臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1233號原 告 林素珍訴訟代理人 王正宏律師被 告 林瑞華訴訟代理人 李宏文律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經臺灣高雄地方法院裁定移送前來（110年度審訴字第780號），本院於民國111年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)訴外人詹金信於民國95年9月間，以其母親詹楊蜂名義訂購如附表所示不動產（下稱系爭房地），並繳納定金新臺幣（下同）10萬元；然因詹楊蜂授信條件問題，銀行不願承貸，詹金信遂請被告幫忙，以借名登記方式，以被告名義向第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）辦理貸款繳納系爭房地之價金。嗣因被告抱怨以其名義購買之不動產貸款數額過高，詹金信乃居間仲介原告購買系爭房地，約定原告於締結買賣契約時給付10萬元，剩餘價金則由原告以繳清系爭房地貸款餘額之方式給付，被告並授權詹金信與原告於伍婉嫻公證人事務所認證兩造間就系爭房地於96年10月1日所訂立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。依當時購買國民住宅之法令規定，承購者須設籍滿1年後始能將該國宅移轉予他人，系爭買賣契約第三條第四項「金融機構貸款核撥同時（約98年12月31日以前）支付尾款」之真意，係被告需在系爭房地設籍1年後將系爭房地移轉過戶予原告，使原告能以俗稱「背胎」方式辦理貸款清償原第一銀行之抵押貸款，故給付尾款時間才會與契約成立時間相差2年。然被告購買系爭房地後，因感情因素刁難，不願將戶籍遷入系爭房地，致無法將系爭房地過戶予原告，原告亦因此無法以系爭房地貸款清償原抵押債務；後經詹金信協調，兩造同意由被告先將系爭房地信託登記予原告使用收益，原告每月應給付詹金信11,500元作為清償系爭房地貸款之用，俟原告代為分期清償系爭房地貸款後，被告再將系爭房地移轉登記予原告。被告並於97年4月15日提供相關資料供原告辦理系爭房地之信託登記，系爭房地所有權狀自辦理信託登記完畢後即由原告保管迄今。兩造簽立系爭買賣契約後，原告即將系爭房地出租他人，並按時繳納系爭房地貸款及相關稅賦。詎料被告竟在原告繳納貸款逾15年之久後，於110年5月17日通知原告終止上開信託關係，原告前往地政事務所查詢，赫然發現被告明知系爭房地所有權狀係由原告保管，竟向地政機關為不實陳述，切結所有權狀遺失，更與代書吳英哲於土地登記申請書備註欄記載「塗銷金額80萬元整，本案已於110年6月8日由林素珍親自簽收」，顯有意違背兩造間之契約，恐有脫產之嫌，爰依民法第348條第1項規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告。
(二)對被告抗辯之陳述：
1.被告於法院耗費相當時間調取鑑定資料送筆跡鑑定、審理已近1年後，方又提出同時履行之抗辯，致法院需重新調查，明顯意圖延滯訴訟，應依民事訴訟法第196條第2項規定駁回其主張。
2.兩造間業經詹金信協調，以設定信託方式變通處理本件買賣爭議，並約定以清償系爭房地抵押貸款充作價金給付，系爭買賣契約第三條第四項「金融機構貸款核撥同時（約98年12月31日以前）支付尾款」之真意係被告需在系爭房地設籍1年後將系爭房地移轉過戶予原告等情，業如前述，故兩造並無原告應於98年12月31日給付被告188萬元之約定，否則被告何以甘願在原告未給付尾款前，即將系爭房地信託予原告並由原告使用收益？又系爭買賣契約上載之10萬元定金，原告已以現金交付被告之委任人詹金信。
3.詹金信與被告間因不動產投資有多宗訴訟，詹金信於訴訟中主張為借名登記，被告則主張為合夥，然不論係借名登記或合夥，被告均未否認詹金信為管理者。詹金信曾於105年間起訴請求被告將坐落臺南市○區○○段0000○00地號土地應有部分10萬分之1235及同段5539建號、門牌號碼臺南市○○路0段000號10樓之房屋（下稱北門路房地）移轉登記返還予詹金信，經本院105年度訴字第763號、臺灣高等法院臺南分院106年度上字第217號分別駁回詹金信之起訴及上訴（下稱另案）；於該案中，被告即以詹金信與被告間為合資合夥關係為由，反駁詹金信借名登記之主張，並自承其將其名下之臺灣銀行股份有限公司（下稱臺灣銀行）及第一銀行帳戶交與詹金信並委託詹金信繳納貸款，且其臺灣銀行帳戶中入帳之資金多為其與詹金信合資合夥購買不動產電信租金收益，該帳戶資金又多匯入其第一銀行帳戶内，故第一銀行之貸款，乃以其與詹金信間合資合夥購買之不動產電信租金收益繳納。是被告於本件主張系爭房地貸款為其單獨繳納，即有不實。詹金信既在同時期以被告名義向臺南市政府購買2戶國宅，並均以被告名義向第一銀行貸款，被告於另案既主張第一銀行貸款之繳納係委託詹金信以渠等間電信租金收益繳納，衡情本件並無相異處理之理，詹金信乃被告關於不動產管理之代理人顯無爭議。而依證人詹金信證述可知，原告均按月給付詹金信11,500元，至於詹金信收受原告交付款項後，或因與原告間另案訴訟爭議而故意不繳納第一銀行貸款，此乃其内部關係，與原告無涉。
4.以被告名義在第一銀行抵押貸款之標的，除了系爭房地、北門路房地以外，尚有高雄市○○區○○路00號9樓、高雄市○○區○○○路000號12樓、高雄市○○區○○路0段000號17樓，另有高雄市三民區、楠梓區不動產2戶，總計7戶，被告雖主張系爭房地之抵押債務均由其清償，然其清償者究竟為何不動產，明顯有疑。被告雖於其他案件主張與詹金信就上開不動產為合資合夥關係，然迄今未提起合夥結算訴訟，且故意不繳納貸款，而放任銀行拍賣，其目的在於將該等不動產換價為現金。詹金信於110年12月間，獲悉第一銀行因被告不繳貸款而拍賣高雄市○○區○○路0段000號17樓不動產，原告擔心將來拍賣範圍擴及系爭房地，立即匯款191萬元至詹楊蜂開設於臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）建國分行帳號000000000000帳戶，再由詹楊蜂（為被告於第一銀行貸款之連帶保證人）以被告名義清償貸款3,668,316元，故系爭房地之抵押債務既已全數清償完畢，被告即應將系爭房地移轉登記予原告，至於清償該抵押債務者為何人、清償資金來源，屬另一原因關係，被告應另訴主張。無從於本件主張同時履行抗辯。
5.原告就系爭買賣契約，對待給付内容乃「清償系爭不動產抵押貸款」，而系爭不動產抵押貸款既已全數清償完畢，被告自應將系爭房地移轉登記予原告。又被告主張原告對待給付為「給付198萬元價金及遲延利息」，與兩造約定之對待給付不合，不生催告效力。原告既無給付遲延，被告解除契約當然不合法，仍應依約將系爭房地移轉登記予原告。
(三)聲明：被告應將系爭房地移轉登記予原告。
二、被告則以：
(一)兩造間就系爭房地並無買賣關係，依原告所提出之臺灣高雄地方法院所屬民間公證人伍婉嫻事務所97年度雄院民認嫻字第00106號認證書，僅由原告出面執系爭買賣契約辦理認證，被告並未出面，亦未授權原告辦理認證。應鑑定系爭買賣契約、該認證書所附之授權書上被告之簽名是否真正，如非真正，即屬原告所偽造。況被告母親於96年9月24日病逝，被告於96年10月1日尚於治喪期間，豈有心思餘力與原告締結系爭買賣契約，被告父親於97年3月24日病逝，被告於97年3、4月間同為父親住院照護、治喪而忙碌，亦無可能與原告締結系爭房地之信託契約，原告主張之系爭買賣契約、上開信託契約，應為詹金信為欺瞞被告所偽造，兩造間並無買賣契約存在，原告並非系爭房地之買受人，兩造間並無買賣真意存在，原告自無權請求被告移轉系爭房地所有權。
(二)原告為詹金信之前妻，兩人離婚後，關係仍屬親密，詹金信如有將系爭房地借名登記之需，大可直接借名登記於原告名下，何須再借用被告名義為登記？系爭房地實為訴外人詹金信與被告之合夥財產，詹金信曾於104年12月31日對被告起訴，主張系爭房地與北門路房地皆為詹金信借用被告名義登記，而請求返還，經本院以另案受理，嗣後詹金信發現系爭房地當時係信託登記於原告名下，無從請求被告移轉，遂於另案撤回就系爭房地之請求，若系爭房地已於96年間由詹金信居間仲介原告向被告購買，何以詹金信仍於105年間於另案起訴時將系爭房地列為其借用被告名義登記之不動產。另案判決認定詹金信無法舉證證明有借名登記關係存在，反而被告與詹金信間「金錢關係複雜，加計兩造（指詹金信與被告）爭議不動產租金收入均匯入被告於臺灣銀行或第一銀行五福分行之帳戶內，並以租金扣繳北門路房地及其他房地之銀行貸款本息，而有資金共同運用及管理之情狀，被告因此辯稱系爭房地為兩造共有投資財產之一，實非無端」為由，駁回詹金信之請求，嗣經最高法院判決駁回詹金信之請求確定，此外，詹金信與被告間亦有多件相同類型之不動產借名登記案件，均判決詹金信敗訴，益徵系爭房地為詹金信與被告間之合夥財產。又系爭房地與北門路房地均為臺南市政府銷售之國民住宅，皆由詹金信以其母詹楊蜂名義登記訂購，再轉由被告名義與臺南市政府締約，購買價金則由詹金信與被告共同出資，當時均向第一銀行七賢分行辦理貸款以給付價金，北門路房地貸款204萬元，系爭房地貸款227萬元，再由被告名下開立於第一銀行七賢分行帳號00000000000帳戶、臺灣銀行左營分行帳號00000000000帳戶中被告與詹金信之合夥房地租金收益，按月繳納系爭房地與北門路房地之貸款，甚至於102年間，被告與詹金信產生合夥爭議後，更多次由被告以自有款項繳納系爭房地之第一銀行貸款，更何況系爭房地在信託於原告名下期間，該租金收益仍以原告受託信託財產專戶名義列為被告之所得，由被告繳納租賃所得稅，原告並未繳納系爭房地貸款，並無被告出售系爭房地予原告之情事。此外，系爭房地信託之受益人為被告，信託目的僅為管理，信託關係消滅時，信託財產之歸屬人仍為被告而非原告，屬自益信託，如兩造之買賣契約為真，自無可能約定於信期滿後系爭房地仍為被告所由，故詹金信所稱「用信託50年的方式來解決不能過戶不能去背胎的問題」云云同非事實。
(三)縱法院採納法務部調查局筆跡鑑定結果，認定系爭買賣契約為真，然系爭買賣契約第二條本文約定買賣總價金為198萬元，依該契約第三條第一項、第四項約定，其中10萬元應由原告於契約成立時給付被告，餘款188萬元於98年12月31日前以金融機構貸款核撥同時支付，貸款金額不足部分以現金同時乙次付清，而原告並未給付被告簽約款10萬元及尾款，系爭房地原有之第一銀行五福分行貸款於系爭賣契約簽立後，仍以被告開立於臺灣銀行左營分行00000000000號帳戶內款項按月轉帳繳納，並無原告所稱由其代繳貸款之情形。再者，系爭房地每月貸款本利介於11,904元至12,346元間，證人詹金信所稱原告每月給付其之11,500元根本不足清償系爭房地之貸款，故詹金信證稱原告按月給付11,500元以繳納系爭房地貸款，且已給付完畢云云，並非事實。
(四)詹楊蜂雖於110年12月28日清償被告名下於第一銀行之貸款3,668,316元，然此3,668,316元中，系爭房地之貸款僅占781,453元，故系爭房地貸款中非由被告清償者不過為781,453元，其餘986,125元則係由被告直接繳納；又被告以其名下第一銀行五福分行帳號00000000000號帳戶、高雄前鋒郵局帳號00000000000000號帳戶辦理轉帳繳納系爭房地貸款之金額合計達398,765元，故無論如何，被告確有應繳納系爭房地貸款398,765元之買賣價金未給付。且詹楊蜂用以清償貸款之資金，來自於2紙受款人為訴外人劉文祥之200萬元、160萬元的銀行支票，此2紙支票均為記名支票，受款人均非原告，背面亦無原告背書，原告並非票據權利人，故原告主張其匯款160萬元予詹楊蜂清償貸款云云，顯與事實不符。
(五)原告既未依系爭買賣契約之約定給付買賣價金，則於原告給付價金完畢前，被告移轉系爭房屋所有權責任之條件尚未成就，自無移轉義務。又被告已於111年9月1日以新興郵局第1757號存證信函催告原告於文到10日内給付系爭房地價金，原告於111年9月2日收到上開存證信函通知後，並未遵期履行，則於催告期滿後之111年9月12日即已構成遲延；被告復於111年9月13日再以新興郵局第2118號存證信函催告原告於文到10日内給付價金，該存證信函於111年9月14日送達，原告截至111年9月24日催告期滿仍未履行；被告遂於111年9月27日以社東郵局第276號存證信函對原告為依民法第254條規定，解除系爭房地買賣契約之意思表示，並於111年9月28日送達原告，故系爭買賣契约已因原告給付價金遲延而遭被告合法解除，原告自無權再執已解除之買賣契約，請求被告移轉系爭房地所有權。
(六)並聲明：原告之訴駁回。
三、下列事實，為兩造所不爭執，並有系爭房地所有權狀、第一類登記謄本、臺南市臺南地政事務所110年9月14日臺南地所登記第0000000000號函所附信託登記、塗銷信記登記案件影本、匯款申請書、第一銀行函覆之代償明細、被告提出之存證信函、送達回執、郵件處理結果查詢等在卷可參【見臺灣高雄地方法院110年度審訴字第780號卷（下稱雄院卷）第27、29、45、47頁，本院卷一第71至108頁、卷二第327、345至374、387至403頁】，均堪信為真實：
(一)原告為訴外人詹金信之前妻，被告與詹金信前為男女朋友，訴外人詹楊蜂為詹金信之母。
(二)系爭房地於96年3月2日登記為被告所有，並於同日為第一銀行設定擔保債權總金額最高限額273萬元之抵押權；系爭房地嗣於97年4月15日以信託為原因登記為原告所有，復於110年7月5日以塗銷信託為原因回復登記為被告所有。
(三)被告以系爭房地為擔保，向第一銀行所貸得之貸款，於110年12月28日詹楊蜂（為此筆貸款之連帶保證人）以被告名義清償781,453元後，已全數清償完畢。
(四)被告前於111年9月1日以新興郵局第1757號存證信函催告原告於文到10日内給付系爭房地之買賣價金198萬元暨自99年1月1日起至清償日止按日以上開買賣價金千分之1計算之滯納金，該存證信函於111年9月2日送達原告；被告復於111年9月13日再以新興郵局第2118號存證信函為同一內容之催告，該存證信函於111年9月14日送達原告；被告又於111年9月27日以社東郵局第276號存證信函，以原告給付遲延為由，依民法第254條規定對原告為解除系爭房地買賣契約之意思表示，該存證信函111年9月28日送達原告。
四、得心證之理由：
(一)系爭買賣契約為被告所簽立，兩造間就系爭房地已成立買賣契約：
按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。原告係執雄院卷第20至25頁之系爭買賣契約，主張兩造間就系爭房地間訂有買賣契約；另原告前執上有被告簽名、蓋章之授權書（下稱系爭授權書，內容係被告權原告辦理公（認）證事宜並領取文件），以買受人兼被告代理人身份，請求臺灣高雄地方法院所屬民間公證人伍婉嫻事務所認證系爭買賣契約，經該事務所於97年2月12日作成97年度雄院民認嫻字第00106號認證書為認證，其認證意旨為：「一、後附之不動產買賣契約書由請求人（代理人到場者，由代理人）到場承認該私文書為其請求人本人之簽名或蓋章，經公證人核對其身分證明文件無誤。
二、公證人詢明請求人或到場人之代理人，請求人確已明瞭該私文書所陳述之內容，且係出於請求人之真意而制作」，亦有認證書（見雄院卷第19頁）及本院調得之認證書卷宗可憑。被告雖否認系爭買賣契約及系爭授權書上被告之簽名、印文為真正，惟經本院將系爭買賣契約原本、認證書原卷（內有系爭買賣契約影本及系爭授權書原本），併同被告當庭書寫其姓名之字跡、被告自承上有其本人簽名或印文之臺灣土地銀行契約書、彰化銀行業務往來申請書、印鑑卡暨顧客資料卡、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、中華郵政高雄郵局郵政存簿儲金印鑑單、第一銀行印鑑卡、新竹國際商業銀行相關業務申請書、中國國際商業銀行印鑑卡、交通銀行印鑑卡、臺中商業銀行存款業務往來書、合作金庫銀行存款印鑑卡、房屋租賃契約書、協議書、匯款申請書等件，囑託法務部調查局為筆跡、印文鑑定，其中印文鑑定部分雖因無法提供法務部調查局所需之印章實物而未獲致鑑定結果，然筆跡鑑定部分，經該局以特徵比對、3D數位影像顯微鏡檢查等方法鑑定後，認甲類筆跡（即系爭買賣契約、授權書上之被告簽名筆跡）與乙類筆跡（即其餘送鑑比對文件上之被告簽名筆跡）相同，有該局鑑定書在卷可參（見本院卷二第263至267頁），足認系爭買賣契約及授權書上被告之簽名均係其親簽而為真正。系爭買賣契約既為被告所親簽，復經被告以親簽之權權書授權原告代為請求公證人為認證，依前開民事訴訟法第358條第1項之規定，自應推定為真正；被告僅以其母於96年9月24日死亡，伊無可能與同年10月1日與原告締約等情，空言爭執簽名非真正云云，然未對其抗辯事實提出確實之證明方法，自無從為其有利之認定。而系爭買賣契約之內容，為原告以198萬元將系爭房地出售予被告，並經兩造分別於該契約之買方、賣方欄位簽名，是原告主張兩造間就系爭房地已成立買賣契約乙節，足信為真實。
(二)次應審究者，乃被告以原告未履行給付價金義務及系爭買賣契約業經解除為由，拒絕履行系爭買賣契約之抗辯，有無理由？爰析論如下：
1.按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第196條第1項、第2項前段定有明文。查被告於本件訴訟初期，係以否認系爭買賣契約之真正及兩造間買賣契約之存在為答辯；嗣法務部調查局於111年6月15日出具上開筆跡鑑定結果後，被告先於111年9月2日具狀辯稱縱認系爭買賣契約為真，其於原告未履行給付價金義務前並無移轉系爭房地之義務，又於111年10月26日具狀辯稱其業於111年9月28日解除系爭買賣契約（見本院卷二第287至290、379至381頁）；由上開過程，可知被告係因筆跡鑑定結果對其不利，始另提出新攻防方法，依上述訴訟程序進行及證據調查結果出現之時序觀之，被告新攻防方法之提出仍屬適時，難認有延滯訴訟之意圖。原告辯稱被告上開攻擊防禦方法係逾時提出，應予駁回云云，為無理由，先予敘明。
2.次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。查系爭買賣契約第二條約定買賣總價款為198萬元，第三條第一、四項則約定：「本契約成立時甲方（即原告）應付乙方（即被告）新台幣壹拾萬元正（含定金），餘款則照下列規定給付，乙方應同時將所有權狀正本交由受託之土地登記專業代理人保管」、「金融機構貸款核撥同時（約98年12月31日以前）支付尾款，貸款金額不足部分以現金同時乙次付清。」（見雄院卷第21頁、本院卷二第298頁），可見兩造間就系爭房地之買賣價金198萬元，係約定分為2次給付，於契約成立時給付10萬元，餘款188萬元則於貸款核撥時給付。原告雖主張兩造於定約後曾透過詹金信協調，合意以由原告代被告分期清償系爭房地原有貸款之方式給付價金，然為被告所否認，自應由原告就兩造已合意變更價金給付方式此有利於己之事實負舉證之責。原告固舉證人詹金信到庭證稱：系爭房地原先用我媽媽詹楊蜂的名義下定，定金用我的支票10萬元支付，後來因詹楊蜂高齡沒有辦法貸款，我才跟被告商量用她的名義去登記及貸款，當時被告是我的女友，我與原告86年離婚，但一直住在一起；系爭房地過戶後，被告強烈要求我去降低她的貸款餘額，我情商原告來承買系爭房地，我本意要把系爭房地賣給原告，也可以滿足降低被告貸款餘額的要求，當時約定價格就是以銀行未清償本金餘額為買賣價金金額，但當時的國宅管理條例有限制國宅買賣要設立戶籍滿1年才能過戶，被告不願意設籍，造成這個買賣根本沒有進行過戶轉貸，後來（約5、6個月後）經我居間協調，就是用信託50年的方式來解決不能過戶不能去背胎的問題，同時原告要負責清償銀行的貸款，要在買賣價金的範圍內負責繳納貸款，就這樣暫時將會有買賣糾紛的問題解決，原告每月就給我11,500元現金去繳納貸款，給到110年，我拿到後都去繳納第一銀行的貸款，經過了4、5年後大家相安無事，但101年被告透過律師對我主張我20幾間借名登記的房子單獨屬於他，之後原告給我的貸款，我有故意沒有去向第一銀行繳納，因為被告主張房子是她的，為何要別人繳納？第一銀行知道房子是我的，催收就直接對我，我們清償到110年，之後被告向第一銀行主張不得代為清償，第一銀行只好送法拍，被告是想拍賣後剩餘的價金就是她的錢，不然誰會去低價拍賣自己的房屋等語（見本院卷二第409至418頁）。然證人詹金信曾於另案中，以系爭房地及北門路房地為伊借名登記於被告名下，伊已終止借名登記關係為由，請求被告移轉系爭房地及北門路房地之所有權（嗣撤回關於系爭房地之請求），業據本院調取另案卷宗核閱無訛，並有另案一、二審判決、詹金信於另案之調解聲請狀在卷可參（見本院卷一第127至203頁、卷二第453至499頁）；而從詹金信與被告於本件及另案訴訟中之主張，可知其間因多筆不動產之歸屬問題，衍生多起訴訟糾紛；是以，證人詹金信就兩造之本件糾紛，實存有高度利害衝突，並與被告處於對立狀態，其證言之憑信性已屬有疑，如無其他佐證，尚難僅憑其片面證述，即為有利於原告之認定。此外，被告固曾於97年4月15日以信託為原因，將系爭房地登記為原告所有【被告雖否認其曾將系爭房地登記予原告，並辯稱信託契約書為偽造，然此信託登記申辦資料中附有被告之印鑑證明、身分證及臺南市政府就性質為國民住宅之系爭房地，依被告申請發給之轉讓證明書（見本院卷一第77至81頁），且被告自行提出之99至102年度所得稅核定通知書中，均載有來自於「林素珍受託財產專戶」之所得（見本院卷第247至255頁），其於110年5月17日寄予原告為終止信託關係通知之存證信函中（見本院卷一第93、94頁），亦自承兩造間就系爭房地有信託關係，此均足見兩造間確有信託之合意】，並約定受託人即原告可管理、使用系爭房地，此有信託契約書在卷可參（見本院卷一第75、76頁），然此僅能證明兩造間就系爭房地成立信託關係，尚不能遽以推論兩造間已合意變更買賣價金給付方式。原告復未能另行舉證證明兩造間另成立由原告代被告分期清償系爭房地原有貸款之方式給付價金之合意，則關於兩造間價金給付之約定，仍應以系爭買賣契約約款為據。
3.再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項、第2項前段、第3項、第230條、第254條分別定有明文。故民法第254條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方當事人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者，即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力（最高法院80年度台上字第2786號判決意旨參照）。經查：
⑴自前開臺南市臺南地政事務所所供之信託登記申辦資料
，可知於申辦該信託登記時，系爭房地之所有權狀均由原告持有中（見本院卷一第73、74、86、87頁，該信託登記係由原告代理被告申辦）；而系爭買賣契約第三條第一項係約定被告應於原告給付10萬元價金之同時交付所有權狀；再參以被告於96年10月1日兩造訂立系爭買賣契約後，即於97年2月20日出具系爭授權書，授權原告代理伊執系爭買賣契約請求公證人認證，倘當時原告尚未給付10萬元價金頭款，兩造應已生糾紛，實難想像被告會配合交付系爭房地所有權狀及簽署授權書，是從上開情況證據，已足使本院認原告主張其已依系爭買賣契約第三條第一項規定給付10萬元價金乙節，尚非虛妄。被告雖否認原告上開主張，然並未能舉證推翻本院前開已形成之心證，自無足採。
⑵至於買賣價金尾款188萬元部分，從系爭買賣契約第三條
第四項：「金融機構貸款核撥同時（約98年12月31日以前）支付尾款，貸款金額不足部分以現金同時乙次付清」之文義，可見兩造係約定原告應於「金融機構貸款核撥同時」給付188萬元尾款，至於「約98年12月31日以前」此段文字，僅是對於金融機構貸款核發時間之預估，尚非具體的清償期約定。而該契約第六條「貸款約定」，係針對買方需以貸款支付尾款時之特殊約定，自該條第三項「甲方應於辦竣產權登記後10日內辦妥貸款核撥，作為支付乙方之尾款……」，可知買方係在賣方移轉買賣標的之不動產後，方得辦理貸款，並以之支付買賣價金尾款。換言之，依上開系爭買賣契約之約定，被告負有先將系爭房地所有權移轉登記予原告之先給付義務，原告所負義務則係在被告移轉產權後10日內一次付清尾款。而買賣契約之目的，係在使買受人取得買賣標的之所有權，出賣人則取得對價，是依契約目的及交易習慣，被告所負之移轉所有權義務，自限於足使原告終局、完整地取得系爭房地所有權之移轉登記。被告雖於97年4月15日以信託為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告，然該信託之目的僅在使原告得於信託期間管理、使用系爭房地，信託之受益人及信託關係消滅時信託財產之歸屬人仍為被告，有前述信託契約書在卷可參；此種基於得隨時終止之自益信託所為之所有權移轉登記（信託法第63條第1項參照），自非得使原告終局、完整地取得系爭房地所有權之移轉登記，原告亦無從逾越信託本旨，藉系爭房地之所有權向金融機構申貸。是被告以信託為原因將系爭房地所有權移轉登記予原告之行為，並非其先給付義務之履行。而被告迄今仍未將系爭房地所有權移轉予原告，原告依約尚無給付價金尾款及系爭買賣契約第十條所定滯納金之義務，自不負遲延責任。被告雖以存證信函對原告為給付買賣價金、滯納金之催告及解除契約之意思表示，然原告已給付買賣價金頭款10萬元，且在被告移轉系爭房地所有權之前，尚不負給付價金尾款188萬元之義務，並無給付遲延之情，被告自不得依民法第254條規定解除契約。故被告所為解除契約之意思表示並不生解除契約之效力，系爭買賣契約仍屬有效。又被告負有移轉系爭房地所有權予原告之先給付義務，自不得以原告未給付尾款為由為同時履行之抗辯。
五、從而，兩造間就系爭房地締有系爭買賣契約，且被告負有在原告給付價金尾款前先將系爭房地所有權移轉登記予原告之義務，則原告依民法第348條第1項「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務」此規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
民事第二庭 法 官 張玉萱上列正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
書記官 謝明達附表 編號 不動產標示 權利範圍 備註 1 臺南市○區○○段000地號土地 10萬分之412 2 臺南市○區○○段0000○號建物（門牌號碼臺南市○區○○街00號10樓之5） 全部 共用部分：康祥段1572建號建物，權利範圍：1萬分之45