臺灣臺南地方法院民事判決110年度簡上字第130號上 訴 人 張佳螢被上訴人 薛炎芳訴訟代理人 吳宏輝律師複代理人 吳展育律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國110年4月28日本院柳營簡易庭110年度營簡字第55號第一審判決提起上訴，本院於111年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張及於本院之陳述：
（一）臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人及其他共有人所有。詎上訴人所有臺南市○○區○○段000○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○00號房屋（下稱系爭房屋），其中如附圖即臺南市白河地政事務所民國109年12月28日法囑土地字第055900號收件之複丈成果圖所示編號A部分，面積31.26平方公尺，無任何合法權源，無權占用系爭土地。被上訴人自得依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除，並將占用之土地返還被上訴人及其他全體共有人等語。（原審判命上訴人應拆除附圖編號A部分所示之地上物及返還土地予被上訴人及其他全體共有人，上訴人不服提起本件上訴）。
（二）對上訴人答辯之主張：⒈上訴人雖抗辯被上訴人之請求權已逾民法第125條之時效而
消滅，但已登記之不動產物上請求權，依司法院釋字第107號解釋，並無消滅時效規定之適用，「若許已登記之不動產所有人回復請求權，得罹於時效而消滅，將使登記制度，失其效用。況已登記之不動產所有權人，既列名於登記簿上，必須依法負擔稅捐，而其占有人又不能依取得時效取得所有權，倘所有權人復得因消滅時效喪失回復請求權，將仍永久負擔義務，顯失情法之平。」被上訴人為系爭土地之登記所有人，故上訴人自不得主張被上訴人之物上請求權已逾民法第125條之時效。
⒉上訴人雖稱系爭土地及同段278地號土地(權利範圍全部，
下稱系爭278地號土地），均係分割自縣市合併前之臺南縣○○鄉○○段000地號土地（下稱原頂窩段152地號土地），系爭房屋起造時乃坐落於原頂窩段152地號土地之分管土地內，依民法第819條第2項規定，對該土地之處分，有徵得全體共有人同意始可興建云云，並提出原頂窩段152地號土地臺灣省臺南縣土地登記簿及系爭房屋建物所有權狀影本為證。然上訴人稱占用系爭土地之房屋前於原頂窩段152地號土地之分管土地内起造，顯非民法第819條第2項所指對共有物即「共有土地」之處分行為。且縱認原頂窩段152地號土地之共有人間曾經成立關於土地使用之分管契約存在，然按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂立之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，是共有物經法院判決分割確定者，縱共有人於共有物分割之前訂有分管契約，亦因分割共有物而失其效力，則原來共有人之占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院109年台上字第2977號判決意旨參照），故上訴人自亦無法依該分管契約主張有權占有。
⒊上訴人另抗辯本件應有民法第796條規定之適用，惟上訴人
自陳於99年間「購入」系爭房屋，並非起造系爭房屋之人，與民法第796條第1項所定「土地所有人建築房屋」之要件即有未合。縱認民法第796條關於土地所有權人建築房屋逾越疆界者之規定，對嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人亦繼續存在（最高法院85年度台上字第119號判決意旨參照），民法第796條之規定係在解決「鄰地所有人」越界建築時所生之紛爭（最高法院89年度台上字第1902號、83年度台上字第2996號判決意旨參照)，與其餘民法第774條至第798條等規定素稱為所謂「相鄰關係」，旨在調和「相鄰土地」間之權利義務與利害關係。而系爭房屋起造於原頂窩段152地號土地時，系爭土地尚未自原頂窩段152地號土地分割，申言之，系爭房屋起造之時，系爭278地號土地及系爭土地間之現有地界並不存在，自不生「逾越」相鄰土地「地界」之問題，亦無民法第796條或第796條之1規定之適用。此外，上訴人稱系爭房屋拆除、重建費用不眥等語，皆未能舉證以實其說，是上訴人該部分上訴理由，亦無根據。
⒋按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項有明文。然該條係在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在（最高法院107年度台上字第879號民事判決意旨參照）。然查本件上訴人稱系爭房屋為薛清發於55年7月15日所興建，當時土地所有人則為薛清發父親（參110年11月30日準備程序筆錄第1頁），則明顯與民法第425條之1所規定之情形有不同，自應無該條文之適用或類推適用之空間。
（三）綜上所述，原判決認事用法並無違誤，上訴人上訴顯無理由，並聲明：
⒈上訴駁回。
⒉訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
（一）上訴人所有系爭房屋係位於原頂窩段152號共有且分管之土地上，於54年興建時依民法第819條第2項規定徵得共有人全體同意，始可於現址興建。70年間辦理土地共有物分割，系爭越界建物部分迄今已達40年，超出民法第125條「請求權，因15年間不行使而消滅。」，土地所有權人亦默許使用該土地，從未要求拆除越界建物。上訴人係99年購買，不知建物有越界情事，係善意第三人，被上訴人應繼受前揭瑕疵，不得請求移去。
（二）系爭房屋是55年7月15日由薛清發興建，薛清發當時為原頂窩段152地號土地的共有人之一，經過全體共有人同意而興建，之後系爭房屋轉手數人後為上訴人所購買取得，而原頂窩段152地號土地亦經分割，其中部分土地劃為系爭土地，則依民法第425條之1規定，於系爭房屋得使用期限之内，房屋所有人對房屋占用系爭土地之部分有租賃權，上訴人之系爭房屋並非無權占有，被上訴人無權請求上訴人拆屋還地。
（三）依現況系爭278地號土地西邊同段277地號土地（下稱277地號土地）上建物，目前出入巷道面向278地號土地，亦係上訴人建物55年完成前即已存在，亦顯當時分管土地位置之確定性。若系爭房屋使用被上訴人系爭土地應予拆除移去時，土地界址點往西邊移設，同情況277地號土地上建物亦應會造成拆除移去，均造成重大之損害，有違公共利益及當事人利益。目前上訴人建物占用被上訴人土地面積31.26平方公尺，依公告土地現值每平方公尺新臺幣（下同）5,132元計算為160,426元，再依兩倍估值（即市價）計算亦為320,852元。上訴人該建物拆除部分，包含樑柱、外牆、承重牆，均屬建物之重要結構，可合理推測將有重大損害。拆屋費依包商估為40多萬元，且整棟無法使用，若重建其費用超過420萬元，與被上訴人之損害實顯不符比例原則，違反民法第148條。故房屋越界建築時，應考慮是否故意為之、公共利益與當事人利益等各項因素，以決定越界部分是否應移去或變更，原審並未詳實調查分析。由於建物屬早期興建，實禁不起大興土木，恐有倒塌、安全之虞且目前亦有居住之事實，本件應依民法第796條第2項及第796條之1「法院得斟酌公共利益及當事人利益，對越界建物免為全部或一部之移去或變更」，上訴人亦願將越界部分或整筆土地在合理價格原則予以購買，可圓滿填補被上訴人之經濟損失，又不破壞上訴人建物現況之安定性。
（四）聲明：⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴驳回。
⒊一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議兩造不爭執及爭執事項如下：
（一）兩造不爭執事項：⒈被上訴人為系爭土地共有人之一（應有部分9分之1 )。
⒉上訴人之配偶薛雅仁為系爭278地號土地所有權人。
⒊上訴人之配偶薛雅仁、上訴人於99年6月29日因買賣取得系爭278地號土地及系爭房屋所有權。
⒋系爭278地號土地（重測前為頂窩段152-12地號土地）、系
爭土地（重測前為頂窩段152-13地號土地），均係在70年2月23日自重測前之原頂窩段152地號土地分割而出（見原審卷第108-112頁)。
⒌系爭房屋係55年7月15日建造，於99年6月18日為第一次登記（見原審卷第53、第154-160頁）。
⒍系爭房屋占用系爭土地範圍如附圖編號A部分，面積31.26平方公尺。
（二）兩造爭執之事項：⒈被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人
應將坐落系爭土地内如附圖編號A部分，面積31.26平方公尺之地上物除去，並將上開土地騰空返還被上訴人及其他全體共有人，是否有理由？上訴人為以下抗辯，被上訴人不得請求拆除，是否有理由：
⑴系爭房屋越界建築已達40年，超出民法第125條規定，
土地所有權人默許使用該土地，上訴人99年購入系爭房屋，不知有越界情事，係善意第三人，被上訴人應繼受該瑕疵，不得請求移去？⑵上訴人抗辯，系爭房屋由薛清發即當時坐落土地（原頂
窩段152地號）共有人之一起造，兩造均為系爭房屋、系爭土地之繼受人，依照民法第425條之1規定，系爭房屋在得使用期限內對系爭土地有租賃權，並非無權占有，被上訴人不得請求上訴人拆除，是否有理由？⑶若系爭房屋如附圖編號A部分應予拆除，土地界址往西邊
移，277地號土地上之建物亦會拆除移去，造成重大損害，有違公共利益及當事人利益，違反民法第148條之規定？
四、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。查被上訴人主張系爭土地為其與他人共有，上訴人之系爭房屋部分坐落系爭土地，範圍如附圖編號A部分、面積31.26平方公尺，有土地登記謄本可按，並經原審會同兩造測量後繪製附圖複丈成果圖在卷可稽，且為兩造所不爭執，是上訴人自應就其有權占用系爭土地乙節負舉證之責。
（二）上訴人抗辯：系爭房屋越界建築已達40年，超出民法第125條規定，土地所有權人默許使用該土地，上訴人99年購入系爭房屋，不知有越界情事，係善意第三人，被上訴人應繼受該瑕疵，不得請求移去云云。經查：
⒈系爭房屋係55年7月15日建造，於99年6月18日為第一次登
記，有建物登記第一類謄本、臺南市白河地政事務所110年3月31日所登字第1100029386號函檢送之所有權第一次登記案件資料在卷可佐（見原審卷第53、第154-160頁）。又系爭278地號土地（重測前為頂窩段152-12地號土地）、系爭土地（重測前為頂窩段152-13地號土地），均係在70年2月23日自重測前之原頂窩段152地號土地分割而出。重測前頂窩段152-12地號土地分割後由方彥琦、方彥富、方正勇、方正禹、方清月、方清源、薛金蘭、薛登化、方土生、方清林、方清讚、薛明岸、方清泉、薛清發、蕭進財、薛瑞雄、薛慶仕、薛慶龍取得，後再於70年8月6日因共有物分割，由薛清發單獨取得，嗣於73年10月24日由薛金龍繼承取得，再於99年6月29日由上訴人之配偶薛雅仁因買賣取得，此有台灣省臺南縣土地登記簿、土地建物查詢資料可按（見本院卷第199至209頁、第55頁）。另重測前頂窩段152-13地號土地分割後由方彥琦、方彥富、方正勇、方正禹、方清月、方清源、薛金蘭、薛登化、方土生、方清林、方清讚、薛明岸、方清泉、薛清發、蕭進財、薛瑞雄、薛慶仕、薛慶龍取得，後再於70年8月6日因共有物分割，由薛瑞雄、薛慶仕、薛慶龍取得，應有部分各三分之一，此有台灣省臺南縣土地登記簿可按（見本院卷第131至145頁）。
⒉查系爭房屋在55年間興建時，因坐落原頂窩段152地號土地
尚未分割，自無越界建築，土地所有權人默許使用土地之情事。而70年2月23日、70年8月6日之共有物分割，依上訴人之陳述：「系爭房屋占用系爭土地寬度約2公尺，系爭房屋與東側277地號土地之間有2公尺左右的空地，由此可知，當時在分割土地時，可能是因地政作業疏忽或當時測量技術不成熟。」等語（見本院卷第83頁），則當初在原頂窩段152地號土地分割時，縱原擬將系爭房屋坐落土地分割為頂窩段152-12地號土地，但因不明原因，系爭房屋部分坐落土地被分割至頂窩段152-13地號土地（即附圖編號A部分），此部分非經再次測量，實難得知，故頂窩段152-13地號土地之所有權人是否知悉系爭房屋有越界建築即非無疑。況所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表示；單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用。是所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用存在。上訴人抗辯重測前頂窩段152-13地號土地及系爭土地所有權人，有默示同意系爭房屋越界建築之事實未能舉證證明，自無可採。⒊又查，已登記不動產所有人之回復請求權及除去妨害請求
權，無民法第125條消滅時效規定之適用，業據司法院大法官以釋字第107號、第164號解釋在案，系爭土地既為已登記之土地，有上開土地登記謄本在卷足憑，故此，被上訴人固於上訴人占用多年後，至今始請求上訴人除去地上物並返還系爭土地，但因既無請求權時效消滅之情形，則上訴人以時效為抗辯，尚無足採。
⒋再查，所有人對無權占有者，得請求返還之，民法第767條
第1項前段定有明文，並不以無權占有者具有故意過失為必要。上訴人稱其於99年購入系爭房屋，不知有越界情事，係善意第三人云云，揆諸上揭說明，並無礙於上訴人無權占有之事實，上訴人抗辯被上訴人應繼受該瑕疵云云自無足採。
（三）上訴人抗辯，系爭房屋由薛清發即當時坐落土地（原頂窩段152地號）共有人原始起造，兩造為系爭房屋、系爭土地之繼受人，依照民法第425條之1規定，系爭房屋在得使用期限內對系爭土地有租賃權，並非無權占有，被上訴人不得請求上訴人拆除，是否有理由？經查：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。
⒉查薛清發於44年6月22日因買賣登記為原頂窩段152地號土
地共有人之一，嗣於70年2月23日、70年8月6日經土地共有物分割，為頂窩段152-12地號土地之單獨有權人，此有台灣省臺南縣土地登記簿可按（見本院卷第149頁、第199至209頁），堪可認定為真實。上訴人雖抗辯薛清發為系爭房屋之起造人，然由系爭房屋之房屋稅籍資料顯示，房屋稅籍設立時之納稅義務人為薛金龍、薛金德、薛忠義，持分各3分之1，嗣於74年6月19日薛金德、薛忠義將其持分出售予薛金龍，薛金龍取得所有權全部，薛金龍再於99年6月23日將系爭房屋出售予上訴人，因而變更房屋稅納稅義務人，此有臺南市政府財政稅務局新營分局檢送本院之房屋稅籍資料查復表在卷（見本院卷第101頁）。按房屋稅條例第4條第1項規定：「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。」據此，房屋稅原則上向房屋所有權人徵收，故原則上先推定納稅義務人為房屋所有人。薛金龍、薛金德、薛忠義既為房屋稅籍設立人，應推定其為所有權人，此外，上訴人未能舉證證明系爭房屋為薛清發原始起造，難認薛清發為所有權人。故薛清發雖為原頂窩段152地號土地共有人之一，然在其上興建系爭房屋者為薛金龍、薛金德、薛忠義，不符合民法第425條之1土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件，上訴人謂本件有法定租賃關係存在，自無可採。
⒊況分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法
所訂立之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，是共有物經法院判決分割確定者，縱共有人於共有物分割之前訂有分管契約，亦因分割共有物而失其效力，則原來共有人之占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因。此與民法第425條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人本無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在之情形尚難謂為相同，最高法院著有109年度台上字第2977號、110年度台上字第662號裁判要旨可資參照。薛清發於44年6月22日因買賣而取得原頂窩段152地號土地應有部分630分之70，縱認系爭房屋為薛清發於55年間在其分管之原頂窩段152地號土地上原始興建屬實，然原頂窩段152地號土地歷經70年2月23日、70年8月6日之共有物分割，蘇清發取得頂窩段152-12地號土地所有權全部，頂窩段152-13地號土地則由薛瑞雄、薛慶仕、薛慶龍取得，原分管契約即已消滅，系爭房屋無權占用系爭土地，嗣後無論系爭土地或系爭房屋之所有權如何分別移轉，均不該當民法第425條之1第1項規定之成立要件，自無該條規定適用之餘地，故上訴人抗辯在系爭房屋得使用期限內，推定兩造間有租賃關係等語，尚無可取。
（四）上訴人抗辯：若系爭房屋如附圖編號A部分應予拆除，土地界址往西邊移，277地號土地上之建物亦會拆除移去，造成重大損害，有違公共利益及當事人利益，違反民法第148條之規定？經查：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的，民法第148條第1項固有明文。然所謂以損害他人為主要目的，係指於自己利益極小而於他人損害甚大，或權利行使違反其經濟目的或社會目的在內；即應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因權利行使所受之損失，比較衡量以定之，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院70年台上字第3283號、71年度台上字第737號裁判意旨參照）。
⒉經查，本件系爭土地、系爭278地號土地間之界址，或系爭
278地號土地與277地號土地間之界址所在位置均明確而無爭議，系爭房屋越界部分拆除，並不會發生界址往西邊移之情形，上訴人抗辯277地號土地上之建物因此會拆除移去，造成重大損害，有違公共利益及當事人利益云云，自無可採。
⒊再查，本件被上訴人訴請上訴人拆除其無權占有之建物，
乃權利之正當行使，且行使之結果，請求返還附圖編號A部分土地，面積雖僅31.26平方公尺，然系爭土地之使用地類別為乙種建築用地，地形完整、呈長方形，北側臨道路，上訴人無權占用東北側臨道路部分，系爭土地地形因此變成不規則（東北側缺一角），且因臨道路之土地遭無權占用，面寬變窄，不利於建築使用，整筆土地面積428.29平方公尺均受影響，減損被上訴人及其他共有人利用系爭土地之經濟價值，非僅被占用之31.26平方公尺土地受影響而已；而上訴人之房屋無權占用他人土地，拆除系爭房屋越界部分，只要先做補強結構之措施，對於上訴人所生之不利益，難認甚鉅且達無以彌補之程度，二相權衡下，當無強求被上訴人放棄正當權利之行使，接受土地呈不規則形狀致難以利用之理。故本件實難認有自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之情形，殊與權利濫用之要件有間。
（五）上訴人另抗辯：系爭房屋屬早期興建，禁不起大興土木，恐有倒塌、安全之虞且目前亦有居住之事實，依民法第796條第2項及第796條之1規定「法院得斟酌公共利益及當事人利益，對越界建物免為全部或一部之移去或變更」，上訴人亦願將越界部分或整筆土地在合理價格原則予以購買，可圓滿填補被上訴人之經濟損失，又不破壞上訴人建物現況之安定性云云。經查：
⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之，民法第796條第1項、第796條之1固有明定。然查，民法第796條之規定，係在解決「鄰地所有人」越界建築時所生之紛爭，與其餘民法第774條至第798條等規定素稱為所謂「相鄰關係」，旨在調和「相鄰土地」間之權利義務與利害關係。
⒉經查，系爭房屋起造於原頂窩段152地號土地時，系爭土地
尚未自原頂窩段152地號土地分割，申言之，系爭房屋起造之時，系爭278地號土地及系爭土地間之現有地界並不存在，自不生「逾越」相鄰土地「地界」之問題，亦無民法第796條或第796條之1規定之適用。上訴人此部分之抗辯為無理由。
五、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖所示編號A部分，而依民法民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人應將附圖編號A部分面積31.26平方公尺之地上物拆除，並將土地返還被上訴人及其他全體共有人，為有理由，應予准許。原審判決被上訴人前開請求勝訴，並依職權宣告假執行，核無不合。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
民事第五庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 李杭倫法 官 張麗娟以上正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 111 年 5 月 26 日
書記官 高培馨