臺灣臺南地方法院民事判決109年度訴字第905號原 告 胡今馨被 告 黃○○（即王△△之承受訴訟人）兼 上一人法定代理人 黃□□ （姓名、年籍資料均詳卷）上二人共同訴訟代理人 蔡東泉律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國110年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃○○應給付原告新臺幣1,763,282元，及自民國109年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣187,014元，其中新臺幣123,969元由被告黃○○負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣588,000元為被告黃○○供擔保後，得假執行；但被告黃○○如以新臺幣1,763,282元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按本法所稱兒童及少年，指未滿18歲之人；所稱兒童，指未滿12歲之人；所稱少年，指12歲以上未滿18歲之人。宣傳品、出版品、廣播、電視、網際網路或其他媒體對下列兒童及少年不得報導或記載其姓名或其他足以識別身分之資訊：1.遭受第49條或第56條第1項各款行為。2.施用毒品、非法施用管制藥品或其他有害身心健康之物質。3.為否認子女之訴、收養事件、親權行使、負擔事件或監護權之選定、酌定、改定事件之當事人或關係人。4.為刑事案件、少年保護事件之當事人或被害人。行政機關及司法機關所製作必須公開之文書，除前項第3款或其他法律特別規定之情形外，亦不得揭露足以識別前項兒童及少年身分之資訊，兒童及少年福利與權益保障法第2條、第69條第1項、第2項分別定有明文。
查本件被告黃○○係民國000年出生（見本院卷一第317頁），為未滿12歲之兒童，依前揭規定，法院裁判時不得揭露足以識別被告黃○○之身分識別資訊，爰依法將足以識別被告黃○○之身分資訊之資料均以代號表示，先予敘明。
二、按當事人死亡者，繼承人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第175條第1項及第176條分別定有明文。經查，本件被告王△△於本件審理中死亡（於109年11月2日死亡），其之繼承人黃○○於109年11月6日以民事陳報(二)暨聲明承受訴訟狀（本院卷一第309頁），聲明由被繼承人王△△之繼承人黃○○承受訴訟，並提出被繼承人王△△之繼承系統表、除戶及繼承人之現戶戶籍謄本、本院109年12月2日南院武家秀109司繼字第3466號家事庭（拋棄繼承權准予備查）通知等件為證（見本院卷一第315至319、333頁），該民事聲明承受訴訟狀業經本院送達原告，有本院送達證書在卷可憑（本院卷一第325頁），故被告黃○○具狀承受王△△之本件訴訟，核符上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告係於108年12月7日經由信義房屋市府華平店向王△△購買
坐落臺南市○○區○○段00000地號土地，權利範圍為全部（下稱系爭土地）及其上同段6028建號建物，權利範圍全部，門牌號碼為臺南市○○區○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋；與系爭土地則合稱系爭房地），買賣總價為新臺幣(下同)1,330萬元，並由被告黃□□代理王△△與原告簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書），並已辦理所有權移轉登記完畢，且於109年2月26日完成交屋程序。
㈡惟被告於簽約賣屋時，隱瞞系爭房屋已存在之下列房屋瑕疵，分別如下：
⒈原告於交屋後109年3月間進行裝潢，於拆除廚房櫥櫃時，發
現王△△於廚房流理台變更原有排水管，另拉了一段水管藏於櫥櫃裡面沿牆壁延伸再接到2樓陽台排水口，2樓陽台可看見該排水管。然王△△並未告知此情，並於系爭買賣契約書之標的物現況說明書中「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新？」之項目，勾選「無」。經鈞院送臺南市結構工程技師公會鑑定，該公會出具之鑑定報告書（下稱鑑定報告書）認定說明系爭房屋原廚房排水暗管經常阻塞之主因，應是系爭房屋現況為明顯往後傾斜，且傾斜率超過1/100，導致系爭房屋原有廚房排水暗管無法正常排水，並認定王△△所為上開變更廚房排水管之方式，不符合類似建物一般廚房排水之配置方式。
⒉原告開始進行裝修工程時，發現一樓樓梯下置物櫃有水漬痕
跡，經詢問鄰居及查證報章雜誌才得知此系爭房地有經歷淹水，王△△於標的物現況說明書卻勾選本棟建物無發生水(火)災或其他天然災害等情形。又一樓淹水水漬距地坪平面約10公分，臺南市結構工程技師公會鑑定硏判路面積水約30公分，連棟鄰房多戶安設防水閘門，鑑定報告書建議標的物1樓正面仍以設置防水閘門為宜。可證系爭房屋有淹水之瑕疵。⒊原告於109年3月中開始裝修，經裝潢師傅反應系爭房屋似有
傾斜情形，經向信義房屋反映，於109年3月27日委請昊峪土木水土保持技師事務所檢測，結論為系爭房地有傾斜情事，並提出建築物結構調查初勘表(下稱系爭初勘表），而其評估結果為：該建物樓版或樑現況，1〜2樓層東西向即兩柱間尚小於高剛性建築之側傾成為可見之限度之1/200角變量限度，顯見系爭房屋確有傾斜之瑕疵，王△△卻於標的物現況說明書中勾選本棟建築物無傾斜，王△△持有系爭房地長達七年之久，豈有不知道系爭房屋有傾斜的道理？又鑑定報告確認系爭房屋最大傾斜率為1/82，前後方向之傾斜率平均1/85，1/85高於安全範圍上限的1/200，且這項傾斜瑕疵已嚴重影響「耐震度安全範圍」，故於系爭房屋買賣時實已存在此瑕疵。衡諸通常之交易觀念，必使系爭房屋之交換價值產生眨抑，系爭房屋傾斜情形自屬瑕疵，雖傾斜角度未達拆除等級，惟對於一般日常生活當然有產生影響，顯然已屬於「重大瑕疵」，被告自應依民法第354條、第359條規定負物之瑕疵擔保責任，請求被告減少價金，並依民法第179條不當得利規定請求被告給付下述金額。
㈢原告主張被告就上開瑕疵應給付下列金額：
⒈系爭房屋二樓廚房管路之回復原狀費用：30萬元（信義房屋找專家現場估價，且不保證暢通之修復費用）。
⒉系爭房屋一樓設置防水閘門之費用：10萬元。
⒊系爭房屋傾斜之價值減損金額226萬元。依照土木水土保持技
師建議，以業界對傾斜屋之損害賠償計算標準為以購買之房價折損20%，計算如下：1330萬×20%＝266萬。原告僅主張請求226萬元。如果一開始原告就知道系爭房屋有傾斜，絕不可能以一般市價向王△△購入此屋。如果以後原告要賣系爭房屋，原告對於系爭房屋傾斜的部分，必須對買家據實以告，而買方也定會以此原因大力砍價，系爭房屋即會因傾斜之原因而受到污名化之價值減損。
⒋上開項目合計請求金額為266萬元。㈣並聲明：
⒈被告應給付原告266萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告黃□□：
被告黃□□僅係代理王△△與原告簽立系爭房地買賣契約書，被告黃□□個人並非系爭房地買賣契約之當事人，原告以系爭房屋有瑕疵，依系爭房屋買賣契約法律關係及民法物之瑕疵擔保責任之規定，對被告黃□□個人提起本件訴訟之請求，於法無據。
㈡被告黃○○：
依舉證責任分配法則，原告應就系爭房屋存有「瑕疵」及「價值減損」等事實負舉證責任。另就原告主張之減少價金金額之部分，答辯如下：
⒈就原告主張廚房排水管路之回復費用30萬元部分：
系爭房屋二樓廚房流理台原有排水管，因水管太窄排水功能較不好，容易阻塞，故王△△於101年向前手購買後，基於使用上的便利性，不再使用原有排水管，而另請水電工人製作直徑較大的排水管，以利排水。另因廚房流理台内部係空的，基於美觀，故水電工人將新設排水管設置於流理台内，沿著牆壁邊緣延伸，再接到二樓陽台排水口。所以，二樓陽台是可以看得到新設排水管，被告並未刻意隱瞞原告上開情事，更重要的是，王△△所為係基於使用上之必要性，且是增加系爭房屋之價值，非破壞房屋結構，不能認為此部分是瑕疵，也不能因王△△沒有注意而在系爭買賣標的物現況說明書項次20「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新？」的選項，勾選「無」，即逕認廚房流理台水管管線之變更係屬物之瑕疵而請求減價30萬元。
⒉就原告主張設置防水閘門費用10萬元部分：
王△△自101年居住系爭房屋到出賣給原告前之前後7年多期間，有淹水之情形就只有105年7月份那一次，因有颱風來襲，此乃天然災害，為不可歸責於被告之事由。且該次水災系爭房屋附近雖有積水，但水只至騎樓，屋内並未有任何損害，對系爭房屋之結構更無任何影響。近幾年來，政府改善系爭房屋附近之排水系統，已未見積水情形，自無所謂物之瑕疵可言。而系爭買賣標的物現況說明書中項次36「本棟建物（含地下室）或坐落土地有無曾經發生火（水）災或其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其他修繕情形？」的選項，重點在於說明「系爭房屋是否因天然災害，造成建築物損害及其他修繕情形」之情形，惟查系爭房屋雖有過淹水之情形，但系爭房屋未曾因淹水，造成建築物損害之事實，故王△△始於上開選項勾選「無」。又110年5、6、7月份，臺南市安平區曾連續降大雨，系爭房屋所在位置，並無淹水不退之情形，足見當年縱有淹水，也是偶發事件，並非常態。系爭房屋所在附近之房屋，雖有的住戶有作防水閘門，但有的住戶也沒有做，可見淹水是偶然發生事件，且淹水高度不高對居住影響甚小，顯見防水閘門無施作之必要。被告否認系爭房屋一樓具有淹水瑕疵而有減少價金10萬元之情形。
⒊就原告主張系爭房屋傾斜而致生房屋污名化價值減損部分：
王△△及被告根本不知悉系爭房屋本身有往北傾斜之情形，更不知悉傾斜之原因，以為是建商興建房屋時，屋内地面有高低所造成。又系爭房屋與其他房屋連成一體，其房屋結構自是較堅固，除非有重大地震或整體地質有下陷之情形，才有可能導致系爭房屋因下沉傾斜影響其房屋結構。若是基於不可抗力之因素（如地震、地層下陷等），亦屬不可歸責於被告。又系爭房地所在地為低度土壤液化潛勢區，原告亦知悉，加上臺南地震頻繁，系爭房屋興建於92年10月份，至108年12月間賣給原告時已有16年多，系爭房屋因地震造成土壤差異，致發生有稍微之傾斜情形，應屬原告可預測之情形。再依系爭買賣契約書第1條第2項、第16條所約定，王△△騰空房屋後，原告有4日的時間去檢視房屋，在此之後，原告認為可以雙方才簽約。原告稱傾斜率的影響，是非常直接且有感，既然如此，原告於簽約前，已親自檢視4日的情形下，顯然已可發現有傾斜率之現況，但原告仍願購買，自是接受此微小之瑕疵，被告已依債之本旨給付，自不負物之瑕疵擔保責任。被告否認系爭房屋具有傾斜瑕疵及系爭房屋因此傾斜而致價值減損之情事。
㈢並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執事項暨簡化爭點如下：
㈠兩造不爭執之事項：⒈王△△（已於109年11月2日死亡，由繼承人即被告黃○○承受訴
訟）原為系爭房地（臺南市○○段00000地號、安平區6028建號）之所有權人。原告於108年12月7日與王△△簽訂系爭房地之買賣契約，價金為1,330萬元。
⒉系爭房地於109年2月19日由王△△移轉登記給原告，王△△並已
收受價金1,330萬元完畢，系爭房地於109年2月26日完成交屋程序。原告及家人目前居住在系爭房地內。
⒊原告於交屋後109年3月間進行裝潢，於拆除廚房櫥櫃時，發
現王△△於廚房流理台變更原有排水管於櫥櫃內連接至2樓陽台，如下列6所述情形。
⒋原告於109年3月間進行裝潢時，因對系爭建物似有傾斜一事
有疑義，而向信義房屋反應，於109年3月27日委請昊峪土木水土保持技師事務所檢測，調查結果有傾斜之情形，有該事務所建築物結構調查初勘表在卷（本院卷一第55頁）。原告即向王△△反應此事，然當時王△△對此有爭執。
⒌王△△於系爭買賣契約之標的物現況說明書中之「本標的物水
、電管線於產權持有期間有無更新？」、「本標的物（含地下室）或坐落土地有無曾經發生火（水）災或其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」、「本棟建物是否有傾斜？（如有鑑定報告請檢附）」等項目，均勾選「無」或「否」，有系爭標的物現況說明書在卷可佐（本院卷一第140-143頁）。
⒍王△△前於居住系爭建物期間，就系爭建物之2樓廚房流理台原
有排水管有加以變更，新設排水管設置於流理台內，沿著牆壁延伸，再接到2樓陽台排水口，2樓陽台可看見新設排水管（本院卷一第37頁照片即新設水管從廚房牽到陽台洗衣機位置的狀況）。
㈡兩造之爭執事項：⒈原告主張系爭房屋有下列瑕疵，是否可採？①系爭建物2樓廚房原有管路有堵塞情形，被告因此於流理台、
櫥櫃內另拉新管線，而未於系爭標的物現況說明書中告知原告，此屬物之瑕疵，是否可採？②系爭建物一樓樓梯下置物櫃有水漬痕跡，經詢問鄰居及查詢
報章雜誌，得知系爭房地所在位置曾歷經淹水，然被告於系爭標的物現況說明書勾選無發生水災，此淹水情事亦屬物之瑕疵，是否可採？③原告於購入系爭房地後，109年3月間開始裝修時，經裝潢師
傅反應系爭房屋似有傾斜情形，經原告向信義房屋反應後，信義房屋委請昊峪土木水土保持技師事務所檢測，檢測結果確有傾斜情形，有該建築物結構調查初勘表在卷可佐（本院卷第55頁），而有物之瑕疵，是否可採？⒉原告主張系爭房地有上開瑕疵，依民法第354條、第359條規
定，請求被告應負物之瑕疵擔保責任，應減少價金如下所示之金額（合計266萬元），並依民法第179條不當得利之規定請求被告給付下列金額，有無理由？①系爭建物2樓廚房管路之回復原狀費用：30萬元。
②系爭建物1樓設置防水閘門之費用：10萬元。
③系爭建物傾斜之價值減損金額：226萬元。
四、本院得心證之理由：㈠原告本件對被告黃□□起訴請求之部分，為無理由：
⒈按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格（最高法院93年度台上字第382號判決要旨參照）。反之，如就原告起訴之法律關係觀之，被告並非訴訟標的之主體，就該訴訟標的亦無管理權或處分權，則於爭執之當事人間不能為適當且有意義之解決，屬當事人不適格。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。
⒉原告主張被告黃□□代理王△△與原告簽立系爭買賣契約，因
系爭房屋具有瑕疵，致原告受有損害，故主張被告黃□□亦應對原告負物之瑕疵擔保責任云云。然觀之系爭買賣契約書之記載，可知系爭房屋之出賣人為王△△，被告黃□□僅係受王△△授權代理簽約之人，依前開法律規定，系爭買賣契約之效力係對本人即王△△直接發生效力，被告黃□□並非系爭房地買賣契約之出賣人，被告黃□□顯非系爭買賣契約之當事人，是原告執系爭房屋有瑕疵而依買賣契約主張物之瑕疵擔保責任等情，對被告黃□□請求減少價金及返還所減少價金之金額一節，依上開說明，即屬當事人不適格，原告本件對被告黃□□之請求，即無理由。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，是買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要(最高法院104年度台上字第2437號判決意旨參照)，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任，不得因當事人未訂有出賣人應負擔保責任之特約，即謂出賣人無此種責任。至同條第2項所規定出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其保證之品質，此乃在出賣人在上述之一般瑕疵擔保責任之外，另對買受人為特約擔保具有其所保證品質之瑕疵擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。（最高法院103年度台上字第196號判決意旨參照）。㈢原告主張王△△於系爭房屋二樓廚房流理台另拉新管線，而未
於系爭標的物現況說明書中告知原告，此屬物之瑕疵一情，為無理由：
⒈查王△△前於居住系爭建物期間，就系爭建物之2樓廚房流理台
原有排水管有加以變更，新設排水管設置於流理台內，沿著牆壁延伸，再接到2樓陽台排水口，2樓陽台可清楚看見新設排水管（本院卷一第37頁照片即新設水管從廚房牽到陽台洗衣機位置的狀況）一情，為兩造所不爭執，且依卷內所附之陽台照片，可見被告變更設置之上開明管明顯可見，依系爭買賣契約書第1條第2項約定記載，原告於購買系爭房屋前既已詳細檢視屋況，則其對此陽台上明管之設置，應可輕易看見並知悉其存在，難認其對此明管設置不知情。而臺南市結構工程技師公會對此為鑑定後表示：①經現場勘查並聽取兩造各自陳述二樓廚房排水管線之變更過程，比對原告提供其於裝修期間拍攝之佐證照片，確認有前述變更情形；②被告係以排水明管以90度轉折後穿出隔間牆底，沿右後方陽台地坪牆底佈設再90度轉折銜接至樓版排水孔（見鑑定報告照片B-22～B26），該樓版排水孔下方本即埋有排水管，研判其管線應係沿後院方向排至後方之公共排水溝，據被告指稱因排水效果改善，此後即無需再通管；③原告購入後決定改裝新的廚房料理台，其於拆除原有料理台時發現前述情事，即又將排水明管變更為直線穿出後牆底，垂直下降至一樓後院，再銜接至地坪排水孔，全線亦皆為明管，同樣排至後方之公共排水溝等情，有臺南市結構工程技師公會之鑑定報告書在卷可稽（鑑定報告第7、11頁）。
⒉由此可知，原告於購入系爭房屋後，雖就系爭房屋二樓廚房
流理台之管線重新設置，然其設置方式僅係將王△△所為原有90度轉折之拉管方式予以變更，改以直線拉管之方式設置，但最終管線排入之處所，與被告設置管線排入之處所相通，均為後院方向排至後方之公共排水溝。又原告對於上開鑑定報告認定兩造前、後施作之排水管都是排到後巷之公共排水溝一情不爭執（本院卷二第84頁），益見被告原變更排水之最終流向與原告自行設置之最終流向相同，則被告所設置排水之方式，難認有何瑕疵。況原告並未舉證證明被告所變更設置之排水管有何阻塞不能排水之情事，無法證明有何效用上之減損，則原告僅以被告變更系爭房屋原有廚房排水方式而未告知原告，主張此為物之瑕疵，請求回復原狀之費用，據以向被告黃○○請求減少價金云云，不可採信。㈣原告主張系爭建物一樓樓梯下置物櫃有水漬痕跡，經詢問鄰
居及查詢報章雜誌，得知系爭房地所在位置曾歷經淹水，然被告於系爭標的物現況說明書勾選無發生水災，此淹水情事亦屬物之瑕疵一情，為無理由：
按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，系爭房屋是否具有瑕疵，應視原告所主張之情事是否確有造成系爭房屋通常效用與預定效用上之減損而定。查原告主張系爭建物一樓樓梯下置物櫃有水漬痕跡，系爭房地所在位置曾經淹水一情，有原告提出之現場一樓照片在卷可佐，被告對此亦不爭執，然被告辯稱僅於105年間因颱風來襲且附近當時在興建金城國中校舍工程所導致，並非每逢下雨之常態性淹水等語。衡之下雨時造成淹水現象之原因有多種可能，可能涉及天候變化、降雨強度、該地區域排水設施、鄰近有無工程或其他因素等，均可影響排水之情形。本件臺南市結構工程技師公會鑑定報告並指出尤其近年極端氣候變化異常，建物興建時之排水設施規劃在都市區域係採重現期距若干年（如直轄市採5年一次重現期）之降雨強度計算、區域集流範圍、排洪容量等問題之估算，尚難準確評估預測（鑑定報告第8頁）。基此，系爭房屋雖曾經歷淹水一情，然當時淹水之原因不明，且原告並未舉證證明當時淹水有造成系爭房屋如何之損害。再者，原告亦未舉證證明其自108年12月7日購入系爭房屋迄今，系爭房屋有何每逢下雨即淹水或經常性淹水，並造成損害之情形。是以，原告僅憑系爭房屋曾經淹水而被告未告知，主張系爭房屋有瑕疵，並請求減少相當於裝設防水閘門費用之價金一節，無法採信。㈤系爭房屋有傾斜之瑕疵，被告黃○○應負出賣人物之瑕疵擔保責任：
⒈查原告主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，於起訴時原係提出昊峪
土木水土保持技師事務所系爭初勘表為據（本院卷一第55頁），被告爭執系爭初勘表之認定，嗣兩造合意由臺南市結構工程技師公會鑑定。臺南市結構工程技師公會就系爭房屋是否有傾斜之瑕疵，委由林明勝結構技師進行鑑定，其鑑定結果為（見鑑定報告第8-10頁）：
①為瞭解標的物之傾斜程度，鑑定單位特委託專業測量公司以
經緯儀進行正面柱牆傾斜率測量，並於其壹至頂樓等地坪各選擇數十個點位測量其相對高程差異，以綜合評估標的物之傾斜程度或差異沉陷嚴重性。茲將測量成果整理繪示如鑑定報告附件十四各圖，說明如下：傾斜率測量由於標的物係屬十戶連棟透天厝之一戶，且因後方增建及增設鐵窗，測線受遮蔽，故僅針對其正面柱牆等可明顯辨識之上下點位測量其偏移量，以評估其正面傾斜率。標的物各測線測得之傾斜率值整理如鑑定報告第9頁上方表格所示（詳見鑑定報告附件十四之測量成果圖），即標的物左右方向之最大傾斜率為1/324，傾斜方向為正面往右；前後方向之傾斜率平均值為1/85，傾斜方向為往後。依目前各直轄市制定之「建築物施工損鄰鑑定手冊」規定，考量建築物施工平整度誤差及測量儀器可能之誤差因素，不影響安全且未造成使用不便之傾斜率測量值最大界限為1/200；而若建築物之傾斜率超過1/40者，則應予重建；如傾斜率介於1/200〜1/40間，除必要時應考量其結構安全需求進行補強外，另應依其使用不便及價值減損程度估列非工程性補償費用。據此研判，標的物左右方向並無明顯之傾斜問題，前後方向則明顯向後傾斜，且傾斜率超過1/100，通常使用者已可感覺傾斜現象，確實已達使用不便及價值減損程度。
②樓版高程差異測量：
⑴由鑑定報告附件十四地坪相對高程示意圖可知，標的物壹樓
原建照核定建物地坪各點位高程最大差異量為9.3cm(兩測點前後距離為11.85m)，且前後起伏尚稱規則，整體傾斜趨勢為向後，傾斜率為9.3/1185=1/127。
⑵貳樓地坪各點位高程最大差異量為8.lcm(兩測點前後距離為1
0.75m)，且前後起伏尚稱規則，整體傾斜趨勢為向後，傾斜率為8.1/1075=1/133。
⑶參樓地坪各點位高程最大差異量為8.7cm(兩測點前後距離為8
.40m)，且前後起伏尚稱規則，整體傾斜趨勢為向後，傾斜率為8.7/840=1/97。
⑷肆樓地坪各點位高程最大差異量為10.1cm(兩測點前後距離為
11.40m)，且前後起伏尚稱規則，整體傾斜趨勢為向後，傾斜率為10.1/1140=1/113。
⑸伍樓地坪各點位高程最大差異量為16.8cm(兩測點前後距離為
12.60m)，且前後起伏尚稱規則，整體傾斜趨勢為向後，傾斜率為16.8/1260=1/75。
⑹基於上述地坪高程差異測量資料研判，標的物整體結構應係
往後傾斜，各樓層之傾斜率為1/75〜1/133，平均值為1/96，可見與立面傾斜率測量結果尚屬一致。
③綜合比對研判：
⑴依垂直傾斜率測量結果研判，標的物左右方向之最大傾斜率
為1/324，傾斜方向為正面往右；前後方向之傾斜率平均值為1/85，傾斜方向為往後。
⑵依各樓層地坪高程差異測量結果研判，標的物整體結構應係往後傾斜，各樓層之傾斜率為1/75〜1/133，平均值為1/96。
⑶綜合前述可知，標的物左右方向並無明顯之傾斜問題，前後
方向則明顯向後傾斜，且傾斜率超過1/100，已達使用不便及價值減損程度。
⑷依現場調查結果研判，標的物廚房排水暗管之原配置埋設坡
度僅約為1/100，而建物現況為明顯往後傾斜，且傾斜率超過1/100，可見其排水暗管坡度已被抵消至近乎水平，全管恐難倚賴重力方式排水，此應係標的物廚房原排水暗管經常堵塞之主因。
⒉依上開說明，足見系爭房屋建築本體確實有往後傾斜之瑕疵
，而系爭房屋上開傾斜程度，衡諸常情，一般有意購屋者如知悉系爭房屋有此傾斜之情況，當會影響其購屋意願或要求降低房價，難謂瑕疵無關重要，堪認原告主張系爭房屋交付予原告時，有欠缺一般建物通常效用、減少其價值之瑕疵，應屬可採。被告抗辯其居住系爭建物多年，並未察覺系爭房屋有傾斜及產生任何困擾云云，並不足採。
⒊被告雖抗辯原告購買系爭房屋前已檢查系爭房屋，縱系爭房
屋有傾斜情形，原告應已知悉而同意購買，不得就此再主張瑕疵擔保責任云云。惟建物是否有傾斜，通常非一般人得以從肉眼由外觀上即可判別，屬無法依通常程序檢查可即時發現之情形，被告既辯稱系爭房屋無傾斜或傾斜情形輕微，其不知悉此傾斜情事，卻又辯稱原告應可於簽約前檢查系爭房屋時即知此傾斜情形云云，此說詞前後矛盾，難以憑採。又被告雖另辯稱其從不知悉系爭房屋有傾斜情形，不應負瑕疵擔保責任云云，然物之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，不以出賣人具有故意或過失為必要，已如前述，是縱被告於出賣系爭房屋當時，不知悉系爭房屋有此傾斜情形，亦不能解免其應負物之瑕疵擔保之責任。
⒋被告就臺南市結構工程技師公會之鑑定報告書所認定之傾斜
結論雖有提出數項爭執，然經臺南市結構工程技師公會分別函覆說明如下（臺南市結構工程技師公會110年5月12日南市結技（四）施字第110051202號函、110年6月10日南市結技
（四）施字第110061003號函、110年7月23日南市結技（四）施字第110072303號函；見本院卷一第397-399、433-435、489-493頁）：
①被告主張依鑑定報告書第10頁第6點表示，傾斜率為1/75至1/
133，平均值為1/96，但據被告以壹樓至伍樓之傾斜率加總得到平均值為1/109【（127+133+97+113+75)/5=109】，並非1/96，請鑑定人說明或更正之。
—鑑定單位回應：被告計算方式係將分母取平均，數學上並不合理，鑑定技師則係將傾斜率最大值與最小值取平均，故為【（1/133)+(1/75)】÷2=1/96（見臺南市結構工程技師公會110年5月12日南市結技（四）施字第110051202號函，本院卷一第399頁）。
②被告主張110年5月12日鑑定單位補充說明謂被告主張之計算
方式在數學上不合理，但：（1)本案係鑑定各樓層之傾斜率，並非只有鑑定其中二層樓之傾斜率，今鑑定人只取最大與最小傾斜率為平均值判斷，此計算方式之依據為何？（2)本件鑑定技師取傾斜率最大值與最小值之平均值，此鑑定及計算方式之依據為何？為何其餘三層樓之傾斜率，即不列考量之理由為何？為何只以最大傾斜率與最小傾斜率即可代表五層樓傾斜率？—鑑定單位回應：1.依各直轄市鑑定手冊之規定，辦理建築物現況鑑定或施工損鄰鑑定時，其傾斜率研判係以柱牆之立面傾斜率測量值為主，各樓層地坪傾斜率測量值則為輔助研判之用，故鑑定報告書並未以各樓層地坪實測之最大傾斜率與最小傾斜率作為系爭建物之傾斜率代表值。2.至於各樓層地坪高程差異測量換算之傾斜率，其平均值計算方式並無一定之計算標準或依據，可採五層樓個別數值加以平均，亦可採最大值與最小值加以平均，實務上更多案例係取最大值為計算基準，惟並不影響整體傾斜趨勢之研判。
③被告主張系爭建物貳樓至伍樓，各樓層傾斜之原因，是興建
施工時樓地板本身即有高低傾斜？或是日後整棟樓房傾斜亦跟著一併傾斜？如整棟樓房傾斜係一併傾斜時，是否各樓層之傾斜率會一致（相同），而不會形成各樓層傾斜率有差異或不一致之情形，請說明之。
—鑑定單位回應：依現況測量結果，系爭建物各樓層地坪之傾斜方向相當一致，皆為向後傾斜，此又與柱牆之立面傾斜方向一致；且如前述，通常結構體完成後進行各樓層地坪鋪貼地磚時，施工人員仍會將各樓層地坪整平以恢復水平。故研判應係日後整棟樓房傾斜亦跟著一併傾斜。系爭建物傾斜之原因如係完工後因地震或地層不均勻沉陷所致，則建物將以剛體轉動方式向後傾斜，又因柱牆（鉛直）與梁版（水平）設計為正交接合（90度），故如施工誤差不大，柱牆傾斜率測量結果將與各樓層地坪高程差異測量換算之傾斜率一致，雖現況實際數據可能因施工誤差及測量誤差略有變異，但傾斜趨勢仍為一致。
④被告另就鑑定報告書中所為樓版高程差異之測量鑑定方式、
法律依據、傾斜率計算方式、傾斜差值等情提出質疑，臺南市結構工程技師公會已於110年6月10日南市結技（四）施字第110061003號函為補充說明鑑定測量之方式及基準，並以鑑定報告書附件十四之測量成果圖為憑，並於110年7月23日南市結技（四）施字第110072303號函詳細說明傾斜率並非傾斜差值，且建物傾斜率之定義為「結構體與鉛垂線夾角之正切函數」，以柱牆面線（基本上為直線）測量計算如附圖所示。當夾角甚小時，即如下式Tan(Q)=AVH,=A/H=6其中e為夾角（單位為强度量，rad)，//’與//為上下兩測點間向度，zT與zl則為相對應之水平偏移值（即傾斜差值），並於函文上以圖示說明，被告以其請教之建築師計算之數值提出之質疑，應係誤解建物傾斜率測量之數學定義及其計算方式。本案鑑定報告書第A-44頁中A、B、C、D各測線傾斜率測量計算值並無錯誤，亦有上開鑑定函文說明在卷可稽（見本院卷一第491-492頁）。
⑤本院審酌臺南市結構工程技師公會為具有建物結構專業知識
之結構技師所組成之專業機關，其派任進行本件鑑定之鑑定人為專業之結構技師，其就本件至現場進行勘查及鑑定，對鑑定過程、鑑定方法、計算方式、鑑定結果等節，均已於鑑定報告書中明確詳細說明，且就被告上開對鑑定報告所提出之質疑事項亦分別說明在案，又本件並無其他事證足資證明本鑑定報告有何錯誤不可採信之處，是堪認本件鑑定報告書足以採信。被告所為質疑，難認有據，不可採信。⑥至被告雖另辯稱系爭建物傾斜之原因，不能排除地震造成土
壤差異沉陷，或土壤液化所致，此為不可抗力之事由，被告應不用就此負責任云云。然承前開本院之說明，物之瑕疵擔保責任為法定無過失責任，縱使系爭房屋之瑕疵非被告所造成，或其不知悉此情事，惟此均無礙系爭房屋確有傾斜情形而屬物之瑕疵之事實認定，被告此之所辯，亦非可採。⒌綜上，王△△出賣系爭房地予原告前，系爭房屋之前後方向已
有明顯向後傾斜，且傾斜率超過1/100，已達使用不便及價值減損程度，自難謂被告交付之系爭房屋，已符合通常之效用及契約之預定效用。另依房屋交易常情，一般市場潛在交易大眾認為完好之物與修復之物具有不同交易價值，如買方得知欲購買房地有傾斜情形，衡情有降低購買意願甚至拒卻買受，致生交易價格貶抑之結果，自難謂價值無減損之情。是以，原告主張被告黃○○就此傾斜問題應負物之瑕疵擔保責任，且據此請求被告黃○○減少價金，即為有理。
㈥系爭房屋因傾斜造成價值減損：⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358頁之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，此觀法第359條前段規定即明，該條旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額(最高法院108年度台上字第363號判決意旨參照)。買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之規定請求返還。系爭房屋有傾斜之瑕疵，足以減少系爭房屋之通常效用及價值，已如前述，則原告依民法第359條規定請求污名化減損而減少買賣價金，並請求被告黃○○返還溢付價金，自屬有據。
⒉本院囑託安永不動產估價師事務所就系爭房屋因傾斜致其價
值減損若干之鑑價結果為：系爭房屋為四層透天厝，屋齡約16年，目前房屋有傾斜現象，在推估房屋因傾斜所造成汙名價值減損率、減損金額時，係以勘估標的未發生傾斜時之正常價格為基準，評估房屋因傾斜造成之價值減損率，以勘估標的未發生傾斜之正常價格乘上因傾斜造成之價值減損率，即為減損金額。有關勘估標的正常價格分別採比較法、房地成本法評估；價值減損率採「法院判決案例分析」，參考法院過去類似案件之判決，加以比較、調整後決定；減損金額＝勘估標的正常價格×價值減損率，經評估系爭房屋於108年12月7日之正常價格、價值減損率及減損金額彙整如下：①房屋傾斜，此事件對房屋價值之影響有二個不同面向，一為「技術性貶值」或直接減損；一為「污名化減損」或交易性貶值。「污名化減損」會造成不動產買賣過程議價空間加大，實際交易價格下跌，導致不動產交易價值減少。②系爭房屋在價格日期未傾斜之正常價格為13,808,000元。住宅因傾斜所造成污名價值減損率為12.77％，污名價值減損金額為1,763,282元等語，有該所於110年8月5日安永師估南字第11005049-3號函檢送之不動產估價報告書在卷可參(見本院卷一第495頁)。該不動產估價報告書並說明「買賣房屋標的物，標的物之瑕疵可概分為二種，一為『技術性貶值』，即標的物有瑕疵，該瑕疵可修復，一經修復可回復原有功能，則修復之費用即是該瑕疵對房屋造成之價值減損，如房屋修復補救整治費用，又稱直接減損。一為『汙名化減損』，又稱間接損害、交易性貶值，房屋傾斜就算修復，沒有居住安全疑慮，然而未來在市場上買賣交易，仍會因市場買方會因建物曾有瑕疵而影響購買意願，導致交易過程議價空間加大，實際交易價格較無此類事件房屋低，造成此類房屋交易價格減損之傷害等語（見本件不動產估價報告書第59-60頁），足見該不動產估價報告所鑑估之結果係針對因房屋傾斜所造成之交易價值減損，不包含房屋傾斜須進行實體修復部分。本院審酌上開不動產估價報告書之鑑定人吳依妮係經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、開業證書及社團法人臺南市不動產估價師公會會員證書(見本件不動產估價報告書附件十二)，針對系爭房屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況，及系爭房地最有效使用之情況進行分析後，採用比較法及房地成本法之評估，再採用法院判決案例分析，本案係因系爭房屋於買賣過程當時已存在傾斜現象，此種傾斜未經賣方修復，賣方亦未告知買方，致買方在未知情況下購入此房屋，因此在蒐集法院判決案例時，亦以買賣過程因賣方未告知買方，買賣房屋存在傾斜瑕疵之事件為主，蒐集101年以後迄本報告書製作間，法院有關買賣房屋傾斜事件造成房屋價值減損所認定交易價額減損之判決，探討比較房屋傾斜率與價值減損率之關係，求得系爭房屋於傾斜瑕疵情況下影響房屋價格之價值減損比率，堪認此份鑑定意見係參酌與系爭房屋同屬因傾斜瑕疵之案件，經與系爭房屋之傾斜率比較調整所得之鑑價結果，未違反不動產估價技術規則，應可採憑。準此，原告主張污名化價值減損為226萬元並以此金額請求減少價金226萬元部分，於1,763,282元之金額部分，有上開安永不動產估價師事務所之本件不動產估價報告書為據，可以憑採，為有理由；惟逾此範圍之請求，則屬無據，不可准許。
⒊被告雖抗辯本件不動產估價報告書援引錯誤之傾斜數值，本
件臺南市結構工程技師公會之鑑定報告書係鑑定傾斜率平均為1/96，但不動產估價報告書卻以傾斜率1/85為鑑定依據，本件不動產估價報告書所為鑑價有所違誤，不足採認云云。惟查，系爭房屋之前後方向之傾斜率平均值為1/85，傾斜方向為往後傾斜一情，業經臺南市結構工程技師公會結構技師鑑定明確，有該鑑定報告書第10頁之綜合比對研判結論可佐，故本件不動產估價報告書所援引作為估價比對之傾斜率並無違誤。被告雖一再以臺南市結構工程技師公會鑑定報告書中樓版高程差異測量數值爭執系爭房屋之傾斜率之數值云云，然臺南市結構工程技師公會對此已函覆說明依各直轄市鑑定手冊之規定，辦理建築物現況鑑定或施工損鄰鑑定時，其傾斜率研判係以柱牆之立面傾斜率測量值為主，各樓層地坪傾斜率測量值則為輔助研判之用。故各樓層地坪高程差異測量計算所得之傾斜率，僅係印證柱牆立面傾斜率測量計算值是否合理如實，故本案鑑定報告書並未以各樓層地坪實測之最大傾斜率與最小傾斜率作為系爭建物之傾斜率代表值一情，有臺南市結構工程技師公會110年7月23日南市結技（四）施字第110072303號函在卷可查（見本院卷一第489、493頁），故被告此部分抗辯，實非可採。
㈦按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。本件被告黃○○就其出賣之系爭房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，業經本院認定如前，則被告黃○○自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房屋因有傾斜瑕疵，經不動產估價師鑑定因此瑕疵所致之市場價值減損為1,763,282元，被告黃○○就應減少之買賣價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使此金額之價金減少請求權，被告黃○○自原告受領1,763,282元價金即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利之規定，請求被告黃○○返還原告1,763,282元，為有理由，應予准許。
㈧末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。原告請求被告黃○○給付之前開金額，係屬給付未有確定期限之金錢債權，原告請求自民事起訴狀繕本送達王△△（被告黃○○承受其訴訟）之翌日即109年6月18日(見本院卷一第81頁)起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，亦屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋因有傾斜瑕疵，請求減少買賣價金1,763,282元，依民法第179條規定，請求被告黃○○給付原告1,763,282元及自109年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求（即因房屋傾斜請求之其他價值減損金額、系爭房屋二樓廚房排水管路回復原狀費用30萬元、一樓防水閘門裝設費用10萬元，作為減少之價金請求），均無所據，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，不予逐一論述，併此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。經核本件訴訟費用額為187,014元（第一審裁判費27,334元、鑑定費用109,680元、30,000元、10,000元、10,000元，本院卷一第69頁、卷二第55、59、39、41頁），爰依兩造勝敗之情形確定兩造各應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。
八、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額如主文第4項所示，分別准許之。至原告敗訴部分之假執行聲請，則失所附麗，應併予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第87條第1項、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 10 月 18 日
民事第三庭 法 官 黃聖涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 18 日
書記官 謝明達