臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第248號原 告 李怡慧訴訟代理人 蔡文 斌律師複 代理人 李明峯律師訴訟代理人 林亭宇律師
林冠廷律師許依涵律師被 告 施陳麗華
陳麗春
陳麗英
陳文龍 住○○市○鎮區○○○街000巷00號0樓陳進明陳冠豪黃陳寶蓮陳寶琴
陳寶珠共 同訴訟代理人 許光承律師被 告 吳國雄
陳文吉林劉月鳳王劉月賓劉志重劉志堅
劉高全劉高銘劉黃麗梅兼 上三人共 同訴訟代理人 劉霽瑈
劉文齊陳曉娟陳秋滿陳惠茹陳智信兼 上二人共 同訴訟代理人 陳昭瑢
陳榮源被 告 劉林却被 告 曾 冊
陳信華陳慧玲陳亮臻陳瑾愉陳伯勲陳世文鄧芝婧黃益章高曾麗雲蔡文賢上列當事人間請求拆屋還地等事件，經民國111年3月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○地號土地如附圖編號D（面積三十五點九二平方公尺）、編號E（面積十七點五三平方公尺）、編號F（面積七十點五六平方公尺）、編號G（面積十二點四四平方公尺）、編號H（面積四十一點零四平方公尺）、編號I（面積十五點一四平方公尺）、編號J（面積十二點四一平方公尺）、編號K（面積一點七六平方公尺）所示之建物及地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國一百零九年七月九日起至如附圖編號A（面積三十四點一六平方公尺）、編號B（面積十六點三四平方公尺）、編號C（面積七十五點八三平方公尺）所示之建物拆遷之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹仟伍佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰玖拾壹萬叁仟陸佰柒拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍佰柒拾肆萬壹仟零壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款分別定有明文。查原告起訴主張其為臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，起訴時原僅以系爭土地上建物及工作物（下稱系爭建物及地上物）之所有權人為被告，而聲明「被告陳清江或其全體法定繼承人應將坐落系爭土地上之系爭建物及地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告」（見補字卷第14頁；本院卷㈠第61頁），於訴狀送達被告後，分別於民國109年12月7日以民事變更訴之聲明暨聲請調查證據㈡狀、110年11月23日以民事變更訴之聲明狀、同年11月29日以民事變更訴之聲明狀、同年12月2日以民事再更正暨聲請狀、同年12月3日以民事更正訴之聲明狀、同年12月8日以民事變更追加狀、同年12月22日再以民事追加備位聲明狀，追加陳清江之全體法定繼承人為被告，並變更聲明為「先位訴之聲明：㈠被告應將被繼承人陳清江所遺系爭土地上之臺南市○○區○○段000○號建物辦理繼承登記。㈡被告應將系爭土地上，如臺南市歸仁地政事務所110年8月26日法囑土地字第042100號土地複丈成果圖所示：A部分磚造平房（面積34.16平方公尺）、B部分鐵皮屋（面積16.34平方公尺）、C部分磚造平房（面積75.83平方公尺）、D部分磚造平房（面積35.92平方公尺）、E部分磚造平房（面積17.53平方公尺）、F部分2F加強磚造（面積70.56平方公尺）、G部分遮雨棚（面積12.44平方公尺）、H部分鋼骨石棉瓦屋（面積41.04平方公尺）、I部分雨遮（面積15.14平方公尺）、J部分遮雨棚（面積12.41平方公尺）、K部分涼亭（RC）（面積1.76平方公尺）等建物及地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。㈢願供擔保請准宣告假執行」。備位訴之聲明：㈠請准為原告核定被告使用系爭土地之每月法定租金數額。㈡被告應自民國109年7月9日起，至前項法定租賃關係消滅之日止，按月連帶給付原告第一項聲明所示之租金數額。㈢願供擔保請准宣告假執行」等語（下合稱變更後之聲明，見本院卷㈠第215頁至第218頁；本院卷㈡第83頁、第93頁至第95頁、第135頁至第140頁、第197頁至第199頁）。核原吿所為訴之變更，就追加陳清江之全體繼承人為被告部分，係固有必要共同訴訟所必須，另追加備位聲明部分，則與原聲明之基礎事實同一，經核與上開規定均無不合，自應予准許。
二、被告吳國雄、陳文吉、林劉月鳳、王劉月賓、劉志重、劉志堅、劉高全、劉霽瑈、劉高銘、劉文齊、陳曉娟、陳秋滿、劉林却、劉黃麗梅、曾冊、陳信華、陳慧玲、陳亮臻、陳瑾愉、陳伯勲、陳世文、黃益章、高曾麗雲、蔡文賢均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：系爭土地為原告經本院108年度司執字第46853號強制執行事件（下稱系爭執行事件）之拍賣程序所買受，並經本院於109年7月9日核發系爭土地之權利移轉證書在案，惟被告在系爭土地上存有系爭建物及地上物，而無權占用原告所有之系爭土地，致侵害原告之所有權；又兩造間倘有民法第425條之1之法定租賃關係，因兩造間未約定租金，亦無法協議數額，爰依民法第767條第1項前段、中段及同法第425條之1第2項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：變更後之聲明。
二、被告方面：㈠被告陳文吉辯以：陳清江係長輩，系爭建物及地上物在小時
候就已經蓋好了，也有在正常納稅，現在說要拆屋，對被告等人沒有保障等語置辯。
㈡被告陳文龍則以：希望向原告承租系爭土地，系爭建物及地
上物在被告懂事時候就已經蓋好了，跟這些建物也有感情，祖先牌位也都在這裡祭拜等語置辯。㈢被告劉霽瑈另以：原告未先跟被告協商，就直接提告，伊覺得有權利主張居住權，這些建物也算是祖厝等語置辯。
㈣被告陳進明辯稱：伊小時候就住在系爭土地上，祖先也在那
邊住了好幾十年，希望可以向原告把系爭土地買回來或是跟原告承租系爭土地，不希望祖先留下來的房子不見，而可以繼續在系爭土地上供奉祖先等語置辯。
㈤被告陳進明、陳冠豪、黃陳寶蓮、陳寶琴、陳寶珠、陳麗英
、施陳麗華、陳文龍、陳麗春則以：原告所拍定之系爭土地及如附圖編號A至C所示之建物本為被告家族祖產，現於建物內亦設有家族祠堂，部分家族成員仍會定期回來上香，而如附圖編號A至C所示之建物最初係被繼承人陳清江在自有之系爭土地上出資興建，而後陳清江過世後，由各該繼承人共有系爭土地及如附圖編號A至C所示之建物所有權，是系爭土地及如附圖編號A至C所示之建物本屬相同之人所有，因強制執行程序拍賣程序始讓與系爭土地予原告，使土地及房屋異其所有人，依民法第425條之1第1項之規定，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈥被告陳惠茹、陳智信、陳昭瑢、陳榮源另以：現在大部分之
繼承人早就沒有住在系爭土地上，且原告在法拍時就已經知道那塊土地上是住何人，只要原告跟住在系爭土地上之被告處理就好，如果租金還要連帶負擔，很不合理等語置辯。
㈦被告鄧芝婧則以：本件事情之經過，伊都不是很了解，是收到法院通知，才知道有這件事情等語置辯。
㈧其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲
明或到場陳述。
三、得心證理由：㈠原告主張其係經系爭執行事件之拍賣程序買受系爭土地，並
經本院於109年7月9日核發系爭土地之權利移轉證書等情，業據其提出系爭土地之土地登記謄本為證（見補字卷第23頁），並經本院依職權調取系爭執行事件之全案卷宗核閱無訛，自堪信為真實。又本院囑託臺南市歸仁地政事務所指派測量員於110年10月1日繪製系爭土地上之建物或地上物，經該所繪製系爭土地上有如附圖編號A至K所示之建物及地上物，有臺南市歸仁地政事務所110年11月15日所測量字第0000000807號函及所附之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷㈡第77頁至第79頁），且系爭建物及地上物均為被告所有，亦為被告所不爭執，足認系爭土地確存在有被告所有而如附圖編號A至K所示之建物及地上物無誤。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。另按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。查本件原告為系爭土地之所有權人，業經認定如前，而被告則為附圖編號D至K所示建物之所有權人，亦為被告坦認在卷（見本院卷㈠第340頁），則本件被告就附圖編號D至K所示之建物及地上物既無合法占用系爭土地之權源，可認該等建物及地上物侵害原告就系爭土地所有權之行使。是原告本於其為系爭土地之所有權人地位，自得請求被告拆除如附圖編號D至K所示之建物及地上物，並將該部分之土地返還予原告，從而，原告依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告將附圖編號D（面積35.92平方公尺）、編號E（面積17.53平方公尺）、編號F（面積70.56平方公尺）、編號G（面積12.44平方公尺）、編號H（面積41.04平方公尺）、編號I（面積15.14平方公尺）、編號J（面積12.41平方公尺）、編號K（面積1.76平方公尺）所示之建物及地上物拆除，並返還此部分之土地予原告，自屬有據。
㈢原告固主張如附圖編號A至C所示之建物亦屬遭被告無權占有
而應予以拆除，並返還此部分之土地予原告云云。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形（最高法院109年度台上字第108號判決參照）。又按強制執行法上之拍賣，性質上屬私法上之買賣（最高法院103年度台上字第280號判決參照），故於因拍賣而取得不動產所有權之情形，亦有民法第425條之1第1項規定之適用。經查，附圖編號A至C所示之建物，原係被告之被繼承人陳清江所有，並於41年5月15日登記在案，嗣於陳清江死亡後，由被告所繼承等情，有臺南市政府地政局109年9月24日南市地測字第1091174838號函暨所附之地籍套繪影像圖、臺南市○○區○○段000○號查詢資料、本院勘驗筆錄及空照圖在卷可佐（見本院卷㈠第43頁至第45頁、第49頁；本院卷㈡第63頁至第65頁、第300-29頁至第300-31頁），又系爭土地亦係被告自陳清江處繼承而來，有系爭土地第一類謄本、繼承系統表及被告之戶籍資料在卷可憑（見本院卷㈠第71頁至第157頁、第219頁至第229頁；本院卷㈡第97頁至第129頁、第141頁、第300-35頁至第300-52頁），並經本院調取系爭執行事件全案卷宗查閱無訛，足認系爭土地於原告拍定取得前，系爭土地與如附圖編號A至C所示部分之建物，原同屬陳清江所有，嗣於陳清江死亡後，又為被告所繼承而公同共有，則被告主張就附圖編號A至C所示之建物，依民法第425條之1第1項之規定乃有權占有系爭土地，洵屬有據。從而，原告請求被告拆除如附圖編號A至C所示之建物，並返還此部分之土地，為無理由。
㈣按有民法第425條之1第1項之情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。
再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。至基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。又土地法之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院68年台上字第3071號、104年度台上字第2008號等判決意旨參照）。經查，本件被告主張依民法第425條之1第1項之規定，就附圖編號A至C所示之建物為有權占有系爭土地，惟兩造就附圖編號A至C所示之建物占用系爭土地之租金數額，復無法協議，則原告主張依民法第425條之1第2項之規定，請求法院酌定該租金之數額，洵屬有據；又系爭土地111年1月之申報地價為每平方公尺2,880元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可憑（見本院卷㈡第300-33頁），而系爭土地附近多為住宅，並有廟宇等情，有本院勘驗筆錄、照片及空照圖在卷可考（見本院卷㈡第61頁至第65頁、第69頁至第76頁、第300-31頁），是本院審酌系爭土地附近之繁榮程度及利用情形，認租金以系爭土地申報地價年息5 ％計算為適當，從而，原告請求被告應給付之租金，即應以申報地價乘以附圖編號A至C所示建物占用系爭土地之面積，乘以年息5 ％計算之，又附圖編號A至C所示建物之面積分別為34.16平方公尺、16.34平方公尺、75.83平方公尺，則原告請求被告自本院核發系爭土地之權利移轉證書之日即109年7月9日起至如附圖編號A、B、C所示之建物拆遷之日止，按月連帶給付原告1,516元【計算式：2,880元×（34.16㎡＋16.34㎡＋7
5.83 ㎡）×5%÷12月≒1,516 元，元以下四捨五入】，為有理由，應予允許。
㈤至原告雖主張被告應將被繼承人陳清江所遺系爭土地上之臺
南市○○區○○段000○號建物辦理繼承登記云云。惟按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權，民法第1147條、第1148條第1項前段、第758條及第759條分別有明文規定。經查，臺南市○○區○○段000○號建物係屬附圖編號A至C所示之建物一部，被告於本件既未有何應配合原告而處分臺南市○○區○○段000○號建物之法律行為，則原告此部分之主張，難認有據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告應將附圖編號D至K所示之建物及地上物拆除，並返還此部分之土地予原告，為有理由；另被告主張就附圖編號A至C所示之建物，依民法第425條之1第1項之規定，有法定租賃關係，非屬無據，則就此部分占用原告系爭土地之部分，原告依同條第2項之規定，主張被告自109年7月9日起至如附圖所示編號A至C所示之建物拆遷之日止，應按月連帶給付原告1,516元，亦有理由，均應予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
五、原告及被告陳進明、陳冠豪、黃陳寶蓮、陳寶琴、陳寶珠、陳麗英、施陳麗華、陳文龍、陳麗春均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與規定相符，爰依民事訴訟法第390 條第2 項及第392 條第2 項規定酌定相當之擔保金額分別宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 施志遠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 18 日
書記官 李慈容附圖：臺南市歸仁地政事務所110年11月15日所測量字第0000000
807號函所附之土地複丈成果圖