臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第264號原 告即反訴被告 黃于甄訴訟代理人 黃進祥律師
黃建雄律師蔡志宏律師被 告即反訴原告 吳家豪訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國110年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。本件原告原起訴請求「被告應給付原告新臺幣（下同）6,280,050元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，嗣於民國110年1月6日具狀追加備位聲明「被告應給付原告3,000,000元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，核其性質，雖屬訴之追加，惟其請求之基礎事實均同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）門牌號碼臺南市○區○○路000號5樓房屋及坐落土地（以下簡稱系爭房屋）曾發生社會囑目之凶殺案，係屬凶宅，被告應負擔出賣人之物之瑕疵擔保責任，原告請求解除契約並返還價金：
⒈原告於106年11月23日與被告簽訂系爭房屋之不動產買賣
契約（以下簡稱系爭買賣契約），買賣價金為606萬元，復於106年12月29日辦妥所有權移轉登記完竣，原告及其母親並居住系爭房屋迄今。又原告母親林霙彤於109年7月底經某不動產公司仲介人員處得知系爭房屋所在大樓「陽光公園」曾發生冰屍案，嗣經詢問鄰居後方確認系爭房屋內曾發生兇殺案。
⒉依系爭買賣契約第9條第1項規定及臺灣高等法院臺中分
院99年度重上字第142號判決意旨，關於物之瑕疵擔保責任之規定，係基於買賣為一方移轉財產權於他方，而他方支付價金之契約，為求買賣標的與價金在財產價值上之對等性（不論係買受人主觀或客觀上為適當之價金），自應由出賣人就買賣標的在相對應之價金上應具有之價值及通常效用或契約預定效用為擔保，以符合交易之誠信及安全，並維雙方間權益之衡平，而依系爭買賣契約第9條第1項前段，被告向原告擔保並無凶宅情事，然原告經鄰居告知方知系爭房屋曾發生兇殺案，原告除會對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，是以系爭房屋因曾發生前開兇殺事件自應認屬物之瑕疵，被告對原告應負物之瑕疵擔保責任。⒊系爭房屋之凶宅瑕疵對原告心理層面之影響係屬鉅大而
無法修補，唯有解除契約方能彌補原告所受損害。而被告之前手李明峰係以極低於市價之125萬元拍賣取得系爭房屋，李明峰投標時，代理人即為被告，姑不論被告如何取得系爭房屋，惟其在知悉拍賣價格而承接該屋時，按常理應不致以一般市價取得，應係以拍賣價格承接該屋，且被告買受後尚出租他人4年，已取得系爭房屋相當之利益。反觀原告在不知情之情況下，以一般市場行情即606萬元買受系爭房屋，且花費裝潢費用220,050元，共支出6,280,050元準備自住，惟在知悉該屋為凶宅後，心理壓力極大，居住不安穩，已非當時購買系爭房屋之初衷。
⒋承上，被告在解除系爭買賣契約後，仍可保有系爭房屋
之所有權，且被告既係系爭房屋投標人李明峰之代理人，取得該屋後尚可出租於他人，故對於投資房地產之知識必高於一般民眾，故如解除契約對被告之損害並非鉅大，被告仍可保有該屋自住，或就該屋獲取出租之利益，對被告並無顯失公平之處。然原告係以積蓄購買系爭房屋作為自住之用，在知悉為凶宅後，非但住不安穩，尚需背負龐大房貸債務，對於原告損失甚鉅，故原告主張依民法第359條解除契約並無顯失公平。
（二）被告謂系爭房屋並非於被告持有期間發生非自然事故，應非屬凶宅，難認被告應負物之瑕疵擔保責任。惟：
⒈依臺灣新北地方法院99年度訴字第318號、99年度重訴字
第211號判決意旨，出賣人所應負之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。就房屋交易市場之通常交易觀念而言，是否為凶宅，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房屋之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，假設被告不知情，仍應負物之瑕疵擔保責任。
⒉系爭房屋曾發生社會囑目之凶殺案，縱非於被告持有期
間所發生，仍屬凶宅，被告依系爭契約第9條及民法第354條，需負物之瑕疵擔保責任。又民法第354條規定係以標的物交付時為判斷瑕疵存在與否之時間點，至於該瑕疵出現於何時並非所問，且瑕疵擔保責任屬法定擔保責任，並不以出賣之之故意過失為要件，故本件凶宅發生時點縱非被告持有期間，被告仍應對原告負民法第354條之瑕疵擔保責任。
（三）如鈞院認解除契約顯失公平，原告請求減少價金300萬元：原告因購買系爭房屋已支出近200萬元之頭期款及裝修費用，且尚需背負房貸，現已無多餘資金，故除華聲不動產估價師事務所鑑定費用24,000元得以負擔外，其餘鑑定單位之鑑定費用實非原告能力所及，故原告同意由鈞院依卷內資料依法判決，並提出有關買受人於不知情之情形下而購買凶宅，請求減少價金之判決，請鈞院參酌。又一般凶宅之減價空間多為市價之六成五至七成，然上揭判決係屋內或屋外發生自縊之情形，與本件發生社會囑目之情殺冰屍案不同，原告心理壓力當更大，迄今該社區仍對此事記憶猶新，故原告主張如以減價收受，應減少50%之價金，被告應返還價金300萬元。
（四）聲明：⒈先位聲明：
⑴被告應給付原告6,280,050元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應給付原告3,000,000元，及自起訴狀繕本送達之
翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）系爭房屋並非於被告持有期間發生非自然事故，應非屬凶宅，難認被告應負物之瑕疵擔保責任：
⒈依內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋
「本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等語，可知所謂凶宅之認定標準前提在於賣方產權持有期間發生兇殺案件，而上開見解，亦有臺灣高等法院108年度上字第1334號、臺灣高等法院103年度上字第85號、臺灣新北地方法院107年度訴字第40號判決肯認在案，可知所謂凶宅之認定標準前提在於賣方產權持有期間發生兇殺案件。
⒉依鈞院調閱臺灣臺南檢察署92年度偵字第2188號卷宗資
料顯示，系爭房屋雖曾於91年10月23日發生兇殺命案，然被告係於99年間經法院拍賣取得系爭房屋並登記在被告前妻李采秦名下，此時兇殺案已經過8年之久，而法院就系爭房屋拍賣時，並未在拍賣公告標明系爭房屋曾發生任何非自然死亡事件，係屬於凶宅等字樣，而被告並非偵查機關，本無調查權限，且於網路上搜尋原告所稱之兇殺案，因時隔已久，並非得輕易找尋出相關資料，且於一般社會大眾所熟知之凶宅網亦無法查得系爭房屋曾發生兇殺案，就非被告產權持有期間所發生之情事尚難得知，被告已盡查證之義務，係不可歸責於被告，是被告於99年間經法院拍賣取得系爭房屋，並於106年間出賣予原告，持有之7年期間曾出租他人，亦有自住，並未有任何異樣，亦未發生任何兇殺或自殺情事，而系爭房屋發生兇殺案之時間為91年間，足證系爭房屋發生非自然死亡件並非在被告持有期間，依上開實務見解，系爭房屋並非屬凶宅。
⒊綜上，被告於拍得系爭房屋前確屬無法查詢系爭房屋是
否曾發生非自然死亡事件，且並無故意隱匿之情事，而被告係於99年間方經拍賣取得系爭房屋所有權，於被告持有系爭房屋期間並未有任何非自然死亡事故，被告於106年間出賣系爭房屋予原告時系爭房屋並非屬凶宅，原告主張系爭房屋係屬凶宅，且被告明知此情云云，被告否認之，原告應就系爭房屋曾發生兇殺案且被告知情乙節負舉證責任。
（二）關於凶宅是否屬於交易上瑕疵，我國民法就瑕疵具有定義性標準，並非發生非自然死亡之情形，一概均認為具有交易瑕疵：
⒈按「建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅
屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。」有臺灣高等法院99年上易字第229號民事判決參照，是判斷系爭房屋是否凶宅，除應具備發生兇殺或自殺致死之人應在屋內外，並應考量案發事情大小、有無見諸媒體、案件經過時間長短、發生非自然身故之人與屋主之關係、有無發生靈異現象等因素，並非以曾發生兇殺或自殺情事之房屋，即一概認係凶宅而構成物之瑕疵，否則影響房市交易之公平性、安全性及發展性。
⒉被告將系爭房屋出售予原告時，距原告所稱兇殺案發生
時間已相距長達15年之久，期間亦經被告使用居住達7年，原告入住3年後始偶然得知兇殺命案，此時距離兇殺命案更已達18年之久，足認案情經過期間已久，且該兇殺案發生當時，僅經媒體一日或零星報導，自應認一般人對於該兇殺案因時間久遠而記憶淡忘，是在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為凶宅，而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損。
⒊此外，依原告所提出之自由電子新聞網報導，該案情雖
有見諸媒體，但該報導並未詳細明兇殺案之住址；另發生非自然事故之人均與屋主無關，亦非被告持有期間發生，且系爭房屋迄今無論自住、他住或兩造本人，均未有人稱發生靈異現象；甚系爭房屋於99年拍賣時更出現競標者，又因拍賣取得，依強制執行法第69條規定，前手並不負擔瑕疵擔保責任，而本件原告於110年1月5日追加請求減少價金，亦恐系爭房屋並無任何靈異現象或不適合居住情事，且不影響房價，故退而求其次要求減價，以保留系爭房屋。
⒋綜上，系爭房屋於兩造交易時，並不影響房市交易之公
平性、安全性及發展性，非屬物之瑕疵，原告亦無舉證證明系爭房屋曾發生非自然事故而有影響居住品質或減少價值之情事，是原告主張應無理由，被告應無庸負物之瑕疵擔保責任。
（三）原告備位主張減少價金300萬元部分，被告不同意原告此部分追加請求，且認為原告請求並無理由：
⒈按物是否具有瑕疵，原則上應以一般交易觀念是否屬物
之瑕疵而定。而曾發生兇殺或自殺致死事故之房屋，固常使一般社會大眾產生精神、心理上對房屋價值減損之觀感，然房屋是否因兇殺案而成凶宅，僅屬個人主觀及心理價值範疇，且因人、時、宗教之不同而異，在一般交易觀念上，尚難謂必將導致房屋價值、效用、品質之減損，仍應考量案發事故之情狀、案件經過時間之長短等因素。⒉承前所述，系爭房屋曾發生之非自然事故並非於被告持
有期間發生，難認被告應負物之瑕疵擔保責任，且原告於知悉系爭房屋曾有非自然事故發生之後，仍持續居住於系爭房屋，亦未舉證證明系爭房屋因曾發生非自然事故有任何靈異現象或減損房屋價值之情形，足證就原告個人主觀面及心理面之範疇而言，該兇殺案並未對其造成心理上之不安，在一般交易觀念上，顯難有導致系爭房屋價值之減損，原告主張瑕疵擔保責任請求減少價金，顯無理由。
（四）另原告主張被告有故意不告知原告系爭房屋曾發生兇殺案，因可歸責於被告事由，致受有支出裝潢費用220,050元損害云云，惟如前所述，系爭房屋並非屬於瑕疵，且法院拍賣公告並未有任何載明相關字樣，被告確實對於系爭房屋持有前之情況不清楚，實難認有何歸責情事，是原告主張被告給付裝潢費用220,050元，亦無理由。
（五）聲明：⒈原告先位之訴及備位之訴均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
貳、預備反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）本件反訴被告主張其所購買之系爭房屋曾經發生兇殺案，係屬於物之瑕疵，爰依民法第359條規定解除契約，請求返還買賣價金606萬元及裝潢費用220,050元等語，若鈞院認為反訴被告上開主張於法有據，而准予解除買賣契約，則兩造間系爭買賣契約如經解除，其法律關係因解除而溯及消滅，反訴被告占有系爭房屋即欠缺法律上之原因，自有不當得利返還之義務，而反訴被告固主張其已於本訴向反訴原告主張解除系爭買賣契約並返還買賣價金，係因反訴原告未予理會，以致反訴被告未返還系爭房屋，於判決確認解除權行使適法前均為善意占有人云云，惟依最高法院78年度台上字第611號判決意旨，反訴被告既因系爭買賣契約解除，而為無權占有人，不問其為善意或惡意占有人，均因無法律上之原因而受有使用之利益，反訴被告之主張顯無理由。
（二）反訴被告辯稱以每月28,000元計算相當於租金，顯有過高云云，惟依最高法院68年台上字第3071號民事判決「按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」等語，因此租金數額之認定仍應考量系爭房屋位置繁榮程度、利用之經濟價值及所受利益等，而系爭房屋坐落臺南市東區生產路，鄰近巴克禮公園、崇明國中、崇明國小、市場，附近店家林立、商圈熱絡，生活機能良好，周圍環境優良、交通便利，且系爭房屋屋況良好、使用機能完善，縱發生過非自然事故，業已經過18年之久，一般人對於該事件應因時間久遠而記憶淡忘，是考量系爭房屋周圍工商繁榮程度、房租現況及系爭房屋供反訴被告作為住宅使用等一切情狀，反訴原告業已提出租屋行情資料供參，故反訴原告以每月28,000元為房租基準，並無過高。是以，反訴被告於107年4月9日點交取得系爭房屋，迄110年2月9日為止計34個月，其受有952,000元（計算式：28,000元/月×34個月＝952,000元）之不當得利，是反訴原告主張反訴被告應返還上開數額外，且應自110年2月9日起至返還系爭房屋及坐落土地之日止，按月給付反訴原告28,000元，於法有據。
（三）聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告952,000元，及自民事答辯六暨
反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另自110年2月9日起至返還門牌號碼臺南市○區○○路000號5樓房屋及坐落土地（即系爭房屋）之日止，按月給付反訴原告28,000元。
⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告抗辯：
（一）反訴被告於本訴向反訴原告主張解除系爭房屋買賣契約之意思表示，於判決確認解除權之行使適法前均為善意占有人。且因反訴被告曾向反訴原告主張解除契約並返還買賣價金，因反訴原告未予理會，以致反訴被告未返還系爭房屋，故應屬強迫得利，反訴原告並無給付義務。
（二）縱認反訴原告之主張有所據，惟依其所提出之租金行情資料，僅有2頁係位於東區，而距離系爭房屋最近者為富立和築真邦社區，其屋齡為3年，與系爭房屋之狀況顯有不同，況該資料僅係出租廣告，不能反應真實租金情形。故反訴原告主張以每月28,000元計算相當於租金之不當得利，顯有過高。且系爭房屋於89年9月18日建築完成，迄今已有21年之屋齡，且曾發生社會囑目之兇殺案，一般人於知悉之情況下，除非以顯低於行情之價格，否則難以出租。故反訴被告認以系爭房屋之土地及其建築物申報總價年息之2%計算租金較為適當。
（三）又反訴被告購得系爭房屋後，尚支出裝潢費用220,050元，增加系爭房屋之價值，原告請求依民法第811條、第816條償還價額，如鈞院認反訴原告之請求有理由，反訴被告主張抵銷之，故請求駁回反訴原告之訴。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）原告主張系爭房屋曾於91年間發生非自然死亡事件（以下簡稱系爭非自然死亡事件），被告係於99年間經法院拍賣取得系爭房屋所有權，嗣於106年11月23日與原告簽立不動產買賣契約書（即系爭買賣契約）以606萬元出售系爭房屋予原告，復於同年12月29日辦妥所有權移轉登記，原告買受系爭房屋後居住迄今等情，業據提出自由電子新聞網網頁資料、系爭買賣契約書、土地暨建物登記謄本為憑，並經本院依職權調取本院92年度重訴字第10號及臺灣高等法院臺南分院92年度上訴字第754號刑事判決查閱屬實，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按當事人主張於己有利之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又買賣標的物是否具有兩造約定或依通常交易觀念所指之瑕疵，應由買受人就該項利己事實之存在負舉證之責。本件原告主張被告隱匿系爭房屋曾發生系爭非自然死亡事件而出售予原告，應負物之瑕疵擔保責任，先位之訴主張解除系爭買賣契約，請求被告返還價金606萬元及裝潢費用之損失220,050元；備位之訴請求減少價金300萬元云云。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈證人即居住系爭房屋對面之吳榮三到庭證述並未告知被
告系爭房屋曾有相關案件（指系爭非自然死亡事件）等語（見本院卷第250-251頁之110年1月21日言詞辯論筆錄），而原告亦未提出任何證據證明被告自99年取得系爭房屋，至出賣予原告時之106年，知悉91年間系爭房屋曾發生系爭非自然死亡事件。是原告主張被告隱匿系爭房屋曾發生系爭非自然死亡事件而出售予原告云云，尚難採信。
⒉被告於99年間取得系爭房屋，距91年間發生系爭非自然
死亡事件，已相隔約8年，被告復自行居住及出租（分租）約7年後之106年間始出售系爭房屋予原告，即被告出售系爭房屋予原告時，距系爭自然死亡事件已約15年，迄原告提起本件訴訟之109年則約18年。先不論系爭房屋曾發生非自然死亡事件是否得認為係出賣人應負之瑕疵擔保責任（被告抗辯並非瑕疵），原告以18年前發生之系爭非自然死亡事件，據以主張被告出賣之系爭房屋有瑕疵云云，顯與一般事理及社會常情有違，實不足採信。
⒊綜上，原告主張，均不足採。被告抗辯無須就系爭房屋
曾發生系爭非自然死亡事件，而對原告負出賣人之瑕疵擔保責任等語，則為可採。
（三）綜上所述，原告先位聲明依民法第359條、第354條第1項及第260條規定，聲明請求被告返還買賣價金606萬元，並賠償裝潢費用之損失220,050元，共計6,280,050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨備位聲明依民法第359條後段請求減少價金300萬元，並依不當得利之法律關係請求被告返還所減少之價金300萬元；均為無理由，應均予駁回。
二、預備反訴部分：
（一）按預備反訴，係以本訴請求有理由為條件，始就反訴聲明為裁判之訴，即以原告之訴駁回為解除條件，預備地提起反訴；若法院認本訴無理由者，解除條件成就，法院即無就預備反訴為裁判必要。
（二）本件被告即反訴原告提起之反訴，係預備反訴，此觀反訴狀（見本院卷第28頁）已明，復經反訴原告訴訟代理人於本院110年9月30日言詞辯論時再度陳明（見本院卷第455頁）。又本件原告所提本訴並無理由，業經認定於前，依前揭說明，本院自無就反訴原告即被告所提反訴為裁判之必要，併予敘明。
肆、綜上所述，原告依系爭買賣契約、不當得利及不完全給付之法律關係，先位聲明請求【被告應給付原告6,280,050元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息】及備位聲明請求【被告應給付原告3,000,000元，及自民事追加訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息】，均為無理由，不應准許。
伍、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一贅述，附此敘明。
陸、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
柒、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 14 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 14 日
書記官 蕭 雅 文