臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第2125號原 告 林逸雲訴訟代理人 劉展光律師被 告 林昭偉訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師蔡志宏律師被 告 林蘇美櫻上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國110年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地有優先購買權存在。
被告林昭偉就坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地於民國一０八年七月十九日所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復登記為被告林蘇美櫻所有。
被告林蘇美櫻應就坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地（面積七五點七七平方公尺，權利範圍全部），以買賣價金新臺幣貳佰捌拾肆萬捌仟玖佰伍拾貳元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣貳佰捌拾肆萬捌仟玖佰伍拾貳元後，將上開土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺南市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)及其上之門牌號碼台南市○○區○○路○段00巷00號房屋(下稱系爭房屋），原均屬原告父親林育儀所有，被告林蘇美櫻為原告之母親，被告林昭偉則為原告之弟弟。林育儀過世後，兩造協議系爭土地由被告林蘇美櫻繼承，系爭房屋由原告繼承，依民法第425條之1第1項之規定，原告於受讓系爭房屋時，與系爭土地所有權人即被告林蘇美櫻間，即有法定租賃關係存在，與被告林蘇美櫻有無向原告收取租金並無關聯。
因系爭房屋坐落之區域可參與文化保存等計畫，原告與被告林蘇美櫻商議後，於108年2月15日另行簽署系爭土地之土地租賃契約書（下稱系爭租約），由系爭租約第1條可知其租賃範圍為系爭土地之全部。惟被告林蘇美櫻因遭被告林昭偉之話術，因而於108年7月19日以買賣為原因，買賣價金為新臺幣（下同）2,848,952元，將系爭土地所有權移轉登記予被告林昭偉，此情未曾通知原告，自不得以該買賣關係對抗原告，該買賣契約、所有權移轉行為均為無效，原告可對被告二人主張優先購買權，爰依民法第425條之1及土地法第104條第1項或民法第426條之2之適用或類推適用提起本訴等語。並聲明：㈠確認原告對坐落臺南市○○區○○段000地號土地有優先購買權存在。㈡被告林昭偉就坐落臺南市○○區○○段000地號土地於108年7月19日所為所有權移轉登記（登記原因：買賣）應予塗銷，並回復登記為被告林蘇美櫻所有。㈢被告林蘇美櫻應就坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積75.77平方公尺，權利範圍全部），以買賣價金2,848,952元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付2,848,952元之後，將上開土地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：㈠被告林蘇美櫻：對於原告之請求及主張不爭執，並同意原告之請求。
㈡被告林昭偉：系爭土地及房屋原均為林育儀所有，而林育儀
死亡後系爭土地由被告林蘇美櫻繼承，系爭房屋由原告繼承，則系爭土地與系爭房屋分屬不同人係因「遺產分 割」，非「所有權讓與」，本案應無民法第425條之1適用。又民法第425條之1僅有「推定」之效力，而原告與被告林蘇美櫻於108年2月25日簽署系爭租約，則被告林蘇美櫻與原告法律關係自簽署之日起應依系爭租約定之，與民法第425條之1規定無關。另系爭租約之目的在於文化保存，而非租地建屋，且系爭房屋為違章建築，亦無土地法第104條優先承買權之適用，且基於被告林蘇美櫻與原告之至親關係，被告林蘇美櫻從未向原告收取租金，應為被告林蘇美櫻同意無償讓原告使用，核其性質應為使用借貸，因民法第425條之1僅有推定之效力，故在系爭租約簽署前，被告林蘇美櫻與原告間法律關係應為使用借貸。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件被告林蘇美櫻經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、兩造不爭執事項：㈠臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上之門牌
號碼台南市○○區○○路○段00巷00號房屋（下稱系爭房屋），原均屬原告父親林育儀所有。被告林蘇美櫻為原告之母親、父親林育儀之配偶，被告林昭偉為原告之弟弟。父親林育儀過世後，兩造協議系爭土地由被告林蘇美櫻繼承，系爭房屋由原告繼承。
㈡原告與被告林蘇美櫻於108年2月15日簽署系爭土地之土地租
賃契約書(下稱系爭租約）。㈢被告林蘇美櫻於108年7月19日將系爭土地所有權移轉登記予
被告林昭偉（登記原因：買賣、買賣價金新臺幣貳佰捌拾肆萬捌仟玖佰伍拾貳元）。
五、兩造爭執事項：㈠被告林蘇美櫻於108年7月19日移轉登記系爭土地予被告林昭
偉前，原告與被告林蘇美櫻就系爭房屋坐落系爭土地之法律關係為何？有無民法第425條之1之適用？㈡本案有無土地法第104條或民法第426條之2之適用或類推適用
？
六、得心證之理由：㈠原告與被告林蘇美櫻間就系爭土地有租賃關係存在：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。至於土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院95年度台上字第551號判決意旨參照）。
⒉查系爭土地及房屋，原均屬被告林蘇美櫻之配偶即原告、
被告林昭偉之父親林育儀所有。林育儀於100年6月14日死亡，兩造為其法定繼承人，並協議系爭土地由被告林蘇美櫻繼承，系爭房屋由原告繼承。嗣被告等於108年6月5日就系爭土地簽訂土地所有權買賣移轉契約書，並於108年7月19日由林蘇美櫻將系爭土地所有權移轉登記予被告林昭偉（登記原因：買賣、買賣價金新臺幣貳佰捌拾肆萬捌仟玖佰伍拾貳元）等情，為兩造所不爭執，並有原告提出房屋稅籍資料、系爭土地第一類登記謄本、臺南市建設局建築物使用許可證可按。
⒊基上，系爭土地與系爭房屋原係林育儀所有，於林育儀死
亡後，系爭房地應由兩造共同繼承，而兩造協議由系爭房屋歸原告取得，系爭土地則歸被告林蘇美櫻取得，依上開說明，堪認兩造公同共有之系爭房地，已因協議分割遺產結果，造成土地與房屋分開，分屬不同人所有之結果者至明，而與民法第425條之1第1項規定之情形相近似。參以房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，則依上開說明，應推斷土地受讓人林蘇美櫻，有默許房屋所有人繼續使用土地之意思。準此，已足認原告得類推適用民法第425條之1第1項規定，推定在系爭房屋得使用期限內，與土地所有人林蘇美櫻間有租賃關係存在。更何況被告林蘇美櫻與原告嗣於108年2月15日簽訂土地租賃契約書，有土地租賃契約書為證（本院卷第19頁），亦為兩造所不爭執，則原告主張與被告林蘇美櫻就系爭土地間成立租賃關係等語，即堪採信。
⒋被告雖辯稱：被告林蘇美櫻與原告法律關係自簽署之日起
應依系爭租約定之，與民法第425條之1規定無關。另系爭租約之目的在於文化保存，而非租地建屋，被告林蘇美櫻與原告係至親關係，被告林蘇美櫻從未向原告收取租金，應為被告林蘇美櫻同意無償讓原告使用，核其性質應為使用借貸等語。惟原告與被告林蘇美櫻簽訂系爭租約時，系爭房屋早已完成起造，復觀系爭租約開宗明義記載簽訂租賃契約之目的為「茲因【前瞻基礎建設計畫－城鄉建設－文化生活圈建設計畫－文化保存－具文資潛力之老建築保存與再生計畫補助】（下稱系爭計畫）之申請土地租賃事宜....」，益足認系爭租約之簽訂，係為保障原告所有系爭房屋得繼續使用系爭土地，以符合系爭計畫之申請補助條件，其使用目的與租地建屋後房屋持續使用土地之目的相一致，被告以系爭租約之目的並非租地建屋而主張原告與被告林蘇美櫻間不成立租賃關係等語，並不可採。又被告林蘇美櫻對於與原告間成立租賃關係，並不爭執，則原告是否繳納租金，僅對被告林蘇美櫻是否構成債務不履行情事，要難據此即認定其二人間就系爭房地成立借貸關係，被告此部分抗辯，亦不足採。
㈡原告就系爭應有部分得行使優先購買權：
⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同
樣條件優先購買之權。出賣人應將出賣條件以書面通知優先購買權人；優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。土地法第104 條第1 項前段、第2 項前段、民法第426 條之2 第1 項前段、第2 項各有明定。查土地法第104 條第1 項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故共有基地之共有人出售其應有部分時，該基地之地上權人、典權人或承租人亦有依同樣條件優先購買之權。又優先購買權人接獲出賣人通知而未於10日內表示購買，固屬放棄；倘出賣人未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權（最高法院108年度台上字第1909號號判決要旨參照）。
⒉查原告就系爭房屋與林蘇美櫻間存在租賃契約，揆諸上開
規定，原告即得主張就系爭土地有優先購買權，惟被告並未舉證於108年7月19日就系爭土地進行買賣時，曾將該買賣條件通知原告，則依前開說明，原告自得依同樣條件即以買賣價金行使優先購買之權，是原告訴請被告林昭偉塗銷系爭登記，並請求林蘇美櫻就系爭土地與之訂立與林昭偉108年7月19日買賣相同條件之買賣契約，暨於其給付價金後協同辦理所有權移轉登記，均於法相合。
七、綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項前段、第2 條後段及民法第426 條之2 第1 項前段、第3 項規定，請求確認其就系爭土地有優先購買權存在；請求被告林昭偉塗銷系爭土地於108年7月19日所為所有權移轉登記（登記原因：買賣），並回復登記為被告林蘇美櫻所有。暨被告林蘇美櫻應就系爭土地以買賣價金2,848,952元之價格與原告訂立買賣契約，並於原告給付2,848,952元後，將上開土地所有權移轉登記予原告，均為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項判決如主文。中 華 民 國 110 年 3 月 17 日
民事第四庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 18 日
書記官 黃怡惠