臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1951號原 告 楊榮岳訴訟代理人 楊珮如律師被 告 劉耀隆上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○○區○○段00000○號（門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號）建物騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣120,000元，及自民國111年1月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國111年4月17日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣52,500元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣12,088元由被告負擔。
六、本判決第一項、第二項於原告各以新臺幣331,000元、40,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告各以新臺幣991,700元、120,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠坐落臺南市○○區○○段00000○號（門牌號碼臺南市○○區○○路0段
000號）建物（下稱系爭建物）為原告所有，兩造於民國110年2月17日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約）並辦理公證在案，約定被告向原告承租系爭建物，租賃期間自110年2月18日起至113年3月17日止，其中110年2月18日至同年3月17日為免租金裝潢期，被告應自同年3月18日起，按月於每月18日前給付租金新臺幣（下同）35,000元，如有積欠租金達2個月總額，原告得終止租約，被告應即搬離，如有遲延，原告得請求被告給付自終止租約翌日起至搬離之日止，按相當於租金2倍計算之違約金。被告承租系爭建物後，作經營「同學會足底養生按摩」（下稱養生館）使用，並由訴外人陳力齊擔任該店負責人。
㈡詎被告僅於簽約時給付押租金70,000元及第1個月（即110年3
月18日至同年4月17日）租金35,000元，即未再給付任何租金，經原告於110年8月19日寄發永康王行郵局第17號存證信函（下稱系爭存證信函），通知被告應於函到5日內，給付積欠之4個月（即110年4月18日至同年8月17日）租金共14萬元，陳力齊於110年9月間代被告出面與原告協商酌減租金，並交付90,000元予原告，原告乃同意減收1個月（即110年4月18日至同年5月17日）之租金，並以該90,000元清償前開積欠之部分租金債務。惟其後被告迄至原告提起本件訴訟前，均不曾再給付任何租金，經原告以押租金70,000元扣抵後，尚積欠租金120,000元，總額達2個月以上，原告因此以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示。又如認系爭存證信函之定期催告，因被告已為部分清償而未能發生得終止租約之效力，原告亦已以本件起訴狀繕本之送達，併為定期催告被告給付租金及終止租約之意思表示。再如認不得併為前開催告及終止之意思表示，原告業已先以本件起訴狀繕本之送達作為定期催告之意思表示，因被告未清償，原告復以本院111年3月28日準備程序筆錄送達被告，作為終止系爭租約之意思表示。是無論系爭租約終止之時點為何，均已經原告合法終止在案。
㈢系爭租約終止後，陳力齊曾於111年4月間向原告稱養生館已結束營業，通知原告於同年月26日前往系爭建物確認現況及交還鑰匙，原告前往後發現屋內仍有被告所留之桌椅、床墊及雜物，是系爭建物仍在被告占有使用中。為此依民法第767條第1項、第455條之規定，及系爭租約關於租金及特別約定事項第12條之約定，請求被告將系爭建物騰空返還、給付積欠之租金及遲延搬離之違約金等語。並聲明：⒈被告應將系爭建物騰空返還予原告。⒉被告應給付原告120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告70,000元。⒋聲明第一、二項願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
四、得心證之理由：㈠系爭租約業於111年4月16日經原告合法終止：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，民法第439條前段、第440條第1、2項、土地法第100條第3款分別定有明文。
⒉查系爭建物為原告所有，兩造於110年2月17日簽立系爭租約
並辦理公證在案，約定被告向原告承租系爭建物，租賃期間自110年2月18日起至113年3月17日止，其中110年2月18日至同年3月17日為免租金裝潢期，被告應自同年3月18日起，按月於每月18日前給付租金35,000元；被告承租系爭建物後作經營養生館使用，並由陳力齊擔任該店負責人；被告僅於簽約時給付押租金70,000元及第1個月（即110年3月18日至同年4月17日）租金35,000元，即未再給付任何租金，經原告於110年8月19日寄發系爭存證信函至被告留存於公證書上之地址，通知被告應於函到5日內，給付積欠之4個月（即110年4月18日至同年8月17日）租金共14萬元，該函嗣因被告遷移他址而遭退回，然其後陳力齊於110年9月間曾代被告出面表示請求原告酌減租金，並交付90,000元予原告，原告乃同意減收1個月（即110年4月18日至同年5月17日）之租金，並以該90,000元清償前開積欠之租金後，被告仍積欠15,000元之租金（計算式：110年5月18日至同年8月17日共3個月租金105,000元－90,000元＝15,000元），此後被告迄至原告於110年12月23日提起本件訴訟前，均不曾給付任何租金，積欠租金達190,000元（計算式：前未清償之15,000元＋110年8月18日至111年1月17日共5個月租金175,000元＝190,000元），經以押租金70,000元扣抵後，尚積欠租金120,000元（計算式：190,000元－70,000元＝120,000元）等情，有系爭建物謄本、房屋稅籍證明書、系爭租約及公證書、系爭存證信函及遭退回之信封、養生館商業登記資料等件附卷可稽（本院卷第21至31、63至65、91頁）；且被告對於原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認。是此部分事實，堪以認定。
⒊依上可知，被告迄至本件起訴時，已積欠租金達2個月以上之
租額。至系爭租約何時發生終止之效力，原告首先主張其係以系爭存證信函作為定期催告被告給付租金之意思表示，復以本件起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約應於111年1月27日發生終止之效力；其次主張以本件起訴狀繕本之送達，併為定期催告給付租金及終止租約之意思表示，則系爭租約仍應於111年1月27日發生終止之效力；最末主張其係先以本件起訴狀繕本之送達，作為定期催告被告給付租金之意思表示，因被告未給付，乃再以本院111年3月28日準備程序筆錄送達被告，作為終止系爭租約之意思表示，是系爭租約應至遲於111年4月16日發生終止之效力等語。經查：
⑴揆諸前揭法律規定可知，當房屋承租人給付租金有遲延時
，出租人應先定期催告承租人給付租金，如承租人於該期限內不為支付，且積欠租金總額經以擔保金抵償後，仍達2個月以上租額時，出租人始得終止契約。而本件原告寄發系爭存證信函後，該函雖因被告遷移他址而遭退回，然依系爭租約特別約定事項第17條之約定，得以原告郵遞之日即110年8月19日推定為到達被告之日，被告雖未於該函指定之函到5日內清償彼時已積欠之租金，惟其後曾委由陳力齊於110年9月間與原告協商酌減租金，並交付90,000元予原告，原告亦已收受而未為異議，應認被告已依系爭存證信函之催告為支付，雖給付之租金仍有不足，尚積欠15,000元，然並未達2個月以上之租額，且如以押租金扣抵後，亦足清償，是系爭存證信函所為之定期催告，尚不足以使原告得合法終止系爭租約，原告此部分主張容有誤解。
⑵再關於原告主張以本件起訴狀繕本為定期催告之意思表示
乙節，查被告委由陳力齊代為給付原告90,000元後，即不曾再給付任何租金，經原告以押租金扣抵，尚積欠租金120,000元，達2個月以上之租額等情，業經本院認定如前。
原告起訴狀明載被告所積欠之租金為120,000元，並為聲明請求被告清償，足認有催告被告給付租金之意思表示。又按定期限不相當或未定期限催告，但自催告時已經過相當期限，承租人仍未給付租金，基於誠實信用原則，仍應認出租人已酌留相當期限，以待違約之承租人改正（最高法院69年度台上字第1590號判決意旨參照）；本件起訴狀繕本於111年1月27日送達被告，有本院送達證書可參（本院卷第59頁），因被告至111年3月28日本院行準備程序時仍未給付，原告當庭陳稱欲終止系爭組約等語（本院卷第78頁），揆諸前揭判決意旨，可認原告自本件起訴狀送達被告起，已酌留相當之期限予被告清償所積欠之租金，而被告遲至111年3月28日仍未給付，原告自得以該次筆錄之送達作為終止租約之意思表示，筆錄嗣於111年4月16日送達被告，亦有本院送達證書為據（本院卷第87頁），應認系爭租約業於111年4月16日經原告合法終止。
⑶至原告主張以本件起訴狀繕本之送達，併為定期催告被告
給付租金及終止系爭租約之意思表示乙節，惟彼時原告所為之催告尚未經過相當之期限，原告即逕為終止之意思表示，難認有據。
㈡原告依民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告將系爭
建物騰空返還予原告，及依系爭租約關於租金及特別約定事項第12條之約定，請求被告給付積欠之租金120,000元及其法定遲延利息，暨自111年4月17日起至返還系爭建物之日止，按月給付違約金52,500元，為有理由：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租約業於111年4月16日終止，而被告迄今仍占有使用系爭建物等情，業據原告提出系爭建物照片為證（本院卷第111至113、173頁），原告為系爭建物之所有權人，除得本於民法第455條前段規定之租賃物返還請求權，請求返還系爭建物外，並得本於所有權之作用，依民法第767條第1項前段關於無權占有之法律關係，請求被告返還系爭建物。從而，原告依據上開規定，請求被告應將系爭建物騰空返還予原告，核屬有據。
⒉次按承租人應依約定日期，支付租金；被告應按月於每月18
日前給付租金35,000元，民法第439條前段、系爭租約各有明文。查被告尚積欠原告租金120,000元，業如前述，原告依系爭租約關於租金之約定，請求被告清償120,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年1月28日（本院卷第59頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，應認可採。
⒊末關於原告請求違約金部分：
⑴按租賃契約屆滿或中途終止租約時，被告應即搬離，將租
賃物以原狀交還原告，不得有任何要求，如有遲延，原告得向被告請求自租期屆滿或終止租約翌日起至遷讓完竣日止按照相當於房屋租金2倍計算之違約金，系爭租約特別約定事項第12條定有明文。又違約金係以債務人不履行其義務為前提，旨在促使義務人依債之本旨，依約忠實履行其義務，以避免須為違約金之支付，故違約金具有間接強制義務人依約忠實履行其義務之作用。而關於違約金之種類，實務上多認為可區分為「損害賠償額預定性違約金」與「懲罰性違約金」二種。以本件而論，依系爭契約特別約定事項第10條明定原告終止租約後，如有損害並得請求被告賠償可知，該約第12條關於違約金之約定，其性質上應屬懲罰性違約金。被告於系爭租約經原告合法終止後，遲未將系爭建物騰空返還原告，原告自得依系爭租約特別約定事項第12條之約定，請求被告給付違約金。
⑵次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條亦有規定。至違約金是否過高，應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號判決意旨參照）。又因懲罰性違約金乃對債務人不履行義務行為之懲罰，故違約金應一併考量義務不履行可歸責於債務人之程度，可歸責之程度愈低者，得酌減之程度應愈高。本院審酌原告終止系爭租約之原因為被告積欠租金達2個月以上，被告於原告終止租約後，將所有物繼續留在系爭建物中，遲未騰空返還系爭建物予原告，致原告未能將系爭建物出租他人，或為其他方式之使用收益，應認被告可歸責程度較高；惟系爭租約特別事項第12條約定以相當於房屋租金2倍即70,000元計算違約金，實屬過高，經本院綜合本件客觀事實、社會經濟狀況、被告可歸責程度及原告所受之損害等一切情狀後，認本件原告得請求之違約金應以租金1.5倍即52,500元計算，較為妥適。準此，原告依系爭租約特別約定事項第12條之約定，請求被告自系爭租約終止翌日即111年4月17日起至返還系爭建物之日止，按月給付違約金52,500元，核屬有據。
五、綜上所述，系爭租約因被告積欠租金達2個月以上，經原告以本件起訴狀繕本定期催告而未清償，復經原告以本院111年3月28日準備程序筆錄送達被告，作為終止系爭租約之意思表示，而於該筆錄送達被告之日即111年4月16日發生合法終止之效力。原告依民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告將系爭建物騰空返還予原告；依系爭租約關於租金之約定，請求被告給付積欠之租金120,000元，及自111年1月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；依系爭租約特別約定事項第12條之約定，請求被告自111年4月17日起至返還系爭建物之日止，按月給付違約金52,500元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用為原告繳納之第一審裁判費12,088元，本院審酌該裁判費係以系爭建物課稅現值及原告請求被告給付之租金為基準計算徵收，而本件原告請求被告返還系爭建物及給付租金之部分，均為全部勝訴，應認本件訴訟費用由被告負擔較為妥適，爰依民事訴訟法第87條第1項規定，依職權確定如主文第5項所示。
七、本判決主文第1、2項原告勝訴部分，原告已陳明願供擔保請准宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，應予准許；另依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如以相當金額為原告預供擔保後，得免為假執行如主文第6項所示。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 田幸艷法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
書記官 王美韻