臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第282號原 告即反訴被告 陳嘉玲訴訟代理人 蘇淑珍律師
謝菖澤律師被 告即反訴原告 劉威廷訴訟代理人 鄭植元律師
黃信豪律師上一人複代理人 王又真律師訴訟代理人 楊家瑋律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國110年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告向國泰世華商業銀行股份有限公司成功分行領取「國泰世華商業銀行受託信託財產專戶」(帳號○○○○-○○○○-○○○○○○號)帳戶內新臺幣壹佰萬元，並給付原告自民國一○九年十二月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第260條分別定有明文。原告主張兩造於民國109年11月16日就臺南市○區○○段00地號土地及坐落其上門牌號碼臺南市○區○○路00號建物簽訂不動產買賣契約，被告已交付該契約第一期簽約款（含訂金）新臺幣（下同）1,300,000元【其中300,000元為現金給付，另1,000,000元以本票存入國泰世華商業銀行受託信託財產專戶、帳號0000-0000-000000號帳戶】；嗣被告向原告表示不願履約，原告以本件起訴狀繕本送達催告被告七日内履約，未為則解除契約等情，被告就上情不爭執(訴字卷第25-27頁），惟被告主張系爭買賣契約無法繼續履行係因銀行貸款審核金額不足，屬於不可歸責於被告之事由，於本件審理中，就原告主張之同一基礎法律關係及其事實提起反訴，請求反訴被告應同意反訴原告向國泰世華銀行股份有限公司成功分行領取系爭信託財產專戶内之款項1,000,000元，暨本件判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之遲延利息，其攻防方法相互牽連，符合前開提起反訴之要件，又無不得提起反訴之情況，應予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
（一）原告起訴主張：⒈兩造於109年11月16日簽訂系爭買賣契約，由被告以13,000
,000元買受原告所有系爭不動產，並委託永霖地政士事務所毛亮月代書辦理相關過戶及申辦國泰世華銀行買賣價金安全信託契約，被告當日給付簽約款現金1,300,000元(其中300,000元以現金給付，另1,000,000元開立本票存入系爭信託財產專戶内)，約定最後點交期限為109年12月31日。嗣被告透過代書以無正當理由表示不願繼續履行系爭買賣契約，並向消保官提出調解，據此原告依系爭買賣契約第11條第1項規定，催告被告應於收受本件民事起訴狀送達之7日內繼續履行本約給付完稅款與簽約款，若7日内不履行，則系爭買賣契約解除，依系爭買賣契約第11條第2項約定，被告應對原告負損害賠償責任，並同意原告得沒收被告已給付之價金即1,300,000元。依最高法院93年度台上字第909號判決意旨，系爭買賣契約第11條2項之規定係「懲罰性違約金」性質，此由文義解釋「被告應對原告負損害賠償責任，並同意原告得沒收被告以給付之價金」可知，該沒收為損害賠償以外之懲罰性質；且依據同條第3項關於賣方違約時，賣方所給付價金、票據均為懲罰性違約金，則本於契約公平解釋原則，買方違約時被沒收之價金亦應同等解釋。⒉被告已透過代書明確表示不欲繼續履行系爭買賣契約，原
告雖定7日催告期間，被告仍執意不履行之可能性甚高，為求訴訟上經濟，爰一併請求被告將來不履行而導致解除契約後原告所蒙受的相關損害賠償。原告原規畫以舊換新之方式購屋，遂於109年11月16日與被告簽訂系爭買賣契約後，依計畫於109年11月27日委託訴外人南北房屋向訴外人李岱芬購買民權路房屋，現因被告拒絕履行系爭買賣契約致原告原預計支付予李岱芬之資金不足，後續勢必遭李岱芬依他案買賣契約請求遲延給付違約金，並解除契約沒收已支付之600,000元價金。又該他案買賣係委託南北房屋居間媒合，並已成立在案，依規定亦應由可歸責而不履行之原告負擔仲介費用即354,000元。原告為陸籍配偶，對臺灣法律並非熟捻，且不動產交易糾紛涉及相當複雜之契約法與損害賠償規定，本件買賣標的價金亦高達13,000,000元，因此應認本件原告確有不能自為訴訟行為而須尋求律師協助之必要性，原告亦為此支付律師費用60,000元，應屬相當訴訟費用而令被告負擔。是以，依系爭買賣契約第11條2項及民法第226條1項、第260條規定向被告請求上列損害共計1,014,000元【他案買賣契約遭沒收款600,000元＋他案買賣仲介報酬354,000元＋聘請律師費用60,000元＝1,014,000元】。
⒊並聲明：
⑴被告應同意原告逕向國泰世華銀行股份有限公司成功分
行領取「國泰世華商業銀行受託信託財產專戶」帳號0000-0000-000000號帳戶内1,000,000元，及自起訴狀送達之日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⑵被告應賠償原告1,014,000元。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷聲明第二項願供擔保予以假執行宣告。
（二）被告之陳述及答辯：⒈被告於簽訂系爭買賣契約後，即積極向銀行申請貸款，本
件約定價金為13,000,000元，依照一般經驗，考量銀行多可同意貸放房屋價值八成的款項的狀況下，銀行應可核貸10,000,000元左右，加上被告自備款3,000,000元，並無資金上疑慮。然被告實際前往兩家銀行詢問貸款過程，兩家銀行均以建物過於老舊的原因，一家銀行只願核貸6,000,000元餘，另一家銀行則是願意核貸7,000,000元，也就是被告至多只能籌措10,000,000元的款項，與約定價金相差3,000,000元，因而無法履約。系爭不動產之狀況及銀行審查之結果實非被告可控制，並不可歸責於被告，被告並非惡意、也非無正當理由不願繼續履約，原告全額沒收被告已給付之價金有失公平，被告依民法第252條請求鈞院酌減之。⒉原告向被告請求之損害賠償分別為原告於他案買賣契約支
出之簽約款600,000元、他案買賣契約仲介費用354,000元及於本件支出律師費用60,000元，然其中原告另行購買其他房屋所支出之費用，以及支出律師費用，均是原告與第三人成立之法律關係，而該第三人依各自成立之法律關係向原告請求之費用，均與被告於本件之行為無關，與本件應無相當因果關係存在，不得向被告請求。另原告稱因其為外籍配偶對臺灣法律不熟稔，且系爭契約標的高達13,000,000元，而有尋求律師協助之必要云云，惟民事訴訟案件牽涉外國籍人士或高額標的之案件比比皆是，承審法院並不因此認為委任律師費用為有必要，可知案件於訴訟程序中委任律師與當事人之國籍及牽涉標的並無關連，原告主張實無理由。
⒊並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
⑶訴訟費用由原告負擔。
二、反訴部分：
（一）反訴原告起訴主張：⒈反訴之基礎事實引用本訴部分之陳述，惟反訴原告並非惡
意或無正當理由不履行契約。系爭買賣契約無法繼續履行係因銀行貸款審核金額不足，屬於不可歸責於反訴原告之事由，已如前開本訴答辯理由所述。反訴被告於其民事起訴併聲請調解狀解除系爭買賣契約，則契約解除後，原契約溯及失其效力，雙方當事人因而互負回復原狀之義務，故反訴原告依民法第252條、第259條請求如反訴訴之聲明第一項，請求擇一為反訴原告勝訴之判決。
⒉並聲明：
⑴反訴被告應同意反訴原告向國泰世華銀行股份有限公司
成功分行領取「國泰世華商業銀行受託信託財產專戶」（帳號00000000000000)内之款項1,000,000元，暨本件判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。
⑵訴訟費用由反訴被告負擔。
（二）反訴被告則以下列陳述答辯：⒈據反訴原告所述違約理由，僅係因為貸款成數不如預期，
然反訴原告及其代理人劉文仁均為成年人士，本應理解房屋買賣常態性風險即包括貸款成數不足，故該風險並非不可預見或避免，倘任憑買賣市場得執此做為合理解約之理由，勢將造成不動產買賣市場之動亂，是以一般正常智識之人均應能預料此潛在風險而尋覓較低價之物件，或備妥較充足之資金，抑或於買賣契約約款表示若成數不足雙方應如何處理之規定，應無任憑一句貸款成數太低即作為理由，故本件容許反訴被告沒收全額違約金應無違反公平正義之虞。
⒉並聲明：
⑴反訴原告之訴駁回。
⑵反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)本訴部分：⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。依此，違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。除當事人另有訂定外，民法第250條所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。又當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院83年度台上字第2879號、86年度台上字第1084號、92年度台上字第697號、108年度台上字第1466號民事判決、109年度台上字第1013號判決同此見解）。
⒉查：
⑴兩造於109年11月16日簽訂系爭不動產買賣契約，被告已交
付該契約第一期簽約款(含訂金)1,300,000元(其中300,000元為現金給付，另1,000,000元以本票存入系爭信託財產專戶)；嗣被告向原告表示不願履約，原告以本件起訴狀繕本送達催告被告七日內履約，未為則解除契約等情，有原告提出之系爭不動產買賣契約書、通訊軟體對話紀錄等件為證，被告對於上情並不爭執，惟仍執前詞以辯。是兩造就本訴部分之爭點在於，原告依系爭買賣契約第11條1、2項主張沒收被告已給付之1,300,000元價金，是否有理?該沒收價金之約定性質為何?被告主張酌減之是否有理?又原告另向被告請求損害賠償1,014,000元，應否准許?⑵兩造於簽立系爭買賣契約後，被告因向銀行申請核貸未如
預意，致無法履約乙情，為被告所是認(訴字卷第25、27頁)。乃買方以銀行貸款方式融資購買不動產，係買方籌措資金之方式，由買方根據己身條件(如：自備款數額)、銀行貸款條件等端進行評估後所為之抉擇，其貸款成數與貸款成否均係由買方憑依其判斷所成，倘其核貸條件未如預期而使之無法完成貸款程序，致無法履約(給付買賣價金)，自屬其評估出現落差有以致之，應屬可歸責於該買方之事由。是被告自陳上情，係屬可歸責於被告事由而違約之情事，洵屬明確。被告稱此情非可歸責於被告，容有誤會。
⑶又兩造簽立之系爭買賣契約書第11條第1、2款約定：「甲
乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，本約即生解除之效力。甲方若有違約情事致乙方解除本約時，應對乙方負損害賠償責任，並同意乙方得沒收甲方已給付之價金，若有開立本票或支票自應照其面額賠償。」被告因核貸問題而無法履約，已如前述，原告以本件訴訟起訴狀繕本為定期(7日)催告之意思通知及解除契約之意思表示，為其行使依照前揭契約條款賦予之解除契約權利，被告迄至本件言詞辯論終結時，均未為履約行為(給付完稅款等價金款項)，則該買賣契約業經原告依據上開條款解除生效，應堪認定。
⑷原告已依系爭買賣契約書第11條第1款約定解除該契約，則
依同條第2款約定，被告應對原告負損害賠償責任，原告並得沒收被告已給付之價金。據此，原告主張沒收被告已交付之第一期簽約款1,300,000元(其中300,000元為現金給付，另1,000,000元以本票存入系爭信託財產專戶)，自屬有據。從而，原告請求被告同意原告逕向國泰世華銀行股份有限公司成功分行領取前開信託財產專戶內之1,000,000元，為有理由，應准許之。至被告固認其非可歸責而無法履約，沒收全部已給付價金，有失公平，應酌減之云云，然兩造既約定有違約金，被告有債務不履行情事發生時，原告本不待舉證證明其所受損害，均得按約定之違約金，請求被告支付。被告主張約定違約金有過高之事實，應由被告負舉證責任。觀被告所執之詞，在法律評價上，屬可歸責於被告之事由而致違約，已如前述，而其所辯，亦均無以證明違約金有過高且顯失公平之事實，尚難認有予酌減之必要。
⑸另原告主張其因被告違約，導致其受有與第三人間買賣之
違約損害共計1,014,000元，被告應依系爭買賣契約書第11條第2款負損害賠償責任，該款約定沒收價金應屬懲罰性賠償金性質，因此原告可另再請求此部分損害賠償等語，並提出不動產買賣契約書、買/賣方服務費確認單、律師費收據、解除買賣契約通知書、終止不動產買賣價金履約保證協議書等件為證(調字卷第25-35頁；訴字卷第47、89頁)。就此：
①觀系爭買賣契約書第11條第2款約定：「甲方若有違約
情事致乙方解除本約時，應對乙方負損害賠償責任，並同意乙方得沒收甲方已給付之價金，若有開立本票或支票自應照其面額賠償。」兩造就此沒收價金部分之約定係屬違約金乙節，均不否認，然就其性質為懲罰性或損害賠償總額預定性質，則有爭議。依民法第250條第2項規定意旨，除當事人另有訂定外，違約金視為損害賠償總額預定性質之違約金；細閱上揭約定條款，並無沒收價金係屬懲罰性質之文字，因此，難以認定該沒收價金之約定為懲罰性質。
②再者，參酌該契約同條第3款約定：「乙方若有違約情事
致甲方解除本約時，應負擔甲方所受損害之賠償、返還甲方已給付之價金，並按甲方乙給付價金、本票或支票之面額，支付懲罰性違約金予甲方。」(調字卷第20頁)，明確直接使用「懲罰性違約金」之用語，較之同條第2款完全未使用相同、相類文字，該第2款實無從解為懲罰性質違約金；又上開兩約款均置書於同一契約之同一條文內容之中，倘當事人就該第2款約定之真意為懲罰性質，自可如同條第3款一樣，明文揭之。然該第2款內容顯然未見使用如此之文字用語。
③原告雖認該契約第11條第2款約定「......應對乙方負損
害賠償責任，『並』同意乙方得沒收甲方已給付之價金......。」文義解釋上，損害賠償是一部分，同意沒收是一部分，所以沒收應是懲罰性為違約金等語(訴字卷第99頁)，然則該約款中使用的「並」字，在語意、語境上，並無將該條款之損害賠償與沒收，強予兩立為不同法律效果之約定的必然；乃在中文字語上，「並」字作為副詞、連接詞使用，亦可解釋為承接前一語句之補充說明，亦即以該同意沒收價金為損害賠償之意。是原告此部分主張，僅為其單方面之解讀方式之一，難以憑採。
基此，兩造就系爭買賣契約第11條第2款約定，並無另為約定為懲罰性違約金之情形，自應回歸原則性之適用與解釋，即該沒收價金應屬損害賠償總額預定性質之違約金。
④依上，系爭買賣契約第11條第2款約定之沒收價金，性質
上應屬損害賠償總額預定之違約金，原告業已主張沒收被告已給付之1,300,000元價金如前，該1,300,000元即屬被告因違約而致原告受有損害的損害賠償給付，原告自不能再為此部分1,014,000元之請求甚明。從而，原告請求被告給付1,014,000元，並無依據，不應准許。
⒊按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。揆諸民法第233條揭示「金錢債權，債權人於清償期仍未受給付者，債務人當然負遲延之責，應使債權人得依法定利率，（第203條）請求遲延利息。」之立法理由，足見遲延之債務，是否為金錢債權，應以債權人與債務人間之債權性質定之。查本件兩造為管控履約風險，雖共同委託第三人國泰世華商業銀行股份有限公司為不動產買賣價金之受託人，負責管理不動產買賣價金之收付事宜，惟該第三人僅係立於代收代付之受託人地位，並不影響兩造間基於系爭買賣契約關係所生之違約金債權本屬金錢債權之性質。又原告本於違約金債權人及信託人兼受益人之地位，請求被告應同意受託人國泰世華商業銀行股份有限公司將其保管之買賣價金交付原告，以現實履行被告之違約金給付義務，被告既不同意受託人國泰世華商業銀行股份有限公司將其保管之買賣價金交付原告，自屬遲延履行以支付金錢為標的之違約金債務，則原告請求被告應就其遲延給付之違約金債務，自起訴狀繕本送達翌日即109年12月31日起(調字卷第57頁)，至清償日止，依法定利率即週年利率百分之5計算法定遲延利息，自屬有據。逾此範圍之請求(即原告請求起訴狀繕本送達當日之利息部分)，則應駁回。
⒋從而，原告依系爭買賣契約第11條第1、2款約定，請求被告
同意原告逕向國泰世華銀行股份有限公司成功分行領取前開信託財產專戶內之1,000,000元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日即109年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無依據，應駁回之。
(二)反訴部分：本件承上所述，系爭買賣契約已經反訴被告合法解除，而使契約效力溯及既往消滅，且反訴被告依系爭買賣契約第11條第2款約定，主張沒收反訴原告已給付之價金(其中300,000元為現金給付，另1,000,000元以本票存入系爭信託財產專戶)，有其依據，已如前析。依此，反訴原告給付之上開價金，既經反訴被告依約合法沒收作為損害賠償違約金，且無過高而須依民法第252規定酌減之問題，亦如前述，則反訴原告依民法第259條規定，請求反訴被告應同意反訴原告向國泰世華商業銀行股份有限公司成功分行領取系爭信託財產專戶內之1,000,000元暨其法定遲延利息，即屬無據，應予駁回。
(三)綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第1、2款之約定，請求被告應同意原告向國泰世華商業銀行股份有限公司成功分行領取系爭信託財產專戶內之款項1,000,000元，並給付原告自起訴狀繕本送達翌日即109年12月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。另反訴原告依民法第259條規定，請求反訴被告應同意反訴原告領取系爭信託財產專戶內款項1,000,000元暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不逐一論列。又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；民事訴訟法79條定有明文。本院爰依兩造勝敗之情形，裁定兩造應負擔之訴訟費用如主文第3、6項所示。另原告就其訴之聲明第2項聲請假執行部分，該部分請求既受敗訴之判決，則其就此所為之假執行聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，本件本訴部分，原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴部分，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 7 日
民事第一庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 13 日
書記官 謝婷婷