臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第279號原 告 張家睿訴訟代理人 呂姿慧律師被 告 鄭敏慧訴訟代理人 黃益祥
張文嘉律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣1,603,080元，及自民國110年2月23日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
前開第1項款項，被告應同意合泰建築經理股份有限公司自履約保證信託專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000）内撥付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新臺幣53萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,603,080元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時原係請求判決如附表編號⒈所示，嗣於民國110年9月28日以民事變更訴之聲明狀變更訴之聲明為如附表編號⒉所示，其後復於111年4月26日以民事變更訴之聲明暨準備二狀更正訴之聲明為如附表編號⒊所示，因原告就關於「請求減少買賣價金」部分係屬擴張應受判決事項聲明之情形，依前揭規定並無不合，應予准許；另就關於「點交系爭房屋及交付系爭不動產所有權狀部分之請求，變更改主張依價金履約保證書第5條第1項約定，請求被告應同意合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）自履約保證信託專戶內撥付新臺幣（下同）1,705,280元予原告」部分，核其請求之社會基礎事實同一（係基於同一買賣契約所生糾紛之社會基礎事實，亦即基於兩造間買賣契約所生之爭執），且有牽連關係（均涉及兩造間於109年8月20日訂立系爭買賣契約所生之糾紛），是原告此部分之變更，依法有據，亦應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠被告於109年8月20日經由訴外人「丞鑫不動產仲介經紀有限
公司即永慶不動產臺南裕農加盟店」（下稱丞鑫公司）之居間仲介，將其所有坐落臺南市○區○○段0000地號土地及其上同段1203建號即門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00號建物（權利範圍均為全部、興建完成日期為76年6月15日；下合稱系爭不動產），以730萬元出賣予原告，雙方簽訂不動產買賣契約書，並約定委由訴外人合泰建經公司辦理買賣價金履約保證事宜，原告依約應遵期將買賣價金存入台新銀行建北分行之台新銀行受託信託財產專戶內（履保專戶帳號：00000-000000000；下稱系爭履保專戶)；另被告於系爭不動產買賣契約書所附之「標的物現況說明書」項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」中係勾選「是」、「龜裂」，並於說明處載明「二樓後房間」後，經其親自簽名蓋章。嗣原告依約將系爭不動產之全部買賣價金730萬元匯入系爭履保專戶內，被告亦於109年10月26日將系爭不動產辦理所有權移轉登記予原告。
㈡兩造原約定於109年10月27日交屋，且由爭不動產買賣契約書
第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」可知被告有向原告保證系爭房屋無傾斜之瑕疵。詎原告當日進入被告已騰空家具之一樓後，發現原本放置沙發之區域地板似有下陷，認為系爭房屋可能有傾斜情形，而未完成交屋，其後原告於109年10月29日寄發台南成功路郵局第322號存證信函催告被告補正系爭房屋傾斜之瑕疵，之後兩造與丞鑫公司協商後，由丞鑫公司於109年11月30日委請台南市結構工程技師公會（下稱結構技師公會）進行系爭房屋傾斜測量安全鑑定，鑑定結果為系爭房屋之傾斜率為1/138，已大於1/200，研判系爭房屋應有傾斜及地質不均勻沉陷之現象，為考量建物結構之安全，建議應施作房屋傾斜扶正之工程，所需要之工程費用：⒈一樓地坪修復工程費用：105,412元、⒉（b）房屋傾斜扶正費用：1,572,034元（原證4）。原告於收到前開鑑定書後，旋即透過丞鑫公司轉告被告要求其修繕系爭房屋或給予相當工程費用之賠償，然被告均置之不理，甚至拒絕交屋。
㈢系爭房屋既經結構技師公會鑑定，確認系爭房屋傾斜率為1/1
38，自屬物有瑕疵，則原告自得依民法第359條規定請求被告減少價金（減少價金之金額如下），並依民法第179條規定請求被告返還已收受之價金：
⒈系爭不動產經本院委請宏宇不動產估價師事務所鑑定，其
估價報告書（下稱系爭估價報告書）記載：本報告依據委託者提供之資料，以比較法及收益法評估標的價值之推估方法，本次評估結果系爭不動產無傾斜瑕疵之市場合理交易價格為7,746,900元、因傾斜之評估總價為5,937,348元、因傾斜之價格減損金額為1,809,552元，可計算出價格減損比例為23.36%（計算式：1,809,552÷7,746,900=0.23358)，而該價格減損係內含修復費用（即結構技師公會鑑定報告書所載之修復費用）、污名價值減損（因遲延交屋產生額外之房貸利息、修復扶正所生額外之工程費用）等語。
⒉復參物之瑕疵擔保規定係在保障買受人得於買賣標的物無
瑕疵之狀態下為價值衡量，並非限制兩造約定之買賣價金數額應合於市場價值，被告購買時自願以低於市場行情價值出售系爭不動產，自應受兩造買賣契約之合意拘束，否則無異排除買賣雙方於簽約時得各基於其自身利益考量下而為價格磋商之權利，有違私法上契約自由原則，是於計算系爭不動產因傾斜瑕疵存在可請求減少價金部分，自應以兩造實際交易價格730萬元為計算基準。再以系爭估價報告中基於前述因素認定系爭不動產因傾斜瑕疵之價格減損率為23.36%，則依上開減損比例計算，前述瑕疵致系爭不動產於109年8月間買賣時應減少之價金為1,705,280元（計算式：730萬元×23.36%=1,705,280元）。準此，系爭不動產買賣價金經減少後，被告受領減少部分之價金，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，則原告依民法第179條規定，請求被告返還價金1,705,280元，實屬有據。
⒊參酌臺灣高等法院108年度上更一字第170號、新北地院107
年度訴字第1467號、臺北地院105年度訴字第3744號、桃園地院105年度訴字第438號民事判決所述之房屋傾斜率均介於1/91至1/182之間，較被告提出之新北地院99年度訴字第1096號民事判決、臺灣高等法院99年度上易字第1169號民事判決之1/82、1/77嚴重，各承審法院仍認定房屋傾斜率大於1/200，房屋居住舒適及安全須進行整修工程始能達成，自難謂出賣人交付之系爭不動產已符合通常之效用及契約之預定效用，可知近期絕大多數實務見解肯認房屋傾斜率大於1/200已足以影響房屋結構及居家安全，實難達到一般居住之效用及品質，確有不備通常效用及品質之重大瑕疵存在，被告所舉判決案例距今已逾10年且為極少數個案，顯已不符目前實務見解，實無足採。況縱系爭房屋傾斜率1/138目前無結構安全顧慮，衡諸常情，仍會影響交易價值並致居住者日後使用不便，被告雖抗辯系爭房屋尚可居住使用，然系爭房屋確實會因有傾斜現象而減損市場價值，堪認系爭房屋依通常交易觀念，欠缺應具備之交換價值及供人居住品質之瑕疵存在，故原告請求被告應負物之瑕疵擔保責任並返還價金，屬有理由。
㈣又被告辯稱其於109年8月20日以低於市價之730萬元出售系爭
房屋予原告，簽約時被告已有言明現況交屋，原告必須承受中古屋所有一切缺失云云。惟：
⒈原告於簽約前進入系爭不動產查看時，發現二樓後房間牆
壁上有龜裂情況，遂在仲介介紹下由結構技師陪同原告進入系爭不動產，藉此評估該龜裂處是否會滲漏水及修繕費用，然傾斜並非肉眼可輕易察覺之瑕疵，而係需由專業人士以精密儀器測量始能得知，被告以此抗辯原告可判斷系爭房屋可能存有傾斜情形實屬無稽。
⒉況被告在最初之「標的物現況說明書」中第33項是否有龜
裂傾斜之情形乙欄原係勾選「否」，直到原告發現二樓後房間有牆壁龜裂後，被告才塗改重新勾選「是」欄位、說明：勾選「龜裂」並備註說明：二樓後房間，足見被告自始即未誠實說明系爭不動產現況而有所隱瞞。則因牆壁龜裂可能會產生滲漏情形，是兩造在系爭買賣契約書第17條會特別約定「買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任。」即兩造所稱之現況係指二樓後房間牆壁龜裂以及滲漏之部分，並不包含系爭房屋傾斜部分。
㈤另原告雖已將系爭不動產之買賣價金730萬元全數匯入系爭履
保專戶內，然原告係在109年10月26日點交系爭不動產時始發現有傾斜之瑕疵，並據此提出本件請求減少買賣價金之訴訟，合泰建經公司因而暫停款項之撥付，即被告迄今尚未取得全部賣屋款。而按價金履約保證書第5條第2項載明「價金撥付及履保爭議處理 二、有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包括但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為撥款之依據。
」因兩造對於買賣價金除已由被告領取73萬元（即總價金1成），剩餘價金款項仍在系爭履保專戶內乙情不爭執，是於原告請求減少買賣價金之數額（即1,705,280元）內，被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項，始符合契約之本旨。
㈥原告否認兩造曾在起訴前調解中合意如鑑定結果系爭房屋確
實有傾斜且所扶正費用過高，則兩造解除契約，是系爭房屋既有傾斜之瑕疵，原告自得請求解少價金。㈦並聲明：請求判決如附表編號⒊所示。
二、被告辯稱：㈠原告主張依民法第354條、第359條規定請求被告減少價金，
並主張依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金1,705,280元及法定遲延利息，為無理由：
⒈被告對結構技師公會110年月15日出具鑑定報告書（原證4
）之形式真正不爭執，然爭執其實質內容，並否認系爭房屋於交付時有傾斜之瑕疵存在。
⒉如系爭房屋於交付時有傾斜之瑕疵存在，則被告亦無需負物之瑕疵擔保責任：
⑴原告於訂約時即明知該瑕疵存在：兩造係於109年8月20
日簽訂系爭不動產買賣契約，簽約前原告曾與仲介丞鑫公司入屋查看，更於簽約前2日偕同結構技師再次仔細查看系爭房屋屋況，則原告在有專家協助下於簽約前實較被告更能預料系爭房屋可能存在傾斜現象，然原告於簽約前不先提議鑑定系爭房屋是否傾斜，待簽約後交屋時始以系爭房屋有傾斜可能而拒絕交屋，實令人懷疑其於簽約前偕同結構技師查看系爭房屋時即已知系爭房屋存有傾斜現象，但故意佯裝不知，迄至交屋時始主張系爭房屋有傾斜而要求減價，則依民法第355條第1項規定，被告不負擔保責任。
⑵縱原告於簽約前不知悉系爭房屋有傾斜之瑕疵存在，然
原告亦顯有因重大過失，而不得請求被告負瑕疵擔保責任：原告對購屋極為慎重，除先由仲介陪同入屋查看外，又於簽約前2日偕同結構技師入內查看系爭房屋逾一小時，結構技師本其專業對房屋是否傾斜及地質是否不均勻實較常人更為瞭解與更具警覺性，可知原告找結構技師查看當是欲知系爭房屋之結構是否曾因地震或土壤流失致受損，而被告亦希望原告能多瞭解屋況，以免簽約後反悔，因此同意原告與專家一起入內，並未對原告限制查看地點與查看時間，任由原告飽灠無遺，故依一般經驗法則，以系爭房地屋齡已達33年及鄰近臺南市東區斷層帶，原告於簽約前既已偕同結構技師入內查看，實應知覺系爭房屋可能存有傾斜之現象，故縱原告於簽約前仍不知悉，亦顯有因重大過失，而不得請求被告負瑕疵擔保責任。
⑶兩造既於系爭不動產買賣契約書第17條特別約定事項約定「現況交屋」，即應受此約定拘束：
①簽約時被告已有言明現況交屋，原告必須承受中古屋
所有一切缺失，故原告實不得以購入後經鑑定發現系爭房屋有傾斜情形而要求減少價金。
②依原告109年10月29日台南成功路郵局第2322號存證信
函所附「不動產買賣契約書」及「標的物現況說明書」，該買賣契約書第17條特別約定事項記載：「買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任」，及現況說明書第33項關於「是否有龜裂傾斜之情形」欄下方係勾選「是」，且經兩造於其上簽名蓋章，足證被告並無隱瞞，故原告既同意以現況交屋，即應受此約定拘束，不得以嗣委託鑑定發現系爭房屋有傾斜而要求減少價金。
③系爭不動產買賣契約第9條第5款雖約定：「乙方（即
被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」然第17條又以手寫方式約定：「買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任。」則依特別規定優於一般規定及後規定優於前規定等法理，原告應按現況與被告點交，不得以現況房屋存有傾斜而對被告主張瑕疵擔保責任。
⒊若被告應負物之瑕疵擔保責任，則：
⑴原告請求減少賣賣價金，違反誠信原則：
①系爭房屋於76年6月15日即已興建完成，至109年8月20
日簽約時屋齡已達33年，原告以中古屋價格購入中古老屋，卻於購入後要求被告負責扶正房屋，則無異係以中古屋價格購買新建房屋，顯無道理，故原告於簽約前於偕同專家查看下不先提議鑑定而於交屋時主張房屋傾斜之瑕疵，顯有違誠信原則。
②原告於簽約前由屋齡甚久、為連棟房屋最邊間、屋內
地板龜裂下陷等情已知系爭房屋可能有傾斜，其不提議應先鑑定系爭房屋是否傾斜之瑕疵，待簽約後始要求被告以中古屋售價負擔龐大傾斜扶正費用，實顯違背誠信原則。
⑵被告否認原告得請求減少價金之金額：
①宏宇不動產估價師事務所之系爭估價報告書，雖以系
爭房屋如無傾斜瑕疵其市場合理價格為7,746,900元，因系爭房屋前經結構技師公會鑑定其傾斜率達1/138所需修復費用為1,809,522元（1,677,446元+109年12月起至111年1月止共14個月利息支出108,526元+額外修復工程費用23,581元），而認定系爭房屋無傾斜瑕疵與有傾斜瑕疵所生價格差額為1,809,552元，亦即有傾斜房屋市場合理價格為5,937,348元（無傾斜房屋市場合理價格-系爭房屋因傾斜所減少價值1,809,552元）。
②惟系爭房屋有傾斜瑕疵其市場合理交易價格為何，實
應考量有傾斜與無傾斜對耐震、防颱、增建、使用方法及未來使用年限等將造成何等影響，以評估系爭房屋因傾斜所減少價值，而非僅以結構技師公會所鑑定修復金額作為認定減少價值標準，否則系爭估價報告書除估價系爭房屋無傾斜瑕疵其市場價值外，幾與結構技師公會鑑定報告無何差異，而不足採。
③系爭房屋有傾斜瑕疵其市場合理交易價格為何，實與
原告已支付多少利息無關，系爭估價報告書將109年12月至111年1月共14個月利息108,526元計入系爭房屋有傾斜瑕疵所減少價值，顯為不當，足見系爭估價報告書違誤而不足採。
④系爭估價報告以結構技師公會所鑑定修復費用1,677,4
46元及額外修復工程費用23,581元作為認定系爭房屋因有傾斜瑕疵所生減少價值標準，然上述費用為修復傾斜回復原狀所需費用，如以上述費用作為減少價值標準，即未考慮簽約時系爭房屋已有33年屋齡，未將折舊計入，對被告實非公平。
㈡原告將關於點交系爭房屋及交付系爭不動產所有權狀部分之
請求，變更改主張依價金履約保證書第5條第1項約定，請求被告應同意合泰建經公司自系爭履保專戶內撥付1,705,280元予原告部分，因此部分與原告起訴之事項無關，且存在系爭履保專戶內之價金屬於買賣價金，若原告得以取回，等同兩造未為買賣行為，亦無法提起本件訴訟，是原告此部分之變更不符合民事訴訟法第255條第1項第3款之事由而不合法。
㈢又兩造曾在起訴前調解中合意如鑑定結果系爭房屋確實有傾
斜且所扶正費用過高，則兩造解除契約，是原告請求被告減少價金，並主張依不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金為無理由。
㈣並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於109年8月20日經由訴外人丞鑫公司之居間仲介，與被
告簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以730萬元向被告購買其所有系爭不動產，雙方並約定委由訴外人合泰建經公司辦理買賣價金履約保證事宜，原告依約應遵期將買賣價金存入系爭履保專戶。
㈡嗣原告依約將系爭不動產之全部買賣價金730萬元匯入系爭履
保專戶內（被告迄今僅領取總價金1成即73萬元）；被告亦於109年10月26日將系爭不動產辦理所有權移轉登記予原告，原告並於109年10月26日提供系爭不動產予台灣銀行設定701萬元抵押權，向臺灣銀行貸得584萬元。
㈢系爭不動產買賣契約書之各條款約定如下：
⒈第9條擔保責任，第5項約定：「乙方（即被告）保證本買
賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。
」⒉第17條特別約定事項約定（手寫文字）：「買賣雙方同意
，其買方貸款須達新臺幣伍佰捌拾肆萬元整，合約始生效力，倘未達到前述金額，由買方決定是否繼續履約，若買方決定不承買，其價金全數返還買方，但買方須保證信用正常無瑕疵（買方同意搭保證人）。買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任。」㈣被告於系爭不動產買賣契約書所附之「標的物現況說明書」
項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」中係勾選「是」、「龜裂」，並於說明處載明「二樓後房間」後，經其親自簽名蓋章。
㈤原告曾隨仲介公司人員進入系爭房屋查看屋況，復於109年8
月20日簽約前2日偕同結構技師查看系爭房屋，並發現系爭房屋有龜裂、滲漏水之情況。
㈥被告於約定交屋日前已遷離系爭不動產，並於109年10月27日
與原告辦理交付手續，然原告以系爭不動產可能存在傾斜情形而拒絕交屋，嗣原告於109年10月29日寄發台南成功路郵局第322號存證信函通知被告系爭房屋1樓地板有大範圍建物毀損，具有瑕疵，請被告於函到7日內聘請結構技師確認該瑕疵不危害日後居住安全及開立證明書，並將其修繕完成，否則將解除系爭買賣契約。
㈦兩造於109年11月30日委請結構技師公會進行系爭房屋傾斜測
量安全鑑定，結構技師公會110年月15日出具鑑定報告書，鑑定結果為糸爭房屋之傾斜率為1/138，已大於1/200，研判系爭房屋應有傾斜及地質不均勻沉陷之現象，為考量建物結構之安全，建議應施作房屋傾斜扶正之工程，所需要之工程費用：⒈一樓地坪修復工程費用：105,412元、⒉（b）房屋傾斜扶正費用：1,572,034元。被告對結構技師公會之前開鑑定報告書之形式真正不爭執（爭執實質內容）。
四、本院之判斷：㈠原告主張依民法第354條、第359條規定請求被告減少價金，
並主張依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金，為有理由：
⒈系爭房屋於交付時是否有傾斜之瑕疵存在：按當事人提出
之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。查本件被告並不爭執前開結構技師公會鑑定報告書形式上之真正，且該鑑定報告書已明確記載：系爭房屋之傾斜率為1/138，已大於1/200，研判系爭房屋應有傾斜及地質不均勻沉陷之現象，為考量建物結構之安全，建議應施作房屋傾斜扶正之工程等語，本院考量該鑑定報告書之鑑定人為結構技師公會，且鑑定之內容與本件爭點有關， 而被告雖否認該鑑定報告書實質上之真正，惟並未能具體說明該鑑定報告書之鑑定人資料、鑑定方法或鑑定依據等有何違誤，僅空言爭執該報告書內容之實質上真正，自非可採。是以，原告主張系爭房屋於交付時有傾斜之瑕疵存在，尚堪憑採。
⒉系爭房屋於交付時既有傾斜之瑕疵存在，被告自應負物之瑕疵擔保責任：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。
⑵被告並未舉證證明原告於訂約時即明知該瑕疵存在：查
系爭不動產買賣契約書第9條擔保責任，第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」第17條特別約定事項約定（手寫文字）：「…買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任。」且被告於系爭不動產買賣契約書所附之「標的物現況說明書」項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」中係勾選「是」、「龜裂」，並於說明處載明「二樓後房間」後，經其親自簽名蓋章等情，為兩造所不爭執之事項（不爭執事項㈢㈣），則依前開約定，僅足以認定兩造曾約定依現況點交，且被告不負滲漏之保固責任，並不足以認定原告於簽約前已明知系爭不動產有傾斜之瑕疵存在，此由系爭不動產買賣契約書第9條第5項關於出賣人物之瑕疵擔保責任之約定，並未將「傾斜」二字刪除，而第17條特別約定事項約定（手寫文字）亦未明載被告不負系爭不動產傾斜瑕疵之保固責任，且系爭買賣契約書所附之「標的物現況說明書」項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」中僅係勾選「龜裂」，並未勾選「傾斜」，是被告抗辯原告於訂約時即明知有傾斜之瑕疵存在云云，尚難憑採。
⑶被告並未舉證證明原告係因重大過失而不知系爭房屋有
傾斜之瑕疵存在：被告抗辯原告既於簽約前2 日曾偕同結構技師查看系爭房屋逾一小時，根據屋內狀況即可判斷系爭房屋可能存有傾斜之瑕疵，是縱原告於簽約前仍不知悉有傾斜之瑕疵存在，亦顯有因重大過失而不知云云，然原告於訂約前雖曾隨仲介公司人員進入系爭房屋查看屋況，復於109年8月20日簽約前2日偕同結構技師查看系爭房屋，並發現系爭房屋有龜裂、滲漏水之情況（不爭執事項㈤），然被告亦不爭執原告前往查看系爭房屋時被告尚未遷離系爭不動產，而系爭不動產內既尚有人居住並擺設傢俱，且傾斜與否並非肉眼可輕易察覺之瑕疵，而係需由專業人士以精密儀器測量始能得知，況在室內有置放傢俱之狀況下，更易使人有視覺上判斷之誤差，是縱原告曾偕同結構技師查看系爭房屋而未發現有傾斜之瑕疵，亦難謂原告有何重大過失，而被告憑此主張免責，亦難憑採。⑷至被告另抗辯兩造既於系爭不動產買賣契約書第17條特
別約定事項約定「現況交屋」，即應受此約定拘束，原告需承受中古屋所有一切缺失，不得以嗣委託鑑定發現系爭房屋有傾斜而要求減少價金云云，然系爭買賣契約書第17條特別約定事項約定（手寫文字）係記載：「…買方同意依現況點交，賣方不負滲漏保固責任。」且被告於系爭不動產買賣契約書所附之「標的物現況說明書」項次第33項「是否有龜裂傾斜之情形」中係勾選「是」、「龜裂」，並於說明處載明「二樓後房間」後，經其親自簽名蓋章，已如前述，顯見兩造所約定之「現況交屋」，係針對買賣契約中已明載之瑕疵及賣方即被告不負系爭不動產滲漏保固責任乙節甚明，否則，若被告就系爭買賣不動產均不需負物之疵擔保責任，自應將系爭買賣契約第9條第5項關於物之瑕疵擔保責任之約定刪除，並於該契約第17條明載不負物之瑕疵擔保責任，而非僅排除滲漏保固責任；且證人即永慶不動產臺南裕農加盟店店長江伯軒亦到庭結證稱：「（尚未買賣簽約之前，有無提到房屋有傾斜的狀況？）契約書上面並未寫到房屋傾斜。（買方進去看時，有無提到房屋傾斜的情形？）當時進去看也看不出來。（買方簽約前，有無請結構技師進去看，這件事情你是否在場？）簽約前有去看二樓，二樓房間牆壁有裂縫，因為我有認識結構技師，因此請結構技師去看一次，當天我也有在場。（所以簽約前，原告帶結構技師去看屋時，你也在場？）對。我們去二樓房間的裂縫有無危險。（當時有無談到傾斜的問題？）沒有講到傾斜這二個字，因為當時是在講牆壁的裂縫。（當天除了看二樓房間外，有無看一樓的地板？）沒有。…（買賣契約第17條特別約定，買方同意依現況點交等語，當時為何會這樣寫？）那主要是指滲、漏水的情形，牆壁牆癌由買方自行負責，畢竟那是中古屋。（就你的認知，買方張先生簽約時，有無提到房無傾斜問題嗎？）沒有。」等語，是原告主張兩造所約定之現況交屋係指二樓後房間牆壁龜裂及滲水部分，並不包含系爭房屋傾斜部分，尚堪憑採。
⑸被告另辯稱系爭房屋之屋齡於簽約時已達33年，且系爭
房屋仍可居住使用，自已具備其通常效用，縱有傾斜現象，買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，不能指為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵云云，然系爭房屋之傾斜率大於1/200，已如前述，則系爭房屋之居住舒適及安全須進行整修工程始能達成，自難謂被告所交付之系爭不動產已符合通常之效用及契約之預定效用；況縱系爭房屋傾斜率為1/138，目前無結構安全顧慮，惟衡諸常情，該傾斜率仍會影響交易價值並致居住者日後使用上之不便，足認系爭房屋依通常交易觀念，已欠缺應具備之交換價值及供人居住品質之瑕疵存在，是被告此部分所辯，亦非可採。
⒊原告請求減少賣賣價金，並不違反誠信原則：按權利之行
使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條雖定有明文。惟所謂誠實信用之原則，係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用。倘經認定違反誠信原則時，其法律效果以不發生該違反者所期待者為原則。本件被告雖辯稱：原告於簽約前未提議先鑑定系爭房屋是否傾斜，待簽約後始要求被告以中古屋售價負擔龐大傾斜扶正費用，實顯違背誠信原則云云，然就系爭不動產於買賣前是否需鑑定有無傾斜之瑕疵，衡諸一般社會常情，並非中古屋買受人所需負之義務，況兩造於系爭買賣契約中既已明文約定出賣人即被告需負物之瑕疵擔保責任，則買受人即原告自無需於買入前確定系爭不動產有無傾斜之瑕疵，是原告行使其減少價金請求權自無何違反誠信原則可言，被告此部分所辯，亦非可採。
⒋原告得請求減少價金之金額：
⑴按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵
物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年度台上字第1972號民事裁判參照）。
⑵就此爭點，本院指定宏宇不動產估價師事務所為鑑定人
，囑託其鑑定：「於兩造簽訂買賣契約時，系爭不動產有前開傾斜瑕疵與無前開傾斜瑕疵，其市場交易價值各為何？兩者之價差為何？」該鑑定人鑑定後雖認定：【勘估標的房地「無」傾斜瑕疵之市場合理價值7,746,900元，「有」傾斜瑕疵之市場合理價值5,937,348元】，惟鑑定人認定該二者之價差係以修復費用加上污名價值減損，而污名價值減損則包括系爭不動產遲延交屋買方額外負擔或損失金額108,526元及房屋傾斜扶正買方需負擔額外費用23,581元，然買受人因物有瑕疵而請求減少價金，係就「買賣時」瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，自與因遲延交屋所造成之損失無涉，是本院認鑑定人就此部分所為之計算不足憑採。準此，本院認「有」傾斜瑕疵之市場合理價值應為6,045,874元（有傾斜瑕疵之市場交易價格5,937,348+不動產於買賣交付時間遲延產生之利息支付額外費用108,526），則因傾斜之價格減損金額應為1,701,026元（無傾斜瑕疵之市場合理價值7,746,900元-6,045,874元），以之計算價格減損比例為21.96%（計算式：1,701,026÷7,746,900=0.2196)，則原告所得請求減少之價金為1,603,080元（730萬元×價格減損率21.96%），逾此範圍之請求則無理由。
㈡原告主張依價金履約保證書第5條第1項約定，請求被告應同
意合泰建經公司自系爭履保專戶內撥付1,603,080元予原告部分，為有理由：查系爭價金履約保證書第5條第2項載明「價金撥付及履保爭議處理 二、有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包括但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果(內容須載明給付之對象與金額)，作為撥款之依據。」且原告已依約將系爭不動產之全部買賣價金730萬元匯入系爭履保專戶內（被告迄今僅領取總價金1成即73萬元）等情，為兩造所不爭執之事實（價金履約保證書第5條第2項、不爭執事項㈡），而原告請求被告減少價金於1,603,080元範圍內既有理由，則原告請求於減少買賣價金之數額（即1,603,080元）內，被告應同意原告向合泰建經公司領取系爭履保專戶內之款項，亦符合價金履約保證書之契約本旨，是原告此部分之請求，亦為有理由。㈢兩造於起訴前調解中並未合意如鑑定結果系爭房屋確實有傾
斜且所扶正費用過高，則兩造解除契約：被告雖抗辯兩造曾在起訴前調解中合意如鑑定結果系爭房屋確實有傾斜且所扶正費用過高，則兩造解除契約云云，然此為原告所否認，而被告雖聲請傳訊永慶不動產臺南裕農加盟店之店長陳杞翔為證人，然證人陳杞翔到庭係結證稱：「（是否記得第一次調解有無結果？）第一次沒有結果，買方希望無條件解約，但賣方不同意，後來申請結構技師鑑定，看有無危害居住的問題，再來談後續的問題。（雙方當時是否同意鑑定？）第一次調解完後雙方同意鑑定。（第一次調解完後有無談到什麼結果之下要做如何處理？）我記得是如果居住沒有問題，就繼續履約，如果居住有問題就可以解約，另外還有一種情形是修繕費用，當時尚未鑑定因此不知道修繕費用多少，因此第一次主要是協商同意由結構技師來做鑑定，鑑定費用由我們公司先代墊。…（你有無看到鑑定報告？）有。鑑定結果屬於需要扶正，不會不能居住，扶正費用我記得好像要到
160 或170 幾萬元，雙方對於這個費用無法有共識，因此談了很久。賣方在今年一月時有同意解約，但買方不願意無條件解約了。…（鑑定結果出來後，因為賣方不願意出那麼多費用扶正，因此買方希望無條件解約？）那是還沒有鑑定之前希望無條件解約，鑑定之後就不願意無條件解約，鑑定出來後買方希望減少價金，但並未透露實際確定的金額，只有說希望賣方有誠意一點。…」等語，且證人江伯軒亦證稱：
「（買賣系爭房屋有糾紛而到區公所調解，你是否在場？）是。（當時調解的結果為何？）鑑定前的調解，結論會有三個情形，若依照結構技師鑑定出來不適合居住就要解約，如果適合居住就要履行契約，如果在這兩者之間，則需要修繕。（雙方是否同意這樣的結果？）有，所以才去鑑定，因為鑑定需要九或十萬元，本來賣方不同意鑑定，後來雙方有達成上述的共識，因此才送請鑑定，鑑定後有再調解，因為鑑定出來結果剛好在中間。（鑑定完的調解，你是否有參與？）有。（這次的調解談的結果如何？)沒有協調好金額，因此一直無法談成。（鑑定結果是否需要修繕？）記得是100多萬元，我們要把服務費也都貼進去，但買方認為他要支出的還是過多，賣方那邊只願意出到10或20萬元。（有無看到鑑定結果？）有壹份報告書，買賣雙方都有看到，我也有看到。（這份報告書符合你們當初協議的哪一種情形？）剛好落在中間，可以居住但要修繕。…（你們在第一次於區公所調解時，有無明確的說上開三種情形？）一開始我們有先問鑑定人那邊，得知要9 到10萬元，當時賣方不想鑑定，後來我們說公司先出，之後溝通到兩造都願意接受鑑定，在公所調解時雙方都同意接受三種的情形，之後才送結構技師公會鑑定。（所以在調解之前，你們是否已經先問過結構技師公會會有三種狀況？）是，只是不曉得鑑定出來會落在哪一種結果，後來鑑定出來結果剛好落在中間，所以才有再次調解。」等語，互核證人江伯軒、陳杞翔之證詞相符，且均證稱：兩造並未合意如鑑定結果系爭房屋確實有傾斜且所扶正費用過高，則兩造解除契約乙節，而被告就此就此有利於己之事實，並未提出其他證據以佐證，是被告此部分所辯，尚難憑採。
五、綜上，原告主張依民法第354條、第359條規定請求被告減少價金，並主張依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金，於1,603,080元範圍內，為有理由，從而，原告請求：⑴被告給付1,603,080元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年2月23日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；⑵前開款項，被告應同意合泰建經公司自履約保證信託專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000）内撥付予原告部分，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。兩造陳明兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 5 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 5 日
書記官 林政良附表：原告訴之聲明 編號 訴之聲明內容 ⒈ 一、被告應給付原告1,677,446元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告應將坐落臺南市○區○○段00000○號建物即門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00號（總面積116.02平方公尺）之鋼筋混凝土造二層房屋騰空點交予原告。 三、被告應將坐落臺南市○區○○段0000地號土地權利範圍全部所有權狀一件，及其上之同地段01203建號建物即門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷00號房屋所有權全部之建物所有權狀件，交付予原告。 四、原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉ 一、被告應給付原告1,677,446元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。 二、前開第一項部分，被告應同意合泰建經公司自履約保證信託專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000）内撥付予原告。 三、原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒊ 一、被告應給付原告1,705,280元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。 二、前開第一項部分，被告應同意合泰建經公司自履約保證信託專戶（銀行別：台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000-000000000）内撥付予原告。 三、原告願供擔保，請准宣告假執行。