臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1405號原 告 莊曜禎訴訟代理人 郭宥妍被 告 林雲海
陳威勳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000號房屋遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣37,578元，及自民國111年2月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自民國110年4月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣30,000元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之六十六，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時原聲明：(一)被告應將臺南市○○區○○路○段000號房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還原告。(二)被告應給付原告新臺幣(下同)1,711,908元，並自民國110年4月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告9萬元。(三)願供擔保，請准宣告假執行(見調字卷第101至113頁)。嗣原告於110年10月28日追加請求所代墊之110年地價稅5,670元(見本院卷第33頁)，及於110年11月15日追加請求不當得利27萬元(見本院卷第47至51頁)。原告所為追加請求，其基礎事實同一，合於前引規定，應予准許。
二、被告陳威勳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告與被告林雲海於105年1月4日就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱系爭租約），由被告陳威勳擔任連帶保證人，約定被告得將全部廠房作為放置農林器材使用，租期為5年，租賃期間自105年4月1日起至110年3月31日止，每月租金3萬元。
(二)原告自109年6月1日至110年3月31日間，陸續以Line通訊軟體及電話簡訊通知被告林雲海，表示因其違反系爭租約第8條第1款，於租賃期限屆至後將不再續租，詎被告林雲海置之不理，仍繼續占用系爭房屋及生產傢俱。據此，被告林雲海依約應交還系爭房屋，並依系爭租約約定自租賃期限屆至翌日即110年4月1日起，每月給付租金3倍即9萬元之違約金予原告。
(三)被告林雲海於108年3月起，將原使用目的為放置農林器材之農舍，未經原告同意，擅自申請電表及變更系爭房屋使用方式，作為其金品創新室内裝修設計工作室之商業使用，並聘僱員工，於該處從事生產傢俱等工作，違反約定方法使用系爭房屋，依系爭租約第8條第2款規定，其自108年4月1日起至110年3月31日止共計24個月，應按月賠償原告每月9萬元之違約金，合計216萬元(計算式:9萬元×24=216萬元)，扣除自108年4月1日起至110年3月31日止已給付租金72萬元，被告尚應賠償原告違約金144萬元。
(四)再者，被告林雲海違反約定方法使用系爭房屋，為臺南市政府財政稅務局新營分局查供辦公室及倉庫使用，改課徵營業用房屋稅及加徵地價稅，依系爭租約第4條第2款，於租賃期間因營業所生之稅捐，應由被告林雲海負擔繳納該期間所生之稅捐(109年房屋税:10,459元、110年房屋税:10,245元、108年地價税:5,602元、109年地價稅:5,602元、110年地價稅:5,670元），故被告林雲海應給付原告已墊付之房屋稅及地價稅，共37,578元。
(五)又兩造於105年1月4日訂立租約時，雙方即約定自105年4月1日至106年3月31日止，從被告林雲海給付之租金中，由原告提撥24萬元(即105年4月1日至9月30日，原告實際未收取租金；105年10月1日至106年3月31日，原告每月實收租金2萬元)，用作原告預付5年租賃期間修繕費之預付款，並依系爭租約第13條第3款，約定租賃期間相關房舍之全部修繕事宜均由被告林雲海自行負責，被告林雲海得以修繕系爭房屋之實質支出的單據或裝修照片為憑證，向原告要求抵扣房租，最多不超過24萬元（從系爭租約約定租賃期間起算）。惟系爭房屋内外髒亂老舊不堪，足證被告林雲海未善盡使用管理責任，5年租賃期間均未修繕系爭房屋，原告多次要求被告林雲海提出其修繕項目之實質支出單據或裝修照片，但其始終未能提出，故被告林雲海應依不當得利規定返還原告預先提撥之修繕費預付款24萬元。
(六)兩造雖於105年1月4日簽訂系爭租約，但被告林雲海係於105年3月28日交付原告發票日為105年4月5日之支票乙紙，在原告未收到押租金及連帶保證人未簽署系爭契約前，系爭契約尚屬無效契約，簡言之即在105年4月5日押租金支票到期前，被告林雲海應無權使用系爭房屋，被告林雲海卻利用原告當時出國，未經原告同意，於105年1月14日向臺南市警察局柳營分駐所謊報系爭房屋內之電表失竊，取得報案三聯單，再於105年1月18日持報案三聯單向臺灣電力股份有限公司(下稱台電)要求裝設電表，並將電表名義人變更為林雲海，被告林雲海提前在租約未生效前3個月(105年1月4日至105年4月5日)即無權占用系爭房屋，故請求被告林雲海給付自105年1月4日至105年4月5日3個月期間，相當於租金之不當得利，共27萬元。
(七)綜上所述，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告交還系爭房屋及連帶給付違約金、不當得利等語。並聲明：㈠被告應將臺南市○○區○○路○段000號房屋遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告1,987,578元及自民事聲請更正訴之聲明及增加訴訟標的額狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年4月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月連帶給付原告9萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告林雲海則以：伊承租前有跟原告說伊承租系爭房屋是要用來做沙發的，且承租當時，系爭房屋因電表遭竊，乃由伊向警方報案，復向臺電申請回復電表，但該時電表名義人是原告。水表部分，伊查詢時，已經被廢掉了，伊原先是借隔壁房屋的水表使用，並在被課徵房屋稅、地價稅後，始將水電均申請至伊公司名下。關於返還預付修繕費部分，108年時原告才表示要提供修繕證明，修繕時原告都沒有異議，最後一年才要伊提出，但伊已無法提供相關收據。關於不當得利部分，簽約時，因為裡面很髒亂，原告不幫伊清理，原告有說雖然租約是自105年4月1日開始，但簽約後就可以進去清理。伊願繼續承租系爭房屋並給付房屋稅、地價稅共37,578元予原告等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告陳威勳未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項：
(一)原告與被告林雲海於105年1月4日就系爭房屋簽訂系爭契約，租期自105年4月1日起至110年3月31日止，每月租金為3萬元，被告陳威勳為連帶保證人。
(二)被告已付105年4月1日起至110年3月31日止之租金共180萬元。
五、得心證之理由：
(一)原告請求被告返還系爭房屋有無理由？按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第9條約定租賃關係消滅時，被告應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還原告。查系爭租約已於110年3月31日屆期未由被告續租，兩造之租賃關係自已於上開租期屆滿時消滅，依系爭租約約定與民法第455條規定，被告自負有遷讓交還系爭房屋之義務，原告主張依系爭租約約定請求被告遷讓交還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
(二)原告請求被告自110年4月1日起至返還房屋之日止，按月連帶給付違約金9萬元，有無理由？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第2項前段及第252條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查系爭租約第8條第2項固約定被告於租期屆滿經原告表示不再續租，而仍不交還房屋，自租賃期滿之翌日起至交還房屋之日止，被告應給付給原告按房租金之3倍計算之為違約金(見調字卷第31頁)，惟經本院審酌被告未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求被告連帶給付按月依租金3倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金之1倍即每月3萬元計算違約金為適當，逾此部分之請求，則屬無據。
(三)原告請求被告連帶給付違反約定方法使用房屋之違約金144萬元，有無理由？原告主張被告林雲海於108年3月起，將原約定使用目的為放置農林器材之系爭房屋，擅自申請電表及作為金品創新室内裝修設計工作室之商業使用，並聘僱員工，於該處從事生產傢俱，違反約定方法使用系爭房屋，依系爭租約第8條第2項約定，請求被告自108年4月1日起至110年3月31日止，按月給付原告每月9萬元之違約金，扣除自108年4月1日起至110年3月31日止已給付租金72萬元，被告尚應給付原告違約金144萬元云云，查被告承租系爭房屋之使用目的經兩造約定為農林器材使用(見調字卷第29頁)，被告將其作為金品創新室内裝修設計工作室之商業使用，自已違反系爭租約約定之使用目的，而有債務不履行情事，惟系爭租約並未就被告違反系爭房屋使用目的定有違約金，原告依系爭租約第8條第2項請求被告連帶給付違約金144萬元，即屬無據，應予駁回。
(四)原告請求被告連帶給付房屋稅、地價稅共37,578元，有無理由？查原告主張被告將系爭房屋作為商業使用，為臺南市政府財政稅務局新營分局查供辦公室及倉庫使用，改課徵營業用房屋稅及加徵地價稅，依系爭租約第4條第2款，於租賃期間因營業所生之稅捐，應由被告林雲海負擔繳納該期間所生之稅捐共37,578元(109年房屋税:10,459元、110年房屋税:10,245元、108年地價税:5,602元、109年地價稅:5,602元、110年地價稅:5,670元）等語，被告林雲海亦到庭表示願給付原告已支付之稅金37,578元，原告此部分請求自屬有據，應予准許，被告陳威勳為系爭租約連帶保證人，自應與主債務人即被告林雲海負同一清償責任，原告請求被告連帶給付37,578元，應為可採。
(五)原告請求被告連帶返還原告已付修繕費用24萬元，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。原告主張其於系爭租約存續期間曾由租金中提撥24萬元交付被告林雲海，作為原告預付5年租賃期間修繕費之預付款，並約定租賃期間系爭房屋之全部修繕事宜均由被告林雲海自行負責，被告林雲海得以修繕系爭房屋之實質支出的單據或裝修照片為憑證，向原告要求抵扣房租，最多不超過24萬元，惟被告林雲海未善盡使用管理責任，5年租賃期間均未修繕系爭房屋，請求被告依不當得利規定連帶返還原告給付之修繕費預付款24萬元云云。經查，系爭租約第3條第1項約定「租金:定為每月3萬元。租期起6個月即105年4月1日至9月30日(共6個月)不收租金，用於廠房修繕費之補貼。租金約定每月為3萬元整，但105年10月1日至106年3月31日(共6個月)每月實收租金2萬元，另1萬元做為廠房修繕費之補貼，106年4月1日起租金恢復為每月3萬元整」，另系爭租約第6條第1項約定房屋及屋內設施(含傢俱)於租賃期間所產生之任何耗損，由被告自行負責修繕；第13條第3項約定租賃期間相關房舍之全部修繕事宜由被告自行負責，被告得以裝修本租賃物之實質支出的單據或裝修照片為憑證，向原告要求抵扣房屋最多不超過24萬元整(從本合約約定租賃期間起算)等語，足認兩造約定系爭房屋於租賃期間之修繕事宜由被告自行處理，原告自被告應給付之租金中扣減24萬元給付被告作為系爭房屋修繕費用之補貼，則被告受領該24萬元即非無法律上原因，又被告林雲海已依系爭租約第13條第3項提出裝修照片為憑證，向原告要求抵扣系爭房屋修繕費用24萬元(見本院卷第154至172頁)，原告依不當得利請求被告連帶返還24萬元，即屬乏據，應予駁回。
(六)原告請求被告連帶給付自105年1月4日起至105年4月5日止無權占用系爭房屋之相當於租金之不當得利27萬元，有無理由？
1、按無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照。
2、原告主張系爭租約應自被告交付之押租金支票兌現即105年4月5日始生效，被告於105年1月4日至4月5日期間無權占有系爭房屋，應給付原告相當於租金之不當得利云云，被告則抗辯原告同意伊於租約開始前得進入系爭房屋打掃，伊於租約開始前進入系爭房屋打掃，並非占有系爭房屋等語，則自應由原告舉證被告於租約開始前有占有系爭房屋之事實，原告雖稱被告林雲海於105年1月14日謊報系爭房屋之電表失竊，取得報案三聯單後，再於105年1月18日向台電申請電表，惟申請電表並不等於占有系爭房屋，況原告自承其於簽訂系爭租約時並非系爭房屋所有權人(見本院卷第39頁)，其並無所有權受損之情形，則原告依不當得利規定請求被告連帶給付105年1月4日至105年3月31日間因無權占有系爭房屋所取得相當於租金之不當得利，即非有據。又系爭租約之租賃期間約定為105年4月1日起至110年3月31日止，被告於租賃期間占有系爭房屋有合法權源，並非無權占有，原告請求被告連帶給付105年4月1日至4月5日間之相當於租金之不當得利，亦屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依系爭租約及連帶保證法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並連帶給付原告37,578元，及自民事聲請更正訴之聲明及增加訴訟標的額狀繕本最後送達被告翌日即110年2月4日(見本院卷第115、119頁)起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自110年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告3萬元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍，即屬無據，應予駁回。
七、本件判決所命被告給付之價額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 28 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 2 日
書記官 張鈞雅