臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1286號原 告 羅金梅 住○○市○區○○路000號訴訟代理人 江鎬佑律師被 告 林資堯訴訟代理人 戴勝利律師
林仲豪律師吳佳龍律師上列當事人間請求請求修復漏水等事件，本院於民國112年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應就其所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號7樓建物，依社團法人臺南市建築師公會0000000000號鑑定報告書第7頁㈡2所載之修復方式進行修繕。
被告應給付原告新臺幣20萬5,000元，及自民國110年9月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。
本判決第2項得假執行。但被告如以新臺幣20萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應容忍原告僱工進入被告所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號7樓房屋(下稱系爭7樓房屋)內，進行防水層及排水管線之修繕工程，修繕至不漏水狀態。㈡被告應給付新臺幣(下同)39萬3,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自民國110年8月1日起至系爭7樓房屋修復至不再漏水狀態之日，按月連帶給付8,000元與原告。嗣於111年9月23日具狀及112年4月10日言詞辯論期日變更訴之聲明為：㈠被告應容忍原告僱工進入系爭7樓房屋內，依臺南市建築師公會0000000000號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告書)第7頁㈡2.3所載之修復方式，修復原告所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號6樓房屋(下稱系爭6樓房屋)至不漏水狀態。㈡被告應給付39萬3,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(本院卷第257頁、第319、320頁)。經核原告上開訴之聲明變更，係本於同一請求修復漏水之基礎事實，符合上開法條規定之情形，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告所有系爭6樓房屋於109年5月間發現天花板有嚴重漏水情
形，導致房屋牆壁出現水痕、陽臺鋼筋裸露、臥室天花板輕鋼架掉落、兩間臥房及廁所天花板之水泥塊屢屢剝落，部分牆面更因長時間受到漏水影響，開始斑驳並有腐爛之跡象。因被告於107年間就其所有系爭7樓房屋進行整建，上開漏水應為被告整建不當所致，原告遂於109年7月23日寄發存證信函通知被告，並於110年8月4日透過臺南市中西區調解委員會進行調解，惟未能順利解決，反遭被告委任之代理人以責任歸屬難以判定等語虛與委蛇。原告為避免侵害繼續擴大，遂先進行部分修繕支出4,000元，並委託基銓營造有限公司(下稱基銓公司)估算系爭6樓房屋修繕費用，金額為29萬3,750元。又原告將系爭6樓房屋長期出租訴外人吳俞臻，租賃期間至112年7月21日止，每月租金8,000元，然因系爭6樓房屋漏水問題嚴重，且發生水泥塊塗層剝落等情形，妨害吳俞臻承租意願，原告遂與吳俞臻協議減免1年租金，受有租金損失9萬6,000元。為此，爰依民法第767條第1項中段及後段、第184條第1項前段、第191條第1項及公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，請求被告應容忍其僱工進入系爭7樓房屋内進行修繕至不漏水狀態，並賠償修繕費用、減少租金收入損害合計39萬3,750元等語。
㈡並聲明：
1.被告應容忍原告僱工進入系爭7樓房屋內，依系爭鑑定報告書第7頁㈡2.3所載之修復方式，修復原告所有系爭6樓房屋至不漏水狀態。
2.被告應給付39萬3,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠被告所有之系爭7樓房屋為頂樓，因屋頂與外牆、防水層年久
失修，曾有多處漏水，於107年5月31日修繕完成後，即無漏水問題，故原告主張109年5月間系爭6樓房屋有漏水問題，並非系爭7樓房屋整建所致，應係大樓外牆防水層年久失修所造成。又被告願依系爭鑑定報告書所載原因，就浴室之管路、防水層自行僱工進行修繕，故原告請求被告應容忍其僱工進入系爭7樓房屋內之請求，應無權利保護之必要。再者，原告尚未實際支出修繕費用，故系爭6樓房屋之修繕費用應以系爭鑑定報告書評估之10萬5,000元為準，逾此金額之請求即無可採。此外，依原告與證人吳俞臻所簽立之原證3協議書記載：「…茲因自109年開始屋頂嚴重漏水，7樓屋主又不願配合檢查及修復，導致水泥塊斑剝，牆壁產生壁癌，進而影響生活起居，身體健康，經雙方協議，乙方(屋主)願意負責所有修繕費用外，並給予壹年的租金減免共計新臺幣壹拾萬元。」及證人吳俞臻之證述可知，原告係以減免租金方式補償證人吳俞臻10萬元，並非免除吳俞臻之租金給付，故原告實際上並未受有租金損失等語，以資抗辯。
㈡並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠臺南市○○區○○段000建號即系爭7樓房屋為被告所有；另同段0
0建號即系爭6樓房屋為原告所有(2間房屋為上、下樓層)，被告所有之系爭7樓房屋曾於107年間進行屋內整建。
㈡原告將系爭6樓房屋出租與訴外人吳俞臻，約定每月租金8,00
0元，租賃期間109年7月22日至112年7月21日止，並簽立如原證1所示之房屋租賃契約(本院卷第25至27頁)。嗣原告以系爭6樓房屋發生漏水問題，給予吳俞臻10萬元，並於110年8月17日簽立如原證3所示之協議書(本院卷第31頁)。
㈢本院就系爭6樓房屋漏水原因囑託社團法人臺南市建築師公會
進行鑑定，該公會於111年8月22日以南市建師永鑑字第301號函檢附系爭鑑定報告書到院，鑑定結論為：系爭6樓房屋之天花板漏水及產生白華係因上方之被告房屋(即系爭7樓房屋)浴室所造成；修復施工費用合計10萬5,000元，其餘鑑定內容詳如系爭鑑定報告書所示。
㈣原告已支出修繕費用4,000元予吳俞臻。
㈤原告出租系爭6樓房屋與吳俞臻，吳俞臻除111年10月份因原
告表示減免未予繳納房租外，之前各月份均有按月繳交8,000元給原告。
五、本院得心證之理由：㈠查系爭6、7樓房屋分別為原告(6樓)、被告(7樓)所有，被告
所有之系爭7樓房屋位在系爭6樓房屋上方等情，有系爭6樓、7樓房屋建物謄本及建物平面圖(本院卷第63至91頁)在卷可稽；又原告主張系爭6樓房屋有漏水之情形，被告雖未爭執，惟就漏水之原因予以抗辯，故本院經兩造同意囑託社團法人臺南市建築師公會進行漏水鑑定，該公會分別於110年11月12日、同年月25日、111年2月15日、同年月16日及17日委派2位建築師會同兩造委任之訴訟代理人至現場履勘，並於111年8月22日以111南市建師永鑑字第301號函檢附系爭鑑定報告書到院，其中有關漏水之原因，鑑定結果表示：「(一)鑑定結果：…1.浴缸下方進水管有滴漏之情形，此點應為造成下方原告租屋住戶天花板漏水及產生白華之主因(詳附件五，編號A-9~10)。2.浴缸下方缸體FRP表面，長期有水珠附著，因浴缸維修孔蓋平常為密封，致使水氣無法蒸發出來(詳附件五，編號A-8)。3.在滿水測試前，有請被告超過1個月的時間沒有使用浴缸，而此段時間下方原告租屋住戶也沒有發生接水之情事，但之前被告使用該浴缸時，下方原告租屋確有用寶特瓶、臉盆等接水之情形，故合理的認知，兩者應有因果關係。4.本次滿水測試僅滿水1天，該日下方原告租屋住戶並未發生之前接水之情事，有可能因為RC樓層版吸水尚未達飽和點，致使未有水流出(詳附件五，編號A-14~17)。(二)結論及建議：……2.…初步判斷下方漏水應為上方浴室所造成。建議被告可以針對浴缸的管路及浴室的防水層進行整修…」等語(參系爭鑑定報告書第6、7頁)。被告雖對前揭鑑定結果有所意見，惟仍表示願就鑑定報告書建議整修之浴室管路與防水層部分，自行進行整修一語(本院卷第249頁)。基此，本院審酌系爭鑑定報告書係經建築師至現場勘驗，查知現場狀況後，依被告所提供之裝修圖面及原告漏水房間進行比對，確認可能漏水位置，及進行滿水測試而確認漏水原因，乃建築師依其建築專業及現況調查結果予以判斷，應認具有專業性及客觀性，鑑定結果足堪憑採。從而，原告所有系爭6樓房屋發生天花板漏水及產生白華之情形，係被告所有系爭7樓房屋浴室浴缸之管路及防水層整修不當所致之事實，堪可認定。㈡原告依民法第767條第1項中段及後段、第191條第1項及公寓
大廈管理條例第6條第1項第2款規定，請求被告應容忍其僱工進入系爭7樓房屋內，依系爭鑑定報告書第7頁之修繕方式(即系爭鑑定報告書「九、鑑定結果、結論及建議」第(二)、2所載之修復方式)修繕系爭6樓房屋至不漏水狀態，有無理由？
1.按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。民法第191條第1項定有明文。而所謂設置有欠缺，係指土地上之建築物或其他工作物，於建造之初即存有瑕疵而言。所謂保管有欠缺，係指於建造後未善為保管，致其物發生瑕疵而言(最高法院50年台上字第1464號民事判例參照)。是上開規定應指建築物或工作物致他人權利受有損害時，得向工作物所有人請求賠償其損害，如所有人對於建築物或工作物之設置或保管已盡相當之注意而無欠缺，即不得令其負賠償責任，故請求之標的應為賠償之範圍，並非主張工作物所有人為一定行為或容忍被害人為一定之行為。
2.原告訴之聲明第1項係請求被告應容忍其僱工進入系爭7樓房屋內，就主臥室浴缸的管路及浴室的防水層進行整修，修復至系爭6樓房屋不漏水狀態為止，並援引民法第191條第1項規定為其請求權基礎。惟依上開說明，民法第191條第1項規定係因建築物或工作物造成被害人損害而請求所有人「賠償」，並非依此而得請求所有人為一定行為或容許為一定行為之情形，是原告以前揭條文為據，僅得請求被告就漏水部分進行修繕，其併主張被告應容忍其僱工進入系爭7樓房屋進行漏水修復工程，於法即屬有誤。
3.次按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項中段定有明文。再按住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。前項第2款至第4款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第2項、第3項亦有明定。查被告所有系爭7樓房屋因浴室浴缸之管路及防水層整修不當而造成原告所有系爭6樓房屋天花板漏水及產生白華之事實，業經本院認定如前，已然造成原告所有系爭6樓房屋所有權之妨害，而就除去該漏水妨害之方式即修復前述漏水之原因，系爭鑑定報告書於「鑑定結果、結論及建議」中表示：「九、鑑定結果、結論及建議：…(二)結論及建議…2.…建議被告可以針對浴缸的管路及浴室的防水層進行整修，以防浴室啟用後再次發生造成下方住戶漏水之憾事。」一語(參系爭鑑定報告書第7頁)。是原告依民法第767條第1項中段規定，自得請求被告除去該漏水之妨害而主張被告應就其所有系爭7樓房屋內浴缸管路及浴室防水層之修繕工作負責。惟公寓大廈管理條例第6條第2項係規定如經協調仍不履行時，住戶得請求法院為必要之處置，而被告於本件訴訟中既已同意就上開漏水原因及鑑定修繕方法自行進行修繕(本院卷第249頁)，則原告主張被告應容忍其僱工進入系爭7樓房屋進行修復，顯然即無其必要，且原告未於本件訴訟中依相關法律規定請求被告給付或負擔其自行僱工所需之修繕費用，亦未提出證據證明修復7樓漏水之費用為若干(系爭鑑定報告書係就系爭6樓房屋修復之項目、費用予以估算，並未就系爭7樓房屋之漏水修復費用予以鑑定，詳如後述)，如准許原告自行僱工進入系爭7樓房屋進行漏水修復，將來勢必無法避免費用負擔之爭執。從而，原告依上開法條規定請求被告應就其所有系爭7樓房屋，依系爭鑑定報告書第7頁㈡2(即「九、鑑定結果、結論及建議」第(二)、2)所載之修復方式進行修繕(系爭鑑定報告書第7頁㈡3係指6樓修繕之項目、費用，非指7樓修繕之方式，原告援引上開鑑定內容予以主張，容有所誤)，核屬有憑，逾此範圍之主張，則非有據。又依社團法人臺南市建築師公會112年1月17日112南市建師永鑑字第013號函文：「…本次鑑定結果並未能推認是否僅由浴缸下方單一漏水點就能造成6樓住戶天花板漏水問題，也可能尚有其他漏水點…」等語可知(本院卷第295、296頁)，鑑定機關並無法完全確認7樓浴缸管路及防水層整修不當為6樓漏水之唯一原因，故依系爭鑑定報告書第7頁㈡2所載之修復方式進行修繕，僅可防止浴室下方繼續漏水，難可排除可能有其他原因造成6樓漏水之結果而達「完全不漏水」之狀態。因此，原告主張被告應依系爭鑑定報告書第7頁㈡2所載之修復方式進行修繕，並至「不漏水狀態」，有關至「不漏水狀態」部分之請求，難可允准，併予指明之。
㈢原告依民法侵權行為法律關係，請求被告給付39萬3,750元(
修繕費用29萬3,750元、已支出修繕費用4,000元、1年租金損失9萬6,000元)，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，有無理由？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第184條第1項前段、第213條及第216條第1項分別定有明文。
2.查被告為系爭7樓房屋之所有權人，就其房屋內浴缸管路及浴室防水層未能妥善維護而造成原告所有系爭6樓房屋天花板漏水及產生白華之情形，顯然未善盡維護及修繕之注意義務而有過失，且其過失與原告所有系爭6樓房屋天花板漏水等損害，兩者間亦具有相當因果關係，是原告依上開規定請求被告負擔損害賠償責任，於法有憑。又系爭鑑定報告書就原告所有系爭6樓房屋因漏水造成之損害，依經築經驗估算所需修復施工費用為：(1)原粉刷層表面打除清運：2萬2,000元；(2)打除處泥作修補：5萬5,800元；(3)油漆修補：1萬3,200元；(4)施工管理費：9,000元；(5)稅金：5,000元，合計為10萬5,000元(參系爭鑑定報告書第7頁)，堪認應屬系爭6樓房屋回復原狀所必要之費用。雖原告主張上開鑑定之金額與其委託基銓公司估算之修繕費用29萬3,750元有所差距，不足以使系爭6樓房屋修復至原來狀態一語。惟查，原告提出基銓公司出具之估價單(本院卷第37、39頁)，乃其自行委由上開公司估價，並未說明估價之標準及基礎，且其中有多項高壓注射工程，其目的應為防止漏水，而關於漏水之問題，如前所述，被告既應負責並經判令如主文第1項修繕之內容，即無再為上開工程項目施作之必要。是本院審酌系爭鑑定報告書估算系爭6樓房屋修復之項目及費用，乃建築師至現場查勘後依房屋現況及其專業建築經驗予以評估，並逐一列舉修復施工項目及金額，有工程估價單(本院卷第297頁)在卷可查，應具專業及客觀性，被告亦不爭執而同意給付上開金額與原告，則原告依前揭規定主張被告應給付系爭6樓房屋回復原狀之賠償金額，應以10萬5,000元為適當，逾此範圍之請求，即屬無據。又原告於提起本件訴訟前已因修繕而支付4,000元乙節，此為被告所不爭執(本院卷第249頁)，自應併同計算為被告應給付修繕之金額範圍內，故被告應給付原告回復原狀之必要費用合計為10萬9,000元。
3.再查，證人即系爭6樓房屋承租人吳俞臻到庭具結證稱：自102年起即向原告承租系爭6樓房屋；協議書是我跟原告簽的，(發生漏水後)因為(原告)說要補償我的精神、身體狀況而給付現金10萬元給我，作為賠償；之前每月仍有給付8,000元租金給原告，目前僅有(111年)10月份租金減免沒有付等語明確(本院卷第263至268頁)，而原告亦未爭執吳俞臻除111年10月份因減免未予繳納房租外，之前各月份均有按月繳交8,000元一事(參兩造不爭執事項㈤)，由此可見證人吳俞臻自109年7月22日至110年7月21日期間仍按月繳交租金與原告之事實，固堪可採。惟依上開證人吳俞臻之證述，及參諸其與原告簽立之協議書所載：「…茲因自109年開始屋頂嚴重漏水，7樓屋主又不願配合檢查及修復，導致水泥塊斑剝、牆壁產生壁癌，進而影響生活起居、身體健康，經雙方協議，乙方(屋主)願意負責所有修繕費用外，並給予壹年的租金減免共計新臺幣壹拾萬元正。」之內容可知，原告確實有給付10萬元與證人吳俞臻，究其原由乃因系爭6樓房屋漏水造成證人吳俞臻居住環境嚴重影響而為賠償。因此，原告雖非按月減免證人吳俞臻應繳交之租金，惟其原本因出租而可收取之租金，已因漏水之故而短收造成損害，應屬民法第216條規定所失利益之損害，自得向被告請求賠償。又原告給付證人吳俞臻10萬元，其中4,000元係屬修繕漏水之費用，此部分如上所述，已列入原告可請求之範圍，是原告依侵權行為法律關係請求被告賠償其租金之損害9萬6,000元【計算式：
10萬元-4,000元=9萬6,000元】，洵屬有憑，應予准許。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告可請求被告給付之上開金額，係屬無確定期限之金錢債權，是其依上開規定併予請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年9月12日起(送達證書參本院卷第57頁)至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，於法無違，亦應准許。
六、綜上所述，原告所有系爭6樓房屋天花板漏水及產生白華之情形，係因被告所有系爭7樓房屋浴缸管路及浴室防水層整修不當所致，原告請求被告依系爭鑑定報告書所載之方式予修繕，及給付修復6樓受損部分之金額10萬9,000元，應屬有據；另原告確實因漏水之故而給付系爭6樓房屋之承租人9萬6,000元(已扣除其中修繕費4,000元)，致其受有所失利益之損害，原告依侵權行為請求被告賠償，亦屬有憑。從而，原告主張依民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項規定，請求：㈠被告應就其所有系爭7樓房屋，依系爭鑑定報告書第7頁㈡2所載之修復方式進行修繕。㈡被告應給付20萬5,000元【計算式：10萬5,000元(鑑定報告書估算之修復費)+4,000元(原告已給付之修復費)+9萬6,000元(租金損失)=20萬5,000元】，及自110年9月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之主張，則屬無據，應予駁回。
七、本判決主文第1項係命被告為一定行為，性質上不適宜假執行；另主文第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依被告聲請，酌定相當金額宣告免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 4 月 26 日
民事第四庭 法 官 林勳煜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 27 日
書記官 莊文茹