臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第655號原 告 俞柏浚
俞義雄共 同訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師被 告 徐麗華（即徐楊碧霞之承受訴訟人）
徐麗惠（即徐楊碧霞之承受訴訟人）
徐月雲（即徐楊碧霞之承受訴訟人）
徐廣宥（即徐楊碧霞之承受訴訟人）兼共 同訴訟代理人 徐清誥（即徐楊碧霞之承受訴訟人）被 告 毛吳錦順
毛中榮
毛中庸共 同訴訟代理人 毛永良被 告 毛中成上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國110年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件被告毛中成經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開條文之規定，於有訴訟代理人時不適用之；前開承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第173條本文、第175條分別定有明文。查被告徐楊碧霞於本院審理中之民國109年7月31日死亡，其已委任徐清誥為訴訟代理人，依民事訴訟法第173條本文規定，訴訟程序並不當然停止；嗣徐楊碧霞之繼承人即徐清誥、徐麗華、徐麗惠、徐月雲、徐廣宥具狀聲明承受訴訟，有徐楊碧霞之繼承系統表、除戶戶籍謄本、全體繼承人之戶籍謄本、委任狀及民事陳報狀在卷可稽（本院卷一第411-425、249頁及卷二第67頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠訴之聲明：
⒈先位聲明⑴被告徐清誥、徐麗華、徐麗惠、徐月雲、徐廣宥（下稱被告
徐清誥等5人）應於繼承被繼承人徐楊碧霞之遺產範圍內，向原告俞柏浚給付新臺幣（下同）16萬5,000元，及自108年10月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⑵被告毛吳錦順、毛中榮、毛中庸、毛中成（合稱被告毛中成
等4人）應給付原告俞義雄46萬5,000元，及自108年10月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明⑴確認被告徐清誥等5人之被繼承人徐楊碧霞與原告俞柏浚於10
8年10月21日訂立如附表一所示土地（下稱系爭附表一土地）買賣契約之買賣價金，於超過128萬7,400元以外部分之價金債權不存在。
⑵確認被告毛中成等4人與原告俞義雄於108年10月21日訂立如
附表二所示土地（下稱系爭附表二土地）買賣契約之買賣價金，於超過379萬4,705元以外部分之價金債權不存在。
㈡兩造於108年10月21日由幸福家不動產仲介有限公司（下稱幸
福家公司）居間就系爭附表一、二土地（合稱系爭土地）簽訂買賣契約，約定由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）擔任價金給付之履行輔助人。系爭附表一土地之買方為原告俞柏浚，賣方為被告徐清誥等5人之被繼承人徐楊碧霞，買賣價金為165萬元，原告俞柏浚已於108年10月21日由原告俞義雄代理簽約時，支付簽約款16萬5,000元給徐楊碧霞（其中6萬元為議價金，簽約時併入簽約款），匯入第一建經公司之價金信託履約保證專戶即第一商業銀行桃園分行、戶名第一商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-000000000號。系爭附表二土地之買方為原告俞義雄，賣方為被告毛中成等4人，買賣價金為465萬元，原告俞義雄於108年10月21日簽約時支付簽約款46萬5,000元給被告毛中成等4人，匯入第一建經公司之價金信託履約保證專戶即第一商業銀行桃園分行、戶名第一商業銀行受託信託財產專戶、帳號00000-000000000。
㈢依不動產說明書應記載及不得記載事項之壹、第1點第7項其
他重要事項第1款「周邊環境，……周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施【包括：……殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓……】買賣標的之土地是否與公墓相鄰，屬土地買賣契約中不動產說明書應記載事項，此為交易上重要之物之性質，出賣人應明確記載於買賣契約以供買受人判斷是否購買及價格之酌定，方符合誠信原則。原告於簽約後之108年11月間發現系爭土地與將軍區第五公墓（下稱系爭公墓）相鄰，然被告及其代理人、幸福家公司事前未主動揭露誠實告知原告。且被告於契約之標的物現況說明書項目25内容欄：「其他重要事項（針對產權、現況等任何補充）」，均勾選「否」，顯係故意隱匿該重要買賣標的不動產嫌惡資訊，影響系爭土地之價值，屬減損交易價值之瑕疵。
㈣另由卓群不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書（下
稱系爭估價報告書）可知，系爭附表一土地與系爭公墓僅隔一條社區道路（約20公尺以内），系爭1046、1047地號土地與系爭公墓僅隔一條社區道路（路寬約8公尺），雖然目前系爭公墓已公告禁葬，但現況仍有為數甚多墳墓，依「不動產說明書應記載及不得記載事項」之規定，公墓應屬嫌惡設施，與其比鄰之不動產價值會受影響。
㈤先位聲明部分：
⒈倘原告於訂約時知悉系爭土地與公墓相鄰，自無購買意願，
被告於訂約時故意隱匿此重要交易訊息，致原告因信賴現況說明書，而為錯誤買受土地之意思表示。爰以109年4月27日民事起訴狀繕本送達為民法第88條規定「撤銷」買受系爭土地之意思表示。又兩造間之上開買賣契約因原告撤銷買受土地之意思表示，依民法第114條規定視為自始無效，則被告於108年10月21日受領買賣價金即無法律上之原因，屬不當得利，依民法第179條規定，被告徐清誥等5人應返還原告俞柏浚16萬5,000元，被告毛中成等4人應返還原告俞義雄46萬5,000元。且被告依民法第182條第2項規定，應就受領買賣價金之翌日即108年10月22日所得之利益附加利息，一併返還原告。
⒉倘鈞院認原告不得撤銷買受系爭土地之意思表示，原告依民
法第354條、第359條規定解除買賣契約，被告依民法第259條第1款、第2款及第179條規定應返還價金：
⑴系爭估價報告書已載明系爭土地確與系爭公墓之嫌惡設施相
鄰，而有交易價值貶損之瑕疵，屬物之瑕疵，縱尚未交付，該瑕疵已無從補正，原告得拒絕受領瑕疵物，並解除契約。⑵第一建經公司係價金收受之履行輔助人，其為被告徐清誥等5
人之被繼承人徐楊碧霞、被告毛中成等4人收受之16萬5,000元、46萬5,000元，效力及於徐楊碧霞、被告毛中成等4人，亦即徐楊碧霞、被告毛中成等4人已實際受領上開價金。原告請求依民法第354條第1項本文、第359條本文規定解除兩造間之買賣契約，原告於109年3月13日以臺南成功路郵局第
598、600號存證信函向被告為解除買賣契約之意思表示，被告於收受該存證信函時，已形成解除契約之效果，則①被告依民法第259條第1款、第2款規定，應返還受領之買賣價金，並應附加自受領時起之利息償還給原告；或②被告因契約解除，其於108年10月21日受領之買賣價金即無法律上原因而受有利益，屬民法第179條規定之不當得利，應依民法第182條第2項規定，附加自受領買賣價金之翌日即108年10月22日起之利息返還原告。
㈥備位聲明部分：
⒈被告徐清誥等5人之被繼承人徐楊碧霞、被告毛中成等4人於
訂約時故意隱匿系爭土地與公墓相鄰之重要交易訊息，當有減少其通常效用、欠缺保證及品質之瑕疵，但被告對此有所爭執，則被告就該部分土地對原告是否仍有價金債權存在即屬不明，是原告私法上之地位即有受侵害之危險，且得以確認判決除去之，原告即有受確認判決之法律上利益。
⒉系爭附表一、二土地之原約定買賣價金分別為165萬元、465
萬元，依系爭估價報告書，價金應減為128萬7,400元、379萬4,705元。爰以109年4月27日民事起訴狀繕本依民法第354條、第359條規定，向被告為減少價金之意思表示，並請求確認被告徐清誥等5人之被繼承人徐楊碧霞於超過128萬7,400元以外部分之價金債權不存在，及確認被告毛中成等4人於超過379萬4,705元以外部分之價金債權不存在。
二、被告方面：㈠被告毛中成經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈡被告徐清誥等5人：⒈聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，被告徐清誥等5人願供擔保，請准宣告免為假執行。
⒉原告先位之訴部分：
⑴原告俞柏浚主張，如其知悉系爭附表一土地附近有公墓存在
，就不會購買土地云云。惟此部分未經契約約定，亦非物之性質有誤且交易上認為重要，土地附近是否有公墓，係原告俞柏浚是否購買土地之動機，並非意思表示之內容或表示行為，不得依民法第88條規定撤銷其意思表示。
⑵所謂「嫌惡情事」，或因個人心理或宗教信仰而異，或因時
間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。不動產說明書應記載及不得記載事項第1點第7項第1款雖規定「周邊半徑300公尺範圍內之公墓」為應記載事項，但非謂「周邊半徑300公尺範圍內之公墓」為物之瑕疵，應依具體個案認定。系爭公墓與系爭附表一土地間尚有道路、系爭1047地號土地等相隔，而公墓附近蓋有房屋，並非少見，故系爭公墓非屬物之瑕疵。縱公墓為物之瑕疵，賣方徐楊碧霞之代理人被告徐清誥有告知其仲介人員謝哲仁，系爭1072地號土地附近有公墓，且徐楊碧霞原欲以每坪26,000元之價格出售，但原告俞柏浚請求減價，最後以每坪25,000元成交，可證原告俞柏浚係明知公墓之存在，才向徐楊碧霞請求減價。該成交價在當地屬偏低，益證係在「附近有公墓存在」之前提下達成買賣之合意。原告明知該瑕疵而買受，徐楊碧霞不負擔保之責。
⑶且原告仲介蔡長賢應自行調查附近之狀況，而有向原告俞柏
浚報告之義務。且公墓之位置並無遮蔽，原告俞柏浚於簽約前來看土地時，很容易發現附近有公墓，卻事後才主張有公墓存在之瑕疵，依民法第355條第1項，徐楊碧霞之繼承人即被告徐清誥等5人不負擔保之責任。且原告俞柏浚請求解除契約，屬民法第359條但書規定顯失公平之情形，應僅得請求減少價金。
⒊原告備位之訴部分：
倘簽約當時鑑定出系爭估價報告書之價格來買賣，我無話可說，但原告俞柏浚已出價且達成買賣了，現在才說不買，這不合理。
㈢被告毛吳錦順、毛中榮、毛中庸：
⒈被告毛吳錦順之子即訴外人毛永良於幸福家公司108年9月間
因仲介出賣鄰地而鑑界時，當場委託幸福家公司之林桂枝、謝哲仁出賣系爭附表二土地，當時系爭1072-1地號土地上之鐵皮屋有出租他人使用，承租人因租期尚未屆滿而不願意搬遷，林桂枝、謝哲仁有來關心過10幾次，毛永良之住所在系爭附表二土地對面，距離公墓不超過30公尺，林桂枝、謝哲仁來找毛永良，需經過公墓。林桂枝於簽約前說：「公墓整理前雜草叢生，看不到墳墓，現在整理後看得很清楚。」林桂枝還說：「不介意的就會買，像同段1072-2地號土地之買方要興建房屋出售，同段1072-2、1078地號土地面積共300坪。」系爭附表二土地之買主、買地、議價及成交部分，均係由幸福家公司主導，從設立看板、售出、結案歷經好幾個月，林桂枝、謝哲仁豈會不知有系爭公墓存在。林桂枝、謝哲仁帶原告俞義雄從小巷道去看系爭附表二土地，所以未看到系爭公墓，如果走大馬路，就會看到系爭公墓在路旁。
⒉毛永良於看土地、議價及成交過程，均未見過原告俞義雄，
其係於108年10月21日上午簽約時才見到。原告俞義雄要求看系爭1072-1地號土地上鐵皮屋内之物品，其當天係走大馬路，有看到公墓，原告俞義雄於簽約後之當日下午告訴毛永良：「我不知道附近有公墓。」，毛永良回答：「仲介謝哲仁沒告訴你嗎？」原告俞義雄：「沒有。」之後又說：「鐵皮屋占用他人土地部分，他要自拆自建，系爭1072地號土地上有涼亭、花園、圍牆，他要保留，系爭1047地號土地要規劃為休閒農地」由上情可知，原告俞義雄於簽約當日即已知悉系爭附表二土地附近有系爭公墓公墓，且並不介意。
⒊謝哲仁於108年10月21日到毛永良住家時，毛永良有問他：「
你們沒告訴原告俞義雄，土地附近有公墓嗎？」謝哲仁說：「雙方於斡旋時，他有問蔡長賢，要不要告訴買方，附近有公墓，蔡長賢說不用。」原告俞義雄於同年月23日帶其家人來看地，並未對公墓乙事提出異議，其主張同年11月間才發現有公墓，並不實在。
⒋詎原告俞義雄於109年11月間透過謝哲仁通知毛永良：「附近
有公墓，要解除契約。」林桂枝、謝哲仁之後到毛永良家裡討論解約事宜，告訴毛永良：「內政部有規定方圓300公尺有嫌惡設施要告訴買方。」林桂枝、謝哲仁於簽約前未告知有此規定，毛永良未曾買賣不動產豈會知悉。原告應係向幸福家公司之仲介提起訴訟，而非向被告提起本件訴訟。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭1046土地，面積281平方公尺，係毛文理、被告毛吳錦順
、毛中成、毛中榮、毛中庸所有，應有部分各為4分之1、2分之1、12分之1、12分之1、12分之1（本院卷第205-207頁）。
㈡系爭1047土地，面積546平方公尺，係被告毛吳錦順、毛中成
、毛中榮、毛中庸所有，應有部分各為4分之3、12分之1、12分之1、12分之1（本院卷第209-211頁）。
㈢系爭1072土地，面積217平方公尺，係徐楊碧霞所有（本院卷第213頁）。
㈣系爭1072-1土地，面積542平方公尺，係被告毛吳錦順所有（
本院卷第215頁）。㈤㈤系爭1073土地，面積63平方公尺，係被告毛吳錦順、徐楊碧
霞、訴外人林義順所共有，應有部分各為14分之5、14分之2、14分之7（本院卷第217-219頁）。
㈥原告俞柏浚與徐楊碧霞於108年10月21日簽訂土地買賣契約，
約定由原告俞柏浚以165萬元，向徐楊碧霞購買系爭附表一土地，而標的物現況說明書第25項之其他重要事項（計對產權、現況等任何補充）欄位，係勾選否；原告俞柏浚並已匯入16萬5,000元至第一商業銀行桃園分行00000-000000000號價金信託履約保證帳戶（本院卷第33-53頁）。
㈦原告俞義雄與被告被告毛中成等4人於108年10月21日簽訂土
地買賣契約，約定由原告俞義雄以465萬元，向被告毛中成等4人購買系爭附表二土地，而標的物現況說明書第25項之其他重要事項（計對產權、現況等任何補充）欄位，係勾選否；原告俞義雄並已匯入46萬5,000元至第一商業銀行桃園分行00000-000000000號價金信託履約保證帳戶（本院卷第69-103頁）。
㈧原告購買之系爭土地，鄰近坐落在臺南市○○區○○○段○○段000○
000地號土地上之臺南市將軍區第五公墓（本院卷第227-233頁）。
㈨徐楊碧霞於109年7月31日過世，繼承人為被告徐清誥、徐麗華、徐麗惠、徐月雲、徐廣宥（本院卷第411-429頁）。
四、得心證之理由：㈠原告主張倘其知悉系爭土地鄰近系爭公墓，其無購買意願，
被告隱匿此訊息，致原告為錯誤買受系爭土地之意思表示，故依民法第88條撤銷買受系爭土地之意思表示云云。惟查：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條定有明文。次按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。民法第88條所謂表意人若知其事情，即不為意思表示者，主要指表示行為之錯誤而言，例如欲寫新台幣一千元，而誤寫美鈔一千元（最高法院51年台上字第3311號民事判例意旨參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。
⒉證人即幸福家不動產佳里店經理林桂枝於本院審理中具結證
稱：原告是委託蔡長賢找土地，被告是委託謝哲仁出售系爭土地，我是謝哲仁的主管，也有經手處理系爭土地的事。從現場看隱約可看到有墳墓，但不知是系爭公墓，原告是說買系爭土地要退休自建所用，原告購買時沒有跟他說有公墓。原告簽完約下午約地主的代理人毛永良去現場看鐵皮屋時，才看到墳墓，他才問毛永良為何有公墓，因為牌子是在側面等語。我們一直找被告溝通，希望能減少價金或解求，但被告希望由法院判斷等語（本院卷一第308-310頁）。證人即被告仲介謝哲仁於本院審理中具結證稱：原告要購買系爭土地時，我不知道有系爭公墓，我以為只有一座墳墓，我有向買方仲介蔡長賢說附近有墳墓，他說他要確認一下，我不清楚他是否有將此事告知原告。被告委託我賣系爭土地時，沒有說附近有公墓，被告本來要以每坪26,000元出售，後來降為每坪25,000元賣與原告。兩造簽完約後，原告當天下午有再去系爭土地看，才反應有系爭公墓，蔡長賢就問我，我說我知道有墳墓但應該不是公墓，就騎車去看才看到等語（本院卷第310-312頁）。原告仲介蔡長賢於本院審理中具結證稱：原告委託我找土地，並未要求附近不要有墳墓，但一般我知道有墳墓的話都會告訴客戶。謝哲仁並未告訴我系爭土地附近有墳墓，簽約前我也不曉得，兩造簽約完後，原告再回到現場才發現有墳墓跟我講，我還有去現場拍照。我不記得簽約前蔡長賢有跟我說附近有墳墓。簽約前我有帶原告去系爭土地附近看過，當時毛永良有在場，我也有問謝哲仁系爭土地有無要注意什麼，他沒有講什麼等語（本院卷第312-314頁）。
⒊由上開證人所述，原告簽立系爭土地買賣契約前，應不知系爭土地有鄰近系爭公墓之事，堪予認定。至證人謝哲仁固稱被告委託出售系爭土地時，未向其告知有系爭公墓，然被告陳稱確於簽約前曾向謝哲仁告知系爭公墓之事，兩邊說法不一，又無其他證據可佐，難認證人此部分證述是否為真，亦無法得知係由仲介人員或被告刻意隱暪系爭公墓存在，以利達成系爭土地之買賣。惟原告在購買系爭土地前，既已與仲介人員至現場勘查評估系爭土地附近之環境後 始決定購買系爭土地，其對於其不願購買鄰近墳墓之土地的意思並未清楚向被告表達，又原告亦未舉證證明被告有故意遮掩、隱匿系爭公墓之告示牌或墳墓之行為，或與仲介勾串故意不告知原告系爭公墓之存在，故其主張原告故意隱匿系爭公墓之存在，得依民法第88條撤銷買受系爭土地之意思表示，核屬無據。
㈡原告另主張系爭公墓之存在，屬民法第354條物之瑕疵，依民
法第359條解除契約，再依民法第259條第1、2款及第179條，請求返還已給付被告之買賣價金云云。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號判決意旨亦可參照）。
⒉再按土地應記載之其他重要事項，包括周邊環境，詳如都市
計畫地形圖或相關電子地圖並於圖面標示周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施（包括…殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓……），不動產說明書應記載及不得記載事項壹、第一點（七）定有明文。查系爭公墓與系爭1046、1047地號土地僅隔1條社區道路（路寬約8公尺），系爭1072-1地號土地則距系爭公墓超過20公尺，北方緊臨系爭1072、1073地號土地，系爭公墓屬嫌惡設施，且位在系爭土地周邊半徑300公尺內，確有減損系爭土地交易價值乙情，有系爭估價報告書在卷可佐，堪信屬實。次查，造成不動產價值貶低之因素，與不動產本身瑕疵實為不同之概念，除不動產本身之權利瑕疵、物之瑕疵或建物現況外，尚有諸多因素可能影響不動產價值，系爭公墓並非坐落在系爭土地上，非屬兩造間買賣之標的，縱會影響系爭土地之交易價值，但仍非屬系爭土地之瑕疵。
⒊又按不動產說明書解說之目的，在於使交易相對人，經由不
動產經紀人員之說明，得就交易不動產之權利關係、使用現況、瑕疵情形、交易條件及周邊環境等充分理解，並為全面考量後，始決定是否成立不動產買賣契約。因此，詳實之不動產說明書內容有助於提供買、賣雙方充分之物件資訊，以協助當事人作成正確之交易決定並順利完成交易程序，以避免日後滋生糾紛或造成買受人之損害。復按不動產說明書不得記載事項第5點規定：「不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。」旨在於落實不動產經紀業者克盡善良管理人之注意義務，並據實調查交易標的之相關資訊，以避免業者便宜行事，影響交易當事人權益。是以，為保障消費者權益，不動產說明書應記載事項部分內容，倘以標的現況說明書替代，除有規避不動產經紀業者履行調查責任之虞外，亦與不動產說明書不得記載事項上開規定不符等情，內政部105年04月15日內授中辦地字第1050412476號函規定自明。是原告所主張之上開不動產說明書應記載及不得記載事項，應係規範「不動產經紀業者」之善良管理人之注意義務，及據實調查交易標的之相關資訊，避免影響交易當事人權益，實非規範賣方之說明義務。且本件買賣契約僅附「標的物現況說明書」，未附上「不動產說明書」，本件仲介人員亦有違反上開函示之情，自不得歸責於被告。
⒋基上，原告依物之瑕疵擔保責任，主張解除系爭土地之買賣
契約，被告應返還原告已給付之價金16萬5,000元、46萬5,000元，難謂有據。
㈢又原告備位主張系爭公墓之存在，屬民法第354條物之瑕疵，
得依民法第359條減少買賣價金，故被告徐清誥等5人就系爭附表一土地買賣契約之買賣價金，於超過128萬7,400元以外部分之價金債權不存在；被告毛中成等4人就附表二所示土地買賣契約之買賣價金，於超過379萬4,705元以外部分之價金債權不存在云云。惟查：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。原告主張上開系爭附表一、二土地買賣契約之買賣價金，於各超過128萬7,400元、379萬4,705元以外部分之價金債權不存在，然為被告所否認，堪認兩造對於超過上開金額之債權存否不明確，致原告在私法上地位有不安之狀態存在，而此狀態能以確認判決除去，是原告備位提起本件確認之訴，應認有即受確認判決之法律上利益。
⒉本件送卓群不動產估價師聯合事務所鑑定後，固認系爭附表
一、二土地於108年10月21日即兩造簽約當日之正常價格各為128萬7,400元、379萬4,705元乙情，有系爭估價報告書附卷可佐。而系爭公墓並非本件系爭土地之瑕疵，已如前述，故原告依民法第359條規定，請求減少價金至上開金額，尚非有據。
五、綜上所述，原告先位主張依民法第88條規定，撤銷其買受系爭土地之意思表示，或依民法第359條規定，解除該契約，請求被告徐清誥等5人返還16萬5,000元、被告毛中成等4人返還16萬5,000元；備位主張確認系爭附表一、二土地買賣契約之買賣價金，於各超過128萬7,400元、379萬4,705元以外部分之價金債權不存在，均無理由，應予駁回。原告先位之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
民事第一庭 法 官 陳尹捷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
書記官 曾美滋附表一：買方 原告俞柏浚（代理人：原告俞義雄） 賣方 被繼承人徐楊碧霞（代理人：被告徐清誥） 簽約日期 108年10月21日 買 賣 標 的 土 地 坐 落 面 積 （平方公尺） 權 利 範 圍 臺南市○○區○○○段 ○○段0000地號 217 徐楊碧霞 1/1 臺南市○○區○○○段 ○○段0000地號 63 徐楊碧霞 2/14 原約定之買賣價金 165萬元 原告俞柏浚請求減少之買賣價金 36萬2,600元 減少後之買賣價金 128萬7,400元附表二：買方 原告俞義雄 賣方 被告毛吳錦順、毛中成、毛中榮及毛中庸 簽約日期 108年10月21日 買 賣 標 的 土 地 坐 落 面 積 （平方公尺） 權 利 範 圍 臺南市○○區○○○段○○段000000地號 542 毛吳錦順 1/1 臺南市○○區○○○段○○段0000地號 546 毛吳錦順 3/4 毛中成 1/12 毛中榮 1/12 毛中庸 1/12 臺南市○○區○○○段○○段0000地號 281 毛吳錦順 1/2 臺南市○○區○○○段○○段0000地號 63 毛吳錦順 5/14 原約定之買賣價金 465萬元 原告俞義雄請求減少之買賣價金 85萬5,295元 減少後之買賣價金 379萬4,705元