因找不到系爭權狀
而申請所有權狀遺失補給登記，此時被告乙○○竟向嘉義市地政事務所提出異議，並提出系爭權狀正本，原告始發現系爭權狀遭乙○○無權占有中，並於106年1月10日及同年1月18分別寄送存證信函，請求乙○○於文到後五日内歸還系爭所有權狀，然吳釆鴦仍不予理會。
⒊更甚者，乙○○107年6月1日向臺灣嘉義地方法院（下稱嘉義
地院）起訴，後又追加被告丙○○、丁○○為原告，主張系爭土地為吳陳錦慧借名登記於原告名下，因而請求原告將系爭土地移轉登記為原告、被告乙○○、丁○○、丙○○四人公同共有云云。該案歷經嘉義地院以107年度家繼訴字第22號、臺灣高等法院臺南分院（下稱台南高分院）108年度上易字第8號、最高法院110年度台上字第2148號、臺南高分院110年度家上更一字第7號審理後，判決被告敗訴在案。
故由上開判決可知系爭土地並無任何借名登記契約關係存在。
⒋109年5月22日原告委請益民律師事務所以109年度益龍字第
052201號律師函，催告乙○○於文到七日内返還系爭權狀，然乙○○109年5月29日回覆之存證信函並無返還系爭權狀之意願，原告迫於無奈始提起本件訴訟。
⒌按原告既為系爭土地所有權人，土地所有權狀乃表彰土地
所有權之證明文件，自應歸屬土地權利人。因此，倘土地所有權狀遭第三人無權占有，權利人自得本於所有物返還請求權，訴請返還，被告乙○○並無合法占有系爭土地所有權狀之正當權源。從而，原告本於民法第767條第1項物上請求權之規定，請求被告乙○○交付系爭權狀，自有理由。
（二）原告請求被告丙○○、乙○○及吳晉等三人自109年7月起，按月分別給付4,593元部分：
⒈查本件系爭建物為兩造母親吳陳錦慧或父親吳安淨於60年
之前所興建，吳陳錦慧於105年6月4日過世後，由被告丙○○、乙○○、丁○○及原告就系爭建物取得系爭建物之事實上處分權公同共有關係，此為雙方所不爭執。而原告就系爭土地固同意由母親吳陳錦慧於其上興建系爭建物，就系爭土地之收益並未向吳陳錦慧收取租金，然吳陳錦慧業於105年6月4日死亡，則原告自得依民法第472條第4款，因借用人即吳陳錦慧死亡，而主張終止該使用借貸契約。
⒉前開借貸契約既已終止，則被告丙○○等三人就其公同共有
系爭建物之事實上處分權而占有系爭土地即無法律上之原因，業經原告於109年6月11日委請益民律師事務所發函催告被告吳家湊等三人自109年6月起給付按月占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，被告丙○○等三人均無給付之意思，顯有繼續占用之虞，為此原告依民事訴訟法第246條之規定，提起將來給付之訴，請求丙○○等三人，自起訴狀送達翌月即109年7月起至返還無權占有之土地止，按月依其潛在的應有部分分別應支付相當於租金之不當得利。
⒊被告公同共有之系爭建物占有系爭土地之面積，如附圖即
嘉義市地政事務所土地複丈成果圖（見本院卷㈠第375頁）可知，其中編號A建物占有南田段594地號土地之面積為74.8平方公尺，編號B建物占有南田段588地號土地之面積則為111.25平方公尺，兩者合計186.05平方公尺(計算式：7
4.8+111.25=186.05)。以系爭土地公告現值23,700元，被告乙○○等3人每月潛在應有部分利益應分別支付相當於租金之不當得利均為4,593元（計算式：186.05×23,700×5%÷l2÷4=4,593)。
⒋又系爭土地周遭南田市場之現況，前已拍照如原證12照片1
5張所示，顯見系爭土地位處嘉義市鬧區，且系爭房屋門牌號碼「嘉義市○○路00巷0000號」現有人使用中，招租廣告上亦記載「店出租」，顯見「系爭房屋確係出租於第三人作營商使用，而享受商業上之特殊利益，即非普通住宅房屋之承租可比，其租金本可不受土地法第97條所定最高限額之拘束。」且故原告主張依公告現值5％為年租金之計算，僅對被告乙○○等三人各自請求4,593元相當於租金之不當得利，遠低於以先前租賃契約關係所收受租金之金額，自屬合理金額。
（三）聲明：⒈被告乙○○應返還嘉義市堀川段29-12(地籍重測後為嘉義市○
○段000地號）、29-41地號（地籍重測後為嘉義市○○段000地號）土地之所有權狀正本予原告。
⒉被告丙○○應自109年7月起，按月給付原告4,593元，至返還嘉義市○○段000○000地號土地予原告為止。
⒊被告乙○○應自109年7月起，按月給付原告4,593元，至返還嘉義市○○段000○000地號土地予原告為止。
⒋被告丁○○應自109年7月起，按月給付原告4,593元，至返還嘉義市○○段000○000地號土地予原告為止。
⒌訴訟費用由被告負擔。
⒍原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭土地雖登記為原告所有，然係兩造母親吳陳錦慧借名登記在原告名義之下。雖原告主張系爭土地是55暨72年間，兩造母親吳陳錦慧、外婆陳蔡休贈與給伊云云。惟查：
⒈兩造之母親吳陳錦慧55年間與合資購買人陳黃好購入嘉義
市○○段00000○00000○00000地號共三筆土地各二分之一持分，並「借名登記」在當時年僅6歲之原告名下。訴外人陳黃好因債務問題，對上開三筆土地之持分均遭假扣押，茲因吳陳錦慧有優先購買權，於72年間再借用當時年僅21歲之原告之名義，購入上開三筆土地剩餘持分，取得上開三筆系爭土地完整所有權。
⒉上開借名登記之事實，有下列證據足資證明：
⑴被告乙○○與訴外人陳黃好之對話錄音内容。
⑵被告丁○○於嘉義地院以107年度家繼訴字第22號之證詞。
⑶系爭土地之所有權狀均由吳陳錦慧保管。
⑷系爭土地之地價稅，在吳陳錦慧死亡前，均由吳陳錦慧繳納。
⑸原告對於嘉義市○○段00000地號土地之土地徵收行政訴訟及訴願事件，均未親自出席或出庭。
⑹原告之配偶何美慧曾於99年8月24日匯款220萬元至吳陳錦慧帳戶。
⑺嘉義市政府通知原告領取嘉義市○○段00000地號土地之徵收款公文正本，是由吳陳錦慧保管。
（二）按系爭土地為兩造母親吳陳錦慧借名登記在被告名下，系爭土地及系爭權狀顯非原告所有。系爭土地所有權狀由吳陳錦慧保管50年，後遺託被告乙○○辦理系爭土地暨房屋登記予全體親生子女，現由被告乙○○保管並未滅失。原告以權狀滅失之不實事由，簽具切結書並填寫申請書補發，被告乙○○提出異議，原告申請補發權狀被駁回。原告既非系爭土地所有權人，原告請求返還系爭權狀暨請求土地租金並無理由。
（三）退步言之，縱原告請求被告給付系爭土地之租金為有理由（被告否認之），原告以公告現值依土地法第97條計算房屋年租金亦有違誤。依土地法第97條規定為土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，系爭土地之申報地價為5,440元/平方公尺，而非23,700元/平方公尺，是原告以23,700元/平方公尺計算租金顯然違誤。況且系爭土地周遭並非合法商業區之商店街，而皆公共設施保留地區與住宅區，原告以年息5%計算亦屬過高。
（四）聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊倘若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第14、15頁）：
（一）系爭土地登記為原告所有。
（二）系爭土地之所有權狀在被告乙○○持有中。
（三）系爭土地上有兩造之父吳安淨、或母吳陳錦慧於60年之前所興建之系爭建物，系爭建物占用系爭土地之範圍如附圖即嘉義市地政事務所110年2月20日函所附複丈成果圖所示（本院卷㈠第375頁)。
（四）兩造父親吳安淨在98年5月26日死亡，母親吳陳錦慧於105年6月4日死亡，兩造為其第一順序繼承人，應繼分各四分之一，系爭建物由兩造繼承為公同共有。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張其係系爭土地之所有權人，爰依法第767條第1項物上請求權之規定，請求被告交付系爭土地（嘉義市○○段00000地號、29-41地號）之所有權狀，是否有理由？經查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。再按土地或建物所有權狀，應蓋登記機關印信及其首長職銜簽字章，發給權利人，土地登記規則第25條定有明文。故房屋、土地之所有權狀，係證明不動產所有權之文件書據，自屬權利人或登記名義人所有或應由其持有。查系爭土地重測前之堀川段29-12、29-41地號所有權狀正本目前由被告乙○○持有中，此為兩造所不爭執；至於系爭土地重測後之嘉義市○○段000○000地號土地之所有權狀，尚未有所有權人或其代理人向嘉義地政事務所領取，此有嘉義地政事務所110年3月11日嘉地一字第1100050891號函可按（見本院卷㈠第421頁）。按原告為系爭土地之登記所有權人，依上開規定，系爭權狀為原告所有，被告乙○○自應就其占有之權源存在負舉證責任。被告乙○○抗辯稱：系爭土地為兩造母親吳陳錦慧借名登記在原告外下，原告非真正所有權人，不得向其請求返還系爭權狀等情詞置辯。
⒉經查，被告乙○○107年6月1日向嘉義地院起訴，後又追加丙
○○、丁○○為原告，主張系爭土地為吳陳錦慧借名登記於原告名下，因而請求原告將系爭土地移轉登記為原告、被告乙○○、丁○○、丙○○四人公同共有。該案歷經嘉義地院以107年度家繼訴字第22號、台南高分院108年度上易字第8號、最高法院110年度台上字第2148號、臺南高分院110年度家上更一字第7號審理後，認依被告提出之各項證據，均不足以證明吳陳錦慧與原告間就系爭土地全部有借名登記之法律關係存在，判決駁回被告之訴訟在案，此有台南高分院110年度家上更一字第7號判決在卷可憑（見本院卷㈡第279至290頁），並經本院調取嘉義地院以107年度家繼訴字第22號、台南高分院108年度上易字第8號、最高法院110年度台上字第2148號民事卷宗核閱無誤。
⒊雖被告抗辯，吳陳錦慧與原告間就系爭土地借名登記契約
存在之事實，有被告乙○○與訴外人陳黃好之對話錄音内容等項證據（見本院卷㈡第207、208頁，台南高分院108年度家上易字第8號卷㈡第99、100頁）足資證明云云。惟查：
⑴依被告乙○○提出其與大舅媽陳黃好為對話錄音譯文及錄
音光碟觀之（見嘉義地院以107年度家繼訴字第22號㈡第73至74頁，台南高分院100年度上易字第8號卷㈢第5至39、100頁），陳黃好雖曾向被告乙○○稱：「和妳媽公家買」、「登記你哥名字，用你哥跟我共業」乙節，提及系爭土地係吳陳錦慧與其共同出資購買，吳陳錦慧部分登記在原告名下，固可證明系爭土地所有權吳陳錦慧與陳黃好共同出資購買，吳陳錦慧之部分則登記在原告名下乙情，然尚不足以證明吳陳錦慧將系爭土地登記在原告名下，係以借名登記之意思，吳陳錦慧與被上訴人間就系爭土地借名登記關係之成立，已有意思表示合致。是上開對話錄音譯文及光碟，尚無從為被告有利之認定。
⑵次查，證人陳金鶯（即兩造之阿姨）於嘉義地院107年度
家繼訴字第22號案件中證稱：「（證人是聽陳蔡休說的？）是這些事情都發生完之後，我才知道我母親有帶被告（即本件原告，下同）去買這1塊土地，因為這個土地是當初跟我兄嫂陳黃好合買的，陳黃好被拍賣，所以我母親決定要買下來，怕以後如果被別人買去很麻煩，這件事情也曾聽過被繼承人吳陳錦慧在說。…這個土地分兩個部分，陳黃好和被繼承人吳陳錦慧第一次合夥買的，第二次陳黃好的土地被拍賣，我母親陳蔡休才買的，是這樣。…（證人是否知道土地是共有？有優先承買權？）…，被繼承人吳陳錦慧是共有人有優先購買權，但被繼承人吳陳錦慧當時在跑路，我母親也知道，所以要買，才會帶被告去買。…（所以被繼承人吳陳錦慧跑路是否是證人自己的認定？）那時候已經有債主來討債，來亂。…（債主有來亂跟討債，是證人聽被繼承人吳陳錦慧說的？）是。…（第二次買系爭土地，證人聽被繼承人吳陳錦慧說是陳蔡休去買的，證人是否知道土地登記給誰？）知道，登記給被告。（為甚麼？）被繼承人吳陳錦慧說的。（為甚麼會登記給被告？）我也不知道，陳蔡休要給誰，我沒有權利過問。」等語（見嘉義地院以107年度家繼訴字第22號卷㈡第284、287至288、295頁）。另證人即本件被告丁○○於嘉義地院107年度家繼訴字第22號案件中證稱：「…陳黃好說市場那邊有一塊土地，要不要買，吳陳錦慧就說好，我知道是吳陳錦慧與陳黃好一起去買的，55年的時候。…（吳陳錦慧是否有說為何要登記在被告名下？）以前觀念都是以最大的那位下去登記，被告又是大兒子，又怕到時候做生意如果失敗的話，債權人要來那個的話，就比較不會。（就不會被執行的意思？）對。…（吳陳錦慧是否曾跟證人提及在71年有再去購買先前跟陳黃好合資購買的土地其中的另外一半？）有，因為陳黃好的土地被拍賣，吳陳錦慧是共有人，有優先購買權，吳陳錦慧有說要去把陳黃好被拍賣的部分買下來，這樣剛好是完整的。（但是就土地的登記簿上，登記名義人是被告？）因為一開始登記的時候就是登記在被告名下，所以後來買的這塊土地也是登記在被告名下，有點借名登記的意思，但是從頭到尾都是吳陳錦慧在掌管。（吳陳錦慧72年要買陳黃好另外一半持份的時候，錢是誰出？）是吳陳錦慧出錢的，但是是吳陳錦慧自己去買的或是請別人去買的，這個我不清楚。」等語（見嘉義地院以107年度家繼訴字第22號卷㈢第11至14頁）。由上觀之，55年間吳陳錦慧與陳黃好合資購入系爭土地，吳陳錦慧部分登記在原告名下，或係基於贈與，或係基於其他意思而為，其原因尚多，均有可能，二人間是否有借名登記關係存在，尚無證據可資證明，且當時原告僅6歲，難認得與法定代理人即被繼承人吳陳錦慧達成借名登記契約之合意；又於72年間購入系爭土地所有權應有部分2分之1，係吳陳錦慧或陳蔡休出資，則陳金鶯與丁○○之證詞並不一致，然丁○○為54年次，其於55年、72年間吳陳錦慧購買系爭土地應有部分各2分之1時，分別為不足1歲、18歲之未成年人，對於系爭土地購買及登記過程均無親身參與，而陳金鶯並非吳陳錦慧之繼承人，就系爭土地並無利害關係，且為兩造之阿姨，親情相當，應無故意偏袒一方，致遭他方怨懟之可能，是其證詞應較客觀接近真實，而可採信。故72年間購入之所有權應有部分2分之1，既難認為吳陳錦慧所出資，更難認吳陳錦慧、原告間就系爭土地存有借名登記關係至明。
⑶又系爭土地上有兩造之父吳安淨、或母吳陳錦慧於60年
之前所興建之系爭建物，系爭建物占用系爭土地之範圍如附圖即嘉義市地政事務所110年2月20日函所附複丈成果圖所示（本院卷㈠第375頁)，而系爭建物由吳陳錦慧出租予第三人維持生活，此為兩造所不爭執，此部分之事實堪可認定。雖原告事實上無法利用系爭土地而為管理收益，實際上使用者係吳陳錦慧。然吳陳錦慧就系爭土地有出資購買應有部分2分之1，並登記於原告名下之情，已如前述，吳陳錦慧又為原告之母親，系爭土地之全部事務遂由母親吳陳錦慧處理，並由吳陳錦慧代為保管系爭土地之所有權狀及繳納地價稅，於常情尚無違背。是吳陳錦慧雖有為原告保管系爭土地所有權狀及代為繳納地價稅之情事，尚不足以證明吳陳錦慧係以借名登記之意思，將系爭土地登記於原告名下，且該2人有借名登記之意思表示合致。是被告前開主張，亦非可採。⑷又原告就與系爭土地同時間取得所有權之嘉義市○○段000
00地號土地徵收訴願及行政訴訟事件，未曾出席或出庭乙節。惟查，上開行政訴訟事件或其他與系爭土地有關之訴訟，究係委由何人擔任訴訟代理人，原告有無親自出庭等節，均與系爭土地是否係吳陳錦慧借名登記在原告名下，係屬二事。況原告既為土地之所有權人，自有權決定委任何人擔任訴訟代理人，實無從僅憑原告未曾出席或出庭，而委任他人出庭，即遽採為系爭土地係吳陳錦慧借名登記於原告名下之論據。⑸再者，原告之配偶何美慧固於99年8月24日匯款220萬元
至吳陳錦慧帳戶，原告之女兒吳敏綺曾於100年1月24日匯款200萬元至吳陳錦慧帳戶。然查，嘉義市政府核發給原告之土地徵收補償費為4,623,788元本息，與上開2筆匯款金額合計總數不符。是被告主張上開二筆金額係原告將堀川段29-40地號土地徵收補償費匯款返還吳陳錦慧乙情，已難憑信。被告又主張何美慧於上開嘉義市政府函文上記錄「8/24宗欣匯錦慧220,000＝243,788」（見本院卷㈡第251頁），可見上開匯款確係土地徵收補償費之返還乙節，惟上開紀錄真偽不明，且與匯款金額220萬元及徵收補償餘額2,423,788元均有不符，被告前開主張，自難遽信為真實。況縱認原告確自領取之土地徵收補償費中匯款220萬元予吳陳錦慧，因上開徵收補償費4,623,788元係包含土地及地上建物在內之補償費，而地上建物為吳陳錦慧所興建，則原告因而匯款部分款項予吳陳錦慧，自屬當然。⑹被告另主張原告將前開嘉義市政府通知領取土地徵收補
償費之公文正本交付吳陳錦慧，該公文上所載受文者甲○○之地址即為原告之現居地臺南市○○路0段000號17樓，足見系爭土地確係吳陳錦慧借名登記於原告名下乙情。惟查，系爭土地之全部事務均由吳陳錦慧處理，業如前述，則前開嘉義市政府公文由吳陳錦慧保管，並無悖於常情，難謂依此即可證明系爭土地係吳陳錦慧借名登記於原告名下。
⒋綜上，系爭土地係55年間由吳陳錦慧出資購買應有部分2分
之1，於72年間由陳蔡休出資購買另應有部分2分之1，並均登記於原告名下；惟因登記於原告名下之原因尚多，非僅借名登記一端，而依被告所提出之前開各項證據，均不足以證明吳陳錦慧與原告間就系爭土地全部有借名登記之法律關係存在，被告復未再提出其他證據證明借名登記契約之存在，被告此部分之抗辯即屬無據。此外，被告乙○○並未就其占有系爭權狀之權源提出證據以資證明，自屬無權占有系爭權狀。則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告乙○○返還嘉義市○○段00000○00000地號土地之所有權狀正本予原告，洵屬有據。
（二）原告主張其同意父親吳安淨或母親吳陳錦慧興建之系爭建物使用系爭土地，惟吳陳錦慧於105年6月4日死亡後，原告已於109年6月間依民法第472條第4款規定向被告終止使用借貸契約，兩造公同共有之系爭建物無權占用原告所有系爭土地，獲有相當租金之之利益，原告乃依不當得利之法律關係請求被告返還自109年7月起之不當得利，是否有理由？如有理由，該不當得利之金額為若干？經查：
⒈被告雖抗辯系爭土地非原告所有，係兩造母親吳陳錦慧借
名登記在原告名下，原告未受有損害，不得請求不當得利云云。惟被告未能舉證證明吳陳錦慧與原告之間就系爭土地有借名登記契約存在已如前述，其抗辯為無可採。原告為系爭土地所有權人應可認定。
⒉又按「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：…四、
借用人死亡者。」民法第472條第4款定有明文。查系爭建物為兩造母親吳陳錦慧或父親吳安淨於60年之前所興建，吳安淨於98年5月26日過世、吳陳錦慧於105年6月4日過世後，兩造為其第一順序繼承人，應繼分各四分之一，兩造繼承為公同共有關係，此為雙方所不爭執。而原告就系爭土地固同意由父母親於其上興建系爭建物，就系爭土地之收益並未向吳安淨、吳陳錦慧收取租金，雙方應成立使用借貸契約。然吳安淨、吳陳錦慧業已死亡，則原告自得依民法第472條第4款，因借用人死亡，而主張終止該使用借貸契約。查原告於109年6月11日委請益民律師事務所發函被告三人終止使用借貸契約，及請求被告三人自109年6月起，按月給付占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，惟被告三人收受上開律師函後，均於109年6月20日發函原告拒絕給付，此有益民律師事務所函文、公道法律事務所函文、存證信函在卷可按（見本院109年度新調字第154號卷第119至125頁），兩造間就系爭土地之使用借貸契約即屬終止。此外，被告復未能舉證證明系爭建物有何合法占用系爭土地之權源，系爭建物無權占用系爭土地應可認定。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院72年度台上字第4012號判決參照）。被告公同共有之系爭建物無法律上之原因，無權占用原告所有南田段594地號土地7
4.8平方公尺、南田段588地號土地111.25平方公尺，總計
186.05平方公尺，此經本院會同兩造及嘉義市地政事務所至現場勘驗無誤，並製有複丈成果圖可按（見本院卷㈠第373至375頁），消極地減免應支付使用土地之代價而受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，顯已構成不當得利，原告自得請求返還。
⒋次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法施行法第25條亦有明文。又按「房屋所有人因房屋占用他人基地所獲得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人，…質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，…房屋占有人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所有人而已，…。」最高法院著有97年度台上字第323號判決足資參照。而上開租金計算之規定，所謂土地總價額，即以申報之地價定之，此向為司法實務據為計算相當於租金之不當得利之標準。
⒊經查，系爭土地及建物經本院會同兩造勘驗結果如下：「⑴
系爭建物6棟為鐵皮造2層樓建物，臨寬約8公尺之巷道。⑵系爭6棟建物位於嘉義市南田市場較外圍區域，可做為店面使用，但市況較為冷清，其中27-2號空置無人居住，其餘五間均鐵門深鎖，不知用途。⑶嘉義市南田市場為傳統市場，屋況較為老舊，人潮不多，現況略如附件照片所示。…⑺為施測南田路27、27-6號房屋而開啟鐵門，屋內閒置久無人居住，佈滿灰塵，有老鼠屍體，樓梯搖晃，不適宜居住使用。」有勘驗筆錄、現場照片、複丈成果圖可按（見本院卷㈠第225至228-24頁）。經審酌系爭土地使用分區為公園道路用地，被告以之為建築基地，惟其上興建之系爭建物雖可做為店面使用，但屋況老舊，坐落位置市況冷清，人潮不多，且大半閒置未能出租等一切情狀，認原告請求相當於租金之不當得利之數額以申報地價年息8％計算為適當。
⒋雖原告主張系爭土地位處嘉義市鬧區，系爭建物是作為店
面使用，享受商業上之特殊利益，非普通住宅房屋之承租可比，其租金本可不受土地法第97條所定最高限額之拘束，況門牌號碼嘉義市○○路00巷0000號房屋在87年10月1日至88年10月1日及92年11月1日至93年11月1日之租金每月18,000元；另依據授權台灣房屋出租之委託授權書，門牌號碼嘉義市○○路00巷00號、27-2號租金為10,000元，嘉義市○○路00巷0000號則為12,000元，如以每間最出租金額10,000元，被告三人應受有15,000之之利益（計算式：10,000×6÷4＝15,000）；故原告主張本件租金可不受土地法第97條所定最高限額之拘束，應依公告現值5％為年租金之計算云云，並提出原證5-1、5-2房屋租賃約書、原證5-3台灣房屋委託授權書、現場照片為證（見本院卷㈠第113-129頁、第135-149頁）。然查：
⑴土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防
止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」最高法院著有92年度台簡上字第20號判決足資參照。
⑵經查系爭建物並非供住宅使用之房屋，此經本院至現場
勘驗無訛，揆諸土地法第97條立法理由，及最高法院上開裁判意旨，系爭建物租金自不受土地法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之拘束。惟原告提出之系爭建物租賃契約書、房屋委託授權書，建物出租期間在87、88、92、93、100年之間，距今已逾10餘年至20餘年，不能認為被告現在仍受有上開利益。況被告已陳明，目前系爭六棟建物僅有南田路61巷27-3號房屋有人承租，每月租金7,000元，其餘五棟均沒有出租，目前閒置當中（見本院卷㈠第167頁），並核與本院至現場勘驗時，其中三棟鐵門能開啟之建物（按其餘三棟無法開啟鐵門），屋內閒置久無人居住，佈滿灰塵，有老鼠屍體，樓梯搖晃，不適宜居住使用等情相符。又系爭土地在嘉義市南田市場較外圍區域，但市況冷清，有現場勘驗照片可按（見本院卷㈠第228-1頁），是本院斟酌系爭土地之位置，工商業繁榮之程度，被告利用基地之經濟價值及所受利益等項，仍認以申報地價年息8％計算為適當。故系爭土土地之租金數額，雖不受土地法第97條第1項之拘束，然經本院審酌後認以申報地價年息8％計算為適當，原本即未超過申報地價年息10％，自無違反上開法規之立法理由及最高法院判決意旨之情事。原告主張應以每棟建物每月租金10,000元計算，或以土地公告現值息百5％計算，均為無理由。⒌查系爭地號土地109年之申報地價均為每平方公尺5,440元
，有土地登記第一類謄本在卷可按（見本院卷㈠第233、234頁）。則系爭建物占有系爭土地，相當於租金之不當得利數額之計算方式為：「占用土地面積（平方公尺）×申報地價×8％÷12」，依此計算每月租金為6,747元（計算式：186.05平方公尺×5,440元×8％÷12＝6,747元，小數點以下四捨五入，下同）。系爭建物為原告、被告因繼承公同共有，每人應繼分為四分之一，則被告每人每月所受利益為1,687元（計算式：6,747÷4＝1687元）。從而，原告請求被告自109年7月1日起至返還嘉義市○○段000○000地號如附圖所示編號A、B土地予原告之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利1,687元為有理由，應予准許，逾此之請求為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告乙○○應將嘉義市堀川段29-12 (地籍重測後為嘉義市○○段000地號）、29-41地號（地籍重測後為嘉義市○○段000地號）土地之所有權狀正本予原告，及依民法第179條規定，請求被告三人自109年7月1日起至返還嘉義市○○段000○000地號如附圖所示編號A、B土地予原告之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利1,687元為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 19 日
民事第五庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 19 日
書 記 官 高培馨