臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1077號原 告 翁純敏
孫久悌孫兆玓孫榮彬共 同訴訟代理人 王國忠律師
莊美貴律師複 代理人 趙俊翔律師被 告 陳慶龍訴訟代理人 陳素珠上列當事人間請求確認三七五租賃關係不存在事件，經本院於民國111年9月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告與原告翁純敏、孫久悌間就臺南市○○區○○段○○○○○地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告孫兆玓、孫榮彬各負擔三分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條（下稱減租條例）第1、2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第1362號、86年度台上字第1401號判決意旨參照）。又既遭鄉鎮（區）公所拒絕調解，自非調解不成立，與減租條例第26條第1項所謂「調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處」之要件不合。原告前因本件租佃爭議，向臺南市永康區公所（下稱永康區公所）租佃委員會聲請調解，經該委員會以原告主張不同意續訂租約未符合減租條例、耕地三七五租約清理要點規定，該所難據以同意辦理爭議調解申請為由予以拒絕等情，有永康區公所租佃委員會租佃爭議調解申請書、永康區公所民國110年3月22日所民政字第1100194562號函在卷為憑（補字卷第21至23頁），則原告逕行提起本件訴訟，難謂為法之所不許。被告辯稱原告固有申請租佃爭議調解，惟永康區公所並未受理申請，形同未經調解調處，原告未依法定程序進行租佃爭議調解即提起本件訴訟，違反減租條例第26條第2項前段規定，其起訴應不合法定程序要件，應予裁定駁回等語，尚非可採。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠確認被告與原告孫兆玓就臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱670-2土地）上耕地三七五租賃關係不存在。㈡確認被告與原告孫榮彬就臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱670-3土地）上耕地三七五租賃關係不存在。㈢確認被告與原告翁純敏、孫久悌就臺南市○○區○○段00000地號土地（下稱670-4土地）上耕地三七五租賃關係不存在。嗣於111年9月30日本院言詞辯論期日中變更聲明為如後所述（本院卷第485至486頁）。經核原告所為上開訴之追加及變更，與原請求之原因事實均係基於兩造間三七五租賃關係所生之糾紛，卷證資料均得以援用，經核與上開規定符合，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張被告前以承租人身分承租原告所有之分割前臺南市○○區○○段000地號土地（下稱分割前670土地），並訂有耕地三七五租約，因有未任耕作、未按時給付租金等事由，且原告已買受部分土地成為所有權人並訴請分割確定，故被告就原告孫兆玓所有670-2土地如附圖編號甲-3部分、就原告孫榮彬所有670-3土地如附圖編號甲-4部分、就原告翁純敏及孫久悌所有670-4土地之耕地三七五租賃關係已不存在等情，為被告所否認，則兩造就上開土地之三七五租賃關係是否存在，即陷於不明確之狀態，且能以確認判決將之除去，是原告提起本件確認之訴，即有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠分割前670土地原為原告翁純敏、孫久悌、孫榮彬、孫兆玓及
訴外人孫鈴堯、被告所共有，經本院107年度重訴字第204號判決（下稱系爭分割共有物判決）分割確定，分割後同段670地號土地（下稱670土地）為被告所有、同段670-1地號土地（下稱670-1土地）為孫鈴堯所有、670-2土地為原告孫兆玓所有、670-3土地為原告孫榮彬所有、670-4土地為原告翁純敏、孫久悌共有。被告及訴外人陳松永、林順展就分割前670土地分別訂有耕地三七五租約（被告、陳松永、林順展租約編號依序為永民字第28、29、30號，以下就被告部分之租約稱系爭租約），各承租人承租範圍部分，依照本院於111年3月15日現場履勘並囑託臺南市永康地政事務所（下稱永康地政所）測繪結果，被告承租位置位於東側，南邊與自強路相鄰，承租面積包含附圖編號甲-1（坐落地號：670土地、面積：494.43平方公尺）、甲-2（坐落地號：670-1土地、面積：256.6平方公尺）、甲-3（坐落地號：670-2土地、面積:121.44平方公尺）、甲-4（坐落地號：670-3土地、面積：43.12平方公尺）部分之土地（以下就上開被告承租範圍之土地合稱系爭土地）；林順展承租位置位於南側，與自強路相鄰，承租面積包含附圖編號丙-1（坐落地號：670-1土地、面積：14.97平方公尺)、丙-2（坐落地號：670-2土地、面積：242.65平方公尺）、丙-3（坐落地號：670-3土地、面積：444.09平方公尺）、丙-4（坐落地號：670-4土地、面積：453.84平方公尺）部分之土地；陳松永承租位置位於土地北側，承租面積包含附圖編號乙-1（坐落地號：670-1土地、面積717.31平方公尺)、乙-2（坐落地號：670-2土地、面積：130.33平方公尺)部分之土地。
㈡依本院111年3月15日現場履勘及附圖可知，分割前670土地經
分割後，被告耕作範圍並未坐落670-4土地，則被告承租範圍未及於670-4土地，被告與原告翁純敏、孫久悌即無三七五租賃關係存在。因被告於訴訟中對於與原告翁純敏、孫久悌間是否就670-4土地仍有三七五租賃關係存在有爭執，且永康區公所耕地租約未就各承租人承租土地範圍予以區別記載，為排除原告翁純敏、孫久悌私法上地位不明確之風險，仍有請求判決確認三七五耕地租賃關係不存在之必要。
㈢被告有減租條例第16條第1項規定未自任耕作、第17條第1項
第4款規定非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告請求收回土地確有理由：
⒈被告所承租之土地乏人管理、環境髒亂，雜草生長高度逾1
00公分，並有丟置廢棄物，有永康區公所104年、107年函文內容及檢附照片可證，永康區公所上開函文所指臺南市○○區○○里○○路000號即是龍林油壓股份有限公司，其前方空地即是被告承租耕作位置，可證被告並未自任耕作。
⒉被告取得分割前607土地應有部分後，曾於107年間提起分
割共有物訴訟，經本院以107重訴字第204號分割共有物事件受理（下稱系爭分割共有物事件），審理過程本院曾委託愷豐不動產估價師聯合事務所（下稱愷豐事務所）進行鑑定，依鑑定報告所附現場照片，被告承租位置土地明確可見雜樹隨意生長、雜草叢生，且有藤蔓、枯枝蔓延，甚至已快將橫向紋路鐵皮圍籬吞噬遮蔽，所呈現根本是無人耕作之景象，更可證被告並未自任耕作之事實。
⒊依原告提出104年、107年、109年所拍攝被告承租範圍土地
現況照片，均可明顯看出土地未經整理，無人耕作，又本件三七五租約爭議許久後，本院於111年3月15日前往現場履勘，現場可見被告已因本件爭議而進行土地整理，然被告整理後仍有雜草，部分有枯葉散落，更可明證被告未自任耕作。被告雖以系爭土地有種植龍眼樹、芒果樹等語置辯，惟依上開104年、107年、109年現場照片觀之，系爭土地上縱有被告所稱龍眼樹、芒果樹存在，然明顯是放任生長，與最高法院所認目的在定期（按季、按年）收獲而施人工於他人土地以栽培農作物之耕作目的不符，被告客觀上已達繼續不從事耕作，就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪之情形。原告主張被告未自任耕作、非因不可抗力繼續一年不為耕作，請求收回土地自有理由。
⒋又被告自認其有經營龍昱精密工業股份有限公司（下稱龍
昱公司），龍昱公司於80年8月1日設立，被告擔任龍昱公司董事長，亦可明被告經營汽車零件事業事務繁忙，根本無時間或精神從事耕作，況以被告極佳之經濟狀況，根本毋庸依賴系爭土地耕作維生，被告迄今未提出每年於系爭土地耕作收成之證據資料，足證被告未自任耕作，更可見被告並非依賴系爭土地種植龍眼或芒果收成維生，與減租條例係為保障弱勢佃農耕作維生之立法目的不符，已無繼續維持租賃關係之必要。
㈣被告從未繳交租金給原告翁純敏、孫久悌，另關於原告孫兆
玓、孫榮彬108年至110年的租金，被告亦未給付，原告終止租約並請求收回土地應有理由：
⒈分割前670土地於97年11月1日重測時為原告孫榮彬、孫永
年、孫澄源、孫國維、孫鈴堯共有。孫澄源死亡後由孫兆毅於105年11月23日繼承取得應有部分，嗣於107年4月13日信託登記與孫兆玓；孫永年於106年11月16日將其應有部分贈與原告翁純敏，原告翁純敏於106年12月22日再將部分之應有部分贈與原告孫久悌。被告於107年4月18日自共有人孫國維買受取得應有部分時，即已確知上開土地所有權人登記事實，況被告於107年提起系爭分割共有物事件之訴訟時，亦明知土地所有權人情形。
⒉被告為系爭土地承租人，應依各出租人持分按年給付租金
，原告翁純敏、孫久悌分別於106年11月16日及同年12月22日取得土地所有權，永康區公所亦變更租約登記成為土地出租人，被告至遲於107年即已知悉原告翁純敏、孫久悌是土地所有權人、出租人，自應將租金交付原告翁純敏、孫久悌，惟原告翁純敏、孫久悌從未收到被告交付之土地租金。被告雖以原告翁純敏、孫久悌之地租是交給孫永年等語置辯，惟原告翁純敏、孫久悌並無與被告約定地租由孫永年代收，況被告明知土地所有權人登記情形且永康區公所業已為出租人變更登記，故縱將租金交付孫永年，亦不生給付之效力，是被告積欠原告翁純敏、孫久悌土地租金事實明確，原告翁純敏、孫久悌得主張終止租約。又被告固提出匯款收據主張按時繳租與原告孫兆玓、孫榮彬，惟上開收據僅有101年至108年，繳的都是當年度租金，
109、110年租金被告並未按時繳納，直至原告主張終止租約，被告才急忙以掛號信補繳，因原告已終止租約，兩造間無租賃關係存在，原告方將租金退回，並非故意拒絕受領，是被告未按時繳租而積欠租金，原告孫兆玓、孫榮彬亦得主張終止租約收回土地等語。㈤為此，依兩造間耕地三七五租約、減租條例第16條第1項、第
17條第1項第4款規定、租賃物及所有物返還請求權之法律關係提起本訴。並聲明：⒈確認被告與原告孫兆玓間就670-2土地如附圖編號甲-3部分之耕地三七五租賃關係不存在。⒉被告應將670-2土地如附圖編號甲-3部分（面積121.44平方公尺）交還原告孫兆玓。⒊確認被告與原告孫榮彬間就670-3土地如附圖編號甲-4部分之耕地三七五祖賃關係不存在。⒋被告應將670-3土地如附圖編號甲-4部分（面積43.12平方公尺）交還原告孫榮彬。⒌確認被告與原告翁純敏、孫久悌間就670-4土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告抗辯：㈠被告並無不自任耕作、非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形：
⒈減租條例並未禁止承租人改種其他作物，在被告承租之耕
地範圍内，被告均持續栽種果樹。被告承租之範圍經永康區公所於110年2月3日會勘並做成會勘紀錄表記載「本案亞太段670地號經與出租人及承租人共同會勘結果，該承租地垃圾雜草已清理乾淨。承租人陳松永及陳慶龍承租部分已有種植果樹」，足以明被告確實有於承租範圍內種植果樹，並無未自任耕作之情形。
⒉原告雖主張被告所承租之土地乏人管理、環境髒亂、雜草
叢生，有藤蔓枯枝蔓延、枯葉散落，雖有龍眼樹、芒果樹存在，但顯然放任生長，未為耕作云云。惟本院勘驗測量筆錄就被告之耕作範圍載明「其耕作範圍與西半部分林順展及陳松永耕作範圍間自上開界址起，北側以鐵皮圍籬為界，南側以田埂為界，最南端設置一水泥柱為界，該田埂較周圍地面凸起。其上種植有香蕉、粽葉等作物及雜草，部分有枯葉散落」、「系爭土地上被告所指其耕作範圍内，種植有多棵龍眼樹...耕作範圍内，絕大部分為龍眼樹及數棵芒果樹」，核與上揭永康區公所於110年2月3日會勘紀錄表所載内容意旨略同，足認被告確實有在系爭土地上種植果樹等農作物。此外，被告除自己親自整理果樹農地外，如遇大雨過後一段時間有雜草叢生時，被告亦會請訴外人陳炎木幫忙除草、噴藥、整理農地，並非如原告所指放任生長。又減租條例並無承祖人必須以耕作為生作為租約存續條件或終止事由之相關規定，原告主張被告並非以種植果樹收成為生，原告因此有理由收回土地，亦顯非足採。
㈡被告均有按時繳納租金，並無積欠地租達兩年總額之情形：
⒈被告多年來迄今均係以郵政匯票寄交地主以繳納地租，被
告所提出之匯款單據固然僅有101至108年，但所給付之金額合計為101至110年共10年份之租金，匯款單據中如為新臺幣（下同）600餘元之匯款為1年份租金，若逾1,000元匯款則為2年份祖金，其中108年12月27日所匯租金是給付
109、110年2年份之祖金。惟在系爭分割共有物判決確定後，原告即拒收被告所繳納之租金，並以存證信函將租金以郵政匯票退回被告，此應屬原告受領遲延，非被告不繳納。被告不得已又發函原告，請原告依法至被告所在地領取租金，如逾期未領取即依法提存，惟原告孫榮彬、翁純敏仍未領取租金，被告遂向本院提存所將租金辦理提存。原告故意不受領租金，被告自無未按期繳納租金之終止租約事由，原告以此主張終止租約，自非合法。
⒉原告翁純敏、孫久悌就系爭土地之權利係受贈自孫永年，
孫永年與原告翁純敏、孫久悌為配偶子女關係，因被告有承租孫永年另一筆在東橋之土地，故就將系爭土地要給原告翁純敏、孫久悌之租金連同另一筆東橋土地之租金一併寄送匯票給孫永年，孫永年先前亦未退回，故被告就原告翁純敏、孫久悌部分之租金並非沒有繳納等語。
㈢並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠分割前670土地於97年間為孫永年、孫澄源、孫國維、孫鈴堯
、原告孫榮彬共有，其後該土地有下列之應有部分移轉情形（本院卷第195至199頁）：
⒈孫澄源之應有部分於105年11月23日以分割繼承為原因移轉
登記為孫兆毅所有；孫兆毅再於107年4月13日將其應有部分以信託為原因移轉登記為原告孫兆玓所有。
⒉孫永年之應有部分於106年11月16日以夫妻贈與為原因移轉
登記為原告翁純敏所有，原告翁純敏復於106年12月22日再以贈與為原因，移轉其部分之應有部分為原告孫久悌所有。原告翁純敏為孫永年之配偶，原告孫久悌為孫永年之女。
⒊孫國維之應有部分於107年4月18日以買賣為原因移轉登記為被告所有。
㈡被告於107年6月13日就分割前670土地向本院起訴請求判決分
割，經本院於109年6月4日以系爭分割共有物判決分割如補字卷第45頁永康地政所土地複丈成果圖所示，經孫鈴堯上訴後，於109年11月11日撤回上訴，原第一審判決於109年11月23日確定。分割前670土地並於110年1月6日以判決共有物分割為原因，為下列所有權移轉登記（補字卷第37至47頁、第129至133頁）：
⒈分割後之670土地登記為被告所有。
⒉分割出之670-1土地登記為孫鈴堯所有。
⒊分割出之670-2土地登記為原告孫兆玓所有。
⒋分割出之670-3土地登記為原告孫榮彬所有。
⒌分割出之670-4土地登記為原告翁純敏、孫久悌共有，應有部分各為1000分之562、1000分之438。
㈢分割前670土地原由被告之父陳天賜自50年1月1日起承租其中
988平方公尺耕作(永民字第28號），陳天賜死亡後，於83年10月21日經前臺南縣政府以八三府第權字第170626號函變更承租人為被告，租約日期為83年10月21日至92年4月24日，當時之出租人為孫花甲、孫金寬、孫伯芽。嗣後之租約日期及出租人如下（補字卷第25至35頁、本院卷第219頁)：
⒈租約日期92年4月24日至97年12月31日，出租人孫伯芽、孫
永年、孫榮宗、梁孫秋蟾、孫澄源、孫國年、原告孫榮彬（依前臺南縣永康市公所92年4月9日所都字第0920013393號函核定准予續約，及依92年4月24日所都字第0920015519號函核准變更出租人）。
⒉租約日期98年1月1日至109年12月31日，出租人孫永年、孫
燈源、孫國維、孫鈴堯、原告孫榮彬（依前臺南縣永康市公所98年3月9日所都發字第0980008772號函及前臺南縣政府98年3月13日府地籍第00000000000號函同核准續租，租期98年1月1日至103年12月31日；依永康區公所104年4月22日所民政字第1040263889號函核准續約，租期104年1月1日至109年12月31日）。
⒊永康區公所於106年4月17日以所民政字第1060244531號函
，逕行變更出租人孫澄源為孫兆毅（本院卷第223頁）；於107年8月6日以所民政字第1070523135號函，逕行變更出租人孫永年、孫國維、孫兆毅為原告翁純敏、孫久悌、孫兆玓、被告（本院卷第225頁）。
㈣永康區公所曾於104年9月19日寄發所民政字第1040649309號
函文（下稱系爭104年函文）通知孫永年、孫澄源、孫國維、孫鈴堯、原告孫榮彬，記載分割前670土地環境雜亂雜草叢生，已影響周遭居民，應限期改善；另於107年9月27日寄發所民政字第1070648610號函文（下稱系爭107年函文）通知兩造及孫鈴堯，記載分割前670土地雜草叢生且廢棄物堆積，已影響周遭居民，應限期改善等語（補字卷第69至75頁）。
㈤被告曾於下列時間，以開立郵政匯票後寄送與下列之人之方式，給付其承租系爭土地之租金：
⒈於101年7月23日、102年10月15日、103年10月13日、104年
10月13日、105年10月17日開立匯票後寄送給孫澄源；於106年11月15日開立匯票後寄送給孫兆毅；於107年10月23日、108年12月27日開立匯票後寄送給原告孫兆玓（本院卷第35至41頁、第171至173頁、第303至311頁）。（孫兆毅曾於106年3月27日寄信通知被告：孫澄源已死亡，由孫兆毅繼承，勿再寄孫澄源地址等語，本院卷第175頁）。
⒉於101年7月23日、102年10月15日、103年10月13日、104年
10月13日、105年10月14日、106年11月14日、107年10月23日、108年12月27日開立匯票後寄送給原告孫榮彬（本院卷第43至49頁、第287至301頁）。
⒊於101年7月23日、102年10月15日、103年10月13日、104年
10月13日、105年10月14日、106年11月14日、107年10月23日、108年12月27日開立匯票後寄送給孫永年（本院卷第51至57頁、第177至179頁、第313至321頁)。
㈥原告於109年12月25日寄發台南地方法院郵局1978號存證信函
與被告，記載系爭土地分配後，兩造間已無更三七五耕地租約之存在，就原告於判決分割後所取得之土地，與被告間之三七五耕地租約當然終止，通知依法終止租約，請被告向永康區公所辦理耕地租約塗銷手續等語，被告於109年12月29日收受（補字卷第81至83頁）。
㈦原告於110年2月22日向永康區公所申請對被告進行租佃爭議
調解，嗣經永康區公所於110年3月22日以所民政字第1100194562號函否准原告上開調解之申請（補字卷第21至23頁）。
㈧原告於110年5月5日委託莊美貴律師寄發台南地方法院郵局65
1號存證信函與被告，記載兩造間已無三七五耕地租約之存在，且被告於系爭土地上亦未依法耕作，經原告於109年12月24日以存證信函通知，被告再寄來租金（原告翁純敏372元、原告孫久悌290元、原告孫榮彬662元、原告孫兆玓661元），爰將租金以郵政匯票共4張退還等語(本院卷第31至33頁）。原告已退回被告所繳108年至110年之租金（本院卷第168至169頁）。
㈨被告於110年5月20日以存證信函通知原告，請於文到10日内
領取108年10月21日至110年10月20日租金，逾期本人將依法提存等語，原告有收受上開存證；被告並於110年8月20日向本院提存所提存受取權人為原告孫榮彬、翁純敏之108年10月21日至110年8月20日租金（本院卷第141至150頁）。
㈩原告就系爭土地承租耕作之範圍如附圖中編號甲-1、甲-2、甲-3、甲-4部分所示。
補字卷第75頁兩張照片，均係永康區公所人員於107年9月26
日就被告承租範圍所拍攝之照片；本院卷第355至358頁之照片，係愷豐事務所人員於109年2月11日就被告承租範圍所拍攝之照片；補字卷第79頁兩張照片、第80頁照片均係原告於109年12月5日就被告承租範圍所拍攝之照片；本院卷第61至63頁係被告就其承祖耕作之範圍拍攝之照片（被告主張拍攝日期為110年8月13日，原告稱無法確認拍攝日期）。補字卷第77至78頁之4張照片則非被告承租範圍。
四、得心證之理由：㈠原告主張被告就承租之範圍不自任耕作，依減租條例第16條規定，原定租約無效等情，並無理由：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項固有明文。惟按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院106年度台上字第2963號、88年度台上字第3103號民事判決意旨參照）。
⒉原告雖主張被告就承租範圍之系爭土地乏人管理，環境髒
亂、雜草雜木叢生、藤蔓枯枝蔓延，並有丟置廢棄物，呈現無人耕作景象，足認被告有並未自任耕作之事實，依減租條例第16條規定，兩造間之系爭租約無效等語。惟依上開說明，減租條例第16條所謂承租人不自任耕作，原訂租約無效，係指承租人有擅自變更用途，將承租土地供其他非耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，並不包括承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。是原告主張被告消極不為耕作而任令土地荒廢等節，核與減租條例第16條第1項、第2項所指「不自任耕作」之租約無效情形有間，原告復未主張被告有何前述擅自變更用途，將承租土地供其他非耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為，亦未就此提出積極證據證明，則原告主張系爭租約有減租條例第16條規定之無效情形云云，核屬無據。
㈡系爭分割共有物判決確定後，被告就原告翁純敏、孫久悌所
分得之670-4土地已無租賃關係存在，原告翁純敏、孫久悌請求確認與被告間就670-4土地無耕地三七五租賃關係存在，為有理由：
⒈按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人
，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記，減租條例第25條定有明文。次按共有人出租分管土地後，將其應有部分讓與第三人，嗣共有物分割，受讓人取得該分管土地之單獨所有權，原租賃關係類推適用民法第425條規定，對於受讓人自仍繼續存在；又出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受，惟民法關於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割後，除別有約定外，即應類推適用民法第425條第1項規定，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最高法院87年度台上字第711號、91年度台上字第1064號民事判決意旨參照）。復按分割共有物之判決係形成判決，於判決確定時即生分割之效力，各共有人不待登記或交付即取得分得部分之單獨所有權，縱土地登記簿上尚未為分割登記或分割登記後，地政機關就每筆土地仍誤登記為共有，均不受影響；依民法關於分割共有物之效力，乃採移轉主義，即各共有人因分割而成為單獨所有人，係由於彼此相互移轉讓與部分權利所致（最高法院82年度台上字第219號、85年度台上字第16號民事判決意旨參照）。從而，依前述法條規定及意旨，如共有之土地原由共有人共同出租特定部分於他人，嗣該共有之土地經判決分割確定，因民法關於分割共有物之效力係採移轉主義，由共有人全體彼此相互移轉讓與其應有部分，使各共有人就分得之土地成為單獨所有人，故於共有之土地經判決分割確定時起，除別有約定外，租賃契約僅對於分得該特定部分所有權之出租人繼續存在。
⒉查分割前670土地，原由被告之父陳天賜自50年1月1日起承
租耕作，陳天賜死亡後，於83年10月21日經變更承租人為被告，其後歷次租約之日期、出租人如不爭執事項㈢所示，承租之範圍則如附圖編號甲-1、甲-2、甲-3、甲-4所示等情，為兩造所不爭執。是在系爭分割共有物判決於109年11月23日確定前，原告固均係以系爭租約出租分割前670土地如附圖編號甲-1、甲-2、甲-3、甲-4所示部分與被告之出租人。惟揆諸前揭說明，土地經分割後，因兩造並無特別約定之情形，故系爭租約僅對有分得被告承租範圍土地之所有權人繼續存在。而依附圖所示，被告承租範圍並未坐落於原告翁純敏、孫久悌所分得之670-4土地，足認自109年11月23日系爭共有物分割判決確定時起，被告就670-4土地對原告翁純敏、孫久悌之耕地三七五租賃關係已不存在。
⒊被告雖辯稱其在系爭分割共有物事件前均就原告翁純敏、
孫久悌之部分有給付租金，故其與原告翁純敏、孫久悌間就670-4土地自分割後，耕地三七五租賃關係仍存在云云，然被告承租之範圍並不及於原告翁純敏、孫久悌所分得之670-4土地，已如前述，縱然被告於原告翁純敏、孫久悌分得670-4土地之前後有給付租金，然此亦不因此影響被告承租範圍之認定，是被告以此抗辯就670-4土地仍與原告翁純敏、孫久悌有耕地三七五租賃關係存在云云，洵非可採。從而，原告主張分割前670土地經分割後，被告承租範圍未及於原告翁純敏、孫久悌所分得之670-4土地，請求確認被告與原告翁純敏、孫久悌就670-4土地之耕地三七五租賃關係不存在等情，核屬有據。又系爭分割共有物判決於109年11月23日確定時起，被告與原告翁純敏、孫久悌就670-4土地已無耕地三七五租賃關係存在等情，既經本院認定如前，則原告翁純敏、孫久悌主張被告有減租條例第17條第4款規定非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，以及被告未給付原告翁純敏、孫久悌租金已達兩年租額，原告翁純敏、孫久悌已於109年12月25日發函被告終止系爭租約、並於109年12月29日送達被告而生終止效力等節，即毋再予審究之必要，附此敘明。
㈢依卷附證據，原告孫兆玓、孫榮彬主張被告就承租之範圍非
因不可抗力繼續一年不為耕作，其等得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約等情，尚非可採：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：非因不可抗力繼續一年不為耕作時，減租條例第17條第1項第4款定有明文。次按耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他作物，並非法所不許（最高法院58年度台上字第1161號、82年度台上字第3195號民事判決意旨參照）。再按減租條例第17條第1項第4款所稱「不為耕作」，係指承租人消極不耕作承租之土地，任其荒蕪。倘承租人已依耕地使用目的耕作，縱其作物稀散、農相非美、收成不佳，或未積極整理耕地致環境髒亂，亦不能謂其不為耕作（最高法院106年度台上字第2427號判決意旨參照）。
⒉觀諸永康區公所110年2月5日所民政字第1100097716號函所
檢附之會勘紀錄表及該次會勘所拍攝之照片所示，永康區公所於同年月3日前往系爭土地會勘時，承租土地之垃圾、雜草已清理乾淨，被告承租部分有種植果樹（本院卷第81至86頁）。又依本院於111年3月15日前往系爭土地履勘之情形，系爭土地南側與自強路相鄰，相鄰處有架設橫向紋路鐵皮圍籬，鐵皮圍籬靠近670土地與自強路交界處有設一塑膠門可供進出；被告耕作範圍與西側林順展及陳松永耕作範圍間自北端之界址起，北側以鐵皮圍籬為界，南側以田埂為界，最南端設置一水泥柱為界，被告耕作範圍内種植有多棵龍眼樹等情，有本院勘驗測量筆錄及現場照片附卷可參（本院卷第229至251頁）。另證人陳炎木證稱：我自101年開始在龍昱公司上班至今，我知道被告種植龍眼、芒果的地方有圍圍籬，但我不知道是租地，從我還沒去該公司上班時，龍眼樹就已經很大了；從我上班開始，被告每年都會收成龍眼、芒果，都是一年一次，採收期兩個月，芒果約6、7月，龍眼是7、8月，會看是否有蟲害及可否採收，如有蟲害就要剪除，若可採收就採收，收成時被告夫婦都會去，我也會去幫忙，收成後要砍一段樹苗埋在地上讓他長新的，枯枝會砍下來放在旁邊讓他乾掉，約1、2個後埋在土裡讓它自然發酵，每年都是如此；我和被告也會去看草或藤蔓有沒有長，如果有草就割草，看到藤蔓就拿圓鍬剔除，把根挖掉披在圍籬上曬乾再埋在土裡，下雨天就一兩天一次，冬天草長得比較慢就一兩個禮拜割一次，割採整片要4、5個小時，如果草很高或有藤蔓就比較麻煩，要挖需要一整天等語（本院卷第447至451頁）。依上開永康區公所會勘紀錄、本院勘驗測量筆錄、現場照片及陳炎木之證述，堪認被告在陳炎木至龍昱公司任職前，即在承租範圍內種植有龍眼樹，且被告自陳炎木101年起至龍昱公司任職時起至今，均有在陳炎木之協助下，在其承租範圍種植龍眼、芒果樹，並視季節、下雨狀況及果樹周圍雜草、藤蔓生長情形，進行如割草、挖除藤蔓等維護管理作業，且每年均就龍眼、芒果進行收成等情，則被告辯稱其有在承租範圍內種植龍眼、芒果樹，並無就承租土地繼續一年不為耕作之情形，尚非無據。
⒊原告孫兆玓、孫榮彬雖提出系爭104、107年函文暨該等函
文後附照片、愷豐事務所人員於109年2月11日在系爭分割共有物事件中進行鑑定時所拍攝之照片、原告於109年就被告承租範圍拍攝之照片（補字卷第69至71頁、73至75頁、本院卷第355至358頁、補字卷第79至80頁），主張被告就承租範圍有繼續一年不為耕作之情形等語，惟查：
⑴系爭104年函文係由永康區公所寄送孫永年、孫澄源、孫
國維、孫鈴堯及原告孫榮彬，記載「有關台端所有位於本市○○區○○里○○路000號前方空地（亞太段670地號），環境髒亂雜草叢生，易積水孳生病媒蚊蟲，影響周遭居民、環境公共衛生及市容觀瞻，請於文至10日内改善完妥」、「據報旨揭土地乏人管理，環境髒亂，草叢生部分高度逾100公分」等語；系爭107年函文則由永康區公所寄送孫鈴堯、原告孫榮彬、孫兆玓、翁純敏、孫久悌及被告，記載「台端所有位於本區東橋里自強路109號前方空地（亞太段670地號），環境雜草叢生高度逾100公分且廢棄物堆積，影響周遭居民、環境公共衛生及市容觀瞻，請於文到10日内改善完妥」等語，固有原告所提出上開函文在卷可參。然分割前670地號土地係由被告、林順展、陳松永等3位承租人承租，各自承租範圍不同，而系爭104年函文後附拍攝於104年9月16日之2張照片（補字卷第71頁），僅拍攝到樹木叢生之狀況，惟並未拍攝到該等樹木外周遭其他可資比對位置之建物或地上物，被告亦否認該2張照片所拍攝者係其承租範圍（本院卷第166至167頁），是系爭104年函文中所載臺南市○○區○○里○○路000號前方空地有環境髒亂、雜草叢生之狀況，是否確為被告承租之範圍，已非無疑，且上開照片僅是104年9月16日當日拍攝之狀況，無法據以推認被告就其承租範圍已繼續一年不為耕作。又被告固不爭執系爭107年函文後附拍攝於107年9月26日之2張照片所示之處係其承租之範圍（補字卷第75頁、不爭執事項），而該照片中亦呈現有雜草、藤蔓生長以及放置有廢棄物之情形，然該照片中亦確有拍攝到龍眼樹，參以證人陳炎木證稱：系爭107年函文後附照片中是藤蔓，如果大雨晚一點整理就會長成這樣，又因為土地是在大馬路邊，有時有人經過會丟垃圾或板塊等語（本院卷第450頁），核與被告所辯稱：該兩張照片有拍到龍眼，所以我看的出來是我承租範圍，照片中的廢棄物是有人在裡面丟東西，後來我們有去整理等語（本院卷第167頁）相符。上開照片中既拍攝有被告所種植之龍眼樹，即難認被告確已消極不耕作承租土地、任其荒蕪，況依前揭說明，縱被告在照片所拍攝之期日適未整理耕地，致藤蔓、雜草生長及遭人丟棄廢棄物，亦不能以此謂被告有繼續一年不為耕作之情。
⑵又原告所提出愷豐事務所人員於109年2月11日在系爭分
割共有物事件中進行鑑定時所拍攝之照片，雖顯示被告承租範圍之臨路橫向條文圍籬內藤蔓茂盛生長，部分並遮蓋住圍籬之情形（本院卷第355至358頁），另原告於109年12月5日就被告承租範圍拍攝之照片固呈現圍籬內有枯枝、另有枯萎之藤蔓披掛於圍籬上之情形（補字卷第79至80頁），然該等照片中亦同時拍攝有被告承租範圍內有龍眼樹生長之情形，且依證人陳炎木證稱：採收之後我們會整理，枯枝我們會砍下來放在旁邊讓他乾掉，乾掉後挖一個溝埋在裡面讓它自然發酵，下雨天比較晚去整理，草跟藤蔓就都會長得比較高，原告拍攝的照片中靠近中央咖啡色的是枯枝，圍籬上面披著的是藤蔓，藤蔓如果長得比較長，會用圓鍬將樹頭挖掉，讓他乾掉，照片中就是挖掉樹頭將藤蔓披在圍籬上等他乾掉再埋在土裡，如果是藤蔓就不只在收成時處理，有看到就會這樣處理等語（本院卷第450、454頁）。堪認上開拍攝於109年2月11日、109年12月5日之照片中所示被告承租範圍內雖有藤蔓生長、枯枝、或枯萎之藤蔓披掛於臨路橫向圍籬上之情形，然此或係因拍攝時點被告適未整理耕地內之藤蔓、將枯枝砍除放置一旁等待乾燥、或將藤蔓挖除放置於圍籬等待乾枯後欲埋入地面所致，尚難以此即認被告有持續一年不為耕作之情。原告依據上開照片，主張系爭土地上縱有被告所稱龍眼樹、芒果樹存在，然是放任生長，非定期按季或按年收獲而施人工於他人土地以栽培農作物之耕作目的，故被告客觀上就承租土地繼續一年不從事耕作，任其荒蕪，原告孫兆玓、孫榮彬得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約云云，難認可採。又系爭租約於50年簽立時，原約定正產物雖為稻穀及甘藷（補字卷第31頁），其後被告於承租範圍內固未再種植稻穀、甘藷，而改種植龍眼樹、芒果樹，然揆諸前開說明，耕地承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物，尚非法所不許，故此並不構成終止租約原因，原告孫兆玓、孫榮彬亦不得以此主張終止系爭租約。
⒋至原告雖又主張被告另在設立於80年8月1日之龍昱公司擔
任董事長，無庸依賴系爭土地種植龍眼或芒果收成維生，與減租條例係為保障弱勢佃農耕作維生之立法目的不符，已無繼續維持租賃關係之必要云云，然查，減租條例係經總統於40年6月7日依法公布施行，嗣於43年12月9日、72年12月23日及91年5月15日歷經3次修正公布，於40年6月7日公布減租條例施行當時，固在全力發展農業中，保護佃農之利益，以營造安康而富足社會，而當時處於弱勢之佃農，於現今工商業高度發展之經濟環境中，亦不再以農業收入為主要所得，然此時空之轉變，非謂佃農即無再予保護之必要。而如何保護佃農又屬立法政策之裁量範圍，減租條例既仍為現行有效之法律，則原告孫兆玓、孫榮彬是否得主張終止與被告間之租約，仍應就減租條例規定之要件為斷。而減租條例並未規定如承租人並非依賴耕作承租之土地維生，出租人即得終止租約，是原告孫兆玓、孫榮彬以此主張終止與被告間之租約，亦非可採。
⒌此外，原告並未提出其他積極證據證明被告確有繼續一年
不為耕作之情形，是依卷附證據資料，原告孫兆玓、孫榮彬主張被告就其承租之範圍，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，原告孫兆玓、孫榮彬得依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約等語，核屬無據。則原告孫兆玓、孫榮彬雖於109年12月25日以存證信函通知被告終止契約，然其等終止租約與法定要件尚有未合，自不生終止之效力。
㈣原告孫兆玓、孫榮彬以被告積欠租金達兩年總額為由，對被告終止系爭租約，並不合法：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：地租積欠達兩年之總額時，減租條例第17條第1項第3款定有明文。次按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付；民法第440條第1項所載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於期限內不為支付者，出租人得終止契約，此項規定於出租人依減租條例第17條第1項第3款終止契約時，亦適用之（最高法院87年度台上字第1828號、89年度台上字第1752號判決意旨參照）。
⒉原告孫兆玓、孫榮彬雖主張被告並未給付108至109年間之
租金，積欠地租已達兩年總額，原告已於109年12月25日寄送存證信函終止與被告間之租約，經被告於109年12月29日收受，故原告孫兆玓、孫榮彬與被告間之租約於109年12月29日已發生終止效力等語。然查，被告辯稱其曾於108年12月27日開立郵政匯票寄送原告孫兆玓、孫榮彬，以給付承租系爭土地之租金等情，業據被告提出郵政匯票申請書及回執為證（本院卷第171頁、第49頁），且為兩造所不爭執（不爭執事項㈤）；又依原告所述：依據契約地租是在每季農作物收成後1個月內繳納，故原告主張繳納之租金就是當年度之租金等語（本院卷第455頁），足認至少就108年度被告對原告孫兆玓、孫榮彬應繳納之租金，業經被告於上開日期以寄送郵政匯票之方式繳納，縱然原告孫兆玓、孫榮彬於110年5月5日委託律師寄發存證信函，將被告寄來之租金以郵政匯票之方式退還被告（不爭執事項㈧），然此亦不影響被告已於108年12月27日開立郵政匯票寄送原告孫兆玓、孫榮彬，以給付承租系爭土地租金之事實。則原告孫兆玓、孫榮彬於109年12月25日寄發存證信函與被告主張終止租約時，被告顯然並無自108年起積欠地租已達兩年總額之情形甚明。況原告孫兆玓、孫榮彬亦未曾提出其等在終止租約前，已定相當期限催告被告支付租金，而被告於期限內仍不為支付之相關證據資料，是尚難認其等曾催告被告給付租金，揆諸上開說明，原告孫兆玓、孫榮彬自不得依減租條例第17條第1項第3款終止契約。從而，原告孫兆玓、孫榮彬主張被告積欠地租已達兩年總額，其等已以前揭存證信函依法終止與被告間之系爭租約云云，亦非可取。
㈤原告孫兆玓、孫榮彬請求確認被告就附圖編號甲-3、甲-4部
分土地，各與原告孫兆玓、孫榮彬無耕地三七五租賃關係，並請求被告將附圖編號甲-3、甲-4部分土地分別返還原告孫兆玓、孫榮彬，並無理由：
⒈按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人
，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第25條、第20條分別定有明文。次按減租條例第6條第1項載：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判決意旨參照）。是以，耕地租約於租期屆滿時，如承租人願繼續承租者，出租人除有得依法收回自耕之情形外，不得拒絕續租，而應會同承租人申請續訂租約，且縱尚未就續訂租約登記，亦不影響租約之效力。
⒉查被告就原告孫兆玓、孫榮彬所有之附圖編號甲-3、甲-4
部分土地，並無減租條例第16條規定不自任耕作之租約無效情形，亦無非因不可抗力繼續一年不為耕作、或積欠租金達兩年總額經出租人催告後仍未繳納之情形，故縱然原告孫兆玓、孫榮彬曾於109年12月25日以存證信函向被告表明終止租約之意思，然並未生合法終止租約之效力，業如前述。又系爭租約最近一次經登記之租賃期間係自98年1月1日起至109年12月31日止，系爭分割共有物判決則於109年11月23日確定，自該日起原告孫兆玓單獨取得670-2土地所有權、原告孫榮彬單獨取得670-3土地所有權，依前揭法條規定及說明，附圖編號甲-3部分自109年11月23日起之租賃關係僅存在於原告孫兆玓與被告間，附圖編號甲-4部分之租賃關係僅存在於原告孫榮彬與被告間。而被告對原告孫兆玓、孫榮彬主張租賃關係不存在乙節寄予以否認，並抗辯租賃關係仍存在等語，堪認被告有與原告孫兆玓、孫榮彬續訂租約之意，原告孫兆玓、孫榮彬於租期屆滿後，並無表示要將附圖編號甲-3、甲-4部分收回自耕之情形，則原告孫兆玓、孫榮彬與被告間各就附圖編號甲-3、甲-4部分土地之耕地三七五租賃關係，依法應各自110年1月1日起續約，縱尚未就續訂租約登記，亦不影響租約之效力。是以，原告孫兆玓、孫榮彬起訴請求確認與被告間分別就附圖編號甲-3、甲-4部分之耕地三七五租賃關係不存在，並無理由。被告依據耕地三七五租賃關係繼續占有使用附圖編號甲-3、甲-4部分土地，既有合法之占有權源，原告孫兆玓、孫榮彬主張本於所有權人及出租人之地位，依所有物或租賃物返還請求權，請求被告返還附圖編號甲-3、甲-4部分土地云云，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，被告並無原告所主張減租條例第16條規定不自任耕作之租約無效情形，惟自系爭分割共有物判決確定時起，因原告翁純敏、孫久悌所分得之670-4土地並無被告承租之範圍，故告翁純敏、孫久悌請求確認與被告間就670-4土地之耕地三七五耕地租賃關係不存在，為有理由；又被告就其承租範圍並無非因不可抗力繼續一年不為耕作、或積欠租金達兩年總額經出租人催告後仍未繳納之情形，故原告孫兆玓、孫榮彬於109年12月25日以存證信函向被告表明終止租約之意思，未生合法終止租約之效力，而被告既願繼續承租，原告孫兆玓、孫榮彬即不得拒絕續租，是原告孫兆玓、孫榮彬請求確認與被告間分別就附圖編號甲-3、甲-4部分之耕地三七五租賃關係不存在，並請求被告返還附圖編號甲-3、甲-4部分之土地，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中 華 民 國 111 年 10 月 21 日
民事第一庭 法 官 余玟慧以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
書記官 于子寧