臺灣臺南地方法院民事判決110年度簡上字第85號上 訴 人 楊金蟬訴訟代理人 楊淑惠律師
謝明澂律師侯信逸律師被 上訴人 內庄朝天宮法定代理人 張春長訴訟代理人 王燕玲律師上列當事人間請遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年3月26日本院新市簡易庭109年度新簡字第233號第一審判決提起上訴，經本院於111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（確定部分除外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即原告於原審起訴主張及於本院陳述略以：㈠兩造於民國106年10月1日，就坐落臺南市○○區○○段000○000地
號及公所段866地號土地上，如臺南市麻豆地政事務所複丈日期109年9月30日之109年8月29日法囑土地字7500號複丈成果圖（即附圖）所示，面積14.97平方公尺之未保存登記建物（下稱系爭房屋），以被上訴人為出租人，上訴人為承租人，簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自106年10月1日起至107年9月30日止，每月租金新臺幣（下同）2,000元。
㈡嗣租期屆至，被上訴人通知上訴人返還系爭房屋，然上訴人
迄今仍未返還，爰依民法第455條、系爭租約第12條第1項規定，請求上訴人騰空返還系爭房屋。又上訴人自107年10月1日起因系爭租約到期，屬無權占用系爭房屋，乃無法律上原因受有使用系爭房屋利益，致被上訴人受損害，而被上訴人通融上訴人搬遷期限延至107年11月30日，爰另依民法第179條及系爭租約第12條第3項規定，請求上訴人自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋為止，按月給付原告2,000元相當於租金之不當得利，以及按月給付相當於月租金額1倍即2,000元之違約金。
㈢對於上訴人抗辯之回應：
⒈上訴人雖主張系爭租約實際上係以系爭房屋所在之基地（下
稱系爭基地）為租賃標的。然而，系爭租約封面明確載明為「房屋租賃契約書」，租賃標的亦記載為「房屋」，以上訴人擔任被上訴人之主任委員多年的智識水準，應無有發生誤會之可能，否則上訴人勢必會當場異議。
⒉上訴人提出系爭房屋之賣渡證書2張，為證明上訴人係自訴外
人楊芳政買受系爭房屋，而楊芳政則係向訴外人施宏買受之，因此上訴人擁有系爭房屋的事實上處分權。然而，該2張賣渡書內容、格式、筆跡完全相同，且未於原審審理及時提出，因此顯非真正。
⒊上訴人復提出兩造過往之系爭基地租用合約書、切結書，同
為證明上訴人就系爭房屋本有事實上處分權，並非向被上訴人所承租。然而，綜觀該基地租用合約書、切結書，亦未記載系爭房屋為上訴人所有或擁有事實上處分權。
⒋證人楊芳政雖證述系爭房屋係施宏搭建，自己係向施宏所購
買，爾後再轉手出賣予上訴人，上訴人並有把系爭房屋打掉興建成現在的狀況等語。然而，證人楊芳政上開證述關於施宏搭建房屋之時間點、自己買受系爭房屋之目的等情，前後不一，因此其證言並不可採。並且，被上訴人身為系爭基地之所有人，倘若上訴人將系爭房屋打掉重建，被上訴人自不可能同意，如此亦見證人楊芳政所述不實。
⒌證人楊芳政另證稱，系爭基地原為被上訴人與祭祀公業楊政
記所共有，而其為祭祀公業楊政記的管理人，後來是其把自己的應有部分捐贈給被上訴人等語。然而，依地政事務所之函釋所示，祭祀公業楊政記與被上訴人本來就係同一主體，如此同樣證明證人楊芳政之證述與事實不符，並無足採等語。
二、上訴人即被告於原審答辯及於本院陳述則以：㈠上訴人向來都只有向被上訴人承租系爭基地，系爭租約簽訂
時，被上訴人亦表示因為買不到基地租約範本，故暫以房屋租約範本代之。因此，雖然系爭租約頁首載明為「房屋租賃契約書」，但兩造實際上之真意是就系爭基地成立租賃契約。證人即被上訴人之會計楊素珠雖然證稱兩造確係以系爭房屋為租賃標的，然證人楊素珠關於系爭租約簽訂過程之證述，前後並不一致，顯係受被上訴人之法定代理人即主任委員張春長影響而串供，並不可採。
㈡系爭房屋係施宏搭建，施宏出賣予楊芳政，楊芳政復又再出
賣予上訴人，而上訴人買受系爭房屋後便將原本竹建架構打掉，自行出資而重新建築。因此，上訴人為系爭房屋的所有權人及事實上處分權人，當無可能以系爭房屋為租賃標的而承租之，被上訴人主張兩造乃就系爭房屋成立租約，實屬權利濫用。並且，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭房屋，則應就上訴人並非系爭房屋的所有人、事實上處分權人負舉證責任。
㈢系爭基地原為被上訴人與祭祀公業楊政記所共有，而楊芳政
為祭祀公業楊政記的管理人，後來是楊芳政把自己的應有部分捐贈給被上訴人；至系爭房屋又是楊芳政出賣並移轉事實上處分權予上訴人。依此房屋及土地買賣移轉之經過，兩造之間就系爭基地存在民法第425條之1之推定租賃關係；況且，系爭租約簽訂時，雙方之真意其實是成立系爭基地的租約。則上訴人就系爭基地並非無權占有，亦無不當得利。
㈣上訴人既為系爭房屋的所有權人、事實上處分權人，則就系
爭房屋當不存在無權占有與不當得利的問題，且如上述，上訴人亦非無權占有系爭基地。因此，被上訴人除不得請求返還系爭房屋，更無從基於系爭租約請求上訴人給付無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利以及違約金等語。
三、原審判決上訴人應將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人，上訴人並應自108年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2,000元。上訴人不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄；⒉被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：請求駁回上訴。至被上訴人就其敗訴部分並未上訴，該部分已告確定，不在本院審理之範圍內。
四、兩造爭執與不爭執之事項：㈠不爭執之事項：
以下事實為兩造所不爭執，並有臺南市麻豆地政事務所109年8月29日法囑土地字7500號複丈成果圖1份（見本院卷第41頁）、系爭租約1份(見本院卷第53頁至第61頁)、臺南市政府財政稅務局新營分局110年8月16日南市財營字第1102610480號函1份（見本院卷第115頁）、臺南市麻豆地政事務所110年8月16日所登記字第1100074613號函1份（見本院卷第117至第118頁）、內庄朝天宮管理委員會基地租用合約書2份（見原審卷第207至第208頁、第211至212頁）、切結書共2份（見原審卷第210頁、第213頁）附卷可佐，堪信為真實：
⒈系爭房屋為未辦保存登記之建物，亦無編列門牌號碼、無稅
籍登記資料。系爭房屋坐落臺南市○○區○○段000○000地號及公所段866地號土地上，面積為14.97平方公尺。
⒉依據臺南市麻豆地政事務所110年8月16日所登記字第1100074
513號函所示：「臺南市○○區○○段000地號土地重測前為大內段961地號土地，於明治45年3月22日由公業楊政記取得（保存登記），嗣於84年6月27日依土地登記規則第150 條規定，辦理更名登記為被上訴人所有，公業楊政記及內庄朝天宮應屬同一主體」。
⒊兩造前於95年9月23日、96年12月31日簽訂基地租用合約書、
切結書。該合約書載明：由上訴人「承租內庄朝天宮所有土地大內段961地號之部分土地」、「土地面積（公頃）/0.0068」「租用面積（平方公尺）/約9.9」、「備註/3號店舖基地」。該切結書則記載：「具切結書人楊金蟬茲保證租用內庄朝天宮所有土地大內段號，廟庭用地3號店舖，但事後內庄朝天宮必要擴建廟庭時，無賠償為無條件拆除為原則及放棄一切先訴抗辯權」等語。
⒋兩造於106年10月1日簽訂系爭租約，而系爭租約記載：「基
地座落內庄段612地號；房屋部分：房間1間，面積14.532平方公尺約4.4坪；租賃期間自民國106年10月1日起至民國107
年9月30日止；承租人每月租金為新臺幣（下同）2,000元」等文字。
㈡爭執之事項：
⒈上訴人主張：系爭房屋係訴外人施宏向祭祀公業楊政記承租
基地後出資興建，施宏於55年5月10日將系爭房屋出售予訴外人楊芳政，楊芳政再於58年7月4日將系爭房屋出售予上訴人，上訴人現為系爭房屋之所有人（或事實上處分權人），有無理由？⒉上訴人主張：其與被上訴人簽訂系爭租約，實係為承租系爭
基地，系爭租約實應為基地租賃契約，有無理由？⒊被上訴人依民法第455條、系爭租約第12條第1項及民法第179
條，請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人，及自108年1月1日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付2,000元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按當事人互相意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為
成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。又按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立；再按當事人互相表示意思不一致（即承諾之內容與要約之內容不一致），與表意人之意思表示之內容有錯誤，其法律上效果不同。查原審所謂：「此項記載，顯係出於雙方認知錯誤所致」，倘係指兩造當事人互相表示意思不一致而言，則依民法第153條第1項反面解釋，本件買賣契約似未成立（最高法院40年台上字第1482號判決意旨、80年度臺上字第2693號判決意旨參照）。又按將原有的建物重新建造，如已更新主要結構之屋頂、牆面、樑、柱等部分，致使該原建物原本剩餘之結構已不足以避風雨，或無從達到經濟上之使用目的，或不再具備構造上及使用上之獨立性，則該原建物即已非不動產之客體。類此情形，重新建造而成之新建物自不具備原建物之同一性，出資重新修建之人非僅屬將若干建材附合在原建物之上，而應係新建物之原始建造人，取得新建物之事實上處分權（最高法院91年度台上字第636號、108年度台上字第2241號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號裁判要旨參照）。
㈡被上訴人主張：兩造於106年10月1日簽立系爭租約，由上訴
人以每月租金2,000元為代價，於106年10月1日至107年9月30日止，向被上訴人承租系爭房屋乙節，雖提出名稱為「房屋租賃契約書」之租賃契約1份為據（見原審卷第19至27頁），然觀之兩造於95年9月23日、96年12月31日簽立之租賃契約書之抬頭均載為「『基地』租用合約書」，並載明由上訴人「承租內庄朝天宮所有土地大內段961地號之部分土地」、「土地面積（公頃）/0.0068」「租用面積（平方公尺）/約9.9」、「備註/3號店舖基地」，據之，可知兩造簽立系爭租約前之租賃契約之標的均係為系爭基地，是被上訴人以系爭租約為由主張：系爭租約之標的為系爭房屋云云，是否可信，已啟人疑竇。至證人即被上訴人之會計楊素珠於本院審理時雖證稱：其自94年起迄今擔任被上訴人之會計，其有參與系爭租約的簽訂，契約書是寫好的，上訴人簽系爭租約時，在場的有其、上訴人及主任委員張春長，沒有其他人在場，該契約應該是租房子，是主任委員叫其買這份契約，當時係其打電話請上訴人來簽約，簽完就一式兩份，其中一份讓上訴人拿回去了，上訴人簽訂系爭租約時，並未表示反對，或拒絕簽立系爭租約云云（見本院卷第253、255至258、260頁），然其在上訴人對其及張春長提起偽造文書刑事告訴案件之警詢時則曾陳述：系爭租約之第21至第23條是張春長寫的，是上訴人簽完名後，張春長再補充上去的等語（見臺灣臺南地方檢察署109年度他字第282號卷第38頁），核與其上揭於本院審理時證稱：系爭租約是寫好後，再請上訴人簽的云云，已為前後不合，另就關於為何系爭租約前之租賃契約均為基地租賃契約乙節，考量上揭證人自94年即擔任被上訴人之會計至今，其對上情自應有所知悉，惟其卻證稱：這要問主任委員，該等基地租賃契約之標的是否包括系爭房屋，其不了解云云（見本院卷第256、258頁），是其證詞亦有避重就輕之情；再者，證人即上訴人之女兒楊淑芬於本院審理時證陳：「（有無見過該份契約（即系爭租約）？有。在會計楊素珠拿該份契約從內庄朝天宮走到172-6號給我爸爸楊金蟬簽名的。……（你有無看到楊金蟬親簽？）有。因為證人楊素珠就翻到要簽名的地方，要我爸爸簽名，我爸就簽名了，也沒有看。……沒有。但是我有問證人楊素珠，因為她拿房屋租賃，我有問我們是基地租賃，不是房屋租賃？證人楊素珠回答說因為買不到基地租賃契約書，所以只能用房屋租賃取代。……（楊金蟬他是否認識字？）知道，但是他眼睛不好，他白內障惡化，而且簽約的時候是在傍晚五點半到六點半之間。整個過程就是證人楊素珠、楊金蟬跟我，張春長完全沒有出現。……（你有無全程在場？）我有全程在場。」等語（見本院卷第262至265頁），可知證人楊素珠上揭於本院審理時證稱：當時在場的有其、上訴人及主任委員張春長，沒有其他人在場，是主任委員叫其買這份契約云云，亦與上揭證人楊淑芬之證詞不合；據上，可知證人楊素珠之證詞已有前後不一、避重就輕及與證人楊淑芬所陳不合之諸多瑕疵，再慮及證人楊素珠為被上訴人之會計，係受被上訴人主任委員之指揮監督乙節，業經其證陳明確在卷（見本院卷第256頁），其證詞恐有偏頗被上訴人之虞，再加諸證人楊素珠之證言復與95、96年兩造簽立之「基地」租用合約書不相符合，是以，尚難以證人楊素珠之證詞，為不利上訴人之認定。綜上，被上訴人以系爭租約及證人楊素珠之證詞為憑，主張系爭租約之標的係為系爭房屋乙節，尚難採信。
㈢再觀之上訴人所提出之賣渡證書2份，其中1份記載：「鄙人
搭建在內庄朝天宮所有地內（廟邊路南）房屋一間（楊黃罔市西鄰），今以新台幣參仟捌佰元正賣渡與台端，而其代款即日親自接領足訖，自即日起該房屋歸台端取得掌管而其基地一切使用權亦歸台端，鄙人日後對該地斷不得再主張任何權利之事，口恐無憑，特立賣渡證書一紙，付執為憑/中華民國伍拾伍年伍月拾日/賣渡人施宏……/買主楊芳政台鑒……」等語（見本院卷第67頁），另1份賣渡證書則載有：「鄙人搭建在內庄朝天宮所有地內（廟邊路南）房屋壹間（楊合西鄰）門牌內郭村172號之內，今以新台幣玖仟元正賣渡與台端，其代款即日親自接領足訖，自即日起該房屋歸台端取得掌管而其基地一切使用權亦歸台端，鄙人日後對該地斷不得再主張任何權利之事，口恐無憑，特立賣渡證書一紙付執為憑/中華民國五拾八年七月四日/賣渡人楊芳政……/買主楊金蟬先生……/備註 該房屋原向施宏承買」等語（見本院卷第71頁），而該2份賣渡證書正本經本院當場勘驗結果為紙質已呈泛黃之狀態（見本院卷第100頁），衡情該賣渡證書應非臨訟製作之文件，尚屬可信；復考量證人楊芳政於原審審理時證謂：「系爭房屋我也是向別人買的，買了以後一、二年就出賣給被告（即上訴人）。我是跟私人購買、不是跟原告（即被上訴人）購買的。（當時有無付租金給原告？）我是付地價稅當成租金，房屋是私人的。……(系爭房屋是否證人蓋的？)不是。(是誰蓋的？)很久之前的事情，我也不知道是誰蓋的」等語（見原審卷第128、129頁），其又於本院審理時證述：「（是否認識原告？）是以前內庄朝天宮的主任委員，我之前在那邊擔任廟公。（是否有看過該份讓渡書〈即上揭第1份賣渡證書〉？）這張是我當兵回來在那邊開餅店，施宏是個外省人。之前法院有問我房屋是誰蓋的，我忘記他的名字。現在看到這份讓渡書，才想起是施宏蓋的。那時候用竹子綁一綁，然後搭一搭而已，施宏不再營業了，就把該房屋賣給我，那時候餅店沒有生意我收起來，所以我就賣給上訴人，我就賣給他了。……（有無見過該讓渡書〈即上揭第2份賣渡證書〉？）這張讓渡書是我寫給上訴人的。因為我餅店不做，就把該房子賣給上訴人楊金蟬。」等語（見本院卷第250、251頁），而考慮兩造均非證人楊芳政之親屬，且偽證罪係為7年以下有期徒刑之重罪，上揭證人要無為偏頗任一方，致使自己身陷偽證罪風險之必要，另被上訴人雖主張：證人楊芳政的證述中，關於施宏出賣系爭房屋的時間點，以及當時楊芳政本人正從事什麼行業等事實，前後有所矛盾，故其證言並不可採云云，然關於施宏出賣系爭房屋的時間點，證人楊芳政雖於本院審理時先證述：其在25歲時看到施宏建造系爭房屋等語（見本院卷第251頁），復又於本院審理時證數：其21歲退伍後2、3年時（即23、24歲）向施宏所購買系爭房屋等語（見本院卷第252頁），然證人楊芳政上揭所述當時年紀差距並不大，又其當時買受系爭房屋持有時間亦非長久，即復行轉讓給上訴人，且其為33年出生，現已近80歲，令其憶及之事係屬距今近60年之事，另所憶及之事復為與自己現今未必有密切關聯之瑣事，難免受制於人類記憶力的侷限，細節多少會有誤差，但尚難因此而認其證詞不可信；至關於證人楊芳政向施宏買受系爭房屋的目的，其雖先證陳：跟施宏買系爭房屋用來開餅舖等語（見本院卷第
250、252頁），復又於本院審理時證陳：其在那當廟公等語（見本院卷第251頁），然在臺灣民間信仰、廟宇文化中，擔任廟公者另外兼有其他職業而維持家計生活者所在多有，故經營餅舖與擔任廟公二者間並不衝突，要難因之而認楊芳政之上揭證詞有何矛盾之處，是被上訴人仍據前詞質疑楊芳政之證詞，自不足採，是證人楊芳政之上揭證詞自屬可採信；據上，可知就上訴人而言，其主觀上係認為其已自楊芳政處購得系爭房屋之所有權（或事實上處分權），此觀之其曾於95年9月16日在被上訴人管理委員會第7屆第17次管理委員、監察委員暨信徒代表聯席會中曾當場表示：「系爭基地為廟方的，但基地上的地上物即系爭房屋是上訴人自建」等語可徵該情，有該會會議紀錄1份附卷可佐（見本院卷第84頁），是堪認上訴人長久以來主觀上都認為其擁有系爭房屋之所有權（或事實上處分權）；況證人楊芳政於本院審理時另證述：系爭房屋最初原本是施宏蓋的，那時候他用竹子綁一綁、搭一搭而已；後來施宏就把系爭房屋賣給其，之後把系爭房屋賣給上訴人；系爭房屋之前都是竹子，會漏水，所以上訴人重新搭蓋屋頂，而系爭房屋牆壁的部分之前也是竹子，是上訴人重新搭建後才成為現在照片所示之房子；這是其所親見的等語（見本院卷第250、251、261頁），再酌以原審現場勘驗所攝系爭房屋之照片（見原院卷第159至161頁），可知系爭房屋之外觀已完全看不出有何竹造之架構，出入口為鐵捲門，鐵捲門之鐵製鋼骨撐起整個門面而與屋頂相銜接，至於屋頂亦係以鐵皮覆蓋而成，且系爭房屋之內部，牆壁、梁柱、天花板等部分，也非竹子搭建而成，已全部是水泥材質等情，據上，足徵系爭房屋已非楊芳政出售予上訴人時之狀態即「用竹子綁一綁、搭一搭」之狀況，竹造部分可謂已經完全滅失，竹建結構亦不復存在，幾乎已呈現全部拆除加以重建之狀態，是觀之首揭之規定及說明，因重新建造而成之新建物與原建物已不具備同一性，出資重新修建之上訴人為系爭房屋之原始建造人，取得所有權（或事實上處分權）無疑，據此，更足認上訴人主觀上確實認為其擁有系爭房屋之所有權（或事實上處分權）無疑；至被上訴人雖復主張：被上訴人為系爭基地之所有人，如果知道上訴人重新建造系爭房屋，當無可能准許云云，然兩造間就系爭基地存有基地租賃契約，上訴人在該基地上整修或重建房屋，被上訴人並無反對之道理，被上訴人上揭主張，自不足作為不利於上訴人認定之依據。進而，上訴人主觀上既認為其擁有系爭房屋之所有權（或事實上處分權），則依照社會通念以及交易習慣通盤考量，一般人當無向他人承租自己所有之物的可能，畢竟承租某一標的物之目的無非在於獲得該物的使用收益權源，而所有人或事實上處分權人原即有該物的使用收益權源，自無庸再為此一無經濟實益的法律行為，從而，上訴人應無承租系爭房屋之意思，始符常情，是縱使認被上訴人有以系爭租約出租系爭房屋予上訴人之意思，然揆之上揭規定及說明，因上訴人並無承租系爭房屋之意思，則兩造間就租賃系爭房屋乙節，並未真正達成合意，則兩造間就系爭房屋並無成立租賃關係之餘地。再者，上訴人已因起造而取得系爭房屋所有權（或事實上處分權），故上訴人占用系爭房屋並非無權占用，對被上訴人自無不當得利可言，亦可認定。
六、綜上所述，兩造間並未就系爭房屋成立租賃契約，且上訴人為系爭房屋之所有權人（或事實上處分權人），被上訴人依民法第455條、第179條規定、系爭租約第12條第1、3項約定，請求上訴人騰空返還系爭房屋，及請求上訴人給付相當於租金之不當得利，均屬無理由；原審為上訴人敗訴之判決之部分，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，上訴人上訴求為廢棄原判決不利於其之部分，並請求駁回被上訴人該部分於一審之訴，為有理由，爰由本院予以廢棄並改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第87條第1項、第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 林福來
法 官 張玉萱法 官 王參和以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 15 日
書記官 沈佩霖