臺灣臺南地方法院民事判決 109年度重訴字第159號原 告 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 謝娟娟訴訟代理人 史乃文律師被 告 蔡村和上列當事人間請求給付租金事件，經本院於109年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○號土地(面積1265.01平方公尺)騰空返還予原告。
被告應原告給付新臺幣1,185,616元，及自民國109年7月7日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。
被告應自民國109年7月7日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣111,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣644,016元，由被告負擔新臺幣643,649元，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣23,529,186元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣70,587,558元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣395,206元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,185,616元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○號、面積1265.01平方公尺土地(下稱系爭土地）騰空返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣(下同)735,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償時止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自民國109年2月26日起至返還土地之日止，按月給付原告111,500元；㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。嗣於本院審理中，原告就上開聲明第2、3項變更為：㈡被告應給付原告1,226,500元，及自109年7月7日起至清償時止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自109年7月7日起至返還土地之日止，按月給付原告111,500元(見本院卷第199頁)。經核原告所為係擴張或減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，程序上應予准許。
二、原告起訴主張：原告於108年4月間辦理系爭土地出租公開招標，由被告得標，兩造於108年4月17日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自108年4月17日起至111年4月16日止，共計3年，每月租金111,500元(含稅)，如被告積欠租金超過2個月，原告得終止系爭租約，收回系爭土地，被告逾期繳納租金3個月以上者，依積欠金額加收百分之10違約金。詎被告於簽訂系爭租約後，以系爭土地無法作為停車場使用，自108年7月17日起即不繳納租金，原告於108年8月28日以存證信函催告被告繳納欠租，被告收受該存證信函後函覆因虧損不願繳納，原告再於109年2月17日寄發存證信函催告被告於同年月24日前繳納，逾期不繳即終止租約，被告收受該存證信函後，仍不繳納。爰以起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，被告於109年7月6日收受起訴狀繕本，已生契約終止之效力。被告積欠自108年7月17日起至109年7月6日止共12個月租金，合計1,338,000元，扣除已繳納之押金223,000元，尚積欠10個租金共計1,115,000元，且因被告逾期繳納租金超過3個月，依系爭租約第6條約定，應給付百分之10違約金即111,500元。又系爭租約於109年7月6日終止後，被告仍繼續使用系爭土地，即屬無權占有，被告因此獲有相當於系爭土地租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，應給付自109年7月7日起至返還系爭土地之日止，按每月租金111,500元計算之不當利益。爰依民法第767條第1項前段及租賃物返還請求權，請求被告騰空返還系爭土地，並依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付租金、違約金及不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○號、面積1265.01平方公尺土地返還予原告；㈡被告應給付原告1,226,500元，及自109年7月7日起至清償時止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自109年7月7日起至返還土地之日止，按月給付原告111,500元；㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。
三、被告則以：被告參與系爭土地出租投標前，經原告所屬台南分行負責招標之承辦人員呂錚衡口頭告知，系爭土地只適合經營停車場，正好被告急需覓地開設停車場，乃籌資參與投標，以最高價得標後，於108年4月17日與原告簽訂系爭租約。系爭土地原係一片廢墟，被告投入巨資整地，鋪設水泥並劃設停車格，被告以置業有限公司名義分別於108年8月9日及109年5月8日二次向臺南市政府交通局查詢系爭土地申請停車場許可證執照，惟臺南市政府交通局於108年8月12日及109年5月12日函覆系爭土地接臨道路寬度僅2.5公尺，不符申請設置臨時路外停車場辦法第4條之規定。系爭土地既無法申請設置經營停車場，與兩造合意之租約目的不同，系爭租約應屬無效或得撤銷，原告不得請求租金債權，且應返還押金。又系爭租約限制系爭土地之使用，被告承租系爭土地，什麼行業都不能做，每個月仍需繳納租金，顯遭詐欺坑殺，有失公平正義，惟被告仍維護系爭土地環境，雇請一位工人打掃、割草，被告並無不當得利等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷理由：㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。被告於108年4月17日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭土地，約定租期自108年4月17日起至111年4月16日止，租金每年分12期繳納，每期為1個月，每月租金111,500元，被告已繳納租賃保證金223,000元之事實，業據原告提出系爭租約為證(見本院卷第27-30頁)，且為兩造所不爭執，並有系爭土地謄本在卷可按(見本院卷第139頁)，是原告主張被告應依約按月給付其租金111,500元，自屬有據。
㈡次按民法第440條第1項規定承租人租金支付有遲延者，出租
人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。此乃基於租賃契約係以承租人支付租金為對價而取得租賃物標的之使用受益權之雙務契約，為平衡雙方權利義務之本質所然，不問契約是否定有期限均有適用，同條第2、3項僅係依租賃物標的種類不同另加遲付租金之總額之限制(最高法院101年度台上字第2138號判決意旨參照)。被告應按月給付原告租金111,500元，已如前述，惟被告自108年7月17日起即未給付租金，經原告於108年8月28日以存證信函催告被告於108年9月6日前清償欠租，被告收受該存證信函後未為給付，原告再於109年2月17日以存證信函催告被告若未於同年月24日前繳納積欠之租金及違約金，即終止系爭租約，被告於翌日收受該存證信函，仍未給付等情，業據原告提出台南中正路郵局第000278號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、台南中正路郵局第000000號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執等件為證(見本院卷第27-30、35-39、47-53頁)，且為被告所不爭執(見本院卷第121頁)，足認被告遲付租金總額，已達2個月之租額，且經原告定相當期限催告其給付租金，仍未於期限內支付，原告以本件起訴狀繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，被告於109年7月6日收受該起訴狀繕本（見本院卷第103頁送達證書），是系爭租約已於109年7月6日發生終止之效力，堪可認定。
㈢再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項分別定有明文。又系爭租約第9條及第10條亦約定被告於租賃契約終止後，負有恢回原狀並點還土地之義務（見本院卷第27頁）。系爭租約既已終止，被告即無占有使用系爭土地之合法權源，惟被告仍未返還系爭土地，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定及系爭租約之法律關係，請求被告將系爭土地騰空返還予原告，自屬有據。
㈣原告得請求被告給付積欠之租金：
⒈依系爭租約之約定，被告應給付自108年7月17日起至109年7
月6日止之租金，共11個月又20日，計1,300,833元【計算式：111,500元×〔（11月）+(20日/30日）〕＝1,300,833元，元以下4捨5入，下同】，經扣除租賃擔保金223,000元後，尚積欠租金1,077,833元(計算式：1,300,833元－223,000元＝1,077,833元)，原告請求被告給付欠租1,077,833元，自屬有據。
⒉被告雖抗辯其係因原告職員告知系爭土地可供作停車場使用
始承租系爭土地，然系爭土地不符申請設置臨時路外停車場辦法，系爭租約因不可歸責於雙方之事由致使無效或得撤銷，原告不應向其請求租金云云，然據證人即原告臺南分行職員呂錚衡到庭具結證稱：系爭租約是我負責辦理的業務，簽約前，被告來分行詢問系爭土地有無要出租，當時已有公告標租，我請被告自己去看標租公告。系爭土地在標租前是空地，能不能作為停車場使用，要依法規規定，且依照系爭租約，系爭土地有使用上的限制，我沒有跟被告說過系爭土地只適合做停車場，被告也沒有跟我提過他要做停車場使用等語(見本院卷第169-171頁)，可知原告職員並不知悉被告標租系爭土地欲作為停車場之用，亦未曾告知被告系爭土地可作為停車場使用。被告上開所辯，顯與事實不符，而無可採。雖被告指稱證人呂錚衡身為原告高階主管，為維護原告利益，故為避重就輕之證詞云云，然證人呂錚衡於供前已具結擔保其證詞之真正，衡情應無必要僅為兩造間之租賃糾紛，即甘冒涉犯刑事偽證罪嫌而故為虛偽陳述之理，且其證述內容並無矛盾或違反常情之處，被告復未舉證呂錚衡之證詞有何不實之處，其上開所辯，自非可取。
㈤按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。故當事人間約定之違約金性質究屬何者？應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類時，自應依上開規定，視為賠償額預定性違約金。被告未依系爭租約按月給付原告租金，業經本院認定如前，則原告依系爭租約第6條約定，請求被告給付違約金，自屬有據。而系爭租約第6條係約定：「逾期繳納違約金標準：㈠逾期繳納未滿1個月者，照欠額加收百分之2。㈡逾期繳納在1個月以上未滿2個月者，照欠額加收百分之4。㈢逾期繳納在2個月以上未滿3個月者，照欠額加收百分之8。㈣逾期繳納在3個月以上者，一律照欠額加收百分之10。」等語(見本院卷第27頁)，可知兩造所約定之違約金上限為承租人欠繳金額之百分之10，應視為賠償額預定性違約金。本件被告積欠租金已達11個月餘，則原告請求按所欠租金額10％計算之違約金，尚屬合理，並無過高之情事。準此，原告依系爭租約第6條約定，請求被告給付欠繳租金10％計算之違約金即107,783元(計算式：1,077,833元×10％＝107,783元)，核屬有據。
㈥再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。是依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益，致他人受損害為其要件。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房地，可能獲得之相當於租金之利益，應以無權占有人客觀上所受之利益為衡量標準(最高法院107年度台上字第1704號判決意旨參照)。系爭租約既經原告於109年7月6日合法終止而消滅，被告已無占有使用系爭土地之正當權源，被告繼續占有使用系爭土地，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致原告受有無法使用系爭土地之損害，兩者間具有因果關係，原告依前開規定請求被告返還無權占用系爭土地所受之利益，即屬有據。本院審酌被告向原告承租系爭土地之每月租金為111,500元，有如前陳，可見該金額應符合該區域之租金行情，被告無權占用系爭土地，顯然可獲此相當於每月111,500元之租金利益，故認以系爭租約約定之租金111,500元，作為本件不當得利金額之計算基準，尚屬允當。準此，原告依民法第179條前段之規定，請求被告給付自無權占用系爭土地即109年7月7日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利111,500元，亦屬有據，應予准許。
至被告抗辯其為系爭土地承租人，負有保管租賃物之管理義務，其出資雇工打掃整理環境，並無不當得利云云，然系爭租約既經原告合法終止，被告自109年7月7日起已非系爭土地承租人，自無所謂應以善良管理人之注意保管租賃物之情事可言，是被告此部分抗辯，並無可採。
㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為，與催告有同一之效力；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付積欠之租金，係給付無確定期限之債權，依上揭法律規定，原告主張被告應自起訴狀送達翌日即109年7月7日起（送達證書見本院卷第103頁)至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，於法有據，自應准許。
五、綜上所述，被告承租系爭土地後，未依約繳納租金，經原告終止租約後，即應騰空返還系爭土地，另被告積欠租金，依約應給付違約金，且於終止租約後，迄未返還系爭土地予原告，依系爭租約及不當得利之法律關係，應負返還土地及給付欠租、違約金暨無權占用系爭土地相當於租金之不當得利之責。從而，原告依系爭租約之法律關係，及民法第455條、第767條第1項前段、第179條等規定，請求被告返還系爭土地；被告應給付1,185,616元，及自109年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；以及自109年7月7日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告115,000元，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，為民事訴訟法第87條第1項及第79條所明定。經核本件訴訟費用額確定為644,016元（即第一審裁判費），本院審酌前開判決結果，爰確定本件訴訟費用之負擔如
主文第5項所示。
七、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰依聲請酌定相當之擔保金額准許之，並依職權酌定相當之擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行。原告其餘假執行之聲請，因原告之訴駁回，失所依附，應予駁回。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 30 日
書記官 蘇冠杰