臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第340號原 告 林晋樟訴訟代理人 林聖博被 告 曾合維訴訟代理人 周雪麗上列當事人間請求確認優先購買權不存在等事件，經本院於民國110年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告曾合維就坐落臺南市○○區○○段0000○000000地號土地之優先購買權不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者不得提起，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言。經查，原告主張其於109年7月14日參與投標系爭執行事件之拍賣程序，經標得訴外人吳昭龍所有之系爭土地2筆及訴外同段1448、1448-1地號土地共4筆，惟被告後向本院執行處陳明願以拍定價格行使優先承買權，然僅主張對系爭土地2筆長期承租以耕作、有優先承買權；嗣經本院執行處通知原告若否認被告之優先承買權存在，應另行起訴解決等情，業經本院依職權調取系爭執行事件卷核閱屬實，則原告就系爭土地之拍定人利益，即有因被告行使優先承買權而有受損害之危險，而此等危險於本院認原告之訴有理由時，亦得以確認判決加以除去，故原告提起本件確認之訴，應有確認利益，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
㈠、本案緣於鈞院民事執行處受理108年度司執字第118532號債權人南亞塑膠工業股份有限公司與債務人吳秉洋即吳昭龍間之清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），其法拍文件明確載明：「將坐落臺南市○○區○○段0000○000000○0000○000000地號等4筆土地合併拍賣」（下稱執行土地）等語（原證二），嗣經原告於民國109年7月14日以新臺幣（下同）674萬0,090元得標，惟鈞院民事執行處通知優先購買權人是否行使優先購買權後，即以109年8月25日南院武108司執速字第118532號執行命令（原證三）通知原告「原拍定之不動產其中之臺南市○○區○○段0000○000000地號土地2筆（下稱系爭土地）已由優先承購權人買受，故上開二筆不動產之餘款毋庸再繳納。」，原告乃遞送109年8月31日民事聲明異議狀，鈞院執行處再以109年9月10日108年度司執字第118532號民事裁定駁回原告之異議，原告又第二次遞送109年9月23日民事聲明異議狀，鈞院民事執行處乃以109年10月8日南院武108司執速118532字第1090036734號函文（原證四）表示如原告有異議應請鈞院民事庭審理，後再由鈞院民事執行處以109年10月26日南院武108司執速字第118532號函（原證五）通知原告應於限期内依法提起確認優先承買權不存在之訴，以維權益，故原告乃據以提起本訴。
㈡、有關先位聲明部分：
①、拍賣公告備註載明「上開不動產4宗合併拍賣」，那麼何以鈞
院民事執行處卻准許被告僅就系爭土地2筆行使優先承買權？為何沒有依照法拍公告之揭示要求被告應依合併拍賣之公告條件，一併優先承買執行土地4筆？
②、況查系爭土地之現況似已長期處於閒置之狀態，被告既未耕
作利用系爭土地，則其稱與原土地所有權人吳昭龍間訂定租賃契約之真實性為何？顯有可議，原告否認系爭租約之真正，也否認被告有實際耕作之情事。
③、被告答辯狀陳述，每年皆有種植蓮子、稻米等作物，惟被告
舉證之耕作申報書共列有13筆農地，面積合計超過2公頃之廣、相距超過7公里以上之遠，被告如何能實際從事耕作？原告自行調查，查得被告實際為農田水利署嘉南管理處烏山頭分處之公務員，既為專職的公務員，何有可能有時間去從事耕作？被告有無購買種子種苗、肥料及銷貨單據等證明？抑或被告純為請領相關農業補助而根本沒有實際耕作？且被告現住地與系爭土地距離絕非僅僅500公尺，距離既遠，如何實際耕作？
④、依被告所提土地租用契約書，其中第四條明定租金數額每年
四萬二千元、被告應於每年12月1日前至甲方吳昭龍處所繳納等語，惟被告不僅未能提出其每年租金之繳納證明，更於110年3月9日民事答辯狀反稱「自102年起由本人承租並代耕所經營農業之收入作為以租金抵償債務之條件」云云，顯見被告所舉事證相互牴觸，系爭租約並非真實存在。被告既無法提出租金繳納證明，謹請鈞院傳喚證人吳昭龍、吳黃月爾到庭為證。
⑤、被告110年3月9日答辯狀又稱土地耕作係「請農業代工業者代
勞，收成農作物則自產自銷或分送親友」云云，又被告109年12月23日答辯狀陳稱其「承租之永安段1449、1449-1地號土地每年皆有種植蓮子、稻米等作物輪作，且有白河區公所申報書為證」，如果屬實，則參照行政院農業委員會農糧署之農情報告資源網資料（原證1），白河區蓮藕（尚且不含蓮子產量）每年之每公頃收量為3,200公斤，若種植稻米者，每公頃每年可產稻穀6,940公斤，以被告輪作種植面積超過2公頃計，每年若種植蓮藕（另產出蓮子）將高達6,400公斤，若種植稻米將高達1萬3,880公斤，數量如此巨大，如何可能自銷及分送親友完竣？顯見被告陳述不實。況被告辯稱其承租系爭土地代耕僅係為讓吳昭龍來抵償債務，如果目的如此，自當以營利獲償為優先，又如何可能將生產之農作物免費分贈親友？被告陳述内容，顯然有悖常理。
⑥、再者被告陳稱其土地耕作係「請農業代工業者代勞」云云，
卻無法提出單據，亦無法陳報找何人代工，並提供相關業者行號或負責人姓名以讓原告聲請傳喚，顯見被告所辯不實。
㈢、有關備位聲明部分：
①、司法院民事廳印行法院辦理民事執行實務參考手冊第261頁「
拍賣之單筆土地中，僅部分特定範圍有優先承買權者，應否分別標價：宜就有優先承買權部分之範圍，函請地政機關會同測量，並繪製複丈成果圖，再分函地政機關及相關主管機關（如建築管理機關）查詢該部分土地有無不能分割或不能單獨使用之情事（如畸零地或無法建築）。倘無不能分割，又無不能單獨使用情事，得分別標價分別拍賣，並就該部分土地標別載明第三人有優先承買權之旨。若不能分割或不能單獨使用情事，則不得分標拍賣，僅能註明第三人有優先承買權，但第三人主張優先承買權時，應就全部土地合併主張，不得僅就該部分土地為之（94年民事業務研究會4期21）」。系爭土地位於北側、並有臨路，惟執行土地中之同段14
48、1448-1地號土地位於南側，並因有系爭土地之阻隔，導致並未臨路，亦無其他可供出入之道路，現況是凹陷的大水池，民事執行處卻同意被告得僅優先承買系爭土地，這會導致原告應買同段1448、1448-1地號土地部分無法單獨使用，破壞合併農地之耕作使用價值，造成袋地，根本無法出入及進行耕作等重大瑕疵之情事，亦與鈞院原拍賣公告資料備註欄所定之「上開不動產4宗合併拍賣」之規範相牴觸。
②、最高法院98年台上字第1285號判決：「按土地法第三十四條
之一第四項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」；另最高法院100年台上字第663號判決：「復查，數宗不動產得合併拍賣，此觀辦理強制執行事件應行注意事項第43條第1項末段甚明。而系爭執行事件係將系爭241、241之1、246、247地號土地之應有部分合併拍賣；且第四次拍賣公告並載明『倘租地建屋人欲行使優先承購權，應依拍賣條件，就編號1-4土地（即系爭執行標的）一併承買』，此經調取系爭執行事件卷核閱明確。故上開四筆土地之各該基地承租人於行使優先承買權時，自應受執行法院所定拍賣條件之拘束。」；又最高法院106年度台上字第36號判決：「所謂『依同樣條件優先購買』，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。如優先購買權人未能以同樣條件購買，自難謂已合法行使優先購買權。」，依上開判決案例所示，本案被告自應受執行法院所定「上開不動產4宗合併拍賣」條件之拘束，並依同樣條件優先購買全部執行土地，否則難謂已合法行使優先購買權。
③、原告備位聲明部分，按拍賣之法律性質，我國實務上係採司
法買賣說，執行法院之拍賣，性質上亦屬買賣之一種，即以債務人為出賣人（執行法院代替債務人立於出賣人之地位），拍定人為買受人（最高法院47年台上字第152號、49年台抗字第83號判例）。是以，拍賣性質既為買賣之一種，在拍賣場合，優先購買權「同一條件」之認定，理亦應視出賣人與承買人所訂立之買賣契約而定。然而，此時出賣條件並無法單純地由出賣人及承買人共同協商訂定，因由執行法院代替債務人立於出賣人地位之結果，執行法院有權決定如何的拍賣條件，以符合經濟效益並顧及債權人、債務人或應買人權益之保護，最高法院92年台上字第912號判決認為法院決定是否合併拍賣多筆土地，應視土地間是否有相輔相依關係，以及能否達到拍賣目的而定，倘若可獨立拍賣，即無於拍賣公告中載明合併之必要，可資參照。亦即，在拍賣場合，除價金外，出賣條件係由執行法院單方面決定。因此，當法院利益衡量之結果，認為多筆土地合併拍賣較符合經濟效益時，即有權將拍賣條件訂為「合併拍賣」，優先承買權人主張行使權益時，自應受拍賣條件「合併拍賣」之拘束，不得僅主張優先購買一部，而應依照法院拍賣條件一併承買。本案貴院民事執行處108年度司執字第118532號強制執行事件，公告拍賣文件確實已載明「上開不動產4宗合併拍賣」，且未聲明拍定人不得以優先承買權人主張優先承買權為契約解除條件，應可認定此拍賣契約為不可分之單一契約，亦即民事執行處並未將各個不動產可分別出售視為出賣條件之一，且應買人亦無從得知拍賣可能蒙受之不確定風險，將肇致應買人權益受損。故優先承買權人主張行使優先承買權時，應視法院如何決定拍賣條件，倘若法院將拍賣條件定為合併拍賣，則行使優先承買權時應受該拍賣條件之拘束，應一併承買全部拍賣標的，本案承租人（被告）雖非對全部拍賣標的均有優先承買權，但因一併承買而得優先於拍定人（原告）承買全部拍賣標的，此非承租人得否對本案全部系爭4筆拍賣土地主張優先承買權之問題，而係優先承買權依「同一條件」行使之結果。本案農地合併拍賣本由拍賣單位事前評估訂定，因可預見分標必生袋地風險，有必要4筆合併互相依附以得完整利用，有不能分開標賣需求，若能獨立拍賣，即無須於公告拍賣中，載明合併拍賣之必要，拍賣如同買賣，一旦公告合併拍賣，即完成拍賣契約，買賣人均應受此合併條件之拘束。被告既然依照土地法第107條規定主張優先承買權，即應依該法條規定之「同樣條件優先承買」，即公告4筆土地合併拍賣之相同條件，包含所有面積、價金、瑕疵、權利義務等條件，主張全買或全不買，沒有選擇權。除非公告有詳細載明可分開標買，讓投標人能明白投標風險，選擇投標與否，否則應無例外，以免被優先權人分開標買後產生袋地之困境，失去原有合併土地樣貌和利用價值，無人應買或不合使用之困擾，嚴重侵害得標人權益，對投標人權益保障顯然不公平，也違反合併拍賣公告契約。因此，被告應依公告將執行土地4筆合併相同條件，主張全買或全不買，而不得僅就其中價值較高之系爭土地2筆主張優先承購權等語。
㈣、聲明（見本院卷第254頁）：
①、先位聲明：⒈確認被告於臺灣臺南地方法院民事執行處108年度司執字第11
8532號強制執行事件之白河區永安段1449及1449-1地號等二筆土地之優先購買權不存在。
⒉請准予原告取得前向系爭土地之拍定承買權（即准予原告取
得系爭坐落白河區永安段1449及1449-1地號等二筆土地之拍定承買權）。
⒊訴訟費用由被告負擔。
②、備位聲明：⒈請准予確認被告於臺灣臺南地方法院民事執行處108年度司執
字第118532號強制執行事件之優先承買權存在時，被告應併同承買前述強制執行事件所拍賣公告白河區永安段1448、1448-1、1449及1449-1地號等全部四筆土地。⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以：
㈠、被告因接獲貴院執行處通知系爭土地業於109年7月14日由原告拍定，並應於期限内主張土地法第107條之優先購買權，故被告已於期間内檢附土地租用契約書（被證1）具狀聲請優先購買並已繳清價金在案。
㈡、執行土地4筆中，被告僅承租系爭土地2筆，同段1448、1448-1土地為吳昭龍作為水池使用，無法耕作，且未在被告承租範圍内，所以被告無法依土地法第107條主張優先承購權。
㈢、執行土地屬未重劃之農業區農牧用地，周圍區域皆無完整之農路水路，附近農民自古以來皆有辦法耕作收成、出入通行，並無袋地通行之問題，為何原告無法依地方習慣來使用同段1448、1448-1土地？
㈣、被告承租之系爭土地每年皆有種植蓮子、稻米等作物，是輪作，此有白河區公所耕作申報書為證（被證2），並非原告形容之長期閒置狀態。最近這兩三年，則是只有種植蓮子。
㈤、系爭土地為農業用地，按土地法第107條規定之優先購買權，其立法精神為耕者有其田，以增進土地利用，被告租用系爭土地並耕作多年。
㈥、被告無法提出繳納租金之證據，因為：債務人吳昭龍於101年間持其母親吳黃月爾（昇光泰公司負責人）所開立之支票向被告借款60萬元，因而與被告有金錢借貸債務關係，不料吳昭龍所經營之公司因經營不善欠下鉅款而行蹤不明，被告催討無門，只好於101年11月間向鈞院聲請發支付命令，並已經核發確定證明書在案，以確保債權。嗣後透過管道與吳昭龍達成協議，同意以吳昭龍及其母親吳黃月爾名下多筆農地，自102年起由被告承租並代耕，被告收取經營農業之收入，並以租金抵償其債務，而簽立委託同意書（被證3）及土地租用契約書以為憑證。
㈦、被告所舉證之公所每年耕作申報書所列13筆農地，除了承租吳昭龍之系爭土地外，其餘皆為繼承家父之遺產，目前被告所居住之地離系爭土地僅500公尺之距離，以現今農業之經營技術，均有大型機具，例如曳引機、耕耘機、無人機等，也有農業代工業者，可以連工帶料代為耕作，例如：施肥、除草、插秧等，被告僅需付工資即可找人代勞，而依農業通常習慣並無開立單據之例，所收成之作物也因走有機農業路線，以致收成不多，被告僅供自產自銷或分送親友及自用而已，故無收入及支出之單據可以提出。
㈧、101年8月13日，被告從本人東山郵局帳戶提領現金60萬元之交易明細可以證明被告有借款給吳昭龍。當時吳昭龍是以其母親吳黃月爾之支票向被告借款60萬元，但支票正本已遺失，又吳昭龍僅是背書人，故被告支付命令是對吳黃月爾一人提起。租金係用來抵償吳昭龍積欠被告之債務，故無匯款繳納租金之資料，抵償僅由被告自行以筆記之方式記帳至108年，109年因多筆土地陸續被拍定就無從記帳了，之後聽聞吳昭龍因欠下巨債跑路至今行蹤成謎，故被告無法找到吳昭龍出庭作證。但吳昭龍有同意每年於白河區公所申報休耕、轉作之收入均由被告全權處分之同意書（被證3）等語。
㈨、聲明（見本院卷第254頁）：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107 條第1 項定有明文。又確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告先負舉證之責任，最高法院亦著有42年台上字第170 號判例要旨可參。本件原告訴請確認被告就系爭土地之優先承買權不存在，即屬消極確認之訴，而被告以其與吳昭龍間定有耕地租賃契約而主張其有土地法第107條第1項之優先承買權存在，自應由被告先就系爭土地存在耕地租賃契約之事實負舉證之責任，若其舉證不足以證明確有耕地租賃契約事實之存在，即應受判訴之判決，合先敘明。
㈡、經查，被告抗辯：101年8月13日，被告從自己名下之東山郵局帳戶提領現金60萬元，借款給吳昭龍；當時吳昭龍是以其母親吳黃月爾之支票向被告借款60萬元，但支票正本已經遺失，因吳昭龍僅是背書人，故支付命令是向吳黃月爾一人提起；承租系爭土地之租金係用來抵償吳昭龍積欠被告之債務，故無繳納租金之資料；吳昭龍因欠下巨債跑路至今行蹤成謎，故被告無法找到吳昭龍出庭作證等語，並提出郵局提款歷史交易明細、本院101年度司促字第34631號支付命令、確定證明書、委託同意書、同意書、土地租用契約書等為據。惟觀之被告所提出之郵局歷史交易明細，此僅能證明被告有於101年8月13日現金提款60萬元之事實（本院卷第149頁），尚不足證明其領款後之用途為何，自難僅以該郵局提款之紀錄，逕認被告確有借款予吳昭龍之事實以及被告是否有於102年起向吳昭龍承租系爭土地之事實。況被告辯稱係吳昭龍欠其借款60萬元，然觀之其所提出之確定支付命令之債務人卻是「吳黃月爾」，並非吳昭龍（本院卷第81、83頁），縱被告所辯：因為支票發票人是吳黃月爾，吳昭龍僅是背書人等語屬實，然實際借款人既為吳昭龍，一般情況下，債權人當會同時對支票發票人及背書人均提起支付命令之聲請，本件被告卻僅對非借款人之吳黃月爾聲請支付命令，實與常情有違，亦難採信。再者，被告辯稱其承租系爭土地之租金為「每年」4萬2千元，租期為102年12月1日起至112年12月1日止，為期10年，租金是用來抵償上開60萬元借款的云云（本院卷第349、351頁），然以上開租金數額乘以10年計，總額僅42萬元，遠不及被告所稱之60萬元借款數額；其次，被告與吳昭龍係約定每年租金於12月1日前由被告到甲方（吳昭龍）之處所繳納等語（同上頁），顯與被告抗辯：不用繳租金，租金是用來抵債之情節不符，況被告又自陳：吳昭龍欠下鉅款後，即逃匿無蹤，找不到人等語，既然如此，被告又將如何每年至吳昭龍之處所繳納租金？再經本院於110年10月22日言詞辯論期日傳喚吳昭龍出庭作證，吳昭龍並未出庭，被告亦表示吳昭龍早就跑路了，其找不到吳昭龍等語，是就此有利於被告之事實，被告未能善盡舉證之責任。
㈢、又查，被告自承：之前在系爭土地上，伊是稻米與蓮子輪流種植，最近兩三年伊則只有在系爭土地上種植「蓮子」等語明確在卷（本院卷第255頁 筆錄），然被告提出欲用以證明其有實際在系爭土地耕作之資料卻係108年 間碾米工資、割稻工資、真空包裝米袋工資、包裝米袋費用等收據（本院卷第399至401頁），顯然與其所辯種植作物不符，益徵原告主張系爭租約不存在乙節，並非子虛。
㈣、另查，原告主張其自行調查，查得被告乃行政院農業委員會農田水利署烏林工作站站長（本院卷第389頁）乙節，核與被告之稅務電子閘門財產所得調件明細資料上顯示其確實在該單位任職公務員相符（同卷第405頁以下），堪信屬實，則衡諸常情事理，被告既為專職公務員，客觀上實無相當時間足以自任耕作。又如被告係專租他人耕作，則依土地法第108條規定：「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。」，其所為亦為法所不許。另如被告係雇工耕作及收成、包裝、銷售等，則被告當無可能提不出任何證據為憑。是綜合上情以觀，應認被告就系爭土地有租賃關係之舉證，均不足以證明其確有向吳昭龍租用系爭土地之事實，揆諸前揭最高法院判例意旨，應認被告之舉證責任未盡，其所為抗辯，自屬不能憑採。
㈤、據此，被告抗辯其對系爭土地有土地法第107條之優先承買權云云，不足採取。從而，原告先位聲明請求確認被告對於系爭土地無優先承買權，係屬有理，應予准許。至原告先位聲明第二項另請求確認原告對於系爭土地有拍定承買權云云，核此係屬民事執行處之認定職權，非本件確認訴訟之審理範疇，故原告此部分之請求係屬無據，應予駁回。又原告之先位聲明既經認定部分有理，則原告之備位聲明即無審究之餘地，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 吳金芳以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
書記官 李崇文