臺灣臺南地方法院民事判決110年度簡上字第37號上 訴 人 黃文典被 上訴人 王杏芬上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於本院臺南簡易庭民國109年12月29日109年度南簡字第1131號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國110年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣參仟參佰壹拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序事項：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款之情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人（即原審原告）起訴主張：
(一)兩造於民國107年8月1日簽訂房屋租賃契約書，約定由被上訴人將其所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號9樓之15房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自107年8月1日起至108年7月31日止共計1年，每月租金新臺幣（下同）4,000元（下稱系爭租約）。租賃期間屆滿前，被上訴人即告知上訴人將出售系爭房屋，不再出租予上訴人，上訴人亦承諾說好，並要求被上訴人給他搬家的時間，並答應配合讓仲介帶人進去看房。詎上訴人未依約返還租賃物，且避不見面商談遷讓房屋事宜，僅透過簡訊或管理員傳話方式，以仍須另尋租屋處為由，請求被上訴人寬限相當時日，待其尋得適當租屋處後再遷出，惟其並未計畫遷出，更向被上訴人要求50萬元之搬遷費。
(二)而上訴人雖另有付補償費，但並沒有按時付。縱法院認原租約已轉為不定期租賃契約，上訴人自109年5月後即未再支付任何金錢予被上訴人，依土地法第100條第3款規定，被上訴人仍可終止租約。又上訴人雖主張以維修系爭房屋門鎖之費用折抵109年5月份之租金、以維修熱水器之費用折抵109年8月份之租金，然上訴人從未向被上訴人說過熱水器的問題，熱水器是誰裝的、裝在哪裡也不清楚，上訴人說被上訴人弄壞他的門鎖也是沒有的事情。爰依系爭租約之法律關係及民法第767條規定提起本訴，請求上訴人遷出系爭房屋等語。
三、上訴人（即原審被吿）抗辯：
(一)上訴人自104年3月10日起即向被上訴人承租系爭房屋，至108年7月31日租期到期後，被上訴人仍繼續向上訴人收受租金，雙方並合意將系爭租約更改為不定期租約。同年12月被上訴人委託房仲賣房，上訴人並應允幫忙帶客看房，系爭房屋並於109年4月1日出售，新房東也同意以原條件續租予上訴人。詎被上訴人售出系爭房屋後，並無按社會慣例給予上訴人1個月免收房租金，連被上訴人花費2個月以上時間，倒貼房屋租金為其修繕房屋、更換新品價值超過3萬元之裝置費也分文不給，而依房屋買賣不破租賃之原則，系爭租約仍然有效，上訴人沒有搬家的道理，上訴人並均有按時將109年5月至7月之房租匯款至被上訴人之帳戶。
(二)至被上訴人所提出之手機簡訊是以電子訊號傳遞，並非契約文書，很容易造假，且該簡訊之來源未經任何客觀公正機構認證，上訴人予以否定。另因系爭房屋之熱水器故障，上訴人曾多次告知被上訴人，被上訴人均置之不理，上訴人於109年8月更換上開熱水器花費9,000元；系爭房屋大樓天然瓦斯供氣管路漏氣，瓦斯公司將之改為桶裝瓦斯供住戶使用，每戶收3,400元改裝費，上訴人共計墊付12,400元，用以折抵109年8月至10月3個月份房租，被上訴人並於109年9月10日言詞辯論程序中無異議默許。另被上訴人曾敲壞上訴人的房鎖，上訴人更換房鎖花費2,300元，用以折抵109年5月份之房租。
(三)又被上訴人曾對上訴人有詐欺及非法侵入民宅之行為，被上訴人父親並曾就上開事件委任律師與上訴人達成和解，約定不將系爭房屋出售，並同意以同一條件將系爭房屋出租予上訴人，是兩造間就系爭房屋仍存有不定期租賃關係等語。
四、原審就被上訴人之主張為全部勝訴之判決，即：上訴人應將系爭房屋騰空後遷讓返還予被上訴人。上訴人就原審判決不服，爰就全部範圍提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：駁回上訴人之上訴。
五、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭房屋為被上訴人所有，兩造於107年8月1日簽訂房屋租賃契約書（即系爭租約），約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自107年8月1日起至108年7月31日止，共1年，每月租金4,000元，應於每月10日前繳納。
2.上訴人於110年3月15日前仍居住於系爭房屋內，110年4月15日本院執行處至系爭房屋進行履勘時，上訴人已未居住於系爭房屋內。
(二)爭執事項：被上訴人依民法第767條規定及系爭租約之法律關係請求上訴人騰空遷讓系爭房屋，有無理由？
六、得心證之理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張積極事實者應先負舉證責任，而消極事實本質上難以證明，本不負舉證責任。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年度台上字第1579號裁判要旨參照）。經查：
1.系爭房屋為被上訴人所有，兩造於107年8月1日簽訂房屋租賃契約書（即系爭租約），約定由被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自107年8月1日起至108年7月31日止，共1年，每月租金4,000元，應於每月10日前繳納；上訴人於110年3月15日前仍居住於系爭房屋內等情，為上訴人所不爭執，上情首堪認定。
2.被上訴人雖主張其於租期屆滿後已告知上訴人將出售系爭房屋並拒絕再出租予上訴人，兩造間並未成立不定期限租賃關係等語，然為上訴人所否認，依前開說明，應由被上訴人就此積極事實負舉證之責。查被上訴人雖提出兩造間所互傳如附表所示之簡訊截圖為證據（見原審卷第67-73頁），惟觀上開簡訊之內容，上訴人雖曾於被上訴人出售系爭房屋後表示將搬離系爭房屋（見附表編號6、7之簡訊），然系爭租約之租期早於108年7月31日即已屆滿，上訴人是在109年4月間始表示欲搬離系爭房屋，此雖可推論被上訴人於此前曾有拒絕繼續出租之意，然尚難憑此推論被上訴人係於系爭租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示反對之意思，亦有可能在兩造已依民法第451條規定更新租約後，方拒絕繼續出租，是僅憑上開簡訊內容，尚無足為有利於被上訴人之認定。被上訴人並未再提出其他證據為證，準此，應認被上訴人未能證明其已於租期屆滿後即行為反對之意思。系爭租約之租期於108年7月31日屆滿後，上訴人仍續住於系爭房屋，依上開舉證責任分配之原則，應認被上訴人對於上訴人繼續使用系爭房屋並未即時為反對之意思，依民法第451條規定，系爭租約視為以不定期限繼續契約。
3.上訴人雖否認上開簡訊之真正，惟經原審法官當庭勘驗被上訴人之手機，該手機內確有如附表所示之簡訊，上訴人亦自承經原審法官點選該簡訊發送人「黃文典」之資訊後，所顯示傳送該簡訊之電話號碼確為上訴人所使用，且此電話號碼亦與上訴人所提出陳情書上所載電話號碼相同（見原審卷第
48、22頁）；再者，附表編號5之109年3月30日簡訊內容提及上訴人將於翌日給付1個月房租予被上訴人，核與上訴人自行提出之星光大樓臨時收據記載上訴人於109年3月31日給付4,000元予被上訴人之情完全相符（見原審卷第39頁），附表編號8所示簡訊之內容亦與上訴人於本件所辯「新房東也同意以原條件續租上訴人」乙情相符，綜上足認上開簡訊確為上訴人傳送予被上訴人；上訴人僅空言否認該簡訊之真正，並未提出任何證據，其前開所辯尚難採信。
(二)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又契約之合意終止與終止權之行使性質不同，前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無意定或法定終止原因之存在。另契約須當事人互相表示意思一致，始得成立，契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立。而默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始足稱之（最高法院100年度台上字第860號判決意旨參照）。經查：
1.系爭租約雖於108年8月1日起以不定期限繼續租期，然自上訴人所傳附表編號6、7之簡訊可推論被上訴人於此前曾有拒絕繼續出租之意，業如前述，此應屬終止兩造租約之要約；而上訴人亦於109年4月1日傳送簡訊予被上訴人表明其將儘快搬離系爭房屋（見附表編號6所示簡訊），應認上訴人對被上訴人終止租約之要約，已為允諾；而上訴人於109年4月9日傳送簡訊予被上訴人，請求被上訴人再給予其1個月之時間另覓住處，被上訴人則於同月21日回覆表示兩造租約已到期，請其於109年5月9日搬離（見附表編號7、9所示簡訊），足認兩造已達成上訴人應於109年5月9日（即109年4月9日起1個月後）搬離系爭房屋之合意，是系爭租約業經兩造意思表示一致而於109年5月9日終止，堪予認定。
2.系爭租約既終止，上訴人即應負返還租賃物即系爭房屋予被上訴人之義務，是被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依租賃之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空後遷讓返還予被上訴人，為有理由，應予准許。本院既已依租賃之法律關係認定被上訴人之主張為有理由，自毋庸再就其基於民法第767條所有物返還請求權之請求再予論述。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項、第78條分別定有明文。本件上訴人上訴為無理由，本件第二審訴訟費用3,315元（即第二審裁判費）應由上訴人負擔，爰依職權確定如主文第2項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 7 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 施介元
法 官 李杭倫法 官 許育菱以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 7 月 22 日
書記官 楊意萱附表 編號 手機所顯示之接收/傳送簡訊時間 發信人 簡訊內容 1 2月24日週一下午9:33 上訴人 黃文典 王小姐，先跟妳說抱歉，講好今天付妳房租金，因上周末前妻表演場地，臨時被告告知有廟會，故本來準備兩天表演收入，要付房租金因此泡湯，今再厚顏請寬延到228連假後，再付房租金 2 3月四日週三上午10:58 上訴人 黃文典 王小姐，謝謝妳送的超大粒高麗菜，昨天急著趕出門，忙到忘了致電向妳謝謝。 3 3月24日週二上午12:09 上訴人 黃文典 王小姐，本來21、22這兩天我太太的收入，要付妳房租金，因為武漢肺炎的影響，收入驟減，尚不足額，昨天陪太太作復健，不及籌錢，先向妳致歉。 4 3月27日週五下午9:31 上訴人 黃文典 王小姐，我忙了兩天，天黑才完工，也順利驗收了，可是金主已北上，要下禮拜才回來，真不知道怎麼跟妳交待，此刻身心俱疲，明天再打電話給妳。 5 3月30日週一下午9:29 上訴人 黃文典 王小姐，剛剛才領到上星期四、五兩天種樹的工資，明天早上我會請阿鸞轉交一個月房租金，再次向妳致歉。 6 4月1日週三下午9:30 上訴人 黃文典 王小姐，恭喜妳！剛剛跟房仲吳先生聯絡，得知房子已賣出去，我會盡快另找房子搬走，搬出去前我會再與你聯絡。 7 4月9日週四下午12:40 上訴人 黃文典 王小姐，請慈悲心，再讓我一個月找落腳處，下周一我會再湊一個月房租金，請阿鸞轉交。 8 4月14日週二下午7:50 上訴人 黃文典 王小姐，明天新房東陳小姐要與我簽租約，這個月的房租金，要歸新房東。 9 4月21日下午3:27 被上訴人王杏芬 4/21有約好13:00要拍照，但是我找不到你，電話打不通。 租約到期，請於109/5/9號搬離，當日退還押金兩個月$8000並且換鎖。