臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1832號原 告 張瀞方訴訟代理人 莊信泰律師被 告 張來進
張銘碩共 同訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師陳思紐律師陳妍蓁律師張嘉琪律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、620之1地號、620之2地號、620之3地號土地及門牌號碼臺南市○○區○○街00號未保存登記建物，均分歸被告張來進、張銘碩取得，並均按張來進應有部分4593分之1480、張銘碩應有部分4593分之3113之比例保持共有。
就前項不動產之分割，被告應補償原告之金額各如附表二所示。
訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000地號、620之1地號、620之2地號、620之3地號土地（以下各以地號簡稱之，並合稱為系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○街00號未保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱為系爭房地），均為兩造所共有，應有部分均各如附表一所示。系爭房地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情事，且無法為分割之協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第5項規定，先位請求將系爭房地合併變價分割，變賣所得價金由兩造依附表所示應有部分之比例分配。如無法變價分割時，則備位請求將系爭土地以附圖所示方式合併分割：即編號Ａ面積114.8平方公尺之土地分歸原告取得；編號Ｂ面積3
44.5平方公尺之土地分歸被告張來進及張銘碩取得，並按被告張來進應有部分3分之1、張銘碩應有部分3分之2之比例保持共有；系爭建物則因原告戶籍仍設於該處，維持原告、被告張來進、張銘碩各按4分之1、4分之1、4分之2比例保持共有之狀態。
二、被告張來進、張銘碩則以：系爭建物為兩造之祖厝，內有祖先牌位，因兩造之父母過世前表示要保留系爭建物，故請求將系爭房地均分歸被告張來進、張銘碩取得，並按張來進應有部分4593分之1480、張銘碩應有部分4593分之3113之比例保持共有，被告二人願依估價報告評估之價額補償未獲原物分配之原告。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。次按民法第759條固規定，因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。然未辦理保存登記建物，由原始起造人取得所有權，其繼承人仍得依繼承之規定，取得建物所有權，僅因未辦理保存登記建物無從辦理繼承登記，而不得就建物所有權為分割之處分權行為。然繼承人因繼承所取得未辦理保存登記建物之事實上處分權，係所有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產權之性質，屬民法第831條規定之「所有權以外之財產權由數人共有或公同共有」情形，而得成為法院裁判分割之客體（臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5號審查意見可資參考）。
查系爭土地均為兩造共有，應有部分均各如附表一所示，使用分區均為住宅區等情，有系爭土地直記第一類謄本、土地使用分區證明書在卷可參（見本院調字第27至29、67至77頁、本院卷第31頁）；另查系爭建物為未保存登記建物，原為兩造之父張新枝所有，張新枝於民國104年8月11日死亡後，由兩造及訴外人張陳罔（兩造之母）、張秀雲（兩造之姊妹）繼承取得，張陳罔後於107年4月8日死亡，其就系爭建物之應繼分由兩造及張秀雲繼承，嗣本院以110年度家繼訴字第3號判決分割張新枝、張陳罔之遺產，將系爭建物由兩造及張秀雲按應有部分各4分之1之比例分割為分別共有，張秀雲復於111年3月7日將其就系爭建物之應有部分以贈與為原因移轉予被告張銘碩，故系爭建物現為兩造所有，應有部分亦如附表一所示等情，則有系爭建物之111年度房屋稅課稅明細表、持分人附表、建築改良物所有權贈與移轉契約書、贈與稅免稅證明書附卷可憑（見本院調字卷第53、55頁，本院卷第87至89頁），並經本院調取上開110年度家繼訴字第3號分割遺產事件卷宗核閱無訛。本件原告雖未表明其分別共有及欲分割之標的為系爭建物之「事實上處分權」，然已敘明系爭建物為未保存登記建物及兩造因繼承、讓與而分別共有系爭建物之緣由（見本院調字卷第13、14頁），應認其聲明之真意係請求裁判分割為兩造所分別共有之系爭建物事實上處分權。而此建物之事實上處分權，依上開說明，仍得為裁判分割之標的。從而，系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權均為兩造共有，應有部分比例均如附表一所示，而兩造間就系爭房地並無不分割之約定，而依系爭房地之使用目的，亦無不能分割情事，且兩造前經調解後，仍不能就系爭房地之分割方法為一致之協議，此有本院調解事件進行單在卷可憑（見本院調字卷第93頁），從而，原告請求合併分割系爭房地，洵屬有據，應予准許。
四、次應審究者，為分割方案之問題：
(一)按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償。民法第824條第1、2、3項定有明文。又分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共有人之利害關係，並共有物之性質、價格、利用價值、經濟效益及實際使用情形決之，以維持全體共有人之公平為標準，為適當之分配。
(二)查系爭4筆土地彼此相鄰，其中620、620之1、620之2地號等3筆土地深度較為一致，土地南界均臨六甲區七甲街道路，位於620之2地號土地西北側之620之3地號土地深度僅約其他3筆土地之一半，並未臨路；又系爭建物為一棟三合院，坐落於620、620之1、620之2地號土地北側及620之3地號土地上，620地號、620之1地號、620之2地號土地上南半側則為水泥地（東側堆放雜物，其餘為空地）、花圃等情，業據本院會同臺南市麻豆地政事務所人員履勘現場查明，並有勘驗測量筆錄、現場簡圖、現場照片、系爭土地趇籍圖謄本在卷可稽（見本院卷第47、63至81頁）。
(三)620、620之1、620之2地號之北側及620之3地號土地，為系爭建物所坐落之基地，當在房地合併利用之情形下，始能發揮經濟上最大利用價值。原告主張將系爭房地一併變賣之先位方案，及被告所主張將系爭房地分歸被告共有，並由被告以金錢補償未分得原告之原告之方案，均可使分割後系爭房地之所有權（事實上處分權）歸於一致，維持系爭房地之完整利用及經濟效用。然而，自上開分割遺產事件卷宗可知，系爭房地原為兩造之父張新枝之遺產，現系爭房屋作為祀堂之用，參以被告亦表示欲依父母遺願保留系爭建物，可認被告對系爭房地具有深厚之特殊情感；且共有物之分割，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人，而本件並無難以將系爭房地原物分歸部分共有人即被告取得之情形，如逕將系爭房地予以變賣，除將使被告喪失系爭房地之所有權（事實上處分權）而違反其意願外，更有違前述原物分割優先原則。又本院已囑託君宸不動產估價師事務所就系爭房地若按張來進應有部分4593分之1480、張銘碩應有部分4593分之3113之比例分歸被告取得，分得原物之被告應補償原告之金額為何為鑑定，其鑑估結果認系爭房地之總價為12,372,403元（系爭土地價值12,217,380元、系爭建物價值155,023元），分得原物之被告各應補償未分得原物之原告如附表二所示金額，合計補償金額為3,092,968元，此有不動產估價報告書可參；而縱採原告所主張之變價分割方案，原告所能取得者亦僅為系爭房地價金之4分之1，即相當於被告應補償原告之金額，對原告並無不利，且可兼顧被告保有系爭房地所有權（事實上處分權）之意願，除有益於系爭房地未來之經濟效用外，亦合於共有人全體之利益及公平性，爰採為本件之分割方案，並以上開鑑定結果為補償標準，判決如主文第一、二項所示。
(四)至於原告備位主張之原物分割方案，就系爭建物部分，係主張由兩造按現有之應有部分比例保持共有，亦即不分割系爭建物，此顯與分割共有物之請求相違，自不足採。至於土地之分割，原告乃主張由其單獨取得位於系爭土地東南角之附圖編號Ａ土地，被告則取得其餘部分之編號Ｂ土地；然此土地分割方案中，兩造所取得之土地面積雖係依其應有部分比例換算而得，然被告取得之編號Ｂ土地為Ｔ字型，臨路寬度僅4.774公尺，而原告則取得形狀方整、南側地界均臨路之編號Ａ土地，立地條件顯有不同，土地價值恐與其應有部分所應得者不符；本院雖囑託君宸不動產估價師事務所鑑定此方案之找補金額，然因原告明確表示不願補償差額（見本院卷第139頁），且拒絕繳納鑑定費用而未能完成鑑定（見本院卷第141、145、146頁），致本院無法審酌此一土地分割方案之公平性，自難採為系爭土地之分割方案，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故應由兩造按其應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判決如主文第三項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
民事第二庭 法 官 張玉萱上列正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 29 日
書記官 謝明達附表一 編號 共有人 應有部分 1 張來進 4分之1 2 張銘碩 2分之1 3 張瀞方 4分之1附表二 應補償人 受補償人 補償金額（新臺幣） 張來進 張瀞方 土地：882,322元 建物：11,202元 合計：893,524元 張銘碩 張瀞方 土地：2,171,890元 建物：27,554元 合計：2,199,444元 合計：3,092,968元