臺灣臺南地方法院民事判決109年度重訴字第41號原 告 吳進財訴訟代理人 沈聖瀚律師被 告 吳振國訴訟代理人 黃紹文律師
吳智源吳智巖上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國109年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積117.73平方公尺）、同段439-1地號土地（面積5.29平方公尺）、同段440-1地號土地（面積122.6平方公尺），應合併分割如附圖（即臺南市安南地政事務所109年6月1日法囑土地字第20000號土地複丈成果圖）所示，即：同段439地號土地（權利範圍全部）、同段439-1地號土地（權利範圍全部），分歸原告取得；同段440-1地號土地（權利範圍全部），分歸被告取得。
原告應補償被告新臺幣773,897元。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（面積840.64平方公尺），應分割如附圖所示：編號甲部分，面積464.29平方公尺，分歸被告取得；編號乙部分，面積376.35平方公尺，分歸原告取得。
訴訟費用新臺幣124,469元由兩造各依附表一所示之比例負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：㈠緣臺南市○○區○○段000○00000○000○00000地號土地（下稱系爭
土地），為原告及被告共有，且應有部分比例均為二分之一。又查系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割期限之情形，原告自得依民法第823條第1項、第824條第5項之規定請求分割。
㈡又同段441地號土地，原為兩造共有，面積為87.94平方公尺
，兩造持分比例均為二分之一，即兩造本各應分得43.97平方公尺，因先前由原告取得同段441地號土地，原告基於誠信原則，且為避免兩造間徒生糾紛，願在系爭440地號土地之分割面積中，返還給被告43.97平方公尺之土地面積。惟因系爭441地號土地於80年間分割時之相關費用均由原告自行負擔，是原告雖願於本件分割系爭440地號土地之面積中，返還給被告43.97平方公尺之土地面積，然移轉上開土地所產生之相關費用，應由被告自行負擔，始屬公平。
㈢查兩造共有系爭土地上尚有原告所有保存登記建物即門牌號
碼臺南市○○區○○路0段000巷00弄0號（下稱系爭9號建物）建物，及被告所有未保存登記建物即門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00弄0號建物（下稱系爭7號建物），上開建物由兩造各自使用中，依原告所提之分割方案，可使兩造保留現有建物，避免拆屋還地之風險，並使建物、土地合一利用，促進經濟發展，請求將系爭土地中系爭439、439-1地號土地分歸原告取得，系爭440-1地號土地分歸被告取得；系爭440地號土地分割如附圖即臺南市安南地政事務所109年6月1日法囑土地字第20000號土地複丈成果圖所示，即編號甲部分分歸被告單獨取得，編號乙部分分歸原告單獨取得。
㈣又長信不動產估價師聯合事務所係經兩造同意而選定之鑑定
機關，其所作成之估價報告係由該所領有估價師執照之估價師所鑑定，已考量各筆土地之面積、地形、臨路條件、鄰近環境及利用情形等因素，並採用比較法及土地開發分析法之估價方式進行評估，評估過程亦已詳載於估價報告內，其鑑定並無任何違反技術法規與經驗法則相違背之情事，其專業評估，自較被告之個人估價為可採，況被告所有之建物為未保存登記建物一事並非原告所造成。另系爭440-1地號土地會開闢道路之可能性很低，因為周圍已經有道路可以對外通行，除非被告後來要將分割後的土地出售給建商蓋房子，才有可能會在系爭440-1地號土地上開設道路。又如果系爭440-1地號土地將來供作道路使用，也會有政府的徵收補償金可以領取等語。
㈤並聲明：請求判決如主文第1、3項所示，且原告補償被告新臺幣（下同）582,154元。
二、被告則以：㈠系爭439地號土地為建地，其上有系爭9號建物，登記為原告
所有，但該建物實係與建商合建所分得之房屋，兩造實各有二分之一之權利，被告二分之一部分係借名登記於原告名下。系爭439-1、440-1地號土地則均為計劃道路用地，其上有未為保全登記系爭7號建物，現為被告所有並使用居住。系爭440地號土地現為空地，經兩造同意，現舖有水泥並劃設有停車格，出租供人停車使用。又系爭440地號土地南側中間部分，於80年間另分割出同段441地號土地，當時係原告要將一塊土地贈與移轉予原告兄之子，乃請求被告配合自系爭440地號土地分割出同段441地號土地，並承諾將來於系爭440地號土地分割時，會將相同坪數之土地返還給被告或依分割時之價金補償被告。又系爭土地東側之398、397之2、397之1、397地號土地現狀均為私設之既有道路，供公眾通行，南側之397之3土地則已開闢為道路，可供通行。
㈡被告對原告主張之分割方案無意見，惟認為估價報告書認定
之補償金額太低，且與實際使用情形不符，希望補償金額參酌被告109年11月10日民事陳述意見狀，亦即系爭439-1、440-1地號土地之價格應僅為毗鄰之系爭439地號土地價格之百分之40、50或60。依估價技術規則第97條「公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。無買賣實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。」，本件鑑定報告係採取後者之估價方法，足見在該地區不論係民間交易或政府協議價購或徵收，應係無相關交易實例，足以反應該地區公共設施用地及公共設施保留地並無促成交易之市場需要，土地乏人問津，在此情況下，公共設施用地及公共設施保留地之價格勢必低落，又公共設施用地及公共設施保留地只能開闢為公共設施，系爭439-1、440-1地號土地亦只能供作馬路使用。雖然目前在系爭440-1地號土地上有被告所有系爭7號建物，但查該建物應係在土地劃歸計劃道路（或建築法實施）前即已興建，該房屋老舊並未有保存登記，一旦執行都市計劃之道路闢建即會被拆除，被告取得系爭440-1地號土地根本無法為任何之處分，且因無從申請建築房屋在市場上亦無交易價值，此為一般人之社會經驗可推想而認知。因其使用分區之限制，其可使用之強度及價值顯較一般可供興建住宅之土地低於百分之50以上，本件估價報告卻認使用強度可達系爭439地號土地即住宅用地價格之百分之70，不只未說明具體理由，且與實際情形有所不符，應不足採。為此請求鈞院依鑑定之系爭439地號土地之價格為基礎，重新考量道路用地之實際情形，被告主張應依系爭439地號土地價格之40%計算系爭439-1、440-1地號土地之價格，依此計算原告應補償被告1,157,383元，請予審酌。
㈢另就系爭440地號土地之分割相關費用，應依法律規定來分擔
，原告在本件歸還被告的面積43.97平方公尺，該部分稅金及其他相關登記費用，納稅人應依法律的規定來處理，並非本件分割共有物裁判聲明應該認定的事項等語。
㈣並聲明：同意原告提出之分割方案，惟認原告補償被告之金額應為1,157,383元。
三、本院得心證理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。經查，兩造就系爭土地之共有情形如附表一所示，有系爭土地第一類謄本在卷可佐，堪信為真實。又查兩造未定有不分割之特約，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割之情形，且兩造前經調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議等情，業經本院調取本院簡易庭108年度南司調字第453號卷宗核閱無訛，被告亦未爭執。從而，原告訴請裁判分割系爭土地，自屬有據。
㈡又按分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有
物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號裁判意旨參照）。經查，本件分割之系爭土地，系爭439地號土地上有系爭9號建物，係登記為原告所有，東面臨私設道路；系爭439-1、440-1地號土地上之建物為被告所有系爭7號之未保存登記建物，東面臨私設道路；系爭440地號土地現鋪設水泥作為停車場而為兩造共同出租使用，系爭440地號土地南面臨安中路4段154巷之巷道，同段441地號土地上現有水泥建物一棟等情，業經本院於109年4月7日會同兩造及臺南市安南地政事務所測量人員至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及臺南市安南地政事務所109年4月28日函覆之地上物測量複丈成果圖、原告提出之系爭土地現況照片在卷可憑（見本院卷第71-73、51-53頁），可以認定。被告於109年11月16日本院審理時表示對原告提出之分割方案無意見（見本院卷第222頁），本院審酌依原告所主張之分割方案，可使兩造保留系爭土地上之現有建物，有助於土地整體規劃及開發利用，符合共有人之最大經濟效益。是以，依系爭土地之地形形狀、各共有人應有部分之比例、土地整體利用、使用現況，並兼衡分割後之經濟效用及兩造共有人利益等一切因素，復參以兩造之意願等情，應認原告主張將系爭439地號及439-1地號土地分歸原告取得；系爭440-1地號土地分歸被告取得；及系爭440地號土地，將附圖編號甲部分分歸被告取得；編號乙部分分歸原告取得，符合系爭土地分割之整體效益及共有人全體之利益，係屬可採，爰判決如主文第1、3項所示。㈢再按以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分
配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平（最高法院63年台上字第2680號判例參照）。本院認原告主張由其取得系爭439、439-1地號土地部分（面積合計為123.02平方公尺），由被告取得系爭440-1地號土地部分（面積為122.60平方公尺），固屬可採，然被告因此不能完全按其應有部分受分配，且依卷附之臺南市政府99年8月19日都市計畫土地使用分區證明書之記載（上開調字卷第17頁），系爭439地號土地屬「低」密度住宅區，系爭439-1、440-1地號土地規劃為「道路用地」，可認系爭439地號土地將來之土地價值應較高於系爭439-1、440-1地號土地，是以，原告既分得價值較高之系爭439地號土地，揆諸上開說明，自有以金錢補償被告之必要。經本院囑託長信不動產估價師聯合事務所就系爭土地之價值為鑑定，經該估價師事務所估價方式採比較法、土地開發分析法之估價方法之估價結果，再考量系爭產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用情況及專業意見分析等各種因素，進行價格調整為鑑價分析，以此計算系爭439地號、439-1地號、440-1地號土地之價值為6,775,464元，依系爭439、439-1、440-1地號土地之價值及兩造分割取得之土地價值情形，認原告應補償被告之金額為582,154元，此有長信不動產估價師聯合事務所函覆之估價報告書在卷可憑。惟被告抗辯上開找補金額過低，辯稱系爭439-1、440-1地號土地之土地強度及價值較一般可興建住宅之土地（即系爭439地號土地）應低於50％以上，被告認應以系爭439地號土地40％之價格來計算系爭439-
1、440-1地號土地之價格等語。經本院審酌該估價報告書係由專業之不動產估價師所製作，且該估價師與兩造間並無利害關係，應無偏頗之虞，且鑑定機關鑑定時，認系爭439地號土地使用分區屬都市計畫之住○區○○○00000○00000地號土地使用分區屬都市計畫之道路用地，整體地勢平坦，選取以虛擬比準宗地之土地進行分割方案之各分割宗地條件評估，並以前述經估價方法之評估價格即比準宗地價格，並經各宗地之使用強度及使用分區差異性調整分析，並將此二筆土地之土地強度調整為70％（見估價報告第55至57頁），是以，該鑑定機關估價時，應已將系爭439-1、440-1地號土地為道路用地乙事列入考量，始調整該二筆之土地強度為70％，該鑑定報告係估價師依其專業知識為鑑定，其鑑定結果應屬有據。然審酌系爭439-1、440-1地號土地係規劃為道路用地，其土地用途及經濟價值、交易可能性均較建築用地或住宅區用地為低，上開鑑定報告似未就此部分為明確之說明及考量，故系爭439-1、440-1地號土地每平方公尺之價值應認宜調整為系爭439地號土地價值之百分之60計算，較為衡平。是以，參以上開鑑定報告中就系爭439地號土地價值（32,692元/平方公尺）之計算標準，堪認原告應補償被告773,897元（計算基準如附表二所示），以符合兩造權益及衡平。基上開說明，參考本件估價報告之鑑價結果，復考量兩造各分配所得土地之用途、經濟價值、交易可能性等，據以計算差額，原告應補償被告773,897元，爰判決如主文第2項所示。
四、末按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件兩造因系爭土地無法協議分割而涉訟，本院雖准原告之請求而分割系爭土地，然分割方法係考量全體共有人之利益後所為之決定，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用，顯失公平，則依前揭規定，就本件訴訟費用額即第一審裁判費124,469元（即第一審裁判費83,269元、複丈費4,000元、1,600元、5600元，及不動產估價師估價費30,000元），命由兩造各按其原應有部分比例即如附表一所示比例負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。至原告雖主張系爭440地號土地分割中分給被告之其中43.97平方公尺土地部分，係返還給被告之土地，其相關稅捐及登記費用應由被告負擔云云，然本件係分割土地訴訟，本件訴訟僅就訴訟費用之部分為裁判，至其他分割登記之相關稅捐負擔，應依相關法規處理，併此敘明。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經核均與判決結果無影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之
1、第87條第1項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
民事第三庭 法 官 黃聖涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 1 日
書記官 謝明達附表一：
分割前之臺南市○○區○○段000○00000○000○00000地號土地之共有人應有部分比例均為以下所示： 編 號 共 有 人 權 利 範 圍 訴訟費用負擔之比例 1 吳 進 財 2分之1 2分之1 2 吳 振 國 2分之1 2分之1
附表二：補償計算基準：
地號 土地使用分區 土地強度調整 調整後價格 元/平方公尺 439 住宅區 100％ 32,692 000-0 000-0 道路用地 60％ 19,615