臺灣臺南地方法院民事判決 109年度訴字第705號原 告 陳振源
陳劭青被 告 林億昌上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，經本院於民國109年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就本院108年度司執字第74961號強制執行事件，所拍賣坐落臺南市○○區○○○段○○○○○○號、權利範圍全部之土地有優先購買權。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第828條第3項、第831條分別定有明文。次按公同共有人行使優先承買權，有修正前民法第828條第2項（修正後移列為第3項）規定之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年度台上字第1469號判決要旨參照）。再按公同共有物之處分及權利之行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，而以公同共有之財產為訴訟標的者，其法律關係之性質既須合一確定，故非由公同共有人全體或得其他公同共有人全體之同意起訴或被訴，則於當事人之適格即有欠缺（最高法院41年台上字第170 號判例要旨、91年度台上字第1350號判決要旨參照）。經查，就位於臺南市○○區○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭286-7 地號土地）上之臺南市○○區○○○段○○○○○號建物（門牌號碼：臺南市○○區○○里00000000號，下稱系爭建物），原告已提出系爭建物其他公同共有人同意由原告起訴，主張就系爭286-7 地號土地有優先購買權（或優先承買權，均屬同義詞）之同意書（訴字卷㈠第241 頁至第277 頁），因此，原告提起本件訴訟適格性可認完備。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
故確認之訴，若是就為訴訟標的之權利或法律關係之成立或存在與否不明確而有爭執，認為有求確認判決之必要，亦所謂有即受確認判決之法律上利益時，即得提起，並以其利害關係相對立而有爭執該權利或法律關係之人為被告者，其當事人即為適格，殊不以該權利或法律關係之主體為限。至有無即受確認判決之法律上利益，則應依現實狀態而為判斷（最高法院76年度台上字第242號判決意旨可資參照）。查本件僅被告否認原告對系爭286-7地號土地有優先購買權存在，是原告僅以被告作為相對人提起本件確認之訴，被告適格性當無疑義，且能夠透過確認判決除去原告主張權利是否存在之不安定狀態，具有確認利益甚明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一者，是指變更或追加之訴與原訴之主要爭點、請求之利益之主張在社會生活上可認為同一或相關連，而就請求之訴訟及證據資料，在相當程度範圍內具同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決意旨可資參照）。經查，㈠原告起訴時訴之聲明為「請准確認優先承買土地」（補字卷第18頁），後先變更為「確認原告就臺南市○○區○○○段○○○○○○號、面積658平方公尺土地有優先購買之權」（訴字卷㈠第49頁），再變更為如主文第一項所示（訴字卷㈠第205頁）。㈡原告起訴時以陳俊凱為被告，後於民國109年5月18日具狀再追加系爭286-7地號土地之拍定人林億昌為被告（訴字卷㈠第47頁），又再於109年6月8日言詞辯論期日當庭撤回同意原告有優先購買權之被告陳俊凱，並經被告陳俊凱同意（訴字卷㈠第205頁至第206頁）。上述㈠㈡情事具有統一、明確解決本件對原告就系爭286-7地號土地是否具有優先購買權之爭議，核屬民事訴訟法第255條第1項第2款規定起訴之基礎事實同一之情形，亦符合同法第262條第1項之規定，原告上述變更、追加以及撤回，實屬有據，自應准許。被告林億昌抗辯原告無端追加其為被告，疑似濫訴等情（訴字卷㈠第199頁），並無理由。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭建物為其等祖先蘇陳來於18年間在同段286-
2 地號土地（下稱系爭286-2 地號土地）上所建。系爭286-2地號土地原先為蘇陳來所有，嗣蘇陳來於40年8 月30日將系爭286-2 地號土地贈與其子陳金生及陳清琳，系爭286-2地號土地又於76年1 月24日判決分割出臺南市○○區○○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭286-4 、286-5 、286-6 、286- 7、286-8 地號土地），其中系爭286-2 、286-
8 地號土地分歸陳金生單獨所有；系爭286-7 、286-6 地號土地分歸陳清琳單獨所有；系爭286-4 、286-5 地號土地則由陳金生、陳清琳按原比例保持共有。嗣陳金生、陳清琳相繼亡故，其系爭286-2 、286-8 地號土地即由陳金生繼承人陳振德、原告陳振源繼承，又陳振德於101 年11月6 日死亡而由原告陳劭青繼承。系爭286-6 、286-7 地號土地，則由陳清琳繼承人陳李却繼承，又陳李却於106 年7 月1 日亡故而由陳俊凱繼承。是以其等所遺上揭土地，目前分別由原告陳振源、陳劭青及陳俊凱繼承。系爭建物登記所有權人為蘇陳來，蘇陳來於67年4 月26死亡，繼承人尚未辦理繼承登記，然系爭建物因裁判分割而分別坐落於系爭286-2 、286-7地號土地上，嗣陳李却將系爭286-7 地號土地借款設定抵押權為擔保，未清償借款而經本院108 年度司執字第74961 號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣，而由被告拍定。據上論述可知，系爭建物與系爭286-7 地號土地原皆為蘇陳來所有，而因贈與、分割及繼承等關係而異其所有人，原告主張依民法第425 條之1 規定，系爭建物與系爭286-7地號土地有租賃關係存在，原告為系爭建物之繼承人，依土地法第104 條第1 項規定，對於系爭286-7 地號土地應有優先購買權，惟為被告所否認，為此，爰提起本訴等語。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：原告顯非土地法第104 條規定之地上權人、典權人或承租人，且系爭強制執行事件是以總價新臺幣（下同）
540 萬元標得合併拍賣之系爭286-4 、286-5 、286-6 、286-7 地號土地等4 筆土地，而原告訴之聲明是請求確認就系爭建物坐落之系爭286-7 地號土地有優先購買之權，其說明僅願優先購買4 筆合併拍賣土地中之系爭286-7 地號土地，與本院通知及法令規定以同一條件優先承購權不符，被告不同意原告主張部分優先購買，故原告應未於法定期間內依法主張優先購買權。況且民法第425 條之1 規定是於88年4 月21日增訂，89年5 月5 日施行，以原告書狀陳述中明顯可知系爭286-7 地號土地及系爭建物所有權人於民法第425 條之
1 規定施行日（89年5 月5 日）前即各自不同，自不適用民法第425 條之1 規定之法定租賃權關係，故原告應無類推適用民法第425 條之1 規定之法定租賃權，原告對系爭286-7地號土地無土地法第104 條第1 項優先購買權等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（訴字卷㈡第91頁至第92頁）：㈠蘇陳來於36年5 月1 日登記取得分割前之系爭286-2 地號土
地所有權，於40年8 月30日將系爭286-2 地號土地所有權贈與登記予陳金生、陳清琳，每人應有部分各2 分之1 ，於76年1 月24日因判決分割出系爭286-4 至286-8 地號土地，其中系爭286-7 地號土地由陳清琳取得所有權，嗣於80年3 月
2 日因分割繼承登記予陳李却，再於106 年12月25日因分割繼承登記予陳俊凱。
㈡系爭286-7 地號土地上有坐落系爭建物，系爭建物於38年6
月1 日登記（原因發生日期為18年，房屋稅起課日期為21年
7 月）所有權人為蘇陳來，蘇陳來於67年4 月26日死亡，繼承人尚未為繼承登記。
㈢蘇陳來之繼承人為魏陳年、王陳秀絹、陳連金、原告陳劭青
、陳劭瑜、原告陳振源、陳素香、陳素琴、陳俊凱、吳再興、吳再輝、吳明樹、吳紹美、張杉濱、張銘鐘、張銘陽、黃翠蘭、張家祥。
㈣系爭286-4 、286-5 、286-6 、286-7 地號土地權利範圍分
別為2 分之1 、2 分之1 、全部、全部，原均為陳俊凱所有，經系爭強制執行事件合併拍賣，於109 年2 月18日由被告以總價540 萬元拍定。本院民事執行處則於同年月26日發函通知系爭建物之使用人，要求於文到10日內聲明是否願依同樣條件優先承買系爭286-7 地號土地（司執卷）。
㈤原告於109 年3 月3 日具狀分別向本院民事執行處就系爭28
6-4 、286-5 及286-7 地號土地主張優先購買權，惟系爭286-7 地號土地之優先購買權有疑義，本院民事執行處於109年3 月26日發函命原告於文到10日內提出就系爭286-7 地號土地提起確認優先承買權存在訴訟之證明，原告爰提起本訴。而系爭286-6 地號土地則未一併主張優先購買權（司執卷）。
㈥系爭建物之全體繼承人同意由原告二人出面，於系爭強制執
行事件中，行使系爭286-7 地號土地之優先購買權（訴字卷㈠第241 頁至第277 頁）。
四、兩造爭執事項（訴字卷㈡第92頁）：㈠系爭建物與系爭286-7 地號土地是否有民法第425 條之1 法
定租賃權之適用或類推適用？㈡原告主張為系爭建物所有權人，對於系爭286-7 地號土地有
優先購買權，是否有理由？㈢原告是否已於法定時間以同一條件行使優先購買權？
五、得心證之理由：㈠原告得主張對系爭286-7地號土地取得法定租賃權：
⒈按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 條之1 前段定有明文。而89年5 月5 日上開條文施行前，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院108 年度台上字第1884號判決意旨可資參照）。又參考民法第425 條之1 於88年4 月21日增訂時行政院、司法院所提出之立法說明，明確指出該條文僅是將最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議之意旨予以明文化，因此，民法債編施行法雖未規定民法第425 條之1規定有溯及既往效力，然從修法背景與過程可推知，因屬實務見解的明文化，本質上即無須特別就溯及效力與範圍規定。
⒉根據以上的說明，再以不爭執事項㈠㈡為基礎，即可知系爭
建物與其所坐落之系爭286-7 地號土地原本同屬蘇陳來所有，嗣該土地所有權因贈與、分割以及繼承等原因而發生移轉，導致系爭286-7 地號土地不再與系爭建物同屬相同之人所有，其情形核與民法第425 條之1 法理所指情形相同，雖其所有權人相異之結果在民法第425 條之1 施行前即存在，仍得推斷，在系爭建物得使用期限內，系爭建物所有權人與系爭286-7 地號土地所有權人間，發生法定租賃關係，原告此部分主張，實屬可採。
㈡原告主張對於系爭286-7地號土地有優先購買權為有理由：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。系爭286-7 地號土地既因系爭強制執行事件遭拍賣，則坐落於其上之系爭建物所有權人，因推斷有法定租賃權，核屬基地承租人，自得主張土地法第104 條第1 項前段的優先購買權，被告否認原告有此權利於法不合，仍無可採。
㈢原告確已於法定時間內以同一條件行使優先購買權：
⒈按民法第426 條之2 第1 項、土地法第104 條第1 項所定基
地承租人優先購買權之規範目的，在使土地所有與土地使用合一，如基地承租人所承租之範圍，並非土地之全部，僅為土地之一部，於土地出賣時，倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確，承租人所得優先購買之範圍，固以約定承租之範圍為準，如約定承租之範圍不明，承租人所得優先購買之範圍，應以該房屋符合建築法規所需建築基地等具有使用上不可分之範圍為準。又優先購買權，有依法律規定，亦有依當事人約定，惟不得由執行法院創設。執行法院於拍賣公告註明優先購買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物，該執行方法仍不能當然使優先購買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買受之範圍。而承租人優先購買權之規定或土地法第34條之1 第4 項共有人優先購買權之規定，均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先購買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產，倘包括優先購買權標的及其他非優先購買權標的，在上開目的範圍內，優先購買權人除優先購買權標的外，固可擴及與優先購買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買，逾此部分，優先購買權人應無一併承買之權利，以免使優先承買權之效力過度擴張，致失立法之旨意（最高法院107 年度台上字第1427號判決意旨可資參照）。
⒉查系爭建物僅坐落於系爭強制執行事件拍賣標的物中之系爭
286-7 地號土地上，核與其他標的物即系爭286-4 、286-5、286-6 地號土地坐落範圍無關，因此，原告僅就與系爭建物使用上具有不可分關係之系爭286-7 地號土地主張優先購買權，實與土地法第104 條第1 項前段規定之意旨相符。如採被告所抗辯原告應就系爭286-6 地號土地（就系爭286-4、286-5 地號土地原告另以共有人身分主張優先購買權，此部分並無爭議）亦一併主張優先購買權方適法，反而是過度擴張優先購買權之效力，有害於私法自治與社會經濟利益，自無可採。又根據不爭執事項㈣㈤，原告明顯已在本院民事執行處發函通知其聲明是否願依同樣條件優先承買系爭286-
7 地號土地後，在土地法第104 條第2 項前段所規定之10日期間內，具狀聲明願意以同樣拍定條件優先承買系爭286-7地號土地，並未逾期。從而，被告抗辯原告未於法定期間內表示以同一條件行使優先購買權一節，亦非可採。
六、綜上所述，原告主張系爭建物對系爭286-7 地號土地有法定租賃權存在，而依土地法第104 條第1 項前段規定，對系爭286-7 地號土地主張優先購買權，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一說明，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
民事第一庭 法 官 廖建瑋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 12 日
書記官 鄭梅君