臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1109號原 告 邵德智訴訟代理人 蕭能維律師複代理人 劉韋宏律師
林宗儀律師楊鎮謙律師被 告 呂林清蓉訴訟代理人 呂明貴
林錫恩律師陳琪苗律師
參 加 人 林子糅
鄧少伶黃子凌上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國112年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬伍仟玖佰柒拾肆元，及自民國110年8月11日起至清償之日止按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔21％，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬捌仟陸佰伍拾捌元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬伍仟玖佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58 條第1項定有明文。本件被告抗辯：被告所有之系爭土地及房屋委由黃子凌、鄧少伶銷售，且兩造簽立系爭買賣契約書，乃委託林子糅處理相關事宜，若林子糅、黃子凌、鄧少伶有未善盡受託人義務致被告需對原告負賠償責任，則被告會再依法向林子糅、鄧少伶、黃子凌求償，故林子糅、鄧少伶、黃子凌對於本件裁判結果，確具有法律上之利害關係；林子糅、鄧少伶、黃子凌為輔助被告一方，並已具狀聲請參加訴訟（見卷一第219頁至第220頁、第261頁至第266頁、第287頁至第291頁、第383頁至第391頁），核無不合，亦應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠原告因見仲介業者刊登之廣告，得知迦南山莊之景觀度假小
木屋出售，且廣告標示「地坪：711坪」、「建坪：71.75坪」，乃有意購買，經仲介業者居間，於民國110年2月25日與被告簽立土地買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，購買坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地應有部分40分之4、10分之6、40分之4、10分之6(下稱系爭土地)及門牌號碼臺南市○○區○○00○00號房屋(下稱系爭房屋)，買賣價金新臺幣(下同)918萬元。依上開仲介廣告標示，系爭買賣契約書第11條第3項前段、第13條第3項之約定內容，及系爭買賣契約書之附件中有系爭房屋之房屋稅籍證明書標示：系爭房屋為「1座2層」、建物面積共237.2平方公尺，約71.75坪等情，應可認被告保證系爭房屋之建坪為71.75坪。然原告於被告交付系爭房地後，發現系爭房屋與鄰屋共用同一門牌，合併計算建坪為71.75坪，系爭房屋本身實際建坪僅約35.88坪，欠缺被告保證之品質而具有瑕疵，原告自得請求被告減少3分之1買賣價金即306萬元，爰依民法第354條第1項前段、第2項及359條前段之規定，提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
1.被告應給付原告306萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告及參加人則以：㈠被告係委託仲介公司出售系爭土地，委託銷售價格為土地售
價，並因系爭房屋為農舍，須與系爭土地一併移轉，乃隨同移轉系爭房屋，有被告與仲介公司簽立之土地委託專賣契約書可證。且雙方簽立系爭買賣契約書時，買賣價金亦為系爭土地之價款，並未論及系爭建物之價款，此有系爭買賣契約書可憑。至於銷售廣告，仲介公司從未告知如何廣告銷售，被告對此並不知情，銷售廣告對於系爭房屋建坪記載之錯誤，經被告發現後已經取消，縱使原告係因銷售廣告前來看屋，但原告於簽立系爭買賣契約書前，曾數次至現場查看系爭房屋之現況，陪同之仲介人員已明確告知系爭房屋之使用面積及現況，原告自應知悉系爭房屋之使用面積及現況；且原告簽立系爭買賣契約書時，土地代書即參加人林子糅亦已明確告知買賣標的為系爭土地而已，系爭房屋僅為一併移轉；嗣於110年5月2日交屋時，原告亦已確認系爭房屋之現況，並於110年6月28日簽立確認書，確認移轉標的無誤。故原告以系爭房屋之建坪數與銷售廣告不符，具有物之瑕疵或欠缺保證品質為由，請求減少買賣價金3分之1，顯違背誠信原則，自非有理等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡參加人林子糅則以：
伊為代書程序承辦人員。伊於調閱系爭房屋稅籍證明發現權利範圍為2分1時，已電話詢問被告緣由，嗣兩造亦到現場確認屋況及使用範圍完成現場點交，過戶前伊也向參加人黃子凌確認原告是否同意辦理過戶事宜，經原告同意辦理過戶，才辦理過戶登記。是原告主張系爭房屋之建坪數有短少，實無理由等語。
㈢參加人鄧少伶則以：
伊為承辦被告委託銷售業務之不動產營業員，前述銷售廣告為伊所刊登，伊於同年1月20日已更正建物面積，而原告係透過參加人黃子凌之廣告、帶看及解說，始有意斡旋承買，並非因伊之銷售廣告而斡旋承買，故前述銷售廣告未影響原告之承買意願。又於2月25日復看時，伊有向原告明確指出系爭房屋是哪一戶，及以實際使用面積現況交屋等情，原告自始皆明確知悉上情，嗣在系爭房屋以門牌號碼標示有疑義時，亦係經原告釐清疑義並同意後，才繼續辦理產權移轉，是原告主張系爭房屋之建坪數有短少，實無理由等語。
㈣參加人黃子凌則以：
伊為不動產營業員，系爭房屋係獨立門戶但2戶共用一門牌號碼，伊為免誤認自始皆以現場指示方式告知交易標的僅其中一戶。又系爭建物為未辦保存登記建物，面積未經地政機關測量，伊自始未廣告系爭建物坪數若干，而是當場指及解說系爭建物面積，以實際看到可使用範圍為交易面積，未曾給予原告系爭建物面積有約71坪之錯誤訊息。且參酌系爭買賣契約所檢附之稅籍資料亦可知，系爭房屋僅是其中一戶。故原告於確認無誤並簽立提前交屋切結書，同意辦理過戶手續。是原告主張系爭房屋之建坪數有短少，實無理由等語。
三、本院得心證之理由：㈠本件原告主張兩造簽立之系爭買賣契約之範疇乃包括系爭土
地及系爭房屋等情，為被告所否認，並抗辯系爭買賣契約範疇僅有系爭土地，系爭房屋僅一併移轉等語。觀諸原告所提出幸福家不動產的貼文，其上記載：玉井景觀渡假小木屋，迦南山莊景觀渡…，建物資料，地坪711坪、建坪71.75坪，格局3房2廳2衛，玉井迦南渡假山莊等語（下稱幸福家不動產廣告，見補字卷第19頁、第21頁），及系爭買賣契約第一條後方以手寫記載未保存建物即系爭房屋一併移轉與買方，特別約定事項記載：賣方建物點交買方後，一場大雨如有滲漏水，賣方修繕予買方等語（見補字卷第25頁、第31頁）及檢附系爭房屋之農舍使用執照（見補字卷第34頁）。復參酌參加人林子糅即代書於兩造簽立系爭買賣契約時稱：要過戶給你，我這裡有寫一併轉給你，所以是四塊地加上這間房子賣給你等語，有兩造簽立系爭買賣契約110年2月25日錄音譯文附卷可查（見卷一第125頁）。足徵系爭房屋作為農舍使用，本應連同農地一同買賣，且農舍為未保存登記建物，故系爭土地買賣契約，始記載為土地買賣契約書，系爭房屋一併移轉與原告，故系爭買賣契約，乃為農舍（即系爭房屋）及農地（即系爭土地）之買賣契約無訛。從而，原告主張系爭買賣契約之範疇包括系爭土地及系爭房屋等情，係屬有據，自為可採。
㈡兩造簽立系爭買賣契約之際，系爭房屋係以建坪71.75坪或建坪35.88建坪作為計算：
⒈依據原告所提出幸福家不動產廣告，其上記載建坪71.75坪等
語（見補字卷第21頁），及當時兩造簽立系爭買賣契約時，被告所提供與原告之系爭房屋房屋稅籍證明單其上記載合計面積為237.2平方公尺（見補字卷第33頁），復依被告於本院審理時陳稱：當時是臨時被叫去簽立系爭買賣契約，當時提供與代書系爭房屋的稅籍資料持份是全部，代書沒有申請新的稅籍資料，故簽約時提供原告系爭房屋舊的稅籍資料，但是代書應該有義務申請新的稅籍資料等語（見卷二第99頁）。再者，依據兩造於110年2月25日簽立系爭買賣契約之錄音譯文內容，被告夫即被告訴訟代理人呂明貴：當初要蓋那些木屋的時候，它要合法性，當初就是300坪你才能蓋30坪而已，合法就是300坪才能蓋30坪。原告：像我們蓋70幾坪，所以我們有700多坪。被告夫：對。（見卷一第120頁）。
益徵，原告於簽立系爭買賣契約之際，依據被告所提供之系爭房屋稅籍資料其上記載系爭房屋之建坪合計為70幾坪後，原告再向被告夫確認，購買系爭土地面積約700多坪，系爭房屋是否為70幾坪，被告夫亦回覆系爭房屋為70幾坪，顯見被告於簽立系爭買賣契約之際，已向原告保證系爭房屋如房屋稅籍資料所載建坪有71.75等情無訛。
⒉參加人雖辯稱，兩造於簽立系爭買賣契約之際，已告知原告
系爭房屋之建坪僅有被告所提供稅籍資料所載建坪一半即30幾坪等情，為原告所否認。然觀諸兩造於110年2月25日簽立系爭買賣契約之錄音譯文，被告夫甚至向原告稱系爭房屋有100坪，期間經原告數度詢問被告夫系爭房屋之坪數為何，被告夫均未曾向原告提及系爭房屋建坪僅為30幾坪，反係向原告稱購買之系爭土地有700多坪，系爭房屋即有70幾坪等語已如前述。再者，參加人雖稱其於原告購買系爭房屋之初，即向原告表示系爭房屋之建坪僅有30幾坪等語，然參加人迄今均未能提出任何證據以實其說，是難認參加人上開抗辯為真實。另原告於110年6月28日所簽立之確認書，乃原告確認被告於110年5月2日辦理現場交屋並確認房屋無誤，被告名下水、電表及房屋稅籍持份1/2一併更名移轉與原告，被告提供自用農舍使用執照正本移轉與買方等情（見卷一第323頁），並無原告同意被告保證系爭房屋建坪從71.75坪改為
35.88坪之意，亦無從證明參加人曾於原告簽立系爭買賣契約前即經參加人告知系爭房屋建坪僅為30幾坪。至於被告雖一再抗辯原告於簽立系爭買賣契約前，曾至現場看過系爭房屋，當然可以得知系爭房屋建物僅有30幾坪，惟原告並非從事不動產之專業人士，無從至現場看屋即得知悉系爭建物之實際坪數僅為30幾坪。況且，被告夫為原屋主，居住於系爭房屋甚久，其於簽立系爭買賣之際，仍向原告稱購買系爭土地700多坪，系爭房屋有70幾坪。顯見，系爭房屋原告雖曾於簽立系爭買賣契約至現場看屋，亦無從知悉系爭房屋之建坪僅為30幾坪等情無訛。故被告及參加人抗辯原告曾至現場看屋即得知悉系爭房屋僅為30幾坪，亦屬無據，尚難採憑。
㈢本件原告主張系爭房屋有價值減少之瑕疵，請求減少價金306萬元，有無理由：
⒈物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。有關不動產房屋買賣，建物面積大小與房屋總價息息相關，此由內政部不動產交易實價查詢內容或一般不動產房屋買賣廣告，均登載每坪單價及總面積以為重要交易資訊可知，建物面積大小乃直接影響建物價額高低，買賣標的建物如有面積不足情事，顯屬買賣標的物欠缺契約所約定或通常應有價值之瑕疵，足可認定。兩造於簽立系爭買賣契約之際，被告已向原告保證系爭房屋如房屋稅籍資料所載建坪有71.75坪，已如前述，但系爭建物依據最新之稅籍資料確較兩造簽立系爭買賣契約之際被告所保證之71.75坪建坪短少，是原告據此主張系爭房屋有價值減損之瑕疵，自屬有據。
⒉本件原告主張系爭房屋因被告保證建坪為71.75坪，實際上僅
有35.88坪，請求減少價金306萬元等情，為被告所否認。然系爭房屋價值有無減少，本院依原告聲請送請社團法人臺南市不動產估價師公會鑑定，經該公會於111年11月9日函覆本院及檢附不動產估價報告書（下稱不動產估價報告書），依不動產估價報告書鑑於勘估標的於構造上為不可分之一體，且上下部結構均具使用效益，惟系爭房屋之房屋稅籍證明及使用執照，均僅登載上部「木結構」之面積，按混合式木構造整體面積（包括上部木結構及下部鋼筋混凝土結構）實際建坪為59.475坪（見不動產估價報告書第6頁）。本件原告主張被告所交付之系爭房屋依據房屋稅籍資料所載僅有35.875坪即（即系爭不動產估價報告書所稱之上部為木結構部分）等語，惟依系爭不動產估價報告書所載系爭房屋為混合式木構造，上部木結構，採原木層疊式工法，樓高二層，一樓部分挑空，二樓採夾層概念設計；下部為鋼筋混凝土結構，樓高一層，高度約2.8公尺，該空間現況為車庫使用，車庫入口位於北側，並於南側留設出入鐵門，可通達勘估標的前庭，及經由戶外樓梯通往木結構大門等情（見不動產估價報告書第9頁），是以，系爭房屋上部及下部乃為一體，上部建築於下部之上，而下部作為停車之用，故計算系爭房屋實際坪數時，除應計算房屋稅籍資料所記載之上部木結構即35.875坪外，應將下部RC結構停車空間一併計入，故系爭房屋實際建坪之建坪面積應為59.475坪，故原告主張依據系爭房屋之房屋稅籍資料所載系爭房屋建坪僅有35.875坪，係屬無據，尚難採憑。
⒊另依不動產估價報告書，依據比較法估價程序，乃以系爭房
屋該社區一宗土地中間位置依建物房屋均等持分之最適持分面積設定為基準宗地面積（社區內8棟共16戶木構造面積均相同或差異極小，故依區分所有建物配比土地持分之概念，按戶數均等計算最適持分面積），求取基準宗地單價，並判定建物所在基地之平均單價……，依各比較標的價格形成因素相近程度決定權重……，綜合評估結果，決定各比較標的權重分別為25％、35％、40％，整數化後推定看估標的建物比較價格為每平方公尺27,800元，……依據成本法評估過程，依不動產估價技術規則第65條規定，建物成本等於建物總成本減建物累積折舊額。價格決定之理由，鑑於國內以往以著重資源保育之林業政策為主，所使用之木材絕大部分仰賴進口，目前國際原木取得日益困難且價格逐年上漲，對成本價格計算之變數掌握度較低，故本案採比較價格70％、成本價格30％之權重，決定勘估標的建物價格，決定價格26,800元（元/平方公尺）、88,595元/坪（見不動產估價報告書第32頁、第46頁、第52頁），建物面積按上部木結構面積情況A：35.875坪時（實際建坪），建物總價3,178,346元（計算方式：88,595元/坪35.875坪=3,178,346）元。情況B；混合式構造整體面積為59.475坪時（實際建坪），情況B與情況A為同一實體，僅表述方式不同，故其價值不變，建物總價B=建物總價A=3,178,346元，以建物總價B除以建物面積59.475坪計算建坪單價為53,440元/坪（計算式：3,178,346元59.475坪=53,440元/坪），故系爭房屋被告當時所保證之建坪為71.75坪，建物總價為3,384,320元（計算式：71.75坪53,440元/坪=3,834,320元）。系爭不動產估價報告書，乃以比較法，將系爭房屋同一社區之其他房屋出售價格作為求取基準宗地單價基礎，本案採比較價格70％、成本價格30％之權重，決定勘估標的建物價格，決定價格26,800元（元/平方公尺）、88,595元/坪，並審酌系爭房屋之實際興建情況，認定系爭房屋之價值，是以系爭不動產估價報告書所為之鑑價結果，係屬妥適。而予足採。
⒋從而，依系爭不動產估價報告書，可認系爭房屋實際坪數為5
9.475坪，建物總價為3,178,346元，因被告所保證系爭房屋建坪71.75坪，建物總價為3,384,320元，已如前述，系爭房屋因面積短少所致之應有價值減損為655,974元（計算式：3,384,320元-3,178,346元=655,974元），是以原告依據民法第359條規定，向被告請求減少價金給付655,974元，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據民法第359條規定，向被告請求減少價金給付655,974元，為有理由，故原告請求被告應給付655,974元，及自起訴狀繕本送達翌日起即110年8月11日起至清償之日止按週年利率5％計算之利息。
五、兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 21 日
民事第五庭 法 官 葉淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 27 日
書記官 吳昕韋