臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第964號原 告 陳新安訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師被 告 陳江湖
陳騰順陳俊仁陳忠仁陳俊安上 一 人訴訟代理人 陳進財
王燕玲律師被 告 陳秀味
陳秀絨上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地、面積72.87平方公尺，同段820地號土地、面積178.19平方公尺，同段821地號土地、面積8.28平方公尺，同段865地號土地、面積97.82平方公尺，同段866地號土地、面積52.81平方公尺，同段875-1地號土地、面積67.23平方公尺，同段876地號土地、面積2124.51平方公尺，同段877地號土地、面積23.04平方公尺，應合併分割如附圖一所示，即編號1-1、1-2、1-3部分，面積分別為72.87平方公尺、57.64平方公尺、15.61平方公尺，共計146.12平方公尺分歸被告陳秀絨取得；編號3-1、3-2、3-3部分，面積分別為40.18平方公尺、52.81平方公尺、41.14平方公尺，共計134.13平方公尺，應予變價分割，所得價金由兩造按原應有部分之比例分配；編號5-1、5-2、5-3部分，面積分別為121.44平方公尺、8.28平方公尺、
23.04平方公尺，共計152.76平方公尺，按兩造原應有部分比例保持共有；編號7部分，面積292.24平方公尺，分歸被告陳騰順取得；編號9部分，面積146.12平方公尺，分歸被告陳秀味取得；編號11部分，面積292.24平方公尺，分歸被告陳江湖取得；編號13部分，面積146.12平方公尺，分歸被告陳俊安取得；編號15部分，面積146.12平方公尺，分歸被告陳俊仁取得；編號17-1、17-2部分，面積分別為1101.67平方公尺、67.23平方公尺，分歸原告及被告陳忠仁取得，並按應有部分各1/2比例保持共有。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地、面積84.58平方公尺，同段820-1地號土地、面積116.69平方公尺，同段865-1地號土地、面積94.22平方公尺，同段866-1地號土地、面積223.51平方公尺，同段875地號土地、面積68.69平方公尺，同段876-1地號土地、面積391.05平方公尺，同段877-1地號土地、面積25.57平方公尺，應合併分割如附圖一所示即編號2-1、2-2部分，面積分別為84.58平方公尺、22.23平方公尺，共計106.81平方公尺，分歸被告陳秀絨取得；編號4-1、4-2、4-3部分，面積分別為71.99平方公尺、223.51平方公尺、51.57平方公尺，共計347.07平方公尺，應予變價分割，所得價金由兩造原應有部分之比例分配；編號6-1、6-2部分，面積分別為65.12平方公尺、25.57平方公尺，共計90.69平方公尺，按兩造原應有部分比例保持共有；編號8部分，面積13.12平方公尺，分歸被告陳騰順取得；編號10部分，面積18.70平方公尺，分歸被告陳秀味取得；編號12部分，面積60.89平方公尺，分歸被告陳江湖取得；編號14部分，面積3
7.32平方公尺，分歸被告陳俊安取得；編號16部分面積37.03平方公尺，分歸被告陳俊仁取得；編號18-1、18-2部分，面積分別為223.99平方公尺、68.99平方公尺，共計292.68平方公尺，分歸原告、被告陳忠仁取得，並按應有部分各1/2比例保持共有。
兩造間應互為補償之金額詳如附表四共有人應互為找補之金額所示。
訴訟費用，由兩造按附表一、附表二訴訟費用負擔比例欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序事項:被告陳江湖、陳俊仁、陳忠仁、陳秀絨經合法通知，無正當理由，均未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地、面積72.87平方公尺，同
段820地號土地、面積178.19平方公尺，同段821地號土地、面積8.28平方公尺，同段865地號土地、面積97.82平方公尺，同段866地號土地、面積52.81平方公尺，同段875-1地號土地、面積67.23平方公尺，同段876地號土地、面積2124.51平方公尺，同段877地號土地、面積23.04平方公尺，上開土地之使用分區皆為都市計畫土地之「農業區」(下稱系爭8筆農業區土地)，為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表一所示。坐落臺南市○○區○○段00000地號土地、面積84.58平方公尺，同段820-1地號土地、面積116.69平方公尺，同段865-1地號土地、面積94.22平方公尺，同段866-1地號土地、面積223.51平方公尺，同段875地號土地、面積68.69平方公尺，同段876-1地號土地、面積391.05平方公尺，同段877-1地號土地、面積25.57平方公尺，上開土地之使用分區皆為都市計畫土地之「道路用地」(下稱系爭7筆道路用地土地)，亦為兩造所共有，各共有人之應有部分詳如附表二所示。兩造間就系爭8筆農業區土地與系爭7筆道路用地土地，並無不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟因兩造無法協議分割。且系爭8筆農業區土地共有人相同，系爭7筆道路用地土地共有人亦相同，主張分割方案應依附圖一所示，爰依民法第823條第1項及第824條第5項之規定，提起本件訴訟。惟泓科不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱系爭估價報告）就上開土地分割方案所為之鑑定報告，竟無視系爭8筆農業區土地及系爭7筆道路用地土地使用分區不同，便宜行事，將各共有人分割後取得之農業區土地及計晝道路用地）視為同一宗土地合併計算其單價，產成原告及被告陳忠仁就道路用地部分分割後共增加9.41平方公尺，被告陳秀絨增加71.4平方公尺，原告及被告陳忠仁卻需補償653,972元，被告陳秀絨僅需補償681,523元，顯不符比例之荒謬情形。故系爭估價報告顯不可採。 原告主張因附圖一分割方案農業區部分因無面積增減之問題，且臨路條件一致，故無庸找補；而道路用地部分則以公告現值，即以每平方公尺7,710元為找補單價，兩造應找補金額如附表三所示。並聲明：如主文第1、2項所示，及兩造各應補償及受補償金額如附表三所示。
二、被告則以：㈠被告陳俊安則以：
⒈系爭8筆農業區土地與系爭7筆道路用地土地應依附圖二之分
割方案為分割。因原告所主張附圖一分割方案，編號7至15都是非常狹長，根本不利耕作使用，且將被告陳俊安分配到編號13、14是夾在被告陳江湖與被告陳俊仁之間，但此等彼此之間沒有信任關係或朋友關係，故無合併共同使用系爭土地的關係存在。附圖二之分割方案除陳俊安、陳忠仁外，其餘被告能合併使用或維持共有關係，並比較符合現在的使用現況，且應依系爭估價報告為找補。
㈡被告陳騰順則以：
同意原告之分割方案。
㈢被告陳秀味則以：
同意原告之分割方案。
㈣被告陳秀絨則以：
同意原告之分割方案。㈤㈤被告陳江湖則以：
最初不同意原告所提出之分割方案，嗣後對於原告所提出之附圖一分割方案未到庭表示意見。
㈥被告陳俊仁則以：
同意原告之分割方案。
㈦被告陳忠仁則以：
同意原告之分割方案。
三、得心證之理由：㈠各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但
因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。本件系爭8筆農業區土地使用分區屬於農業區、系爭7筆道路使用分區為道路用地，分別為兩造共有，各共有人之應有部分各如附表一、二所示，業據原告提出土地登記第三類謄本、臺南市政府都市發展局都市計畫土地使用分區證明書附卷可參（見本院調字第27頁至87頁），自堪信實。系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地因使用分區不同，而系爭8筆農業區土地及系爭7筆道路用地土地共有人均相同，依民法第824條第5項，系爭8筆農業區土地部分得合併分割、系爭7筆道路用地土地部分另亦得合併分割。故原告主張系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地，共有人對於分割方法不能協議決定，本院復查無兩造定有不分割之特約，系爭8筆農業區土地使用分區為農業區、系爭7筆道路用地土地使用分區為道路用地，共有人均相同，請求就系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地分別予以合併分割，洵屬有據。
㈢共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能
協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。如分配原物有困難時，則應予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年台上字第271號判決、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。經查：
1.系爭8筆農業區土地、使用分區農業區、部分地形呈長方形、部分地形成三角形，且無面臨道路，需藉由東側系爭7筆道路用地土地部分作為農業道路通往台17線，系爭8筆農業區土地上種植之果樹、鐵棚架均非共有人種植、搭建等情，業據本院業同兩造及地政人員現場履勘，且有本院勘驗測量筆錄、照片及臺南市安南地政事務所109年9月11日土地複丈成果圖附卷可查（見卷一第73頁至第83頁），堪認為 真實。
⒉本院審酌被告陳俊安所主張之附圖二分割方案，並未得其他
共有人同意，僅其自身可分配至附圖二編號1-1至1-3及編號2-1、2-2部分，臨台17線省道，價值較高，就其他共有人分配之部分，雖表示符合各共有人就系爭8筆農業區土地目前使用情形，惟系爭8筆農業區土地經本院至現場履勘結果，各共有人並無於系爭8筆農業區土地使用土地等情，業如前述，故被告陳俊安陳稱，其所提出之附圖二分割方案，符合各共有人目前就系爭8筆農業區土地之使用現況，係屬無據，顯不可採。而原告所提出之附圖一分割方案，除原告同意外，被告陳騰順、陳忠仁、陳俊仁、陳秀味、陳秀絨亦同意附圖一之分割方案，本院審酌上開同意附圖一分割方案經共有人過半數之同意，及應有部分共計為13/16，亦超過應有部分1/2，且各共有人於系爭8筆農業區土地亦無任何農作物或建物存在，故認附圖一所示之分割方案，可維持系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地之完整，使系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地得以整體利用，亦有助於系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地發揮最大之經濟效用，應為最適當公平之分割方法。
㈣共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就
存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決參照）。本件系爭8筆農業區土地、系爭7筆道路用地土地，因分割後土地分配位置、面積有所差異，經徵詢兩造後，囑託泓科不動產估價師聯合事務所鑑定分割後分割價值差異之找補方案，經泓科不動產估價師聯合事務所於110年10月29日函送系爭估價報告。就系爭估價報告除原告表示不同意，並陳稱系爭估價報告竟無視實務上農業區土地、與道路用地土地價值高低差距甚大，竟不分農業區、道路用地，一律論以相同價值，造成原告及被告陳忠仁附圖一分割方案就道路用地部分分割後共增加9.41平方公尺，被告陳秀絨增加71.4平方公尺，原告及被告陳忠仁卻需補償653,972元，被告陳秀絨僅需補償681,523元，顯不符比例之荒謬情形等情外。其餘被告均未對系爭估價報告表示反對意見。經本院函請泓科不動產估價師聯合事務所就各有人所提出之附圖一至二分割方案，依據使用分區之不同，予以鑑定應補償之金額，復經泓科不動產估價師聯合事務所以電話回覆本院，系爭估價報告於鑑定時，已就農地前有道路用地循市場買賣價格合併評估，故將農業用地與道路用地分開計算，土地總價與找補金額，並不會改變等語，有本院公務電話紀錄附卷可查（見卷二第105頁）。惟系爭8筆農業區土地及系爭7筆道路用地土地之土地公告現值，除臺南市安南區國聖段876土地公告現值為每平方公尺4,443元外，其餘土地均為每平方公尺7,100元，有土地登記第三類登記謄本附卷可查（見調字卷第27頁至第85頁），足徵系爭7筆道路用地土地雖為道路用地，但其公告現值均與系爭8筆農業區土地（除876土地外）相同，甚至比臺南市安南區國聖段876土地此一農業用區土地之公告現值更高。
再者依據附圖一之分割方案，因系爭8筆農業區土地（除876土地外），系爭7筆道路用地土地公告現值相同，故將臺南市安南區國聖段820、821、877土地，雖為農業區，然仍做為道路使用。顯見系爭8筆農業區土地及系爭7筆道路用地土地，雖使用分區不同，但價值應屬相同等情無訛。再者，依上開所述，臺南市安南區國聖段876土地雖為農業區，但其公告現值僅為每平方公尺4,443元，遠不及於系爭7筆道路用地土地之公告現值每平方公尺7,100元，而系爭估價報告乃將上開土地之價值調高為每平方公尺8,900元，原告及陳忠仁分配之土地，其中附圖一編號17-1即為臺南市安南區國聖段876土地，被告陳秀絨並無分配任何臺南市安南區國聖段876土地，是以，原告及被告陳忠仁應補償其他共有人之金額較被告陳秀絨為高，非因系爭估價報告將系爭8筆農業區土地及系爭7筆道路用地土地評價為相同價值所致，乃因原告及陳忠仁所分配之台南市安南區國聖段876土地，原本公告現值僅為每平方公尺4,443元，調整為每平方公尺8,900元所致。是原告主張系爭8筆農業區土地與系爭7筆道路用地土地，使用分區不同，價值應有所不同，系爭估價報告將系爭8筆農業區土地系爭7筆道路用地土地，評估為價值相同，顯不合理等情，係屬無據，尚難採憑。本院審酌系爭估價報告以編號附圖一編號15、16土地為比準宗地，先採用比較法，作為評估比準宗地價格，並以決定最終估價金額單價，復再由比準宗地求得單價，以比較法逐一比較分割後，各編號土易差異性調整，以推估分割後各方案各編號土地單價並決定全案估價金額暨計算找補金額。就分割後各分筆編號土地價格與原有持分地價計算各筆編號土地共有人之間應相互找（補）差額價金，認共有人間應互相找補之金額如附表四所示，其內容及結果，符合現行估價技術專業水準及公平合理性，應為可採。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項及第824條第2項、第5項規定，請求分別合併分割系爭8筆農業區土地及系爭7筆道路用地土地如附圖一所示，為有理由，應予准許，爰判決如
主文第1項、2項所示。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，僅由被告負擔訴訟費用顯失公平，再參以兩造就系爭不動產之應有部分之比例，諭知訴訟費用之負擔如主文第4項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文中 華 民 國 111 年 3 月 18 日
民事第四庭 法 官 葉淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 18 日
書記官 林幸萱附表一 土地地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段00000地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段000地號 面積（平方公尺） 72.87 178.19 8.28 97.82 52.81 67.23 2124.51 23.04 共有人 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 陳江湖 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 陳騰順 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 陳俊仁 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 陳新安 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 陳忠仁 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 陳俊安 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 陳秀味 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 陳秀絨 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16附表二 土地地號 臺南市○○區○○段00000地號 臺南市○○區○○段00000地號 臺南市○○區○○段00000地號 臺南市○○區○○段00000地號 臺南市○○區○○段000地號 臺南市○○區○○段00000地號 臺南市○○區○○段00000地號 面積（平方公尺） 84.58 116.69 94.22 223.51 68.69 391.05 25.57 共有人 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 陳江湖 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 陳騰順 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 1/8 陳俊仁 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 陳新安 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 陳忠仁 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 陳俊安 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 陳秀味 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 陳秀絨 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16 1/16附表三：系爭7筆道路用地各共有人相互找補金額 \ 應補償人 \＿＿＿＿＿ \ 受補償人 \ 原告 被告陳忠仁 被告陳俊仁 被告陳秀絨 被告陳俊安 合計 被告陳江湖 4,272元 4,271元 1,470元 64,813元 1,734元 76,560元 被告陳騰順 24,817元 24,817元 8,545元 376,614元 10,074元 444,867元 被告陳秀味 7,187元 7,187元 2,475元 109,067元 2,918元 128,834元 合計 36,271元 36,275元 12,490元 550,494元 14,726元 650,261元附表四：附圖一分割方案找補金額 \ 應補償人 \＿＿＿＿＿ \受補償人 \ 被告陳秀絨 被告陳俊安 被告陳俊仁 被告陳新安(1/2)被告陳忠仁(1/2) 合計 被告陳騰順 368,641元 8,102元 6,769元 353,738元 737,250元 被告陳秀味 145,821元 3,205元 2,678元 139,926元 291,630元 被告陳江湖 167,061元 3,672元 3,068元 160,308元 334,109元 合計 681,523元 14,979元 12,515元 653,972元 1,362,989元