臺灣臺南地方法院民事判決110年度簡上字第72號上 訴 人 史郁辰訴訟代理人 王燕玲律師被 上訴人 富寓建設有限公司法定代理人 黃連成訴訟代理人 李孟仁律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國109年12月18日本院臺南簡易庭108年度南簡字第714號第一審民事簡易判決提起上訴，經本院於民國112年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用新臺幣8,100元由上訴人負擔。事實及理由
一、上訴人即原告方面：上訴人起訴主張之事實及上訴意旨、陳述及所用證據，除與原審判決記載相同者均予以引用外，另補稱：
㈠、上訴人向被上訴人購買坐落臺南市○○區○○段地號877-18號及877-5號之土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○段○○里00鄰○○00○00號之房屋（下稱系爭房屋），並簽訂買賣契約（下稱系爭契約）。系爭房屋確實存在上訴人所提出之缺失表項目所示之瑕疵（下稱系爭瑕疵）：
①、依系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定
，被上訴人應負瑕疵擔保責任。觀諸系爭契約第7條第5項約定，系爭房屋如有使用執照（或影本）、結構圖及管線配置圖，被上訴人應於點交時將該等文件交付上訴人，足證使用執照（或影本）、結構圖及管線配置圖均為契約之附件，且被上訴人確實於兩造點交房屋時，同時交付弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖等圖說，足證按照使用執照及被上訴人所交付之管線配置圖等施作完畢之房屋，為被上訴人所保證系爭房屋於出賣時應有之狀態，被上訴人有交付與圖說相符房屋之義務，始為完全且無瑕疵之給付。若如被上訴人所辯稱管線配置圖等，僅係點交系爭房屋後，應上訴人之要求，於契約義務之外，提供原施工前委請廠商規劃設計之參考圖予上訴人參考云云，則被上訴人既知該圖樣與現場施工狀態並未相符，則上訴人如何參考？有何參考之價值？既非契約應負提供之義務，被上訴人大可明確告知現場屋況與圖示不符而拒絕交付，抑或於圖說或契約上載明圖說與現況不符等語，足證系爭圖說為兩造所訂契約之附件，被上訴人有按上開圖說交付系爭房屋之義務。
②、復按起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前
或施工中變更設計時，仍應依照建築法申請辦理，建築法第39條本文定有明文。查被上訴人係系爭房屋之起造人及出賣人，則參照上開建築法之規定以及買賣契約之約定，不論成屋或預售屋，被上訴人均應交付具有「依經核准之建築圖說施工」品質之房屋予買受人；而系爭房屋既經鑑定確認將雨水貯集滯洪池填塞，顯然不具「依經核准之建築圖說施工」之品質而具有瑕疵。縱雨水貯集滯洪池設置之立法理由涵蓋公共建設意義，亦不得以此逕認系爭房屋無瑕疵，否則原經核准之建築圖說豈非毫無意義、形同具文？原判決逕認非屬瑕疵，顯與法有違。至被上訴人辯稱：成屋買賣部分，買賣契約已載明為「現況交屋」，被上訴人縱未按圖施作，亦未違反契約之約定云云。然所謂現況交屋，係指對於出賣人出賣之房屋，買受人於簽約時，已依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等加以確認，日後自不得再任意指為瑕疵；惟倘瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，即不應納入現況交屋之範疇內。查系爭房屋是否具有實際上使用與圖說不符之瑕疵，顯非依通常程序以目視檢查即能發現，而須在拆除原有裝潢後比對原經核准之建築圖說始能得知，該瑕疵屬不能即知之瑕疵，被上訴人自不得以現況交屋為由免除瑕疵擔保之責。
㈡、按買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。另買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量。原審經本院函請上團法人臺南市建築師公會就修補費用估算其價值，是上訴人此部分之請求即屬有據。末按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決參照）。是以，買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還等語。
二、被上訴人即被告方面：被上訴人即被告答辯之事實、理由、陳述及所用證據，除與原審判決記載相同者均予以引用外，另補稱：
㈠、上訴人所舉被上訴人交付之圖說，除臺南市政府工務局民國107年4月2日核准之107年南工使字第01003號使用執照圖說有臺南市政府工務局核章外，其餘如保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖等圖說(乃被上訴人於施工前委託訴外人喬鼎工程顧問股份有限公司規劃管路設計所繪製之「施工參考圖」)，均非送行政機關審查之圖說，此乃兩造於原審109年10月28日言詞辯論所不爭執(見原審卷第233頁109年10月28日言詞辯論筆錄)。既然上訴人於原審已不爭執該等保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖等圖說均非送行政機關審查之圖說，則上訴人即不得再任意質疑該等圖說是否曾送交臺南市政府工務局用以申請建築執照或使用執照。況且，兩造間是「成屋買賣」並非「預售屋買賣」，本無「按圖施工」之問題，上訴人據此指摘原審判決有部分事實未經調查而有疏漏云云，並無理由。
㈡、被上訴人固不否認於主管機關檢查後回填系爭房屋之雨水貯集滯洪池（下稱系爭滯洪池），然觀諸水利法第83之13條立法理由，滯洪池主要是為了降低建築開發衝擊造成河川及排水之負擔，而非關乎建築物是否得通常使用或安全無虞者，故設置滯洪池與否，與系爭房屋是否無法有效排水、或存有瑕疵云云，非可相提並論。況且，上訴人主張被上訴人回填系爭滯洪池而無法有效排水乙節，依舉證責任分配原則，亦應由上訴人先舉證明實，否則難謂其上訴主張有理由。
㈢、上訴人主張被上訴人應依系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定交付按圖施工之房屋云云，惟觀諸系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定之文字內容，均無提及被上訴人有依約按圖施工之義務。
㈣、上訴人於原審列舉之缺失，不外以被上訴人未依施工參考圖(保全電源圖示、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖等設計圖)或使用執照圖說施作云云，然兩造間並無按圖施工之約定，已如前述。又原審鑑定報告書第6頁亦敘明：「機水電(含保全管路)等工項施作明細內容，係為建築物興建時，房屋興建人自行決定之項目」等語，足證上開工項本屬被上訴人於興建房屋時得自行更動或修正之項目，上訴人既係買賣成屋，自不得以前開機水電(含保全管路)等工項未施作為由，主張系爭房屋存有瑕疵。
㈤、再者，原本施工參考圖之保全系統設計，係屬傳統磁簧開關系統，依該設計圖施工容易造成窗框附近水泥龜裂，緊閉門窗後方能啟動，操作使用多有不便，被上訴人依廠商建議後決定捨棄施作，自無不可。況保全系統並非家戶必備之設施，尚難謂有欠缺通常使用之效能。至廚房220V專用迴路插座、客廳第二迴路110V插座、一樓廁所外側110V插座未按圖施作云云，並不影響系爭房屋之正常使用與結構安全，均難謂有瑕疵之可言。又上訴人指稱系爭房屋未依圖於一樓廁所施作抽風機及排風管路云云，惟查，一般家庭廁所並非均有安裝抽風機及排風管路，況觀諸上訴人提出之照片(原審調字卷第111頁)，該廁所有對外通風之窗戶，故尚難據此認未設置抽風機及排風管路即有瑕疵。另住家房間是否裝設冷氣、如何裝設、或裝設位置，均取決於居住者之主觀想法，況冷氣電源、排水並無所謂的正確位置，要難以冷氣電源、排水未依施工參考圖設置，即謂有欠缺通常使用之瑕疵。最後，系爭滯洪池對於系爭房屋之通常使用並無實質效用，甚至有清潔不易、孳生蚊蟲、汙染環境等困擾，矧被上訴人有未依圖施工之情形，則系爭房屋是否因此有減少效用之情形？或其減少之程度是否達到重要程度？均未見上訴人舉證明實，從而，上訴人主張具有瑕疵云云，實屬無據。
㈥、況依實務判決要旨，本件上訴人主張減少價金，亦應先舉證證明系爭房屋之市場實際價格，且買賣當時之價格與市價是否相當，僅於系爭房屋之市場實際價格較市價為低時，始得請求價值減少之金額。惟查，上訴人於原審並未提出相當之證據證明其所列舉之缺失足以使系爭房屋之市場實際價格較市價為低，亦即，上訴人無法證明系爭房屋確有因瑕疵導致價值減損之情事，故其請求減少價金，實無理由等語。
三、上訴人於原審起訴時聲明請求：「①被告應給付原告新臺幣（下同）50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。」；嗣原審判決：「①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②訴訟費用由原告負擔。」；上訴人不服提起上訴到院，聲明：「①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人50萬元，及自108年5月3日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。」（見本院卷第143頁），被上訴人則答辯以：「①上訴駁回。②第二審訴訟費用由上訴人負擔。」（見本院卷第143頁）。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第144至145頁）：
㈠、上訴人於107年10月23日向被上訴人購買坐落臺南市○○區○○段000000○00000地號土地及其上同段972建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○里○○00○00號），並簽立不動產買賣契約書。
上訴人就系爭房屋實地現況驗收，於107年10月28日提出「現況缺失‧交屋前改善表」，並於108年1月12日完成交屋手續。
㈡、系爭房屋於107年4月2日完工，取得（107）南工使字第01003號使用執照，並於107年5月22日完成建築物所有權第一次登記。
㈢、兩造買賣簽訂時點為107年10月23日，在建築物完成日期107年4月2日之後，依不動產業界買賣之習慣用語稱之為成屋買賣，即買賣之不動產標的物已施作完成（見原審囑託社團法人臺南市建築師公會鑑定報告書第4頁）。
㈣、原審卷內除107年南工使字第01003號使用執照圖說外，其他圖說均非送請行政機關審查之圖說（見原審卷第233頁109年10月28日言詞辯論筆錄）。
五、法院之判斷：
㈠、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：上訴人主張被上訴人未按圖施工，致系爭房屋存有瑕疵為由，依民法第354條、第359條規定請求減少價金50萬元，並依民法第179條規定，請求被上訴人返還溢收之價金50萬元，有無理由？（見本院卷第145頁）茲詳述如下。
㈡、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例、85年度台上字第1306號判決意旨參照）。準此，倘出賣人所給付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人即不得請求減少價金。
㈢、經查，上訴人主張被上訴人依約有按所交付圖說施作系爭房屋之義務，且未按圖施作之情形即為瑕疵乙節，衡諸不動產交易市場慣例，房屋縱未按原設計圖說施作，尚未必因此即屬不具備通常效用或無法達契約預定效用之情況，從而，並非必然等同民法第354條規定所稱之瑕疵，上訴人主張系爭房屋有物之瑕疵，仍應依法先負舉證之責任。而參諸被上訴人抗辯：本件買賣為成屋買賣，上訴人所提出之保全電源圖、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖，均非系爭契約之附件，而係於交屋之後，應上訴人之要求而交付供其參考之「施工參考圖」，該等圖說亦僅為被上訴人於興建系爭房屋前委託喬鼎公司規劃設計所繪之參考圖，實際施作時仍由承包商依建築實際情形調整變更，被上訴人並無義務完全依參考圖施作系爭房屋等語，上訴人固主張：依系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定，被上訴人應交付按圖施工之房屋云云，然觀之系爭契約第7條第5項、第8條第4項、第10條第4、5項約定：「關於本買賣標的物如有使用執照（或影本）、結構圖及管線配置圖或使用現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位證明、住戶使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，於點交時應一併將文件交付予買方。」、「賣方對買方就本標的物負有瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為輻射屋、海砂屋超過標準值或建物主結構損壞達危險標準者，買方得解除契約；但本契約另有約定者，從其約定。」、「本契約廣告及相關附件為本契約之一部分，買方已審閱明瞭其內容。」、「本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力，如有爭議致涉訟時雙方同意以買賣標的所在地之地方法院為第一審管轄法院。」，則系爭契約第8條第4項僅係約定被上訴人應依民法規定負瑕疵擔保責任，系爭契約第10條第5項僅在約定如系爭契約有未盡情形，依相關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之，均未提及被上訴人有應按圖施工之約定。至系爭契約第7條第5項係約定系爭房屋「如」有使用執照（或影本）、結構圖及管線配置圖或使用現況之分管協議、住戶規約、大樓管理辦法、停車位證明、住戶使用維護手冊等文件，被上訴人應於點交時「將該等文件一併『交付』」予上訴人，是依其文義，既明確記載為交付文件之義務，自難據此認定兩造係約定被上訴人應保證系爭房屋之內外結構各項細節悉數均按前揭保全電源圖、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖施作之意。況查，上訴人所提出之保全電源圖、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖，均非系爭契約之附件，此有土地及房屋之不動產買賣契約書附卷可稽（見原審調字卷第21至53頁），復經本院調取系爭房屋之107年南工使字第01003號使用執照全卷（包含圖說）、106年南市工管二字第1060004287號建造執照全卷（包含圖說），其內亦無上揭保全電源圖、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖，再參以系爭契約第10條第4項約定：「本契約廣告及相關附件為本契約之一部分，買方已審閱明瞭其內容。」，而被上訴人既已否認其於交屋之後始提供予上訴人參考用之上開圖說為系爭契約之附件，上訴人亦未能舉證證明上開圖說確為系爭契約之附件，則上訴人主張上開圖說為契約之一部，被上訴人有按上開圖說施作系爭房屋之義務云云，自非可採。
㈣、上訴人主張系爭房屋有如書狀附表所示編號1至6、8至12所示未按圖施作之瑕疵云云，惟查，上訴人所指摘者多為機水電（含保全管路）等工項，而據臺南市建築師公會出具之鑑定報告意見認為：「機水電（含保全管路）等工項施作明細內容係為建築物興建時，房屋興建人自行決定之項目」等語在卷可稽（見鑑定報告書第6頁），承前所述，上訴人並未能舉證證明除經核定之使用執照圖說外，其餘保全電源圖、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖亦為經主管機關核定之圖說或系爭契約之附件，從而，被上訴人辯稱其餘圖說僅為施工之參考，縱若系爭房屋與上開參考用圖說有不符之處，亦不能認為瑕疵等語，即非無據。況按建築物係以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，建物應具備穩固、耐用、安全之建築形體、結構等通常效用，是就上訴人所指系爭房屋未依圖施作防盜接線盒、未於浴廁施作抽風機及排風管路、部分插座未按原圖施作云云，衡諸我國目前一般家戶屋宅使用情況，並非家家戶戶皆設置保全系統，故尚難逕認未設置防盜接線盒，即屬欠缺房屋之通常效用；又觀諸上訴人提出之現場照片（見原審調字卷第111頁），該浴廁為有對外窗戶之空間，尚可排濕及空氣對流，法規亦無強制各戶浴廁均需設置抽風機及排風管路，故亦難認屬欠缺通常之效用；另有關屋內插座設置及數量部分，因本件為成屋買賣，上訴人於締結買賣契約前已足於現場明視屋內插座數量及位置，兩造簽立買賣契約時被上訴人亦未保證係完全按照委託廠商設計規劃之參考圖說進行施作，自亦難以系爭房屋未施作參考圖說中規劃之插座，即認為於其通常效用有所減少或滅失。又原告指摘系爭房屋之冷氣電源、排水孔未在圖說之正確位置云云，然冷氣電源、排水孔未在圖面原預定位置，未必因此就會導致無法安裝冷氣，上訴人就所謂冷氣電源、排水孔施作位置錯誤導致無法安裝冷氣乙節，並未提出任何證據以實其說；況上訴人所指摘一樓冷氣電源位置施作錯誤，僅係「導致安裝冷氣須修改位置」，三樓前臥室冷氣排水孔位置錯誤，僅係「導致冷氣無法安裝置中位置」，衡諸社會通念，均難認屬房屋之居住安全或使用通常效能之減少或滅失。從而，上訴人主張系爭房屋之前揭情形屬於瑕疵云云，尚乏依據，並無可採。
㈤、再按起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工，建築法第39條前段固有明文。又按新建或改建建築物應設透水、保水或滯洪設施，其適用範圍及容量標準，應參考建築法規，由中央主管機關會同中央主管建築機關定之，水利法第83之13條亦定有明文。考其立法意旨：「…二、目前雨水貯集滯洪設施及建築基地保水相關設施標準，建築技術規則建築設計施工編第4條之3、第298條、第299條、第305條至第307條已訂有相關規定。三、為降低建築開發衝擊造成河川及排水負擔，除第83條之7及第83條之8規定出流管制計畫書及出流管制規劃書範圍內之新建或改建建築物應設透水、保水或滯洪設施外，其他未納入出流管制計畫書及出流管制規劃書範圍內之新建或改建建築物，亦須依本條規定辦理，爰本次增訂新建或改建建築物應設透水、保水或滯洪設施之法源，以利全面落實。」，據此，新建建築物應設滯洪設施之規定，原已訂明於建築技術規則，此規定之意旨，係在降低建築開發衝擊造成河川及排水負擔之公共利益考量。故房屋若未依法設置滯洪設施，或起造人於主管機關檢查通過並取得使用執照後擅自將滯洪設施回填，可能有違行政法規，然是否因此造成房屋減少或滅失通常之效用，則分屬二事。被上訴人將系爭房屋原雨水貯集滯洪池回填成平地，固與經臺南市政府工務局107年4月2日核准（107）南工使字第01003號使用執照圖說不符，然填平後仍係供上訴人停車及專用，則此項是否屬減少或滅失房屋之通常效用、或其減少之程度是否可認為重要，尚有疑義，難以遽論，此有利於己之事實，依法應由上訴人先負舉證之責任，然上訴人迄今未能提出積極證據以佐其說，從而，上訴人主張此部分亦構成瑕疵云云，即為不能證明。況按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」，其旨係在兼顧買賣雙方之利益與損失，故買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，此有最高法院86年度台上字第1615號判決意旨足資參照。準此，買受人於主張因買賣標的物有瑕疵而主張請求減少價金之際，除應證明系爭買賣標的物有瑕疵之外，尚應證明系爭瑕疵物之市場實際價格，必買賣當時之價金與市價相當，系爭瑕疵物之市場實際價格較市價為低時，始得請求價值減少之金額。查本件上訴人未能舉證證明前述情形為瑕疵，復未能舉證證明將雨水貯集滯洪池回填成平地導致系爭房屋之市場實際價格有較一般市價為低之情事，從而，上訴人主張系爭房屋具有未按圖施作之瑕疵並依民法第359條規定請求減少價金、另依民法第179條不當得利之規定，請求被上訴人返還價金50萬元，尚乏憑據，為無理由。
六、綜上所述，上訴人未舉證證明兩造有約定以保全電源圖、弱電設備圖、排水設備圖、電氣設備圖為系爭契約之附件，亦未能舉證證明其所指未按圖施作部分係屬瑕疵，且未能舉證證明被上訴人將原雨水貯集滯洪池回填成平地有導致系爭房屋之市場實際價格較一般市價為低之情事，從而，上訴人請求被上訴人減少價金50萬元並請求被上訴人返還該50萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
民事第一庭 審判長法 官 葉淑儀
法 官 盧亨龍法 官 吳金芳以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 李崇文