臺灣臺南地方法院民事判決
110年度訴字第1089號原 告 陳敏祥被 告 謝麗玉訴訟代理人 林炎昇律師上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國111年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告為臺南市○○區○○段000○000○000地號土地及臺南市○○區○○
段00○0000○0000地號土地（以下合稱系爭土地）之所有權人，被告授權其弟即訴外人謝朝棟全權處理系爭土地之出售事宜，謝朝棟於民國110年3月16日下午，至原告所屬位在臺南市○○區○○路000號5樓之2之文選地政士事務所（下稱文選事務所）之會客室，由原告依其等之約定代為撰擬授權書（下稱系爭授權書），由原告以手機視訊及網路電子郵件列印方式與被告確認系爭授權書內容無誤後，回傳交與謝朝棟按印完成。同日隨後謝朝棟當場口頭委任原告代為仲介系爭土地之出售，委任出售及仲介之條件為：⒈系爭土地每坪新臺幣（下同）8,000元至10,000元（即一分地價格在2,347,200元至2,934,000元）範圍內交可出售成交；⒉仲介報酬為買賣總價1％；⒊如成交金額超過每分地3,000,000元以上時，超過部分3分之1給佃農，另3分之2作為仲介之激勵獎金。原告亦當場同意接受委任。
㈡原告受託後，經同行仲介人士之幫忙，尋得買方即訴外人林
永 標出價願以每分地3,100,000元，買賣總價為114,748,050元購買系爭土地，原告乃將此一成交訊息於110年3月19日通知謝朝棟，謝朝棟亦欣然同意成交且已通知被告。另因買賣1雙方業已於110年3月19日成交，原告乃要求謝朝棟及被告之子即訴外人黃于書即至臺南市仁德區公所（下稱仁德區公所）申請系爭土地之三七五租約名冊，並親送至文選地政事務所。原告並將與謝朝棟口頭約定之仲介條件製作成委託仲介銷售契約書（下稱系爭仲介契約書），經謝朝棟確認無誤後，在黃于書見證之下，將系爭仲介契約書以電子郵件傳給被告，被告收受後並無異議。原告業於110年3月19日完成受託仲介、買賣成交事宜，詎被告於得知成交訊息後，於同年3月22日告知謝朝棟稱其本人要回國親自處理本案，謝朝棟亦於同年月28日告知原告，稱被告已委託律師以律師函撤銷其授權，隨即避不見面，經原告多次以存證信函及通知書溝通交涉，惟至今仍音訊全無。
㈢本件土地仲介依雙方之約定，如買賣成交，賣方應支付仲介報酬及激勵獎金如下：
⒈仲介報酬：每分地3,000,000元×37.0155分＝111,046,500元，以此為基準收取1％為仲介報酬，即1,110,465元。
⒉仲介人員激勵獎金：100,000元×37.0155分＝3,701,550元，以此為基準收取3分之2為激勵獎金，即2,467,700元。
⒊被告應支付仲介報酬及激勵獎金合計：3,578,165元。
㈣民間仲介皆以誠信為重，不管書面或口頭承諾，一經確認後
即成立委託仲介銷售契約。被告以系爭授權書全權授權謝朝棟出售系爭土地，出售價格在被告家庭群組皆有討論過，原告與謝朝棟先以口頭約定仲介條件，嗣於110年3月19日依先前口頭約定訂立書面之系爭仲介契約書，並在黃于書見證下傳送給被告確認，被告從未有異議或疑義。原告依被告授權之委託條件覓得買主，原告已完成仲介之義務，自得請求被告依約給付兩造約定之仲介報酬及激勵獎金。惟因被告片面悔約，拒不履行簽立買賣契約書，致原屬原告應協助之買賣契約簽訂與處理過戶事宜，均無法進行，為此原告參酌臺灣高等法院94年度上易字第488號民事裁判之意旨，同意將原2告依約應行給付之仲介報酬及激勵獎金共3,578,165元減半，僅請求1,789,000元等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告1,789,000元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠謝朝棟並無代被告締結委託仲介銷售契約之代理權：
⒈被告雖有意出售系爭土地，因遷居國外，無法親自辦理簽
立買賣契約、收取買賣訂金及辦理過戶等事務，故前於110年3月16日透過原告經營之文選事務所協助，簽立系爭授權書，授權謝朝棟代表被告處分系爭土地出售有關事宜，包含處理買賣價金、收取買賣訂金、訂立買賣契約書及過戶等事務，所訂立之「買賣契約」效力及於被告。惟因系爭土地出售條件須經被告與弟妹即謝朝棟、訴外人謝麗碧、謝麗珠共同商議決議，故被告並未授權謝朝棟決定相關委託仲介銷售條件，又因被告與謝麗碧、謝麗珠遷居國外，故與文選事務所、謝朝棟、黃于書（即Eric Hwang）於110年3月18日在通訊軟體LINE上成立群組（下稱系爭LINE群組），供商談買賣系爭土地相關事宜之用。被告僅授權謝朝棟收受訂金、價金、簽約及過戶等必須在國內處理之締約事務，至於委託仲介銷售相關條件，尚需被告及弟妹等人於系爭LINE群組共同商議後始能確定，系爭授權書並未授權謝朝棟與原告簽定委託仲介銷售契約，謝朝棟在未與姊妹們達成共識前，亦不曾擅自作主。
⒉依文選事務所於系爭LINE群組稱：「現在第一步是先處理
租約的問題」及「處理好租約我再接著著手處理授權書的問題」等語，可知系爭授權書尚未完成申請被告印鑑證明之用印手續，故尚未完成委託書授權程序，衡情原告或謝朝棟自亦未能執此授權書處理系爭土地買賣相關事宜。嗣因兩造系爭LINE群組中對於系爭土地委託仲介銷售條件未3能談妥，致交易暫停，就系爭授權書被告已委由宥昇律師事務所於110年3月22日以律師函撤回對謝朝棟之授權。
㈡兩造間尚未簽立委託仲介銷售契約：
⒈兩造間委託仲介銷售關係尚在交涉磋商過程，因被告並未
授權謝朝棟代簽委託仲介銷售契約，故謝朝棟於110年3月19日9時13分許於與被告及謝麗碧、謝麗珠另成立之群組稱：「昨天與代書約定好今天簽合約（指委託仲介銷售契約），剛才請代書事務所先把合約傳給大家過目，了解内容再作定奪。」等語，表示要與被告等人商談委託仲介銷售合約内容，再與原告簽約，足認迄110年3月19日，兩造間之委託仲介銷售契約尚未簽立，謝朝棟亦未代被告締結委託仲介銷售契約，遑論原告得代被告銷售系爭土地。
⒉因謝朝棟並無代被告簽立委託仲介銷售契約之權限，而必
須徵詢被告本人同意，並由自美返台之黃于書代簽委託仲介銷售契約，故謝朝棟及黃于書於110年3月19日下午前往文選地政士事務所，黃于書於當日立即在系爭LINE群組發送系爭仲介契約書之照片，並傳送英文訊息稱請審查及討論，其將等待被告回覆後才決定是否同意等語，由此可知，因被告未表示同意，黃于書自無可能於當日下午代理被告簽立系爭仲介契約書，系爭仲介契約書亦無被告之用印簽名。
⒊因謝朝棟並無代理被告簽立委託仲介銷售契約之權限，自
無權代理被告為任何對原告要約或承諾之意思表示，故黃于書與謝朝棟於110年3月19日下午前往文選事務所，原告對其等提出系爭仲介契約書時，其性質自屬原告之「要約」，尚難遽認有委託仲介銷售契約關係之成立。且其後黃于書亦未對原告前開要約為承諾及簽約，兩造間並無任何委託仲介銷售契約存在，被告無支付原告報酬之義務。
⒋被告閱讀系爭仲介契約書後，亦於系爭LINE群組中表達對
契約中第5條之服務報酬約款表示有疑慮、質疑而無法同意之意思，更於110年3月20日表示「這個交易先暫停，等4我回去再進行」等語，顯見系爭仲介契約書迄110年3月20日均未簽立，即無可能據此仲介成交買賣。且衡之交易常情，若系爭土地業經原告仲介成交，其基於仲介之報告義務，應會在系爭LINE群組說明「買賣成交」，惟前揭過程中亦未見原告有在群組中表示「買賣業已成交，無法暫停」之意思，則原告稱其於110年3月19日仲介買賣成交，即無可能。且文選事務所於110年3月22日16時24分許（美國時間22日2時24分）在系爭LINE群組表示「有收到交易暫停，謝謝！」等語，足認兩造間之委託仲介銷售契約因「交易暫停」並未簽立。
㈢本件不動產買賣契約亦尚未成立，原告無報酬請求權：
縱認兩造間有委託仲介銷售契約關係，然本件買賣收款條件、方式尚待簽立買賣契約時磋商，更遑論買賣相關條件是否達成合意尚屬未定，自難認買賣契約已經成立。本件不動產買賣契約既未因原告之報告或媒介而成立，原告請求報酬之條件即尚未成就，原告主張買賣業已成交，並請求被告給付仲介報酬及激勵獎金，即無理由。
㈣又縱認系爭土地買賣業於110年3月19日成交，原告於系爭仲
介契約書使用前開「如成交金額…」之假設用語，顯係有意隱瞞訂約事項，藉以騙取被告給付系爭仲介契約書第5條第2款之差價。然不動產經紀業管理條例第19條禁止經紀人員賺取價差，原告所稱之不明仲介人員若藉此收取差價，即屬違法，難謂合於公序良俗。因此，縱認系爭仲介契約書已經簽立，亦因違反公序良俗而無效。又原告係地政士，並非合法之經紀業者，且系爭仲介契約書為定型化契約，卻未給被告合理審閱期間等語。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭土地之所有權人。謝朝棟為被告之弟，謝麗碧、
謝麗珠為被告之妹，黃于書為被告之子。被告與謝麗碧、謝5麗珠目前居住於國外。
㈡原告為地政士，開設之事務所為文選事務所（地址：臺南市○○區○○路000號5樓之2）。
㈢謝朝棟於110年3月16日下午，前往文選事務所，由原告以電
腦繕打系爭授權書，內容記載：「茲授權謝朝棟全權代表本人處分授權人所有坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號及仁德區中洲段20、20-1、20-2地號所有權全部出售有關事宜，全權處理有關買賣價金、收取買賣訂金、訂立買賣契約及過戶有關事宜，其所訂立之買賣契約效力及於授權人，恐空口無憑特立此書為證。」等語，經原告以視訊及LINE通訊軟體傳送授權書與被告，由被告於「授權人：謝麗玉」後方簽名回傳後，再由謝朝棟於「被授權人：謝朝棟」後方簽名按捺指印（本院卷第37頁）。
㈣原告於110年3月19日以電腦繕打「委託仲介銷售不動產契約書」1份（即系爭仲介契約書），其中第5條服務報酬記載：
「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為：⒈成交金額在每分地300萬元以內，依實際成交價之百分之1作為服務報酬，承租人可依實際成交價格分得其承租面積價值1/3。⒉如成交金額在每分地300萬元以上時，以每分地300萬元成交總價之百分之1作為服務報酬，承租人可依實際成交價格分得其承租面積之出售價值1/3，但超過每分地300萬元以上時，超過部分扣除承租人可分得部分，剩餘部分作為受託人服務報酬。」原告並於該契約書「受託人：陳敏祥」後方蓋章，然被告及謝朝棟並未於該契約書「委託人兼授權人：謝麗玉」、「被授權人：謝朝棟」處簽名或蓋章（本院卷第59至61頁）。原告並於同日將該份契約書傳送至系爭LINE群組內（原告上傳時，尚未於「受託人：陳敏祥」後方蓋章）。
㈤兩造、謝朝棟、黃于書、謝麗碧、謝麗珠曾在同一LINE通訊
軟體群組內（即系爭LINE群組），並於110年3月18至20日、21日、22日、27日，有以LINE通訊軟體為如本院卷第83至896頁之對話。另被告、謝朝棟、黃于書、謝麗碧、謝麗珠曾同在另一LINE通訊軟體群組內（該群組無原告加入），並於110年3月19日有以LINE通訊軟體為如本院卷第138至139頁之對話。
㈥被告委託宥昇律師事務所於110年3月22日以宥昇執律〔2021〕
第000000000號律師函謝朝棟，撤回對謝朝棟之授權，謝朝棟於同年月25日以LINE通訊軟體告知被告：樂意接受。該份律師函未送達原告（本院卷第135至137頁）。
㈦原告於110年3月30日傳送記載有本院卷第63頁所示內容之LINE訊息給被告。
㈧原告於110年4月7日寄發台南南門路郵局42號存證信函給被告
（副本給謝朝棟），記載請被告儘速出面訂立不動產買賣契約等語，謝朝棟於110年4月21日收受，被告之部分則招領逾期退回（本院卷第65至69頁）。
㈨被告委託宥昇律師事務所於110年4月9日以宥昇執律〔2021〕第
000000000號律師函謝朝棟、原告，主張兩造間無委託仲介銷售契約存在等語（本院卷第161至167頁）。
㈩原告於110年4月21日以文選事務所名義發函被告，記載請求被告忠實履行出賣人義務等語（本院卷第71至81頁）。
四、得心證之理由：本件兩造爭點應在於：㈠兩造間是否已成立委託仲介銷售系爭土地之契約？㈡原告依兩造間之委託仲介銷售系爭土地契約，請求被告給付仲介報酬及激勵獎金之半數即1,789,000元，有無理由？經查：
㈠兩造間尚未成立委託仲介銷售系爭土地之契約：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉7證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377號判決意旨參照）。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院109年度台上字第31號、108年度台上字第1341號判決意旨參照）。
⒉原告主張兩造間已成立系爭仲介契約書，其得依系爭仲介
契約書，請求被告給付仲介報酬及激勵獎金，為被告所否認，按諸上開規定及說明，自應由原告就其主張之事實，負舉證之責。經查：
⑴謝朝棟於110年3月16日下午，曾前往文選事務所，由原
告以電腦繕打系爭授權書，內容記載：「茲授權謝朝棟全權代表本人處分授權人所有坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號及仁德區中洲段20、20-1、20-2地號所有權全部出售有關事宜，全權處理有關買賣價金、收取買賣訂金、訂立買賣契約及過戶有關事宜，其所訂立之買賣契約效力及於授權人，恐空口無憑特立此書為證。」等語，經原告以視訊及LINE通訊軟體傳送授權書與被告，由被告於「授權人：謝麗玉」後方簽名回傳後，再由謝朝棟於「被授權人：謝朝棟」後方簽名按捺指印等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈢）。而觀諸系爭授權書所載「…全權代表本人處分…所有權全部出售有關事宜，全權處理有關『買賣價金、收取買賣訂金、訂立買賣契約及過戶』有關事宜，其所訂立之『買賣契約』效力及於授權人」等語，僅記載關於「買賣契約」等相關事項，而未載明謝朝棟亦受被告授權，可與原告成立委託仲介銷售系爭土地之契約、以及該委託仲介銷售契約效力及於被告等語。是依系爭授權書之文意，僅能認定謝朝棟經被告授權處理之範圍，係有關「買賣價金、收取買賣訂金、訂立買賣契約及過戶」等與買賣契約有關之事項，尚難以系爭授權書逕認「與原8告訂立委託仲介銷售契約」乙事亦在被告授權謝朝棟得處理之範圍內。又系爭授權書既為原告所繕打，如若原告所主張，謝朝棟經被告授權之範圍，除得與系爭土地之買受人訂立「買賣契約」外，尚包括得與原告訂立「委託仲介銷售契約」，則依原告身為地政士所具處理土地買賣之專業及經驗，其於繕打系爭授權書時，當可將此事項載明於系爭授權書內，再由被告確認後簽名回傳，以確保其自身權益，此對原告而言尚無何窒礙難行之處，惟原告卻未就謝朝棟業經被告授權得訂立委託仲介銷售契約乙事載明於系爭授權書上，則實難認原告主張謝朝棟經被告以系爭授權書授權之範圍亦包含與原告訂立委託仲介銷售契約等語為可採。
⑵系爭仲介契約書為原告於110年3月19日以電腦繕打，原
告並於該契約書「受託人：陳敏祥」後方蓋章，然被告及謝朝棟並未於該契約書「委託人兼授權人：謝麗玉」、「被授權人：謝朝棟」處簽名或蓋章等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）。經本院依原告之聲請通知謝朝棟到庭作證，謝朝棟證稱：被告有委託我去詢問原告如何出售系爭土地，尋找買家、抽傭報酬之問題，我於110年2月底3月初有先去文選事務所詢問上開事項，被告稱如果買賣交易成功，酬勞是售價百分之1，我就委託原告尋找買家；後來110年3月16日我再去文選事務所簽系爭授權書，我只是一個窗口，當時我提出成交金額是每坪8,000元至10,000元；於110年3月16日簽系爭授權書前後幾天，我有再去文選事務所，當時原告有類似釣魚問我說，如果賣超過每分地3,000,000元，超過部分如何處理，我就說佃農可以分，原告也可以拿當作激勵，我想原告提出之系爭仲介契約書第5條內容就是依據這個做記載，我雖然有跟原告講這樣的內容，但這不算是我跟原告的約定，這只是諮商，是我個人主張，還是要經過我姊妹同意，我們跟原告有一個群組，9事情都會經過群組討論，被告沒有明確授權給我要怎麼約定報酬，我談的過程還是要回報給被告，我只是一個窗口；後來我與黃于書有一起於110年3月19日前往文選事務所閱覽系爭仲介契約書，我就覺得很奇怪，且被告發現很多內容不是我們能接受的，所以我們就沒有簽名，沒有簽名就代表沒有答應沒有承諾等語（本院卷第263至270頁）。依謝朝棟上開證述，固堪認謝朝棟曾於110年2月底3月初，以及於110年3月16日被告簽定系爭授權書前後，曾與原告談及委託被告仲介銷售系爭土地之事宜，並告知原告出售系爭土地之成交金額為每坪8,000元至10,000元，仲介報酬則為售價百分之1，以及若賣超過每分地3,000,000元超過部分佃農可以分，原告也可以拿當作激勵等情，然謝朝棟亦證稱關於賣超過每分地3,000,000元超過部分如何處理之部分，僅係其個人意見，尚需經過包含被告在內其姊妹們之同意，且其於110年3月19日與黃于書前往文選事務所閱覽系爭仲介契約書後，因發現有內容係其與被告無法接受，故其並未在系爭仲介契約書簽名表示承諾等語。足見謝朝棟就賣超過每分地3,000,000元之部分如何處理，僅係其個人意見，其並未經被告授權可與原告為如系爭仲介契約書所示之約定，且謝朝棟及被告於閱覽原告所提出之系爭仲介契約書後，皆未同意該契約書所載內容，亦均未於系爭仲介契約書上簽名或蓋章，從而尚難認被告已同意依系爭仲介契約書所載內容而與原告成立委託仲介銷售契約。
⑶原告雖主張被告已由謝朝棟代理，與原告口頭成立委託
仲介銷售契約，而系爭仲介契約書僅作為告知及收取仲介報酬之依據，不一定需要簽立或被告或謝朝棟之簽名等語。然查，尚難以原告所提出之系爭授權書，而認定謝朝棟經被告授權處理之範圍，亦包含與原告訂立委託仲介銷售契約等情，已如前述。又依系爭LINE群組之對10話紀錄可知，兩造、謝朝棟、黃于書及被告之其他姊妹於110年3月18日加入系爭LINE群組後，原告於110年3月19日上午9時13分許傳送檔名為「謝麗玉不動產委託仲介銷售契約書範本（2）.docx」之檔案至系爭LINE群組內，同日下午3時18分許黃于書亦傳送拍攝系爭仲介契約書之照片至系爭LINE群組內，並傳送英語訊息表示請審查該契約並討論，其將等待被告回應是否簽立等語，其後原告於同日下午4時6分許再次傳送檔名為「謝麗玉不動產委託仲介銷售契約書.pdf」之檔案至系爭LINE群組內，並傳送英語訊息表示這個文件或許較易於閱讀等語，嗣被告於同日晚間10時45分許傳送訊息表示：「我發現第二頁第五條第二小項有些疑慮，他說每分地300萬若超過的部分，除佃農應得的部分，其餘給仲介，這就是說舅舅答應仲介的已寫入契約書中了。下午（你們上午），我會問舅舅。」等語（本院卷第83至89頁）。若如原告所主張，原告於110年3月16日被告簽立系爭授權書，授權書授權之範圍包含謝朝棟得代表被告與原告訂立委託仲介銷售契約，且同日隨後謝朝棟即已有權代表被告，以口頭與原告約定委託仲介銷售系爭土地之價格及報酬，兩造間已成立委託仲介銷售契約等語為真，則原告應無須於110年3月19日再另行繕打系爭仲介契約書提供與被告、謝朝棟閱覽後簽章之必要。縱如原告所主張，其繕打系爭仲介契約書是為了怕謝朝棟不承認等情，則原告大可於110年3月16日當日即與謝朝棟簽立書面委託仲介銷售契約，載明委託仲介銷售系爭土地之價格、報酬等事項，或直接於系爭授權書上加以明確註記，以確保雙方權益，避免日後發生糾紛，此對原告而言應無困難之處。然原告卻未於系爭授權書上為任何關於委託仲介銷售土地之記載，亦未於當日與謝朝棟另訂書面契約載明委託仲介銷售系爭土地之價格、報酬等事項，而係另約謝朝棟於110年3月19日下午再次前往文選11事務所簽立系爭仲介契約書，並於當日上午先將系爭仲介契約書傳送至系爭LINE群組內，由被告及被告之姊妹閱覽確認。是堪認在系爭仲介契約書經兩造簽立前，兩造間之委託仲介銷售契約均尚未成立生效，否則原告實無需於被告簽立系爭授權書後，尚於110年3月19日與謝朝棟相約於文選事務所簽立系爭仲介契約書，並將系爭仲介契約書傳送至系爭LINE群組內由被告及被告姊妹閱覽之必要。而在此之前謝朝棟雖於被告簽立系爭授權書前後，曾向原告表示委託仲介銷售系爭土地可接受之價格範圍，以及成交後之報酬計算方式，然其性質上僅屬兩造間委託仲介銷售契約成立前磋商過程之初步意思交換、意見討論，尚需待兩造於系爭仲介契約書簽名或蓋章，以確認兩造成立委託仲介銷售契約之真意及內容，兩造間之委託仲介銷售契約始成立生效。是被告辯稱：兩造間委託仲介銷售關係尚在交涉磋商過程，迄110年3月19日兩造間之委託仲介銷售契約尚未成立，因此被告與謝朝棟才相約於110年3月19日簽立系爭仲介契約書等語，尚非無據。
⑷參以原告繕打之系爭仲介契約書中第10條記載「本契約
壹式貳份，由雙方各執乙份為憑，並自簽約日起生效。」（本院卷第61頁），可知原告亦認應自兩造簽立該書面之系爭仲介契約書時，兩造間之委託仲介銷售契約始發生效力，足徵兩造應有以簽訂最後書面即系爭仲介契約書始為完成契約之意思。由此益見於110年3月19日原告提出系爭仲介契約書前，兩造間關於委託仲介銷售契約僅在磋商階段，難謂兩造間已由原告與謝朝棟口頭達成意思表示一致而成立契約關係。其後原告於110年3月19日提出系爭仲介契約書後，被告既因不同意該契約內容而未完成書面契約之簽立，足見兩造間就系爭仲介契約書之條款並未達成意思表示之合致，尚難認兩造間委託仲介銷售系爭土地之契約已成立。是以，原告12主張兩造間委託仲介銷售系爭土地之契約已成立，其得依據系爭仲介契約書請求被告給付仲介報酬及激勵獎金等語，尚無足取。
㈡縱認兩造間已成立系爭仲介契約書，然被告與原告所仲介之
買方就系爭土地並未成立買賣契約，尚不符系爭仲介契約書所約定原告得請求報酬之要件：
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565條、568條第1項定有明文。即依民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。而媒介居間，以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬（最高法院52年台上字第2675號判決意旨參照）。本件縱如原告所主張，兩造間之系爭仲介契約書已成立，然依系爭仲介契約書第5條所載：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬…」等語（不爭執事項㈣、本院卷第60頁），以及上開法條規定及說明，原告依約請求居間服務報酬，係以被告與原告所仲介之買方就系爭土地之買賣契約成立生效為前提，原告始得依上開約定請求被告給付服務報酬。如被告未與買方成立買賣契約，原告即無從請求服務報酬，堪以認定。
⒉本件原告主張被告簽訂系爭授權書後，有林永標已就系爭
土地出價超過謝朝棟告知原告之價格，故被告與林永標間之買賣已成交等語，被告則抗辯買賣契約尚未成立等語。
按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的13物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅賦、點交、費用及違約等重要事項，否則當事人無從據以履行並主張契約上權利。查謝朝棟證述：原告說有仲介夥伴跟他說有找到可能的買主，但還沒有很確定，因為我對他們找買主的過程一無所知，我只記得當初買主提出的價金是每坪10,000元以上，具體金額不記得；原告沒有跟我講林永標這三個字，我也沒有見過買方，原告是跟我說有人出價每分地3,100,000元，哪一天跟我說我不知道，我沒有見過這個人，突然叫我要去高雄簽約，但什麼條件都沒有談，很唐突；110年3月19日晚上原告要我們去高雄收定金，但原告都沒有說對象是誰、定金收多少、成交金額為何、付款條件為何，如果都不存在，何來交易安全，我後來也沒有去高雄收定金等語（本院卷第268、2
72、274至275頁）。參以原告於110年3月30日寄送給被告之LINE訊息記載「承買人係高雄市中山路林姓人士」等語（本院卷第63頁），以及於110年4月7日寄送給被告及謝朝棟之存證信函記載「已於民國110年3月19日高於約定最高出售價格和高雄市苓雅區中正路林×標先生達成買賣約定」等語（本院卷第65頁），均未載明原告仲介之買主完整姓名，堪認謝朝棟證稱原告並未告知其買方姓名、其也未見過買方等語，應為可信。而觀諸原告所提出系爭LINE群組對話紀錄，被告於110年3月20日即傳送訊息：「陳代書：看到訊息傳來傳去，我們都不是很清楚，我兒子在美國長大，不太懂台灣的規矩，常要他放下孩子跑來跑去，14也很難為他，我想這個交易先暫停，等我回去再進行」等語（本院卷第85頁）。足見於被告於110年3月16日簽立系爭授權書後，至被告於110年3月20日表示交易暫停前，原告雖曾告知謝朝棟有買主提出每分地3,100,000元之價格，然原告並未告知謝朝棟或被告買主為何人，謝朝棟或被告亦未與買主接觸過，更未曾與買主討論或約定任何關於付款方法、所有權移轉登記時期、標的物點交、稅賦費用及違約等重要事項，自難認被告與原告所述之買主林永標，已就系爭土地買賣契約之必要之點達成合意，是被告與原告所仲介之買主林永標間之買賣契約尚未成立甚明。
⒊又原告雖主張，被告與其所仲介之買方業已成交，故其要
求謝朝棟及黃于書前往仁德區公所申請系爭土地三七五租約名冊，並送至文選事務所等語，並提出系爭土地之三七五租約登記清償表為證（本院卷第39至57頁）。然查，依系爭LINE群組對話紀錄顯示，黃于書、謝朝棟及被告談論申請三七五減租承租人資料之時間係在110年3月18日（本院卷第83頁），該日期係原告所述其將有人出價每分地3,100,000元乙事告知謝朝棟之110年3月19日之前，則黃于書、謝朝棟申請三七五減租資料是否與原告所述買主林永標為上開出價相關，已屬有疑。況縱然黃于書、謝朝棟有申請系爭土地之三七五租約登記清償表後交付原告，然此至多僅屬被告方於成立買賣契約前，為了解系爭土地承租狀況所進行之相關準備行為，尚難以此即認被告與林永標間之買賣契約已成立。至原告起訴狀雖記載「又買方承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託簽署確認後卻不履行簽定買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額1次支付委託仲介銷售價格1％服務報酬及激勵獎金予受託人，此為不動產委託仲介銷售契約書所明定」等語（本院卷第19頁），惟原告所提出之系爭仲介契約書中，並無上開內容之記載，原告亦自承兩造契約中並無這樣特殊的約15定等語（本院卷第178頁），故原告此部分之主張，亦屬無據。是以，縱如原告主張，兩造間已成立委託仲介銷售契約，然被告與原告所仲介之買方林永標就系爭土地並未成立買賣契約，尚不符系爭仲介契約書所約定原告得請求報酬之要件，原告依系爭仲介契約書請求被告應給付服務報酬，仍屬無據。
五、綜上所述，本件尚難認定兩造間已就系爭土地成立委託仲介銷售契約，且被告與原告所仲介之買主林永標亦未成立買賣契約，是原告主張依系爭仲介契約書第5條第2項約定，請求被告應給付原告服務報酬1,789,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 13 日
民事第二庭 法 官 余玟慧以上正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 5 月 20 日
書記官 于子寧