臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1523號原 告 宋敏琪訴訟代理人 郭俊銘律師被 告 阮苓綝上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0段000號房屋騰空遷讓交還原告，並自民國111年4月10日起至交還該屋之日止，按月給付原告新臺幣65,000元。
二、訴訟費用新臺幣13,573元由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣420,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣1,260,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴原請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空，全部遷讓交還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）210,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。嗣於訴訟中，因兩造就租金部分達成和解，此有本院民國111年3月14日準備程序筆錄及和解筆錄可參（本院卷第154、217至218頁），原告乃變更請求為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告。㈡被告應自111年4月10日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。核原告上開所為，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭房屋為原告所有，兩造於110年3月5日簽立不動產租賃契
約書（下稱系爭租約）並辦理公證在案，約定被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年3月19日起至115年4月9日止，被告應於每月10日前繳納租金65,000元，如有積欠租金達2個月（含）以上，經原告定期催告繳納仍未繳納之情事，原告得不待租期屆滿，即終止租約。詎被告自110年6月起即未給付任何租金，原告於110年11月10日寄發台南文元郵局第179號存證信函（下稱110年11月10日存證信函），通知被告於函到5日內至原告住所繳納自110年5月起至110年11月10日止，積欠之租金共405,800元，該函嗣因招領逾期而遭退回，惟依系爭租約第13條約定，仍應以郵寄日視為被告已受送達，是被告經原告定期催告繳納仍未繳納，原告自得依系爭租約第7條第2項約定，以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示。又如認110年11月10日存證信函之送達不合法，因兩造於本件訴訟中之111年3月14日曾就租金部分達成和解，並簽立和解筆錄，約定被告應於111年3月16日前，給付原告自110年6月10日至111年4月9日共10個月相當於租金之金額650,000元，雙方約定亦屬有定期催告之性質，被告迄未給付，原告亦得依系爭租約第7條第2項約定，以111年6月17日民事準備㈠狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約確已因被告積欠租金達2個月以上，經原告定期催告仍未給付，而告終止。
㈡再者，依系爭租約第5條第1項、第7條第1項約定，被告未經
原告同意，不得將系爭房屋全部或一部轉租、租借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用，如有違反，原告得不待租期屆滿，逕行終止租約。被告於承租系爭房屋後，未經原告同意，擅自將系爭房屋作為收留流浪動物之處所，並經營「愛毛俱樂部-寵物友善民宿」，違反不得轉租之約定，原告於110年7月15日寄發永樂郵局第164號存證信函（下稱110年7月15日存證信函），通知被告終止系爭租約，被告於同年月16日收受，是系爭租約亦因被告違約轉租，而告終止。
㈢綜上，系爭租約因有前開所述之被告積欠租金達2個月以上及
違約轉租之二終止事由，並經原告合法終止在案，請求擇一為有利原告之判決，並依民法第455條、第767條第1項前段規定，命被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告。又被告因系爭租約之終止，已無占有使用系爭房屋之合法權源，卻仍持續占有使用系爭房屋，而受有相當租金之不當得利，原告因此受有損害，為此依民法第179條規定，請求被告自111年4月10日起至交還該屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利65,000元等語。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：㈠關於原告主張被告積欠租金達2個月以上乙節，被告曾於110
年7月2日至臺灣銀行匯款繳納租金，惟因原告將系爭租約約定之匯款帳戶辦理銷戶，導致被告轉帳失敗，被告於當日、110年7月11日、同年月16日均曾傳送LINE訊息予原告，並於110年7月12日、同年10月27日分別寄發嘉義埤子頭郵局第61號、第108號存證信函（下稱110年7月12日、同年10月27日存證信函），通知原告上情，促請其提供受領租金之匯款帳戶，原告均置之不理。此後，被告亦有詢問住商不動產仲介李佳昆此事，並請求李佳昆代為轉交租金，惟李佳昆表示原告拒絕提供帳號。又因適逢疫情期間，被告亦不可能將租金親自送至原告住家，綜合上情，應認係原告受領租金遲延，不應將未繳納租金之狀況歸責於被告，原告以此主張終止系爭租約，顯無理由。至兩造雖於111年3月14日就租金部分達成和解，被告本已準備支付，然因原告向國稅局、環保局、動保處檢舉被告，並向新聞記者爆料、誹謗被告，導致被告經營之社團法人台灣流浪動物救援協會（下稱動物救援協會）名譽受損，許多人取消捐款及訂房，被告為維持協會之運作，因此無資力依和解筆錄內容履行。
㈡另關於原告主張被告違約轉租乙節，兩造係透過李佳昆介紹
而簽立系爭租約，被告於承租前，即明確告知李佳昆將使用系爭房屋部分空間經營毛小孩送養及寵物民宿，李佳昆則稱經其詢問原告後已獲同意。嗣於簽立系爭租約時，被告亦再次向原告確認，並請求在系爭租約上記載承租用途，原告表示只要被告不做湯湯水水的生意即可，李佳昆因此將系爭租約原記載「營業及住宅」之文字，加上「合法」二字，並把「及住宅」等字刪除，另註記「但不得從事熱炒、油湯或相類似之行業」。此外，被告承租後，原告及李佳昆亦曾到系爭房屋參觀裝潢狀況，經被告逐層為其介紹，是原告明知並同意被告承租系爭房屋之用途，嗣後卻反悔改口稱被告違約轉租，欲收回系爭房屋，當屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項為（本院卷第429至430頁）：㈠兩造透過李佳昆介紹，於110年3月5日簽立系爭租約，約定被
告向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年3月19日起至115年4月9日止，租金為每月65,000元，被告應於每月10日前繳納。系爭租約經本院所屬民間公證人作成110年度南院民公宜字第293號公證書。
㈡系爭房屋為6樓透天住宅，1樓為開放式空間，2樓為廚房及大
廳，3至6樓每層樓有2個房間。被告經營動物救援協會，承租系爭房屋後，將1樓作為流浪動物開放送養參觀區，2樓為動物休息區，4樓經營協會會員可捐款或付費攜帶寵物入住之民宿，3樓、5樓、6樓則為被告及家人所使用。
㈢被告自110年6月起即未給付任何租金。
㈣原告於110年7月15日寄發存證信函，通知被告違反系爭租約
第5條、第7條約定並終止租約，被告於同年月16日收受該存證信函（補字卷第33至39頁）。
㈤被告於110年7月12日、同年10月27日分別寄發存證信函，通知原告提供受領租金之匯款帳戶（本院卷第101至109頁）。
㈥原告於110年11月10日寄發存證信函，通知被告於函到5日內
至原告住所繳納自110年5月起至110年11月10日止，積欠之租金405,800元，該存證信函嗣遭退回（本院卷第73至77頁）。
㈦兩造於本件訴訟進行中，於111年3月14日達成和解，約定被
告願於111年3月16日前以匯款方式，給付自110年6月10日起至111年4月9日止共10個月相當於租金之金額65萬元（本院卷第217至218頁），惟被告迄未履行。
四、得心證之理由：㈠原告以被告積欠租金達2個月以上為由，終止系爭租約，為有理由，系爭租約已於110年11月19日終止：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。
⒉次按系爭租約第3條約定：「租金（含稅）為每月65,000元，
每月10日前繳納，每次應繳納1月份。110年3月19日至110年4月9日之租金，及110年4月10日至110年5月9日之租金於簽約日以現金給付」；第7條第2項約定：「乙方（即被告）積欠租金達2個月（含）以上，經甲方（即原告）催告限期繳納，仍不支付時，不待合約期限屆滿，甲方得終止租約」；第13條則約定：「有關本約事項之通知，均以書面依本約所載地址附郵寄送為準。一方地址變更時，應即以書面通知他方。因拒收或其他任何原因退回郵件者，均以第一次郵寄日視為已受送達」，此有系爭租約附卷可稽（補字卷第29頁）。
⒊經查，依系爭租約約定，被告應於每月10日前繳納租金65,00
0元，惟其自110年6月起即未給付任何租金，原告於110年11月10日寄發存證信函，通知被告於函到5日內至原告住所繳納自110年5月起至110年11月10日止，積欠之租金405,800元，該存證信函嗣遭退回等情，為兩造所不爭執（不爭執事項
㈠、㈢、㈥），並有110年11月10日存證信函在卷可佐（本院卷第73至77頁），可知原告寄發110年11月10日存證信函時，被告已積欠租金達2個月以上。上開存證信函所載被告收件地址為臺南市○區○○路0段000號，即被告於系爭租約留存之通訊地址，該函雖遭退回，惟因兩造間曾以系爭租約第13條約定，有關系爭租約事項之通知，均以書面依租約所載地址附郵寄送為準，如有因拒收或其他任何原因退回郵件者，均以第一次郵寄日視為已受送達，故應認該存證信函業於原告郵寄之110年11月10日發生送達被告之效力。被告本應依該函定期催告之內容，於函到5日內繳納積欠之租金，卻逾期未繳，原告自得以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示，此有本院送達證書在卷可稽（本院卷第25至27頁），是系爭租約業於110年11月19日合法終止。
⒋至被告抗辯稱：被告曾於110年7月2日至臺灣銀行匯款繳納租
金，惟因原告將系爭租約約定之匯款帳戶辦理銷戶，導致被告匯款失敗，被告多次傳送LINE訊息予原告，並兩次寄發存證信函，促請原告提供受領租金之匯款帳戶，原告均置之不理；被告另詢問李佳昆能否請原告提供帳戶或代為轉交租金，亦遭拒絕；且因疫情之故，被告不可能將租金親送至原告住家，是綜合上情，應認原告受領租金遲延，不應將未繳納租金之責任歸於被告，而據此主張終止租約等語，並提出匯款單、存證信函、LINE對話紀錄截圖等件為證（本院卷第95至109、463至465頁）；然查：
⑴依系爭租約第18條第7項約定之租金給付方式為：被告應於
每月10日將租金以匯款或轉帳方式入原告名下之元大銀行00000000000000號帳戶（下稱原告元大銀行A帳戶），此有該租約在卷可參（補字卷第29頁）。而被告曾於110年7月2日至臺灣銀行匯款65,000元至原告元大銀行A帳戶，惟因原告已將該帳戶銷戶，導致被告匯款失敗，此後被告曾於110年7月2日、同年月4日、11日、16日傳送LINE訊息予原告，並於110年7月12日、同年10月27日分別寄發存證信函，通知原告提供受領租金之匯款帳戶，原告均未提供等情，則有匯款單、存證信函、LINE對話紀錄截圖等件附卷為憑（本院卷第95至109、463至465頁），應認被告抗辯原告將系爭租約約定之給付租金帳戶辦理銷戶，致其直至110年10月27日，均未能以匯款方式給付租金乙節為真。
⑵然原告業於110年11月10日寄發存證信函，通知被告於函到
5日內至原告住所繳納自110年5月起至110年11月10日止，積欠之租金405,800元，並依系爭租約第13條之約定，發生送達被告之效力，業如前述；且系爭租約及公證書明載原告住所為臺南市○區○○○街000號（本院卷第23、31頁），此為被告所明知，被告並非不得至原告住所繳納租金。
縱使被告因疫情考量，不便親至原告住所繳納租金，亦得依民法第326條規定，將租金辦理提存，而非逕以原告未提供匯款帳戶為由，作為其得長期積欠租金不繳之論據。
⑶另證人李佳昆到庭證稱：原告提起本件訴訟後，好像還沒
有開庭，被告有天遇到我，問我能否詢問原告可否繳納租金，我便雞婆幫其詢問原告，原告表示兩造間有訴訟，所以她沒有要收租金等語（本院卷第313頁），可知被告確曾請李佳昆詢問原告繳納租金事宜，惟彼時原告業已提起本件訴訟，並主張終止系爭租約，則原告不願意私底下透過李佳昆與被告協調租金事宜，亦能理解，被告自不得以此為由，作為其得繼續積欠租金不繳之論據。
⑷況且，兩造此後曾於本件訴訟進行中，於111年3月14日就
租金部分當庭達成和解，約定被告願於111年3月16日前以匯款方式，給付自110年6月10日起至111年4月9日止共10個月相當於租金之金額65萬元（註：因兩造和解時，對於系爭租約是否已合法終止，如是，係於何時終止，均有所爭執，故和解筆錄以「相當於租金之金額」，而非「租金」為記載），給付方式為匯入原告名下元大銀行安和分行00000000000000號帳戶（下稱原告元大銀行B帳戶），惟被告迄未履行等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈦），並有本院準備程序筆錄及和解筆錄在卷可參（本院卷第15
4、217至218頁）。如被告確有清償之意，當秉持誠信，依照前開和解之內容，如期、如數匯款至原告元大銀行B帳戶內，而非嗣後反悔，持續積欠。至被告辯稱其係因原告向國稅局、環保局、動保處檢舉被告，並向新聞記者爆料、誹謗被告，導致所經營之動物救援協會經費收入減少乙節，核屬兩造間另外之民刑事糾紛，不得作為被告拒絕清償積欠租金之依據，是被告所辯，均無足採。
⒌準此，因被告自110年6月起即未給付任何租金，積欠租金達2
個月以上，經原告以110年11月10日存證信函定期催告被告繳納，被告仍未繳納，原告自得以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約業於110年11月19日終止。
㈡原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將系
爭房屋騰空遷讓交還原告；及依民法第179條規定，請求被告自111年4月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元，均為有理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條分別定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭租約業已終止，而被告迄今仍占有使用系爭房屋
，原告為系爭房屋之所有權人，除得本於民法第455條前段規定之租賃物返還請求權，請求返還系爭房屋外，並得本於所有權之作用，依民法第767條第1項前段關於無權占有之法律關係，請求返還系爭房屋。從而，原告依據上開規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，即屬有據，應予准許。
⒊再者，被告無權占用系爭房屋，業經認定如前，是被告無法
律上之原因受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且上開被吿所受利益與原告所受損害間具有直接之因果關係，原告自得依民法第179條規定，請求被吿自111年4月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利，核屬有據。爰審酌系爭房屋位於臺南市北區，為94年8月15日完成之RC造五層樓建築，總面積為319.02平方公尺，主要用途包含停車空間、店舖及住宅，111年房屋課稅現值為1,260,500元等情，有系爭房屋建物登記第一類謄本、外觀及內部照片、臺南市政府財政稅務局臺南分局函文附卷可稽（本院卷第33至37、439至449頁，補字卷第65頁）；參以系爭租約約定之系爭房屋每月租金為65,000元，系爭房屋並非單純作為住宅使用，而有部分用於經營寵物民宿，作為商業使用（不爭執事項㈡），並無土地法第97條第1項租金之限制。本院斟酌系爭房屋之地理位置、屋齡、屋況、被吿使用房屋之用途及系爭租約約定之租金等一切情狀後，認原告請求被告按月給付相當租金之不當得利65,000元，核屬適當，應予准許。
五、綜上所述，系爭租約因被告積欠租金達2個月以上，經原告定期催告繳納而未繳納，而於本件起訴狀繕本送達被告之日即110年11月19日合法終止，原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓交還原告，為有理由；又被告於系爭租約終止後，已無合法占有使用系爭房屋之權源，卻仍占有使用之，核屬不當得利，原告依民法第179條規定，請求被告自111年4月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告65,000元，亦為有理由，均應予准許。另本件既經認定原告依被告積欠租金達2個月以上，終止系爭租約為有理由，自無庸再審究原告主張被告違約轉租之部分，併予敘明。
六、本件訴訟費用為原告繳納之第一審裁判費13,573元，依法應由敗訴之被告負擔，爰依民事訴訟法第87條第1項規定，依職權確定如主文第2項所示。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許如主文第3項所示。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 16 日
民事第四庭 審判長法 官 張家瑛
法 官 廖建瑋法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
書記官 王美韻