臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1375號原 告 陳宇新
黃名睿原 告兼 上 二人法定代理人 黃怡菁上 一 人訴訟代理人 黃怡倫被 告 莊綉婉上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國111年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣肆拾萬元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；民事訴訟法第255條第1項第1、2款及第2項分別定有明文。本件原告於民國111年1月20日追加陳仲辰之繼承人陳宇新、黃名睿為原告（見本院卷第269頁），經核係基於同一事實而追加原告，且被告無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第269頁），與上開規定相符，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告黃怡菁之配偶陳仲辰於110年2月25日向被告買受門牌號
碼臺南市○○區○○○街000號房屋(下稱系爭房屋)，總價為新臺幣（下同）1,730萬元，被告聲明系爭房屋無滲漏水，且1年內無修繕滲漏水之情事，並於現況說明書簽名確認，陳仲辰乃依約定付清買賣價金，被告亦將爭房屋移轉登記予陳仲辰，並辦理交屋。但交屋後，原告於110年6月底發現系爭房屋
2、3樓後面及2至5樓前面牆壁有多處滲漏水瑕疵，並通知被告。嗣後原告得知，被告於106年4月至109年6月期間，將系爭房屋出租第三人，房客即發現系爭房屋有滲漏水之情形。系爭房屋於買賣前，既存有滲漏水之瑕疵，會有修復費用，及因漏水房屋價值減損百分之15至19。系爭房屋價值約1,500萬元，陳仲辰因為系爭房屋無滲漏水瑕疵，所以用高於實價登錄價格之1,700萬元買受。爰依買賣契約及民法第359條規定，請求減少價金200萬元。陳仲辰於110年6月11日過世，原告為繼承人。為此，提起本件訴訟，依繼承及民法第359條規定，請求被告給付200萬元等語。
㈡並聲明：
1.被告應給付原告200萬元正。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：㈠被告於106年4月至109年6月將系爭房屋出租，房客並未反應
有漏水問題。系爭房屋停租至出賣給原告期間，被告僅委託仲介打掃及補強粉刷，未裝潢，亦未進行滲漏水修繕，連同家具一併出售，且於110年4月交屋前有僱工進行頂樓水管疏通。系爭房屋交屋前並無滲漏情形，原告告知系爭房屋滲漏後，被告前往勘查，發現房屋內部裝璜、廚具、地板等已經被全數拆除，原防水層已被破壞，且全數冷氣皆拆除，門窗大開，直接讓雨水灌入，與交屋現況完全不同，被告懷疑係交屋後施工之人為因素造成滲漏。若系爭房屋有漏水，被告同意以合理之修復費用作為應減少之價金。被告以低於市價之價格賣給原告，原告提起本件訴訟，不合情理等語。
㈡並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
3.訴訟費用與衍生相關費用由原告負擔。
四、不爭執之事項：㈠原告之夫陳仲辰於110年2月25日向被告購買門牌號碼臺南市○
○區○○○街000號房屋，登記於原告名下，契約書上記載「賣方自交屋日起，須負擔滲漏水保固半年，人為因素除外」。㈡被告於標的物現況說明書上簽名，並勾選「沒有滲漏水而且最近一年內沒有做滲漏水修復」。
㈢原告買受系爭房屋後，就系爭房屋有進行裝修工程(含裝潢之
天花板及地板)。㈢㈣原告於110年6月底發現系爭房屋滲漏水，並通知被告。
㈤被告於106年4月至109年6月間將系爭房屋出租，由訴外人林立婷於上開期間住居使用。
五、本件爭點：㈠系爭房屋於交屋前是否有滲漏水(最近一年有無修繕)情形？㈡原告主張系爭房屋於交屋前即有滲漏水情形，應減少買賣價
金，而依買賣契約及民法第359條規定，請求被告給付200萬元，有無理由？
六、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查，被告於系爭買賣契約所附標的物現況說明書處勾選「沒有滲漏水而且最近一年內沒有做滲漏水修復」，並加以簽名確認之事實，為被告所不爭執，並有標的物現況說明書1紙在卷可稽（見本院卷第33頁），足認被告所應交付系爭房屋之現況，應具備無滲漏水之瑕疵，若有滲漏水之瑕疵，被告自應負瑕疵擔保責任，堪以認定。
㈡經查，證人林立亭到庭結證稱，106年4月至109年6月間，伊
配偶向被告配偶承租系爭房屋全棟，承租期間主要使用1樓、2樓前面房間及4樓作晒衣間，3樓前面房間偶有親友來訪才使用，3樓後面房間房東表示要放置私人物品，承租期間均上鎖。106年7月下雨時，二樓前面房間冷氣窗旁牆角處及二樓後方廚房櫥櫃處均有滲漏水，伊有用手機拍照，當時有向房東反應，但房東表示該處之前就會滲漏水，沒有要處理，因為二樓房間滲漏水是在角落順著牆壁流下來，伊就用布塞在滲漏水處，而廚房很少使用，不太會影響起居，之後每逢下雨雖然也會滲漏水，但沒有再向房東反應。至於，其他樓層，因為使用範圍沒有那麼大，所以雨季沒有特別去查看
三、四樓牆壁滲漏水的情形等語(見本院卷第169至173頁)，並當庭繪製系爭房屋滲漏水位置及顯示手機留存的照片(見本院卷第185、187、207頁)。參酌證人凃民春到庭結證稱：
伊是承包系爭房屋牆壁及地板修補、牆壁壁癌處理、油漆粉刷、房間廁所改修貼磁磚等工程，於110年4月28日進場施作，當時冷氣已拆走，但冷氣窗沒有安裝玻璃，為避免下雨潑水，所以請業主先安裝，業主已委由我們施作，所以約在5月10日前後就安裝冷氣窗框的玻璃。施工後至安裝玻璃期間，並沒有遇到下雨，一直到6月下雨，才發現系爭房屋有多處滲漏水。伊工作的工程行名稱為必剋漏工程行，負責人凃民清是伊的哥哥，伊負責工程施作類似監工或工頭。必剋漏工程行營業項目包含有油漆、抓漏、浴室改修等，一般測試房屋漏水，如果是外牆，會使用吊車，用高壓水刀清洗牆面，模擬颱風情形；如果是屋頂、地板就是積水二天；如果是自來水管要用灌注壓力方式，把水龍頭鎖起來，打壓力進去，或把水塔關起來進行測試。系爭房屋是因為6月21日至同月28日連續下雨，就發現窗框與牆面都有滲漏，所以不是管線漏水。發現漏水時，有通知原告訴訟代理人，隔天房屋仲介有來查看。6月30日被告有找廠商一起過來，表明她是前屋主，伊有將6月28日手機錄影系爭房屋滲漏水的情形播放給被告看，當天沒有下雨，所以窗戶是開，其他下雨時間，伊都有在系爭房屋，窗戶有關上，但並沒有看到被告過來等語(見本院卷第174至183頁)，並提供手機錄影翻拍照片為證(見本院卷第191至197頁)。被告雖抗辯系爭房屋出租，伊為房東，出租期間林立亭夫妻並沒反應有滲漏水的情形，系爭房屋交屋後，伊受原告通知有滲漏水，前往勘查，發現房屋內部裝璜、廚具、地板等已經被破壞拆除，門窗大開讓雨水灌入，系爭房屋滲漏水有可能是交屋後施工人為因素造成云云。惟查，被告對其為系爭房屋之出租人乙事，並無法提供租賃契約以供本院參酌(見本院卷第174頁)，且夫妻一方為他方處理承租事務，並非罕見，而依證人林立亭證述，初次向房東反應滲漏水乙事，房東未有積極修繕回應，而滲漏水處並未造成渠等生活上重大不便，遂以簡便方式塞布處理，故未再向房東反應，亦與社會常情未相違背。其次，原告雇工裝潢系爭房屋，拆除室內天花板、廚具、地板等室內裝修行為，衡情應不會造成牆壁、窗緣處滲漏水之情形。況本件相互勾稽證人林立亭、凃民春證述內容均具體明確，並與證人提出發現系爭房屋滲漏水拍攝之照片及錄影資料相符，亦無矛盾或不合常理之處，而上開證人與兩造並無特殊親誼或怨隙，且經具結以擔保證詞之真實性，實無甘冒刑法所定偽證罪7年以下有期徒刑之重責，刻意設詞虛構之必要，堪認證人林立亭、凃民春上開證述自堪憑信。是依證人林立亭、凃民春證述及提出之照片、錄影翻拍照片等證據綜合判斷，認原告主張被告交屋時，系爭房屋二至五樓前、後方均有滲漏水之瑕疵存在，應可採信，被告前開抗辯，殊無可採。
㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號民事判決意旨參照）。經查，系爭房屋於交屋前，確有滲漏水之瑕疵，業經認定如上，揆諸上開說明，原告就系爭房屋之滲漏水瑕疵請求減少價金，自屬依法有據。
㈣經查，原告就系爭房屋滲漏水之瑕疵亦委由證人凃民春承攬
修繕，凃民春依其工作經驗，評估系爭房屋各處滲漏水情形後，認修繕所需費用合計為40萬元，並書立報價單予原告，且載明施工方式為「1.窗戶窗框空心處使用防水砂漿灌實，窗框旁裂縫使用發泡灌注。2.窗框旁壁癌磨除，使用防水泥批補。3.地板及女兒牆高壓清洗。4.女兒牆、地板，塗佈防水底漆、白色防水防熱中塗材2道，塗佈白色防水防熱面漆1道。」等語，此有原告提出之報價單、修繕滲漏水瑕疵位置照片在卷可稽(見本院卷第189頁、第199至205頁)，本院審酌凃民春與其兄長經營必剋漏工程行，尋找建物滲漏水原因並加以修繕，為渠等主要營業項目，此有商業基本資料在卷可參(見限閱卷)；且報價單所記載之施工方式，亦為營建業者修繕滲漏水之常見工法，是認證人凃民春出具報價單記載系爭房屋滲漏水修繕費用為40萬元，應屬可信。又系爭房屋之滲漏水瑕疵既經修復後，應可恢復其通常效用狀態，而回復無漏水之正常交易價值，是認該40萬元修復費用應與系爭房屋減少之價值相當，則原告依民法第359條規定，請求減少價金40萬元，為有理由，應予准許。
㈤原告另主張系爭房屋因存有滲漏水之瑕疵，將產生價值減損
百分之15至19云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。承前所述，系爭房屋經修復後，應可恢復其通常效用狀態，而回復無漏水之正常交易價值，原告雖主張另有百分之15至19價值減損，然就此部分並未提出任何證據以實其說，則原告空言主張，自無可採。
七、綜上所述，原告主張被告出賣予被繼承人陳仲辰之系爭房屋有滲漏水之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359條規定減少價金，而依買賣契約及繼承之法律關係，請求被告給付40萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行；另依同法第392條第2項規定，酌定被告得免為假執行之擔保金額。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，此部分假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
十、論結：原告之訴為部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 2 月 24 日
民事第三庭 法 官 田幸艷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 1 日
書記官 駱映庭