臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第273號原 告 顏英慧
黃添祥前列二 人訴訟代理人 蘇文斌律師
鄭方穎律師許婉慧律師郭子誠律師被 告 台南名家管理委員會法定代理人 黃全義訴訟代理人 戴勝利律師
林仲豪律師吳佳龍律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，經本院於民國111年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年臺上字第1240號判決意旨參照）。經查，原告主張其為台南名家社區（下稱系爭社區）之透天住戶，被告在民國108年11月9日、109年11月14日之區分所有權人會議做成決議，違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等，應屬無效，然為被告所否認。因上開決議妨害原告所有權之行使，是上開決議是否屬無效之情形，於兩造間即屬不明確，有致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）緣原告等人係系爭社區之透天住戶，被告公布並於85年1月1日實施之台南名家管理費收費辦法(下稱85年版收費辦法）第一條記載：「守衛及清潔員依坪數由全體住戶支付。基本坪數為40坪最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算。店面全數以每坪單價的一半來計算。」系爭社區住戶長年以來均循上開辦法繳納管理費。
（二）詎料，被告109年11月14日召開該社區區分所有權人會議，出席住戶蘇漢宗乃提出提案二修正案：「取消目前透天及大坪數公寓的優惠（亦即取消管理費收費辦法第一大項第二款：基本坪數為40坪，最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算），維持每坪新台幣（下同）16.5元的收費標準，並按實際坪數收費，店面坪數以每坪單價的一半計算不變。」等語，嗣經區分所有權人會議64戶出席，其中54戶贊成而通過該決議（下稱系爭109年決議）。惟查，系爭109年決議内容，實係將原告等透天住戶，亦即逾70坪以上住戶管理費單方面進行調漲，然就其他未達40坪住戶之管理費，則不為任何調整。對於原告建物（即透天厝）與一般住戶之管理費調漲幅度，產生差別處理，系爭社區之住戶顯係藉由其多數決之優勢，不當侵害少數住戶所應享有之權益，難謂與平等原則相符；蓋縱使系爭社區管理費確有不足支應、產生負債之情形，而有調漲、加收管理費之必要，應由系爭社區全體住戶所共同負擔者，應平均調漲該社區全體住戶之管理費收取標準，而非僅針對坪數較高之透天厝住戶(即原告等人），單獨調漲該管理費之收取比例。則本件自規約之内容觀之，已難認系爭決議具有單獨調漲原告建物管理費之正當基礎。
（三）復次，本件原告等人建物之型態屬透天厝之建物，則其性質上與系爭社區内其他電梯公寓型態之住戶本顯有差異，在使用電梯設施、大廳出入之通常性、必要性上，亦有顯著之不同；且透天住戶共24戶（19%)，公寓大樓為102戶（81%)，然則原告等透天住戶、公寓大樓住戶過往收取之管理費比例卻為25.6%、74.4%，足見其就管理費負擔本已難謂公平。又據85年版收費辦法第一條記載「守衛及清潔員依坪數由全體住戶支付。基本坪數為40坪最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算。店面全數以每坪單價的一半來計算。」原告等人長年來均循上開辦法繳納管理費，被告依循原告等人之居住情形、實際獲益程度之差別，乃訂定上開彈性之負擔標準，以期公平，足見兩造非徒以「坪數」作為管理費基準，且不論原告等人建物所應收取之管理費比例究竟應為何，自系爭社區過往成立、開始收取管理費之始，全體住戶對於原告建物與一般住戶在應有部分比例、公共設施之使用程度上有所差異乙節，即應有共同之認知。詎料，被告竟爾突然通過系爭109年決議以調漲原告等人建物之管理費，不僅未對過往二十多年來收取之管理費有何不當、不符比例之處，為合理性之說明；又被告亦未能提出相關事證，以說明被告何以於系爭109年會議決議提高原告等人建物之管理費收取比例、或超過40坪以上之調整幅度提高達50%之依據為何下，即單一方面提高原告等人部分之管理費，自難認業盡考量區分所有權人間就共有部分之使用「權利」，與責任及費用負擔「義務」間之適當性、必要性；而系爭社區以此為由決議提高原告等人建物之管理費比例，客觀上自難謂屬公平、合理，亦顯與比例原則等一般法律原則相悖。
（四）再者，原告等透天住戶每月應繳納之管理費，在系爭109年決議後，即由約905元提高至1,483元（計算式：平均1,673元-150電費-40雜費=1,483)，若依此為管理費計算比例後，乘以一般公寓住戶（未達40坪)仍舊均以每坪16.5元計算之管理費基礎，原告等人建物每戶每月應繳納之管理費約提高之增額幅度高達約64%不等，則被告每月增收之管理費約為16,800元。而系爭社區之區分所有權人合計為126戶，是系爭社區之住戶人數至少超過126人，再佐以其中多數（102戶）為一般公寓住戶，收取之管理費係以每坪16.5元計算；則原告等人建物調漲管理費比例後，每月增收之管理費金額，對系爭社區全體住戶增加之利益僅有每月約16,800元，相較於社區全體住戶所得收取之管理費金額實屬微少，卻對於原告等人造成往後長期之負擔！又系爭109年決議並未能就何以突然增加原告等人建物管理費收取比例、比例為何增加為64%等情，提出相關客觀合理之說明。是綜合上開各情，足見系爭109年決議之内容，並未有何具體事證為依據下，顯然欠缺合理事由，觀諸系爭決議對該社區可獲得之利益非大，卻對於原告等人造成相對重大、長期之不利益，自亦有違比例原則，揆諸上開說明，自應認屬於以損害原告等人之利益為目的之權利濫用行為。從而，系爭109年會議決議誠已違反民法第148條第1項、平等原則及比例原則等一般法律原則，應屬無效。
（五）復次，再依系爭109年決議後管理費增加之情形計算，以原告房屋為例，原告房屋管理費達1,483元，較系爭決議前之系爭社區每戶管理費（含大樓區及透天區）平均667元，高出約123%，較系爭社區大樓區住戶平均每月管理費617元高出約140%，此無異是認為「無」共有之應有部分比例之透天區住戶，使用系爭社區之共有、共用部分之需求及必要，竟爾高出大樓區住戶達1.4倍左右。然若依本件透天區住戶使用電梯、公共空間配置等資料，實無從證明「無」共有之應有部分比例之透天區住戶，使用系爭社區之共有、共用部分之需求及必要有高於大樓區住戶之情形，系爭決議將透天區之住戶之管理費調漲後高達1,483元，尚難認與認與適當性、必要性、比例原則、平等原則等一般法律原則相符，從而，系爭決議之内容違反民法第148條暨平等原則、比例原則等一般法律原則，自亦應認為決議内容為無效。
（六）又被告於108年11月9日召開該社區區分所有權人會議，其中提案二決議略以：「⒈…基於使用者付費，誰繳的錢就歸誰，管委會將於11月的財務報表做會計科目的調整，將溢繳的96,500元的一半(50%)48,250元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金。」、「⒉…社區電費一個月約25,000元，公寓戶實繳電費35,000元/月，假如社區電費全部由公寓戶支付，公寓戶每個月多繳了 1萬元，10年就溢繳120萬給社區。管委會將在11月的財務報表做會計科目的調整，將溢繳的120萬的一半（50%)60萬結餘款，從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金。」；提案三則略以：「管委會將在11月的財務報表做會計科目調整，將溢繳的36萬的一半（50%)18萬結餘款，從社區共同基金移轉到這五棟電梯的電梯基金，也就是1、2、3、5、8號電梯。」造成系爭社區之共同基金因撥入個別公寓戶棟基金挪用，變成赤字（-43845元）。
（七）由於上開108年11月9日區分所有權人會議記錄，配合12月公布的「11月份財務收支報表」可知，因移轉公共基金的828,250元至公寓各棟基金結果，乃致使系爭社區公共基金由10月份的843,897元大減為「-43,845元」（由正轉負），從而本案公共基金不足的主要乃肇始因上開決議擅將公基金挪做私用，顯違反公平、誠信原則，不當侵害全體住戶所應享有之權益，類推適用民法第56條等規定，請求確認被告在108年11月9日召開之區分所有權人會議通過之提案二、提案三之決議（下稱系爭108年決議）無效。
（十）聲明：⒈確認被告109年11月14日就召開之區分所有權人會議通過之
提案二修正案：「取消管理費收費辦法第一大項第二款：基本坪數為40坪，最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算，維持每坪16.5元的收費標準，並按實際坪數收費，店面坪數以每坪單價的一半計算不變。」之決議無效。
⒉確認被告108年11月9日就召開之區分所有權人會議通過之
提案二即「將48,250元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金」、「將600,000元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金」之決議無效。
⒊確認被告108年11月9日就召開之區分所有權人會議通過之
提案三：「將180,000元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶電梯基金（原告誤為公寓戶的棟基金）」之決議無效。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）原告主張系爭109年決議違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等而屬無效，應無理由：
⒈查系爭社區起初之「管理規章」第11頁「台南名家管理經
費收費標準」第三條記載：「本社區定期之經費支出可概分為以下八大項：A ：中庭之維護-中庭之清潔維護、樹木修剪澆水，中庭燈之電費。垃圾清運費，清潔工之薪水等…。B :管理中心之開銷-管理警衛、會計人員之薪水，雜費。」（參被證1）。後來系爭社區於84年11月18日決議通過85年版收費辦法，即將上開内容修改為「一、守衛及清潔費，依坪數由全體住戶支付。基本坪數為40坪，最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半計算。店面全數以每坪單價的一半計算。」，始有相關優惠大坪數住戶之規定。而85年版收費辦法也將該社區相關費用，依照下列項目：⑴守衛及清潔員；⑵雜費；⑶地下停車場電費；⑷公寓電梯維護費及電費；⑸自動發電機維護費；⑹水塔清洗費等，為不同收費基準，並分項負擔費用。以原告之透天住戶為例，僅須負擔⑴、⑵、⑶項目，而⑴、⑵、⑶項目之支出，也由該項目之收入加以支應。
⒉然因上開⑴守衛及清潔員部分之收費，係專用支付守衛及清
潔人員之費用（下稱物業人員費用），近年基本工資逐步調漲，104年以前之物業人員費用係每月支出僅75,000元，105年至107年則為每月支出92,000元，108年後更增至每月支出94,000元，但被告每月就該部分僅收取83,380元，故自105年起，被告收取之管理費已不足以支付物業人員費用，甚至109年起每月均超支10,620元，而原告顏英慧身名家管委會監察委員，每月均有查核社區財務收支，對此知之甚詳。故若不調整該部分之管理費，將使物業人員費用所產生之透支情形持續，形同由其他項目之管理費收入加以支應，反而對於其他項目管理費繳納者不公平，是故調整85年版收費辦法之優惠措施即有必要。
⒊被告於109年11月14日召開區分所有權人會議時，住戶王蓉
等人共同提案要調漲「守衛及清潔費」，由每坪16.5元調漲為20元（提案二），出席住戶蘇漢宗對提案二提出修正案，其發言内容為：「取消目前透天及大坪數公寓的收費優惠(亦即取消管理費收費辦法第一大項第二款：基本坪數為40坪，最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算），維持每坪16.5元的收費標準，並按實際坪數收費，店面坪數以每坪單價的一半計算不變。如此社區每月的保全及清潔費項目收費可達約9.8萬元，可填補目前保全及清潔費用的缺口，由110年1月1日起實施」，經表決後通過後，制定「台南名家新管理收費辦法修正版」（參被證5，110年1月1日實施，下稱110年版收費辦法），由全體住戶依照實際坪數計算，每坪16.5元，店面則以半價計算。
⒋觀諸85年版收費辦法，對於40坪以下小坪數住戶，每坪收
費16.5元，而40坪至70坪之住戶，超過40坪以上部分每坪減半收費、超過70坪以上住戶，超過70坪部分則不計費、店面全數每坪減半計算，則以此計算，大坪數之透天住戶繳交每坪10元左右管理費，其餘排除店面之公寓住戶繳交每坪16.5元之管理費。因此系爭109年決議並非如原告所述是調漲透天住戶之管理費云云，而是取消40坪以上住戶（包括透天住戶及三分之一的大樓住戶）之優惠措施，回歸均以實際坪數計費，公平分攤該項費用支出，其變更是基於經費負擔公平性，以住戶之實際坪數為基準，具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性，即難認為無效。
⒌綜上，系爭社區系爭109年決議所訂110年版收費辦法，符
合規約，調整非針對透天住戶，也包括40坪以上之大樓住戶，並確保系爭社區分項收費、分項負擔之原則，以健全被告社區之財務結構，自屬合理有效，未有任何權利濫用之情事，亦符合平等原則及比例原則，自非無效。
（二）原告主張系爭108年決議違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等而屬無效，應無理由：
⒈查110年版收費辦法之修正，原因如前所述，與系爭108年
決議内容無關。況系爭社區對於管理費結餘款如何使用，章程未有明定，除基於使用者付費原則定訂不同收費基準，並於92年間設立「電梯基金」、93年間設立「各棟基金」（包括7棟大樓及全體透天住戶，共8份），故共有「公共基金」、「電梯基金」及「各棟基金」等三個科目管理支出。因公共基金部分常有結餘款，故過往作法是將該部分結餘款，一半按照戶數比例分配至各棟基金（再次強調，包括全體透天住戶），一半則仍保留於公共基金内，而「各棟基金」仍在管委會管理下使用，絕無原告等所稱挪為「私」用之問題。
⒉惟依85年版收費辦法管理費細項當中，透天戶與公寓戶須
共同負擔者為「守衛及清潔費」、「雜費」兩項，透天戶單獨負擔者為「透天戶之地下停車電費」一項，公寓戶單獨負擔者為「公寓戶地下停車電費」、「公寓電梯維護費及電費」、「自動發電機維護費」、「水塔清洗費」等四項。在108年時公寓住戶有幾棟之棟基金已為負數，而結餘款分配於公共基金款項甚多，故系爭108年決議考量僅由公寓住戶所繳納之管理費項目，收取金額顯然大於實際應支出金額，而過往結餘款僅將一半分配給各棟基金（其中又包括透天住戶之棟基金，已不甚妥當），而其餘一半又留存於「公共基金」科目内，並支付全體住戶應負擔之項目，顯然不妥，分別說明如下。
⒊就被證3之提案二即水塔清洗費、電梯電費部分之結餘款調整至「各棟基金」科目：
①依85年版收費辦法第四條規定，水塔清洗費每月3,000元
係由公寓住戶平均分攤，透天住戶並無須繳納，而水塔清洗費每年收入360,000元（計算式：3,000元xl2月xlO年=360,000元），水塔清洗費每年支出263,500元（計算式：13,300元xl5次+16,000元x4次=263,500元，蓋系爭社區水塔每年清洗2次，僅106年清洗1次，其費用及次數可參考系爭社區99年至108年之5月、6月、11月、12月財務收支報表)，故系爭社區99年至108年共10年之水塔清洗費有結餘款96,500元（計算式：360,000元-263,500元=96，500元），此部分形同公寓用戶10年來溢繳之水塔清洗費。
②依85年版收費辦法第二條規定，電梯電費每月20,000元
，由二樓以上（含二樓）公寓住戶平均分攤，透天住戶並無須繳納。又依據85年版收費辦法第五條第2款規定，地下停車場區分透天住戶與公寓住戶分別計算，公寓住戶為每月15,000元，由公寓住戶平均分攤，故上開電梯電費、地下停車場電費公寓住戶部分，透天住戶皆無須繳納款。故系爭社區99年至108年共10年單就上開電梯電費、地下停車場電費項目，公寓住戶已經繳納共4,200,000元（計算式：（20,000元+15,000元）xl2月xlO年=4,200,000元），社區全部公共用電（包括公寓住戶、透天住戶在内）總用電費支出部分約3,000,000元（計算式：25,000元xl2月xlO年=3,000,000元，此部分社區總用電每月約25,000元，其費用之估算可參系爭社區107年1月財務收支報表、109、110年電費分析表)，故公寓住戶繳納之電梯電費、地下停車場電費收入繳納社區全部公共電費後，尚有結餘款1,200,000元(計算式：
4,200,000元-3,000,000元=1,200,000元），此部分亦形同為公寓住戶10年來溢繳之電費。
③系爭社區99年至108年期間之水塔清洗費結餘款96,500元
，電費結餘款1,200,000元，於108年決議作成前仍有半數保留於「公共基金」科目中（水塔清洗費結餘款半數為48,250元、電費結餘款半數為600,000元），斯時公寓住戶之「各棟基金」已呈現負數，該部分結餘款（48,250元+600,000元）轉至公寓住戶之「各棟基金」科目，僅是將公寓住戶溢繳之管理費調整至相對應之科目，自無違反公平、誠信原則，或侵害全體住戶權益之情事，反而是不調整才是過度侵害公寓住戶權益。
⒋就被證3之提案三之自動發電機維護費部分之結餘款至「電梯基金」科目：
⑴系爭社區公寓住戶有7棟大樓均設置電梯，但其中除21號
、23號大樓之電梯沒有設置自動發電機設備，依據85年版收費辦法第三條規定，發電機維護費每月4,000元，由二樓以上(含二樓）公寓住○○○○○○○○○○○○路○00號、23號公寓住戶）平均分攤，透天住戶並無須繳納款，而系爭社區99年至108年共10年發電機維護費收入共480,000元（計算式：4,000元xl2月xlO年=480,000元），而發電機維護費實際支出每月1,000元（參見系爭社區108年度水電維護契約第三條約定），99年至108年支出120,000元(計算式：1,000x12月xlO年=120,000元），故發電機維護費結餘款為360,000元（計算式：480,000元-120,000元=360,000元），此部分亦形同為公寓住戶10年來溢繳之發電機維護費。
⑵系爭108年決議以系爭社區99年至108年共10年來之發電
機維護費結餘款360,000元半數即180,000元，仍保留於公共基金中之一半，未能專款專用，有違使用者付費原則，且該調整也是執行系爭社區107年11月10日區分有權人大會之提案一：由電梯基金支應發電機維護費，故須將過去溢繳之發電機維護費用調整至有繳納相關費用各棟大樓之「電梯基金」科目，歸還日後必須支付此項費用之電梯基金，並非挪作私用，自無違反公平、誠信原則，或侵害全體住戶權益之情事。
⒌綜上可知，系爭108年決議將公寓住戶所繳納水塔清潔費、
電費、自動發電機維護費等三部分款項結餘款半數轉列予公寓戶之棟基金、電梯基金，係為改善公寓各棟基金不足及執行，無原告所稱挪作私用之情事。
⒍又原告稱因系爭108年決議轉列上開結餘款始造成公共基金
赤字，才有系爭109年決議調漲管理費云云。惟系爭109年決議之所以調漲管理費，係因自105年起，被告所收取之管理費已不足以支付，因基本工資連年調漲而連帶上升之物業人員費用，當與系爭108年決議轉列上開結餘款無關。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭戶社區共125戶，其中透天住戶24戶，大樓住戶98戶，店面住戶3戶，原告均為透天住戶。
（二）被告公布並於85年1月1日實施之85年版收費辦法，據該收費辦法第一條記載：「一、守衛及清潔員依坪數由全體住戶支付。基本坪數為40坪最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算。店面全數以每坪單價的一半來計算。」，系爭社區住戶長年以來均循上開辦法繳納管理費。
（三）被告於108年11月9日就召開之區分所有權人會議通過提案二即「將48,250元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金」、「將600,000元結餘款從社區共同基金移轉 到公寓戶的棟基金」；提案三：「將180,000元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的電梯基金」，
（四）被告於109年11月14日召開該社區區分所有權人會議，出席住戶蘇漢宗乃提出提案二修正案：「取消目前透天及大坪數公寓的收費優惠（亦即取消台南名家管理費收費辦法一大項第二款：基本坪數為40坪，最高以70坪為計價單位，超過基本坪數以每坪單價的一半來計算），維持每坪16.5元的收費標準，並按實際坪數收費，店面坪數以每坪單價的一半計算不變。」等語，嗣經區分所有權人會議64戶出席，其中54戶贊成而通過該決議。
四、本件兩造所爭執者，為原告主張：系爭108年、109年決議違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等，應屬無效，是否有理由？茲分述得心證之理由如下：
（一）按公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總會決議之內容違反法令或章程者，無效，大廈條例第1條第2項、民法第56條第2項分別定有明文。因大廈條例對區分所有權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定，自應適用其他法令之規定，而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關而召開之總會決議相似，是公寓大廈區分所有權人會議之決議，自應類推適用民法有關社團總會決議之第56條第2項規定。
（二）次按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地，有使用收益之權。但另有約定者，從其約定；又按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，大廈條例第9條第1項、第10條第2項定有明文。是區分所有權人既按其對共用部分之應有部分比例，而共有並使用收益該共用部分，則對共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上應按應有部分比例共同分擔，方符公平之旨，惟亦允許以區分所有權人會議決議或以規約定之，以期公允妥適。再區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。
（三）經查，系爭社區之住戶規約第十七條「社區對財務經費收支暨催繳管理辦法」其中第二條記載：「本公寓大廈之管理費收費，以區分所有權為單位，並以所持有之戶數為計價單位管理費不敷公共使用時，得視收支情形調整之。各戶數計費如下：管理費繳交計算金額如下：專有部分之住戶，每月每戶以坪數計算每坪16.5元整。」（見本院卷第127頁）。是系爭社區之住戶規約就共用部分之管理維護費用，是以每戶專有部分之坪數為計價單位，但管理費不敷公共使用時，得視收支情形調整之。
（四）查原告主張109年之決議，取消85年版收費辦法中有關守衛及清潔費項目40坪以上之優惠，每坪均按16.5元收費，違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等，然為被告所否認。經查：
⒈系爭社區依據85年版收費辦法，將該社區相關費用，依照
下列項目：⑴守衛及清潔員；⑵雜費；⑶地下停車場費電費；⑷公寓電梯維護費及電費；⑷自動發電機維護費；⑹水塔清洗費等，為不同收費基準，並分項負擔費用，以原告之透天住戶為例，須負擔⑴、⑵、⑶項目，而⑴、⑵、⑶項目之支出，也由該項目之收入加以支應，此有該85年版收費辦法可按（見本院卷第87頁）。故系爭社區就各住戶間共用部分之使用，已按其使用頻率及各別使用利益，訂定其費用分擔標準。原告為透天型住戶，應分擔守衛及清潔員費用、雜費及地下停車場電費應可認定。
⒉又查，近年基本工資逐步調漲，系爭社區104年以前之物業
人員費用係每月支出75,000元，105年至107年則為每月支出92,000元，108年後增至每月支出94,000元，此有被告提出系爭社區99年5月至108年11月之財物收支報表可按（見本院卷第283-319頁）。而被告每月就該部分僅收取83,380元，故自105年起，被告收取之管理費已不足以支付物業人員費用，109年起每月均超支10,620元，符合系爭社區之住戶規約第十七條其中第二條，管理費不敷公共使用時，得視收支情形調整之規定，85年版收費辦法即有調整之必要。
⒊查系爭109年決議將85年版收費辦法之守衛及清潔費，基本
坪數40坪以上之優惠取消，按實際坪數收費，系爭社區每月的保全及清潔費項目收費可達約9.8萬元，如此即可填補守衛及清潔費的缺口。該109年決議，符合公寓大廈管理條例第10條第2項費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，及系爭社區之住戶規約就共用部分之管理維護費用，以每戶專有部分之坪數為計價單位，公平分攤該項費用支出，其變更基於經費負擔公平性，以住戶之實際坪數為基準，具備客觀上合理的理由，且其區別程度亦不失相當性。
⒋雖原告主張：系爭109年決議將原告等人建物之管理費收取
由40坪以上坪數8.25元，調整為40坪以上坪數為16.5元；但就一般公寓（即40坪以下）住戶之管理費收取標準，竟未作任何之調整，有違公平原則云云。然查，系爭社區85年版收費辦法，對於40坪以下小坪數住戶，每坪收費16.5元，並無優惠，而40坪至70坪之住戶，超過40坪以上部分每坪減半收費、超過70坪以上住戶，超過70坪部分則不計費、店面全數每坪減半計算，則大坪數住戶繳交每坪10元左右管理費。同一社區使用相同之守衛及清潔人員，卻有不同之優惠規定，已有違公平原則。然因當時收取之費用尚足以支應物業人員費用，故由社區大會決議對大坪數之住戶給予優惠，基於私法自治雖無不合，然系爭社區之物業人員費用，自105年起每月均不足支應，系爭109年決議取消優惠措施，回歸以實際坪數計費，公平分攤該項費用支出，難認有何不公平之處。
⒌再查，系爭社區有大樓住戶98戶，透天住戶24戶，店面住
戶3戶，合計125戶，其中公寓大樓住戶，63戶在40坪以下，33戶為40坪14至70坪，70坪以上則有2戶，此有被告提出之系爭社區各住戶坪數與管理費調整試算表乙份可按（見本院卷第159-171頁），是系爭109年決議所影響者並非如原告所主張僅有透天住戶，公寓戶也有超過三分之一受到影響，原告主張係針對透天住戶所為之修正，對透天住戶進行管理費之調漲云云，自無可採。
⒍原告又主張其等之建物型態，屬透天厝之建物，則其性質
上與系爭社區内其他電梯公寓型態之住戶本顯有差異，在使用電梯設施、大廳出入之通常性、必要性上，亦有顯著之不同，故85年版收費辦法依循原告等人之居住情形、實際獲益程度之差別，乃訂定彈性之負擔標準，以期公平，足見兩造本即非徒以「坪數」作為管理費基準云云。然查，系爭社區85年版收費辦法，已將該社區相關費用，依系爭社區就各住戶間共用部分之使用，按其使用頻率及各別使用利益，訂定其分擔標準，原告為透天型住戶，應分擔為守衛及清潔員費用、雜費及地下停車場電費共三個項目，其餘則無須分擔，顯已考量原告之使用情況、頻率，原告就上開三個項目之費用自應分擔。則原告再以其係透天住戶，使用電梯設施等設備之之通常性、必要性與公寓住戶不同云云，故就應分擔之守衛及清潔員費用上要做差別對待云云，為無理由。
⒎原告又主張，系爭109年決議後，大幅增加透天住戶每月應
繳納之管理費，約由905元調高至1,483元，增額幅度高達約64%，較決議前之每戶管理費（含大樓區及透天區）平均667元，高出約123%，較系爭社區大樓區住戶平均每月管理費617元高出約140%，依本件透天區住戶使用電梯、公共空間配置等資料，實無從證明透天區住戶，使用系爭社區之共有、共用部分之需求及必要有高於大樓區住戶之情形，是系爭決議顯已違反民法第148條第1項、平等原則及比例原則等一般法律原則，應屬無效云云。然查，區分所有權人會議決議或規約是否無效，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議或規約之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，不能單憑該決議或規約對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或有違公平原則。查85年版收費辦法之守衛及清潔費已入不敷出，被告依法定程序表決通過系爭109年決議，以符使用者付費及公平原則，致調漲原告透天住戶之管理費，然部分公寓戶之管理費，同亦有調漲。雖原告透天住戶之調漲幅度，較公寓戶高出許多，然係先前包括原告在內之大坪數住戶負擔之管理費，因85年版收費辦法優惠措施而偏低，有失公平所致。是系爭109年決議所為管理費之調整，符合使用者付費及公平原則，且對照包括原告在內之大坪數住戶之坪數及使用收益之情形（見本院卷第159-171頁管理費調整試算表），及原告自行計算其每月調高之金額為578元（計算式：1,483-905=578），難認已造成原告極大之損害。況依109年決議後制定之110年版管理費收費辦法，原告所增加支付之管理費，亦均用於維護社區共用部分之守衛及清潔費之支出（見本院卷第111頁），所有住戶均同獲其利，自非以損害原告為主要目的。據此，系爭109年決議自無對原告構成權利濫用或違反公平原則、平等原則及比例原則而無效之情事。
⒏綜上，系爭109年之決議，取消85年版收費辦法中有關守衛
及清潔費項目40坪以上之優惠，每坪均按16.5元收費，符合公寓大廈管理條例第10條第2項費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，及系爭社區之住戶規約就共用部分之管理維護費用，以每戶專有部分之坪數為計價單位，確保系爭社區分項收費、分項負擔之原則，以健全系爭社區之財務結構，自屬合理有效，未有權利濫用之情事，亦符合平等原則及比例原則，自非無效。
（五）原告主張：系爭108年決議提案二「將48,250元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金」、「將600,000元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的棟基金」；提案三「將180,000元結餘款從社區共同基金移轉到公寓戶的電梯基金」，違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等，應屬無效，是否有理由？經查：
⒈系爭社區對於管理費結餘款如何使用，章程未有明定，嗣
於92年間設立「電梯基金」、93年間設立「各棟基金」（包括7棟大樓及全體透天住戶，共8份），故共有「公共基金」、「電梯基金」及「各棟基金」等三個科目管理支出。因公共基金部分常有結餘款，故過往作法是將該部分結餘款，一半按照戶數比例分配至各棟基金（包括全體透天住戶），一半則仍保留於公共基金内，此為兩造所不爭執，應可認定。
⒉查系爭社區85年版收費辦法，將該系爭社區相關費用，依
各住戶間共用部分之使用，按其使用頻率及各別使用利益，訂定其分擔標準，公寓戶單獨負擔者為「公寓戶地下停車電費」、「公寓電梯維護費及電費」、「自動發電機維護費」、「水塔清洗費」等四項。公寓戶依據85年版收費辦法第四條規定，每月繳納水塔清洗費3,000元，自99年至108年共10年之期間，尚有結餘款96,500元；又依85年版收費辦法第二條規定，每月繳納電梯電費20,000元、地下停車場電費15,000元，自99年至108年共10年之期間，尚有結餘款1,200,000元等情，有被告提出系爭社區99年-108年之公寓水塔清洗、公寓電費、公寓發電機收支結餘表，系爭社區99年至103年之5月、11月財務收支報表、104年至106年6月、12月之財務收支報表、107年、108年之5月、11月財務收支報表各乙份，系爭社區107年1月財務收支報表乙份，系爭社區109、110年電費分析表各乙份為證（見本院卷第281-325頁），原告對此亦未爭執，應可認定為真正。
⒊按系爭社區99年至108年期間公寓戶繳納之水塔清洗費結餘
款96,500元、電費節餘款1,200,000元，於108年決議作成前仍有半數保留於「公共基金」科目中（水塔清洗費結餘款半數為48,250元、電費結餘款半數為600,000元），斯時公寓戶之「各棟基金」已呈現負數，該部分結餘款（48,250元+600,000元）轉至公寓戶之「各棟基金」科目，僅是將公寓戶溢繳之管理費調整至相對應之科目，亦由公寓戶專款專用，自無違反公平、誠信原則，或侵害其他住戶權益之情事。
⒋又被告抗辯：依85年版收費辦法第三條規定，自動發電機
維護費每月4,000元，由二樓以上公寓住○○○○○○○○○○○○路○00號、23號公寓住戶）平均分攤，99年至108年共10年自動發電機維護費收入共480,000元，而自動發電機維護費實際支出每月為1,000元，99年至108年支出共120,000元，節餘款為360,000元，此部分亦形同為公寓戶10年來溢繳之自動發電機維護費等情，業據提出前述系爭社區財收支表、108年度水電維護合約為證（見本院卷見本院卷第281-337頁），核屬相符。雖原告主張：依據過往財務收支報表可知，每月水電維護費均有支出4,000元，足見被告上開決議與客觀事實相悖云云。然查，系爭社區與訴外人旭成企業立訂立之委任設備保養維護契約書第三條保養費用，約定發電機維護費用為1,000元，有該契約書可按（見本院卷第329頁）。系爭社區財務收支報表記載水電維護費及修繕金額為4,000元，係包含水電維護費用3,000元及發電機維護費用1,000元，被告抗辯自動發電機維護費用為每月1,000元應屬可採。原告主張自動發電機維護費用為4,000元，不可能有節餘款云云，尚有誤會。
⒌按系爭108年決議將系爭社區99年至108年共10年來之自動
發電機維護費結餘款360,000元半數即180,000元，仍保留於公共基金中之一半，未能專款專用，有違使用者付費原則，且該調整也是執行系爭社區107年11月10日區分有權人大會之提案一：由電梯基金支應自動發電機維護費之決議（見本院卷第339頁)，故將公寓戶過去溢繳之自動發電機維護費用調整至各棟大樓之「電梯基金」科目，由公寓戶專款專用，並非挪作私用。
⒍綜上，系爭108年決議將公寓戶所繳納水塔清潔費、電費、
自動發電機維護費等三部分款項結餘款半數，由公共基金轉列予公寓戶之棟基金、電梯基金，係為改善公寓各棟基金不足及執行，專款專用，並無挪作私用之情事，亦未影響透天戶、店面戶之權益，無違反民法第148條第1項、公平、平等原則及比例原則之情事。
五、綜上所述，系爭109年決議，取消85年版收費辦法中有關守衛及清潔費項目40坪以上之優惠，每坪均按16.5元收費，符合公寓大廈管理條例第10條第2項費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之原則，及系爭社區之住戶規約就共用部分之管理維護費用，以每戶專有部分之坪數為計價單位，於法並無不合；系爭108年決議將公寓戶所繳納水塔清潔費、電費、自動發電機維護費等三部分款項結餘款半數轉列予公寓戶之棟基金、電梯基金，係為改善公寓各棟基金不足及執行，專款專用，並無挪作私用之情事，亦未影響透天戶、店面戶之權益。從而，原告請求確認系爭108年、109年決議違反民法第148條第1項、公平原則、平等原則及比例原則等，應屬無效，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，毋庸一一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
民事第五庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
書 記 官 高培馨司法院法學資料檢索系統列印時間：111.03.23 17:52