臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1881號原 告即反訴被告 吳昭瑢訴訟代理人 蘇小津律師被 告即反訴原告 林明志本訴 部分訴訟代理人 許仲盛律師上列當事人間本訴請求給付違約金及反訴請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣325,000元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本訴訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣325,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
六、反訴原告之訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
甲、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。本件原告起訴主張兩造間之不動產買賣契約業經解除，並依該契約之約定請求被告給付違約金；被告則辯稱兩造間之買賣契約未經合法解除，拒絕給付違約金，並提起反訴請求原告應依約將買賣標的物移轉登記予被告，經核其反訴之訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，且非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是被告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：
(一)兩造於民國110年7月5日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告向原告購買坐落臺南市中西區星鑽段3091、3096、3113、3116、3051、3053、3056、3061、3066、3068、3079、3084建號等12棟建物（下稱系爭建物），買賣價金為新臺幣（下同）325萬元。依系爭買賣契約第三條第二項約定，付款方式為「第一期款（簽約款）325,000元」、「第二期款（備證用印款）325,000元」、「第三期款（完稅款）260萬元，應於110年9月30日支付。契稅、仲介費、代書預收費，一併匯入專戶」，即被告至遲應於110年9月30日將買賣價金325萬元全數付清。
兩造並於簽立系爭買賣契約之同時，一併與第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）簽訂信託履約保證契約（下稱系爭履保契約），約定被告應將上開買賣價金存入履約保證專戶（銀行別：第一商業銀行股份有限公司桃園分行、戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶、帳號：00000000000000，下稱系爭履保專戶），並由第一建經公司信託財產之交付。被告雖自110年7月6日起陸續匯入買賣價金至系爭履保專戶，但未在110年8月10日匯入約定之第二期款，截至110年9月30日止，共僅匯入1,250,561元，原告乃依系爭買賣契約第八條第二項：「買方違反本契約之義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價金做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。」之約定，於110年10月29日以存證信函催告被告應於函到7日內給付尾款，及自110年10月1日起至清償日止，每日400元之違約金，並將副本寄予第一建經公司，然被告於110年11月1日收受該函後，屆期仍拒絕給付；原告復於110年11月11日再以存證信函通知被告及第一建經公司原告依系爭買賣契約第八條第二項約定解除系爭買賣契約，並沒收系爭履保專戶內之1,250,561元為懲罰性違約金之情，被告亦已於110年11月12日收受此函，故系爭買賣契約已於110年11月12日合法解除。系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由而解除，爰依系爭買賣契約第八條第二項約定，請求被告給付1,250,561元之違約金，及依系爭買賣契約第七條第七項、第八條約定，請求被告同意第一建經公司將系爭履保帳戶內之1,250,561元撥付予原告。
(二)系爭買賣契約第八條第二項為同條第四項之特別約定，原告得依第八條第二項之程序解除契約，無須再待第一建經公司依同條第四項為最終催告。且系爭買賣契約第八條第四項之條文文字，僅約定第一建經公司催告，卻無如同條第一、二項明確約定應催告7日之期限，若認系爭買賣契約應經由第一建經公司為最終解約催告始能解約，不僅導致系爭買賣契約第八條第一、二項規定形同具文，甚者，催告期限由第一建經公司自行決定，等同買賣雙方簽約時，無法理解或預見系爭買賣契約第八條第四項規定之催告期限長短，並加以考慮評估，顯然侵害欲解除契約一方之權益甚鉅，更非兩造簽約時之真意。是以，原告依系爭買賣契約第八條第二項解除契約，即為合法。
(三)第一建經公司係於110年11月1日收到原告定期催告被告履行契約義務之存證信函副本，於110年11月12日收到原告寄給被告解除系爭買賣契約之存證信函，然卻拖延長達20日之久，遲至110年11月21日才發存證信函定期催告被告，致使被告在收受原告前開解除契約之意思表示後，仍陸續匯款進系爭履保專戶，第一建經公司此惡意推延催告之行為，違反契約公平及誠信原則，不可因而認定原告未合法解除系爭買賣契約。再者，依系爭買賣契約第三條第二項約定，被告第三期款（完稅款）之給付義務為一併匯入買賣價金325萬元及履保手續費、契稅、稅費、仲介費、代書費等，始為踐行價金給付義務，被告僅於110年11月24日匯入系爭履保專戶325萬元，在扣除撥付給地政士之契稅後，系爭履保專戶內之金額已不足325萬元，第一建經公司稱被告已於110年11月24日全數完稅款匯入系爭履保專戶，並非事實。又系爭履保帳戶由訴外人李文綾於110年9月27日匯入60萬元、訴外人李鎂妙分別於110年9月27日、110年11月19日匯入651,000元、69,000元、訴外人邱文宏於110年11月22日匯入50萬元、訴外人林翁秀鳳於110年11月24日匯入65萬元，其中李文綾、李鎂妙、邱文宏係受被告詐欺而匯款入系爭履保專戶，且已對被告提出刑事詐欺告訴，亦均以存證信函向第一建經公司通知其等上開匯款並非林明志所有，亦非係為被告給付本案之買賣價金，甚至，系爭履保專戶已遭列為警示帳戶，被告及第一建經公司均無權將該帳戶內款項給付予原告，被告即無法履行系爭買賣契約之價金給付義務，況依價金信託履約保證申請書第四條約定，除第一期款外，各期款項應由被告自行匯款，不得委由第三人代為匯款，可認被告實際上並未全數支付本案買賣價金，亦即被告迄今仍未將第三期款（完稅款）全數匯入系爭履保專戶，是系爭買賣契約已由原告合法解除。退萬步言，倘認原告未合法解除系爭買賣契約，惟依上所述，被告迄今仍未依系爭買賣契約第三條第二項約定，將買賣價金325萬元及履保手續費、契稅、稅費、仲介費、代書費等全數匯入系爭履保專戶，故原告再次以111年1月5日民事準備暨聲請調查證據狀、111年3月23日民事訴之聲明變更追加暨準備㈢狀向被告為解除系爭買賣契約之意思表示。
(四)系爭買賣契約第三條第二項付款方式之第二期款約定，僅是約定雙方各自之履約進度，並無同時履行關係，倘有一方違反該條款，應依系爭買賣契約第八條約定計算違約金或解除契約，而非逕由未違反之另一方主張同時履行抗辯而拒絕給付。況原告於110年7月5日簽訂系爭買賣契約時，業將相關文件、證件交付予承辦地政士莊嬿蓉收執，並未違反系爭買賣契約第三條第二項之第二期款文件交付義務。縱認原告有遲延交付，然被告仍陸續給付各期應付價金，可證被告未曾向原告主張同時履行抗辯權，同時履行抗辯權須經行使始能免責，系爭買賣契約業經原告合法解除，被告遲至111年5月30日始主張同時履行抗辯權，已不生效力，是被告仍負遲延責任。另被告未依約於110年8月10日前給付第二期款，原告倘有未交付應備文件之情形，亦係因被告遲延給付在先，原告係主張同時履行抗辯而拒絕給付。
(五)系爭買賣契約明文約定被告支付全額買賣價金後，原告始須於110年10月29日點交系爭建物，且原告不負任何瑕疵擔保責任。然原告於簽約後不久之110年7月14日，發現被告擅自破壞系爭建物門鎖進入裝修，甚至占據一樓公共區域入口，原告多次要求被告停止其行為，被告均置之不理，原告無奈只能提出毀損及竊占之刑事告訴。又被告履約過程中遲遲未付買賣價金，且在網路上刊登系爭建物之出售廣告，對外自稱為所有權人，利用系爭建物進行詐騙，致使訴外人李文綾、李鎂妙、邱文宏等人匯款至系爭履保專戶，益證被告自始即無誠實履行系爭買賣契約之意，僅是利用系爭建物作為詐騙手段，惡性重大，應無酌減違約金之必要。
(六)並聲明：
1.被告應給付原告1,250,561元。
2.被告應同意第一建經公司將系爭履保專戶內之1,250,561元撥付予原告（即對第一建經公司為一定之意思表示，見本院卷第228頁）。
3.聲明第一項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告解除系爭買賣契約前，應先經第一建經公司為最終催告，是原告主張逕依系爭買賣契約第八條第二項約定解除系爭買賣契約，並不合法。又系爭買賣契約第二條第三項約定：「買賣雙方授權由第一建經公司認定權利義務履行之結果，並按雙方所簽屬相關契約之約定作價金撥付或返還之依據。」，本案經第一建經公司以110年12月24日函認定兩造並不生依系爭買賣契約第八條第四項約定解除契約之情形，是原告不得單方解除系爭買賣契約。原告主張已合法解除系爭買賣契約，應屬無據。
(二)被告已付清買賣價金，訴外人李文綾、李鎂妙、邱文宏、林翁秀鳳之所以會依被告指示將款項匯入系爭履保專戶，乃係基於其等與被告間之不動產買賣契約，被告並無詐欺行為，該款項並非詐騙款項，故依民法第309、310條規定，李文綾等人匯入系爭履保專戶之款項已發生清償效力。又價金信託履約保證申請書第四條僅係約定被告請第三人代為匯款時，被告若有損害，第一建經公司不負保證責任，並未約定被告請第三人代為匯款並不生清償之效力，則李文綾、李鎂妙、邱文宏、林翁秀鳳依被告指示將款項匯入系爭履保專戶時，已發生清償效力，被告雖委由其等匯款，亦僅生若被告受有損失時，不在第一建經公司保證責任範圍，並非因此可認上開款項非被告給付之買賣價金。
(三)原告從未於110年8月10日前履行系爭買賣契約第三條第二項中第二期款說明欄之過戶證件交付義務，被告在110年8月10日已通知原告交付相關文件辦理過戶，但原告推託不履行，若原告先違反系爭買賣契約第二期款之文件交付義務，則被告現實上未於110年9月30日前繳付第三期款之行為，應視為同時履行抗辯權之行使。退步言之，被告既於111年5月30日本案審理時主張同時履行抗辯，則被告之遲延責任應溯及免除，原告主張解除系爭買賣契約應不合法。
(四)被告係經仲介、履保及代書確認被告未違約之情形下，方於110年11月24日將契稅、仲介費、代書預收費等費用匯入系爭履保專戶。系爭履保專戶會成為警示帳戶，乃因原告違約不予過戶之故，不可歸責於被告。又若法院認系爭買賣契約業經解除，原告亦未受任何損失，而且還有解約金，且被告已整修系爭建物，原告也因此得到實質上的利益；被告後續不但有違約金要給付，還被轉售的買家提告。又依照系爭建物屋況來看，被告也並非完全沒有整修的權利，若不整修致屋況惡化而傷到人，原告也會主張系爭建物已售出而沒有責任，故原告堅持還沒交屋就不能進行整修並不合理。被告是相信第一建經公司的契約解釋，並非僅憑其個人解讀，故法院若認系爭買賣契約已解除，希望酌減違約金。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：反訴原告已付完所有款項，第一建經公司並以函文告知反訴被告所指反訴原告違反系爭買賣契約第八條第四項此事尚未成立，反訴被告卻拒不用印。反訴原告依系爭買賣契約修繕系爭建物、整頓公用設施，因此房價快速上漲，反訴被告心生歹念，而不依系爭買賣契約將系爭建物過戶予反訴原告等語，爰請求反訴被告履約配合過戶用印。並聲明：反訴被告應將系爭建物移轉登記予反訴原告。
二、反訴被告以系爭買賣契約已合法解除為辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項如下：
一、兩造於110年7月5日簽訂本院卷第23至36頁之系爭買賣契約，由原告將系爭建物以總價325萬元出售予被告，並約定簽約時給付第一期款325,000元、110年8月10日給付第二期款325,000元、110年9月30日給付第三期款（完稅款）260萬元，並於系爭買賣契約第二條約定就系爭買賣契約之履行，委由第一建經公司辦理，除第一期簽約款外，其他各期買價金由被告自行存入系爭履保專戶，系爭買賣契約並有下列約定：
1.第七條第七項：買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後五日內辦理點交，但雙方同意最遲不得逾民國110年10月29日。
2.第八條「違約、解除契約暨賠償責任」：第一項：賣方違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經買方定七日期限催告逾期仍不履行，買方得解除契約。如因可歸責於賣方之事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意按買方已支付價金總額之同等額作為違約金另行給付買方外，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。
第二項：買方違反本契約之義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價金做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。惟已移轉於買方或其指定登記之名義人之產權，買方應於解除本契約後請求登記名義人立即無條件歸還賣方。
第四項：除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張。
二、兩造與第一建經公司訂立本院卷第37、38頁所示之價金信託履約保證書（即系爭履保契約）。
三、系爭履保專戶於110年7月12日前共計匯入325,561元，嗣於110年8月13日再匯入325,000元；於110年9月27日，再匯入60萬元（訴外人李文綾所匯）；於110年11月19日至同月24日間，再匯入224萬元（其中69萬元為訴外人李鎂妙所匯）。
四、原告於110年10月29日寄發存證信函予被告及第一建經公司（副本），催告被告於函到7日內將尾款不足款200萬元匯至系爭履保專戶，並告知如逾期未履行，將依系爭買賣契約第八條第二項解除契約，該存證信函於110年11月1日送達被告及第一建經公司（見本院卷第55至66頁）。
五、原告於110年11月11日寄發存證信函予被告及第一建經公司（副本），對被告為依系爭買賣契約第八條第二項解除契約之意思表示，該存證信函於110年11月12日送達被告及第一建經公司（見本院卷第71至79頁）。
六、第一建經公司於110年11月11日亦以存證信函催告被告於7日內給付價金，該存證信函於110年11月12日送達被告。
肆、本訴部分得心證之理由：
一、原告得依系爭買賣契約第八條第二項約定解除契約：
(一)按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）；如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決要旨參照）。又一般理性之締約人訂立契約之目的，在使契約之內容得以履行，因此，當就同一契約條款之解釋出現歧異，應以能使該條款發生法律效力者優先，方符合當事人之真意，此即為契約之有效性解釋原則。本件原告主張依系爭買賣契約第八條第二項約定，該契約於110年11月1日其解除契約意思表示到達被告時業已解除，並依該條約定請求被告給付解約之違約金；被告則主張依系爭買賣契約第八條第四項約定，應先經第一建經公司為最終催告，原告始得解除契約，而不得逕依第八條第二項約定解除契約；顯然兩造對於系爭買賣契約第八條第二項、第四項適用順序及所約定之解約要件（亦為應付違約金之要件）為何，有所爭執，此已涉及契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定契約之意義及內容，爰分述如下：
(二)系爭買賣契約第八條第四項固約定：「除本契約有特別約定外，買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。若買方對違約金數額有爭議時，應依法向法院提起民事訴訟，請求酌減違約金對象為賣方，不得向第一建經主張。」，然自其中「除本契約有特別約定外」之文義，可知本項約定並未排除當事人依該契約其他「特別約定」解除契約之可能性。而同條第一項約明賣方如違反契約義務，經買方定7日期限催告逾期仍仍不履行，買方得解除契約，且如係因可歸責於賣方之事由致契約解除，賣方應支付買方與已支付價金總額同額之違約金；同條第二項約明買方如違反契約義務，經賣方定7日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約，暨契約之解除如係因可歸責於買方之事由所致，買方應支付賣方與已支付價金總額同額之違約金契約。系爭買賣契約第八條第一、二項既分別針對買方、賣方出現違約情事時，他方欲解除契約應備之程序要件為約定，相較於就「買賣雙方任一方違約」為約定之同條第四項，自屬特別約定。而系爭買賣契約第八條第四項並無排除契約當事人適用其他契約條款解除契約之效力，業如前述，同條第一、二項約定既為第四項所稱之「特別約定」，契約當事人自仍得適用該等約定解除契約。
(三)此外，系爭買賣契約第八條第一、二項，係關於買方或賣方違約時，他方之契約解除權及違約金請求權之約定；而同條第四項則在解約之效力之外，另約明第一建經公司在當事人循該條方式解約之情況下，即得將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。從架構上來看，第八條第一、二項約定著重於買賣雙方當事人間之權利義務關係，同條第四項則著重在受買賣雙方委任辦理買賣價金信託業務之第一建經公司履行其受託義務之方式。再參照兩造與第一建經公司所訂之系爭履保契約第三條第一、二項，係約定如買賣任一方違反契約義務，經他方以書面催告履約並副知第一建經公司，由第一建經公司定7日期日催告違約方，違約方於期滿未以書面異議且未向法院提起民事訴訟者，第一建經公司得於扣除相關費用後，將履保專戶內之餘額交付予未違約方，但若違約方於催告期間內以書面聲明異議且向法院提起民事訴訟，並將起訴狀繕本送達第一建經公司者，則履保專戶內之價金由第一建經公司保管至法院終局判決確定。對照系爭履保契約上開約定及系爭買賣契約第八條第四項約定，可知系爭買賣契約第八條第四項實係就系爭履保契約中第一建經公司對兩造履約義務內容之重申，而該項之主要目的，應在於使第一建經公司得在「買賣雙方係於第一建經公司進行最終催告，違約方逾期未履行且未提起民事訴訟之前提下解除契約」之前提下，確定其應履行之受託義務內容（即得扣除必要費用後，逕將履保專戶內之價金餘額交付未違約方）。質言之，系爭買賣契約第八條第一、二項與同條第四項，實各自具有不同之契約目的，應可併存並選擇適用。如認買賣雙方於他方有違約情事時，僅得依系爭買賣契約第八條第四項約定解除契約，無異架空同條第一、二項約定內容，使該二項約定形同具文而無適用之餘地，此除違背前述「有效性解釋原則」外，更將使原定之契約目的落空，亦將使買賣雙方當事人需在符合「第一建經公司已為最終催告，且受催告方未於於期間內向法院提起民事訴訟」之前提下，方得行使解除權，若第一建經公司怠於催告，或他方於期限內提起民事訴訟，即無解除契約之可能。此將使未違約方當事人解除權之行使受有極嚴苛之限制，對該等當事人極其不利，更與民法於契約當事人一方違約時，賦予他方當事人契約解除權之立法目的相悖。是從一般社會之理性客觀認知、經驗法則、誠信原則綜合判斷，被告所辯「買賣雙方於他方有違約情事時，僅得依系爭買賣契約第八條第四項約定解除契約」之契約解釋方向，並不符合公平正義，顯難認係當事人所欲使該意思表示發生之法律效果。
(四)承上，依文義、體系及目的解釋之結果，並輔以誠信原則及有效性解釋原則，本院認系爭買賣契約之當事人，在他方有違約情事時，無待第一建經公司之最終催告，即得逕依該契約第八條第一、二項約定解除契約。被告辯稱原告僅得依系爭買賣契約第八條第四項約定解除契約，尚無足採。
二、原告得依系爭買賣契約第八條第二項約定，請求被告給付違約金，暨違約金金額之酌定：
(一)兩造本件買賣價金325萬元之給付，係約定簽約時給付第一期款325,000元、110年8月10日給付第二期款325,000元、110年9月30日給付第三期款即完稅款260萬元，然被告截至110年10月1日止，僅匯入系爭履保專戶1,250,561元（325,561元＋325,000元＋60萬元＝1,250,561元），顯有未依約給付買賣價金之違約情事。原告嗣於110年10月29日以存證信函催告被告於函到7日內給付不足之尾款，並告知如逾期未履行，將依系爭買賣契約第八條第二項解除契約，該存證信函於110年11月1日送達被告，然被告未於原告催告之期限內履行價金給付義務，原告依系爭買賣契約第八條第二項約定，即已取得契約解除權；則原告於110年11月12日，以存證信函對被告為解除契約之意思表示，合於系爭買賣契約第八條第二項約定，已生解除契約之效力。而原告係以被告違反契約義務為由解除契約，則系爭買賣契約之解除自係因可歸責於被告之事由所致，是原告依系爭買賣契約第八條第二項：「如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價金做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」之約定，請求被告給付違約金，即屬有據。
(二)被告雖以原告未依系爭買賣契約第三條第二項中第二期款「繳款時間及說明欄」內「賣方應於110年8月10日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業」之約定，於110年8月10日將過戶所需資料用印交付地政士，伊未於110年9月30日前繳付第三期款之行為應視為係同時履行抗辯權之行使為由，辯稱其無遲延給付買賣價金之違約情事。而自系爭買賣契約第三條第二項中第二期款「繳款時間及說明欄」內「⑴賣方應於110年8月10日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。⑵買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保專戶」之約定，可認兩造間約明應於110年8月10日為原告備齊過戶資料、被告給付第二期款之相互給付，而此相互給付既係因雙務契約即兩造間之買賣契約所生，固可認有對待給付之關係。惟債務人享有同時履行抗辯權者，在其行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始可溯及免責，債權人如已因債務人遲延給付而合法解除契約，債務人即無從再行使同時履行抗辯權（最高法院110年度台上字第891號判決意旨參照）。而所謂行使同時履行抗辯權，係指向對方表明，在對方尚未為對待給付之前，拒絕向對方為給付而言，單純之不為給付，並不能視為同時履行抗辯權之行使。是縱認原告有未於110年8月10日前備齊過戶文件之情事，然被告未依約給付買賣價金之行為，僅為單純之違約行為，尚難認係同時履行抗辯權之行使，依前開說明，被告仍因此負遲延給付之責；而原告業以被告未依約給付買賣價金為由，於110年11月12日合法終止系爭買賣契約，業如前述，被告於111年5月10日本院言詞辯論期日，始為前開同時履行之抗辯（見本院卷第352頁），自無從免除其遲延之違約責任。況且，兩造所委任之特約地政士莊嬿蓉到庭證稱：第二期款前我有提醒賣方（原告）要準備文件，他說沒有問題，因被告跟我說還無法確認12戶登記給誰，所以我跟原告當時的代理人告知，說因為被告還沒有辦法確認登記給誰，一旦用印要變更就很麻煩，原告因此還沒有進行交付用印文件的程序，我告知原告說等我們確認文件再找他用印，我也告知被告說必須確認登記名義人我才能找賣方用印收文件等語（見本院卷第370至374頁）。自證人莊嬿蓉之證述，可知原告之所以未能依期備齊過戶文件及用印，係因被告未能確定系爭建物之登記名義人之故，亦即係因被告未盡協力義務所致；且原告於110年8月10日前，即已向兩造委任之地政士莊嬿蓉為願提出文件之表示，應認已為準備給付之通知。依民法第235條但書規定，應認原告已提出給付，自不負給付遲延之責任。被告辯稱原告有未依約備齊文件之違約行為云云，無可採信；其前開無違約事由之抗辯，同無可採。
(三)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。
又契約不履行之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807號判決意旨參照）。原告於110年11月12日解約時，被告已支付之價金共計1,250,561元，則依系爭買賣契約第八條第二項約定，原告得請求被告給付之違約金應為1,250,561元。本院考量原告因被告違約而解除契約，除喪失此段期間與第三人之締約機會外，更須花費時間、勞力及費用催告被告履約、解約及起訴請求違約金，自因被告之違約而受有相當之損害；惟查被告雖有遲延給付價金之違約情事，然亦已給付1,250,561元之買賣價金，而為一部之履行，且系爭買賣契約之總價金為325萬元，而內政部於108年公告修正之成屋買賣契約書範本第11條第3款規定，係以買賣總價款百分之15作為買方違約時之違約金約定上限，倘允許原告沒收被告已支付之全部價金作為違約金，則違約金額將達總價金之百分之38.4，已逾該範本所定上限等情狀，認為原告沒收被告已付價款1,250,561元作為違約金，確屬過高，應酌減至325,000元，較為適當。是以，原告依係買賣契約第八條第二項得請求被告給付之違約金，應為325,000元。
三、原告請求被告同意第一建經公司將系爭履保帳戶內之1,250,561元撥付予原告，為無理由：
被告負有給付違約金325,000元予原告之義務，業經本院認定如上，然此項義務屬金錢給付義務。原告雖依系爭買賣契約第七條第七項、第八條約定，另請求被告同意第一建經公司將系爭履保帳戶內之1,250,561元撥付予原告，亦即請求被告對第一建經公司為一定之意思表示；然該契約第七條第七項乃買賣標的物點交時間之約定，至於原告據以請求違約金之系爭買賣契約第八條第二項約定，僅約明買方違約時雙方之權義關係，而同條第四項則係約明如買賣雙方係循由第一建經公司為最終催告之方式解約，在符合該項要件之情況下，第一建經公司得將履保專戶中之剩餘價金撥付予未違約之一方；自該等契約內容，均無法推論出被告另負有對第一建經公司為「同意第一建經公司將系爭履保帳戶內款項撥付予原告」此特定意思表示之契約義務。況且，依系爭履保契約第三條「對買賣雙方保證責任之履行與範圍」中「三、第一建經履行保證責任時，若買賣雙方就債務不履行或違約情事已進入司法訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄做為第一建經履行保證責任之依據」之約定，可知第一建經公司於兩造就其應負履行保證責任之事項進入訴訟程序後，須於法院判決結果後結算相關費用再決定款項之餘款，並非被告同意後原告即可領取履保專戶內之價金。被告既無同意原告領取專戶價金之權利或義務，自無從同意之。是原告請求被告應為同意第一建經公司撥付系爭履保專戶內價金之意思表示，即非有據，無從准許
四、從而，原告依系爭買賣契約第八條第二項約定，請求被告給付325,000元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本訴原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行。原告就此部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為駁回假執行聲請之諭知。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供相當金額之擔保而免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
伍、反訴部分得心證之理由：系爭買賣契約業於110年11月12日經原告合法解除乙情，業經本院詳述於前，兩造間之買賣契約關係即因之消滅，反訴被告自不負使反訴原告取得買賣標的物所有權之契約義務，是反訴原告依買賣契約之法律關係，請求反訴被告將系爭建物所有權移轉登記予反訴原告，於法無據，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，被告雖另聲請傳喚⑴證人陳冠庭，欲證明兩造簽約時被告有要求做指定過戶登記、⑵證人高德全，欲證明高德全曾口頭告知被告只要在原告所發解約信到達前匯入尾款，原告即不能解約，而被告得為過戶登記、⑶張勝杰，欲證明被告及其他股東有無能力支付所有款項，及為何要將系爭建物部分出售予李文綾等人，及請求⑷調取兩造簽約時之存證錄影帶，欲證明被告有無告知原告其係多人一起合購，且會由多人共同匯款；惟縱認被告上開待證事實均屬實，對本院上開契約解釋、適用法律之結果並無影響，自無調查之必要；又兩造其餘主張與攻擊防禦方法並證據資料，經本院審酌後，認對判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此說明。
柒、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。
民事訴訟法第78條、第79條分別定有明文。本院審酌本訴中兩造紛爭之起因及勝敗情形，確定訴訟費用之負擔如主文第三項所示。至反訴部分之訴訟費用，應由敗訴之反訴原告負擔，爰諭知如主文第七項所示。
捌、據上論結，本件原告之訴一部分有理由、一部分無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 張玉萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
書記官 鄭伊汝